ヴィークステージ練馬豊玉

2016年8月31日 (水) 23:00時点における版

物件概要

• 所在地：東京都練馬区豊玉中四丁目7番1、18（楓HOUSE）、8番1（桜HOUSE）（地番）
• 交通：

1. 西武池袋線 「練馬」駅 徒歩11分 （楓HOUSE）、13分（桜HOUSE）
2. 都営大江戸線 「練馬」駅 徒歩12分 （楓HOUSE）、14分（桜HOUSE）

• 総戸数：34戸（楓HOUSE）、76戸（桜HOUSE）
• 構造、建物階数：地上4階建（楓HOUSE）地上4階建（桜HOUSE）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年09月下旬予定
• 売主：清水総合開発株式会社
• 施工：新日本建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• モデルルームに行ってきました。 さすがにオープンしたてなので、にぎわってましたね。 モデルルームは品のある感じで良かったです。 91m2のお部屋なので自分が買いたい大きさとは違いますが、設備や仕様もわかったので良かったです。 特にキッチンのグレードが高く、妻もかなり気に入ってました。 価格はやや高めかなと思いますが、立地がいいのでまずまずかと。 今の賃貸がバス通り沿いのため、騒音に悩んでいるので静かな場所に住みたいのが1番の理由です。
• 仕様はいいですが、駅距離なども考えると5千万台後半の物件としてはちょっと厳しいと思いました。
• 正式な価格が発表されるということで、モデルルームに行きました。部屋によってまちまちですが、200～300万くらいは下がりましたよ。
• 第一期の販売概要でてきましたね。
  • 楓が11/34戸4240万円から8230万円
  • 桜が19/76戸5470万円から8280万円
• なかなか売れ行きいいみたいですね。 最初は高いなと思ってましたが、正式な価格はまずまずでしたからかな。 練馬駅最寄りは西武線と大江戸線両方使えて便利ですよ。
• このマンション当初はなんだかなあと思ったけど、後からじわじわ来るね～！
  • リッチ、間取り、設備、価格が高次元でバランスされ密かに人気化しているようです。
    • 駅には決して近いわけじゃないんですがね それでも少しずつ売れてきているというのは、価格というのが大きいのかな。 あと２路線使える点？ マンションの設備そのものはどうなのだろう、という風に思いますが…。
      • 売れてきたのは価格が下がってストライクになってきたからでしょう。まわりの物件と比較しても設備はかなりいいと思いますがどうでしょうか？
• このマンションって価格、設備、立地と非常にバランスがいいと思います。外観も秀逸かと。
  • 確かにバランスの良いマンションですね。価格も今の相場に合ってる感じ。
• 駅に近いわけじゃないので、それが価格に反映されているのか。 でもそれでも最近の相場の煽りは受けてしまったりはしていないのでしょうか。 そもそもこの辺りの数年前の相場がわからないのでなんとも言えないのですけれど。
• 売れ行きどうなのでしょうか？2週間ほど前には最上階はほぼ完売していたと記憶してるのですが。
  • 売行はまずまずでしょう。決して売行がいいというわけでもなく、かといって売れてないのともない。駅距離があるものの、練馬駅最寄で、あの仕様と立地、価格なら優等生だと思います。
• ここは駅までの距離が歩いて10分以内じゃないところは残念な点ではあるかな…と思います。 低層のマンションですので、 それでもお値段はしてしまいそうな感じなのでしょうけれども。 駅までの距離、というよりも、低層が必須という方で、 あとは間取りもそこそこにこだわっているというのをいいなと思えばここはドンピシャかも知れないです。
• 後、何戸残ってるんでしょうか？
  • 楓ハウスはざっと半分くらい、
  • 桜ハウスも南向きだけ売っててざっと半分くらい。
  • 桜ハウスの東向きと西向きはまだ売ってないのかな？
  • レジデンスコートも竣工してそろそろ完売みたい。ここも、そんなに慌てて売る感じではないみたいだね。

交通

• 東京メトロ有楽町線、副都心線が使える練馬駅が最寄駅というメリットが大きいですね。
  • 練馬駅は便利ですよね。魅力的です。 駅力でいうと、都心へのアクセスを含め 練馬駅>>新江古田>中村橋 といったとこでしょうか。

構造・建物

• 外観がクールなマンションですね。
  • 外観は普通かなぁというふうに感じているけれど、周りから浮くというわけでもないので住居としてはいいのかもしれないですね。

共用施設

• 駐車場：13台〈福祉用駐車場1台含む〉（楓HOUSE）
• 駐車場：21台〈福祉用駐車場1台含む〉（桜HOUSE）
• 駐輪場：60台［2段式ラック］（楓HOUSE）
• 駐輪場：140台［2段式ラック：124台、傾斜ラック：4台、平置き：12台］（桜HOUSE）
• ミニバイク置場：1台（楓HOUSE）
• バイク置場：2台（楓HOUSE）

