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上本町ヒルズマーク

Name: 上本町ヒルズマーク
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[[ファイル:上本町ヒルズマーク外観.jpg|thumb|400px|上本町ヒルズマーク外観]]


==物件概要==
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]][[天王寺区]]筆ヶ崎町50番7他（地番）
*交通：[[関西エリア/近畿日本鉄道/大阪線|近鉄大阪線]]「大阪上本町」駅から徒歩5分
*総戸数：270戸（他に店舗2戸）
*構造、建物階数：地上37階地下1階
*敷地の権利形態：所有権
*完成時期：2007年6月中旬
*売主：関電不動産、野村不動産
*施工：大林組


==価格・コスト・販売時状況==
*8F東向き72㎡で3700万。やっぱり高いですね。向かいの賃貸マンションは気になります。でも立地はこの利便性で住居区ていうことで最高じゃないですか。
*再開発なのになんで高いのでしょうか？関電の土地を使ったビオールやエルザ、NTTの土地を使ったウェリスはおおむね坪１８０程度。ここは再開発だか土地は安く手に入れてると思うのですが、、、
**空地率が高いからじゃないか。
*ちなみにこの周辺にタワーマンションが２棟建てる計画があるそうですが、あまり将来の資産価値を考えると（中古物件に販売したら）どうなるか考えたら、厳しいとおもう。ちなみに桃山病院の跡地に建てた定期借地の大型マンションの住人層があまりよくないと聞いているので（管理費滞納など、、、）、あまりそのような物件の近くではマンションの評判が落ちそうなので、ここはやめました。
*最近ちらしが入ってるが4900万台からっていったいどんな人が買うんだ!!
**高いですよね。病気がちな高齢者でお金持ち。有料老人ホームに入ろうと数千万の現金を用意していたが、ここなら安心。こんな一部の方に人気が出るのでは！？
**折込広告みました。坪単価が安いもので２００万円！！。高いような気もするのですが、最近はこんなものなんでしょうか？
*天王寺区は学区の良いところはびっくりするぐらい高いですよ
**でもここって天王寺区で学区が一番良いわけではないですよね、五条小学校区ではないわけですし・・・。五条小学校＋夕陽丘中学校のこの地区最高の組み合わせだった、近鉄のタワーは坪１６０〜だったのに、やっぱり野村はブランド料込みなんですかね。
*賃貸の２棟も、家賃がかなり高いそうだよ
*値段は平均＠２００万円強（販売時で1年前非で約１０％UP）でしたが、間違いなく、１０年後にはかなり資産価値落ちてるでしょうね。正直、周辺にタワマン立ち過ぎ。これでもかと言わんばかりの供給ラッシュで、せっかくの校区の良さも失われそうな感じ。
*80平米台でおいくらくらいでしたか？
**確か一番下の階でも約5000万円～だったと思います。
*予定価格の段階でまだ限られた階層の値段しか出ていませんが、参考までに、、、80㎡の部屋は15階～31階までで、15階が4,880万円・28階が5,180万円です。ちなみにうちは80だと少し物足りなく感じたので次に広い間取りの88㎡を検討していましたが、予想より高く思い悩んでいます。このタイプの部屋は4階～14階までと低層階なので少し割安なのかと思いきや、一番下の4階でも4,990万円、13階だと5,700万円。。。ほぼ購入する気持ちでいましたが、驚きの値段に少し躊躇しています。


==交通==
*近鉄上本町の大阪線はバリアフリー


==構造・建物==
*立地はこの利便性で住居区ていうことで最高
*基本的に真横が大和ハウスの中高所得層の賃貸マンション、医療施設の建物、スーパーなどなんか個性がないなあ。
*今のところはこの場所をこの価格で買う価値はなさそう、しばらく見送った方がいいのではないかと思う。周辺にもまだタワー建つみたいだし、無理に公団のど真ん中に購入することないでしょう。
**よく考えたら、公団の土地を４分割にして、１区画は医療施設、スーパー、老人施設、賃貸マンション、当タワーマンションとなんか無茶苦茶。その上、まだこの周辺で２棟くらいタワーマンション建設予定だし、慌てて購入しなくてもいいじゃないかなあ。
*このすぐ南の府営住宅敷地の半分に来年近鉄が37階のタワー建設とある。府営住宅敷地の残り半分は府営住宅を新築15階建てにするとのこと。バルナバの跡地のタワーマンションはもう業者決まっているのでしょうか？
**ここのマンション買う人は、その建設予定はもうとっくに知ってるよ。バルナバ跡の業者は伊藤忠の予定
**南の公団住宅が15階立てに生まれ変わったり、バルナバ病院前でに30数階建てのマンションができますが、眺望には問題ありませんよ、と業者は苦しい説明をされていました。
*本町ヒルズマークって、投資価値あるんでしょうか？賃貸で回収できるのかな。周辺の高層マンション、府営住宅ラッシュを考えると転売は大損のような気がします。自 分で住むこと考えると、一つ一つの間取りが細かすぎて圧迫感があり、失敗だったと後悔してます。周囲は開発地域とはいえ、完成前からベンチで裸のおっさん が寝てるし、土地柄悪い。野村不動産は高級志向という評価をする人いるけど、最近のこと。東京ではセコクてワングレード落ちの印象。建物もそんな感じでし た。
*過日の内覧会で棟内、外回りを見学。とっても気に入って帰ってきました。
*普通のマンションはあんなに開放感はないと思いますのでここの構造は魅力的です。
*気になるのが外壁のALC板が65㎜なのね。他のタワーと比べても薄いのだが断熱性とか大丈夫なのかな。ボイドスラブじゃないから住戸内の梁が気になる。