設備・仕様

• キッチン蛇口が2つあるのも違和感がありました。仕様は最新では無いんですね。
  • キッチンの蛇口のひとつは浄水用なので、違和感は特にありませんでしたが。
    • 他物件のヴィークは浄水器一体型で蛇口1つでした。個人的には1つの方が好みです。
• キッチンの仕様を見ておりますが、水栓はグローエ社製のシングルレバー混合水栓という事で高品質なのでしょう。 写真だけでは判断がつきませんが、この水栓にシャワー機能はついていますか？ シャワーがついているとシンクのお掃除が楽でいいんですよね。 こちらもヘッドが引き出せるようになっているのでしょうか。
  • シャワー機能、以前気になって確認したところ付いていました！
• このマンション、設備仕様とくにキッチン・洗面所など奥様が気になるところのグレードはかなり高いね。他と比べると結構な差があると思いました。
  • 水回りの設備にお金をかけているということなのかな？毎日使うところなので、きちんとコストが掛けられていると言うのはいい印象を受けます。
• 天然石のキッチンカウンターってすごく綺麗だし高級感があっていいなと思いますが、 日頃のお手入れとか気をつけなければならないことってあるのでしょうか。 熱さに弱いとか着色のシミがつきやすいとか…。 色が濃い天然石ですので、色に関してはついたとしても目立たなさそうだけれど
  • 天然石は経年劣化よりも、引渡し時の施工の悪さを良く聞きます。 モデルルームと見たのと違う、模様が違う、色合いが違うなどなど。 当たり前ですよね、同じもののない天然石ですから。 施工会社によっては要注意です。

間取り

• 間取り：1LDK+S・2LDK・2LDK+S・3LDK・4LDK
• 専有面積：58.72m2～91.43m2
• 立地的にバルコニーが狭いのは仕方ないのかな。家族で住むには狭すぎるバルコニーですが、洗濯物は室内に干せればいいですが、サンルーム的なのが欲しかったですね
  • バルコニー気になりました。
    • バルコニーを半分だけにするのは最近の流行りですね。デザインでインパクトが出せる上に、建築費節約になる一石二鳥の作戦です。
      • バルコニーを半分にするって、最近はそういうのが流行りなんですか？ そうかバルコニーが無ければ、部屋も広く有効に使えるということなのか。 でもバルコニーが狭くなると洗濯物を干すのが大変そうなんですが、そうでもないの？
        • 洗濯物、外に干す人ばかりじゃないということなのでしょうか。 花粉症で外干しはしないという風にしている人もおられるでしょうし。 バルコニーは広いに越したことはないけれど、 部屋の広さを確保したいという層にとっては良いんじゃないでしょうか。 この広さだとあまり洗濯物も干せなさそうだし、 室外機とか置いちゃうと厳しそうな感じではあります。
          • 確かに最近バルコニー半分のマンションを良く見ます。 流行のデザインだったんですか、ちょっとびっくり。 少人数家族向けの部屋ならそれでいいですがここのような大きめ4LDKだと やっぱり通常タイプの洗濯物干し場が欲しいところ。 ここはオシャレ感を出すためなのか、窓がななめになってるので 更に狭さがありますよね…。
            • たしかに外観がおしゃれに見えるかもしれません。 普通のバルコニーのあるマンションだとありきたりのデザインに見えてしまうかも。 それと、バルコニーなしの窓だと室内が明るいのかもなぁと思います。 洗濯物もマンションの場合浴室乾燥機で乾かすっていう人も多いみたいですから、 バルコニーなしでも困らない人もいるのだと思います。
              • バルコニーが半分の間取りは、全てバルコニーの間取りよりも工事費は高いですよ。 例えば、コスト重視の長谷工施工物件ではほとんど見られません。 ベイバルコニーっていいますよね。 高級な外観になるからいいのでは？
                • コストがかかっているのはそちら、ということで。 バルコニーが広い方が良さそうに見えるのだけれど 部屋を広くしている分費用が掛かっているという事なのですか。 外観的な変化はあまり気にしたことはないですが 周りに与える印象はさほど変わらないのかな。
• ここのモデルルームのリビングはインパクトあっていいですね。バルコニーは狭くなるけど最低限の広さがあればいい。
• 南向き、やはり良いんですけれどお値段がという方がちらほら。 現実的に、と考えると東向きになってくるのですよね。 日が午後からささなくて真っ暗、というわけではないのですしねぇ。
• 西向きは？
  • 楓の西向きは、渋谷園芸の緑地を向いてるので良いと思うますね
• エアコン室外機はどこに置くのでしょうか？この狭いバルコニーだと置くところがない気がするのですが・・
  • 二段三段と上に積むのではでは･･･？
    • 貰ったパンフレットには置き場所が示されてました。 室外機置場と記載あり、1段もあれば2段に積むところもありました。 ごく普通の考え方だと思います。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• 現地を見てみましたが、学田公園前の南向きは2階から3階にかけて目の前の電線がかなり気になりそうですね。 電線の地下化が決まっていればいいですが。。営業さんは濁すでしょうね。 あと確かに目の前の建物（保育園など）が結構高く、2階まではあまり日照が期待できなさそう。
• 学田公園は元々低地の沼地で江古田川の源流ですから地盤が気になるところです。あとはすぐそばを走る送電線の影響と保育園、野球場の騒音が懸念点かなぁと。
• 南向きは良さそうではありますが、南東側は保育園、南西側は公園と意外に条件が良くないかもしれませんね。周辺環境は良いとは思いますが・・・
  • 野球場、保育園隣接ですから閑静さは自身で確かめる必要がありますね。
    • 近くに野球場があるんですか？ 周辺地図で小学校と保育園と公園がある事は確認済ですが、 野球場は知りませんでした。 ナイター照明施設がついているような区営の球場なんですか？
      • 野球場はナイター照明、音は気になりません。 保育園も普通、静かですが、 日中はどこかの保育園児の通り道のようです。 私は気になりませんが。 駅からの遠さは自転車か、バスでカバーしてます。 歩くのは、ちょっと辛いかな。
• 日中は賑やかそうではありますよね。 近くの小学校に通う子たちもマンション周りの道を通って通学していくんでしょうし。 ただ実際どんな状況かを確かめておいたほうがいいかもしれませんね。 となるとできれば春休み前までにかなあと思いますが…。 ここだと桜と楓どちらの棟が人気なんでしょうか。
• 練馬駅徒歩圏内在住ですが、わざわざ飲み屋のある裏道を通らなくても、こちらのマンションには、きちんとした歩道を歩いて到着できますよ。区役所をすぎれば、新緑の並木道もゆったり歩けます。
  • 通常のルートで帰ってくれば、特に問題もなく、ということなのですから。 飲み屋の方、通って帰りたくなるお父さん方はいらっしゃるかもしれないですけれどね(^o^; 駅までも１０分ちょっとかかってしまって近くないですが、 まあ、歩けるっちゃ歩ける距離ですから、 通常のルートをてくてく行く感じになっていくんだろうなぁと思いました。
    • ルートはいくつもあるから、時間帯とか考えて選択すれば問題ないですね。 住むリッチが静かな場所なのか、それともバス通りだったり交通量が多くて夜もうるさくないか、とかをよく考えた方がいいんでしょうね。
• 駅までなんて、自転車使えば駅前の駐輪場まで5分くらい。 徒歩でも区役所の裏口から中を通って階段上がって歩道橋を抜ければ西武線のホームまで12分ってとこ。 実際歩くとそれほど距離は感じないよ。