==共用施設==
*駐車場が平均28000円
**駐車料金28000って安いぐらいですよ。北区のタワーで40000〜54000ってのもある
*地下駐車場から居住フロアへエレベーターでダイレクトアクセスできるのがいいです。


==設備・仕様==
*


==間取り==
*一つ一つの間取りが細かすぎて圧迫感がある
*私の気になる部分は、間取りと価格でした。80平米台の部屋で見たのですが、あまり部屋が大きく取れていないように感じました。あと、モデルルームのＬＤも広さのわりには狭く感じてしまいました。


==内覧会==
*内覧会行かれた方いらっしゃいますか？図面の多少の変更であれば目をつぶりますが私の部屋のタイプでは、それでは済まされないことがありました。あと、部屋の専用部分やバルコニーも、しっかりチェックされたほうがいいと思います。
**内覧会へ行って来ました。結構あちこちに疵や不良がありましたが、大林組の対応は親切で感じがよかったです。確かにどう してこんなところが変更になったの？と思う所は幾つかありました。トランクルームと玄関の間の廊下にガラス戸があったり、玄関入ると両側面が物いれになっていて、花も飾れないとか・・・
***そんな変更かってにやるんですね。驚きました。
***私は、隣の部屋タイプです。確かに、トランクルームに来るのにガラス戸くぐらないといけないって･･･って感じましたが、当初はそうではなかったのですね。私のところは、材質が図面とは違っていて相当がっかりしました。大林組の方は親切でしたが、野村不動産側の図面への記載ミスだったことがわかったので、今、専門家に相談をしたりしています。「記載ミス」を「変更点」として片付けようとすることが信じられません。こちらが問いただすまで謝罪もありませんでしたし。上の間取りのケースもミスである可能性もあるので、真相を明らかにしたほうがいいと思います。野村不動産の営業の方は親切でしたが、今になってこういうトラブルになり本当に残念に思います。内覧会まだの方、しっかりチェックされたほうがいいと思います。変更点もきちんとした説明を求めらることをおすすめします。


==買い物・食事==
*上本町駅からこの物件までの町並みはもう少しいろいろあればいいのにと思った。ベーカリーが二軒ほど？、あとケーキ屋さんとかそれなりにはあるようだけど。しゃれた外食屋やバーはぱっと見あまりなさそうな感じ。
*筆ヶ崎にイズミヤが来年４月に出店の説明会開催という新聞の折込が入ってたよ。まあ、どんなスーパーかわからないけど、デイリーカナートみたいな食料品ばかりだと思うけど、どうかなあ。それだけ、この地区に人口が集中してくるから、出店するということでしょう。
*この敷地内にできるのは阪急系のスーパー。桃山市民病院跡にできるのがデイリーカナートらしい。
*現地から少し坂を下りた場所には、イズミヤもできると聞きました。駅周辺にも百貨店はじめ店舗がいろいろあり、またドンキホーテなどもありますので、買い物には不便しない場所だと思います。


==育児・教育==
*小学校はどんなもんなんでしょうね
**桃陽いいですよ。いろんなところから半越境な児童の多い五条よりも ある意味いいと思います。


==周辺環境・治安==
*内覧会の案内がきたのですが、結局キャンセルしました。何故ってあの周りには病院が一杯・・・。それをありがたいと思う方もいらっしゃるでしょうが何となく気が滅入りそうになるんじゃないかなって思ったのです。それに夜間はさみしい雰囲気だし・・・。女性の一人暮らしには向かないコンディションだと思います。。しょっちゅう病院通いの人ばかりを見るのは嫌だなあ。と言うようなわけで、わたしは南堀江のタワーマンションを購入しました。やはりマンションの内容もさることながら、街の雰囲気が一番大切でした。活気があって、なおかつモダンな雰囲気の堀江は大好きです！近鉄ってのもあまり馴染みが無く、市内に住む割りは不便かなあ。。。って。内覧会でどのくらいの反響があったのでしょうかね？
*まあ隣が日赤病院ですから四六時中サイレンが鳴り続ける環境で、タワマンのような遮音性能の弱い物件に人気が出るのか楽しみですね。周辺も公団になるみたいなので、あの地域の中では特殊な存在になってしまうのでしょうか。
*病院が隣りという点については感じ方がそれぞれだと思いますが、子育てをするにはとてもありがたい環境です。コンフォガーデン内その他の3区画には賃貸マンション×2、医療施設×1が建設予定ですが、賃貸マンション区画にはスーパーが出来るらしく、また現地から少し坂を下りた場所には、イズミヤもできると聞きました。私は長年この辺りに住んでいますので、情があるせいかもしれませんが、大変便利で生活しやすい環境だと思っていて、今のところ価格が少し高いという点以外はあまりデメリットを感じる部分がありません。
*真横が大和ハウスの中高所得層の賃貸マンション、医療施設の建物、スーパーなどなんか個性がない
*線路から近いので騒音が心配ですね。あと病院も隣なので救急車の音で窓を開けることが出来ないのではないかと・・・
**地元で近くに住んでいますが、線路や救急車の音はあまりしませんよ
*駅からは近すぎるわけでなく程よい位置ですし、大手の野村のマンションというのも、今では安心材料でしょう。ただし、近鉄より２割程度高い価格、南側のバルナバ病院跡地に建設予定のの伊藤忠のタワーマンション、真横が２４時間救急体制の日赤病院など気になることも多々ありますね。
*あの立地で住専地域ってのがいいね高いように思うけど病院近いし医者専用か僕たち平民は敷地内の賃貸だろう
*見に行ったけどいいねココ。鶴橋近すぎるの気になるけど。
*線路から近いので騒音が心配ですね。あと病院も隣なので救急車の音で窓を開けることが出来ないのではないかと・・・
**地元で近くに住んでいますが線路や救急車の音はあまりしませんよ
*上本町はさびれた感じがあるんですが、近鉄劇場の再開は本当ですか？商業地区として復活すると思いますか？
**上本町がさびれた感じがするというのは驚きです。近鉄劇場の場所には、新歌舞伎座がきます。
**上本町は終わってるでしょう？オフィス・商業エリアでは完全な×××。住宅しか需要が無いからタワマンがドンドン建設される。住宅も完全に供給過剰否めずですな。
**新歌舞伎座は集客力の乏しい邪魔な施設だから難波からの撤退を余儀なくされただけのこと（跡地には最新の複合商業施設が計画中）近鉄上本町はバリアフリーだし、昔からの寺と日赤の門前町で年寄りを寄り道させるにはいい立地なんだろうけどね
*この周辺が良いと思ってるのは自分が住んでるからか？天王寺区内でも、上本町はかなり「格落ち」だと思うけど。
***上本町は、大阪で一番○○○様比率の高い街です。しかもあまり偉くない。聞いた話では、公共料金や電気・ガス代の滞納が一番多いのがあのあたりだそうです。繁華街として天王寺にもはるか負けているのことは、近鉄さん自らが行動で認めておられます。塾に行くには便利かも。
***確かに谷町九丁目はキタ、ミナミに次ぐ風俗拠点だし。ラブホテルは仰山ある。確かに、生活環境として？？？
***○○○比率の高いのは上本町ではなく谷町９丁目、日本橋です。それより高いのは新大阪、西中島南方、生野、長堀、心斎橋、堀江・・・どれも、神戸よりもマシですが。ラブホのあるところも谷町９丁目、上本町でも駅より北側です。この物件と、周辺環境をもう少しお調べになってから発言をされるべし。
*病院跡地について少し気になったので、「敷地いっぱいいっぱい病院だったのですか？」と聞いてみたところ、「分譲タワーが建つ部分は病院の駐車場でした！」とのことです。待ってましたという感じに営業の方が即答され、やはり気にされている方は多いのかなと思いました。
**念のために息子と図書館へ行って天王寺の歴史や古地図等調べました。日赤病院って、第二次大戦時に、野戦病院だったようですよ。高い買い物なので、納得いくまで色んな情報を入手したいです。
***野戦病院の場所はもう少し東側です。ちょうど今の病院が建っている場所です。それを気にするなら、旧桃山市民病院の跡に建っているマンションのほうが躊躇されなかったのかなと思います。清風前のアズー●上本町も、ラブホテル跡ですし。
*五条や真田山校区なら他にもいっぱいあるし、一生の買い物病院跡に投資することもないかとあのへんは地元の人も気持ち悪がってるしな
**地元ですが、気持ち悪がっていませんよ父も生まれはこのあたりです（戦前）が、いい土地だといっています。
*病院が多いから便利という考えもあります。このあたりに住んでいますが、そんなにサイレンは気になりません。あくまでも個人の好みの問題ですが私は近くに病院があったほうが安心だと思います。


==周辺施設==
*真横が２４時間救急体制の日赤病院
*病院が近いのはお年寄りに魅力ですね。購入者は高齢者が多いのかな？お金持ちだったら、子供の家も買って3世帯で近居したりして、、
**この物件それあるらしいよ　息子夫婦用と自分達用を2戸買ったって
*桃山市民病院って昔は伝染病関係の専門の病院だったっけ？
**桃山市民病院跡→スーパーやスポーツクラブになってます。伝染病関係の病院だったのは、ものすごい昔の話ですね。


==その他==
*


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/上本町ヒルズマーク 「上本町ヒルズマーク」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7308/ 関電＋野村／上本町ヒルズマークってどうですか？]
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