周辺施設

その他

• 購入された方いらっしゃいますか？？ 当方迷っているのですが、 ここに決めたポイント教えてください！
  • 先ず、中野～練馬あたりで探しました。 練馬駅が思いのほか大きな駅で、西武線と大江戸線の両方が使えること。 その便利な練馬駅から少し遠いものの、マンションの立地が静かな場所で落ち着いていたところ。 あとは周辺物件と比べても価格も同じくらいだし、設備仕様が良かったところ。特にキッチンはお気に入りです！
  • 以前練馬駅を利用していた為、都心～横浜まで一本で行けるのは本当に魅力でした。また設備仕様が他物件よりいいことと周囲の環境が好きなことですね。

【決め手】

1. 練馬の駅力

• 通勤メリット（終電逃してもタクシー帰宅が余裕、２線乗り入れの安心感）
• 私生活での都心アクセスの利便性（池袋に出れば何でもそろう）

1. 周辺環境、立地

• 閑静な低層エリア（今がバス通り沿いで騒音/排ガスに辟易、駅距離より閑静さを重視）
• 公園/図書館/小学校が近い
• 歩いた雰囲気、近隣住民の質
• 住宅街で一方通行が多く、マンション周辺の車通りは少なく安心
• 武蔵野台地なので液状化リスクは低い

1. 価格

• 来年度以降に供給予定の近隣物件（大泉学園～石神井～練馬）に比べて坪単価は割安（他は建材費高騰の煽り？）
• 共用施設など余分なものが少なく管理費は高価でない
• 修繕費は先々まで透明性高く、極端な値上がりもなく、良心的
• 駅距離は遠いものの、駅力・周辺環境の良さを考慮するとリセールバリューは堅い（１０年以内の住替えも検討）

1. 地縁

• 過去に数年同エリアに住んでいた安心感

1. 諸条件

• 南向きの日照は冬至を除けば問題なし
• 南西にかけて極々緩やかな傾斜地でひな壇あり（＋0.5階の景観イメージ）
• 駐車場（1.5万～1.9万）は桜/楓の何れも敷地内に権利有、近隣に２階建て駐車場（1.7万）空有

【悩んだ点】

1. 間取り

• ベランダが狭い。高級感、ガラス面の広さはよいが、毎日洗濯物を干す主婦の意見は分かれるところ
• ベランダを犠牲にした分、リビングのバリエーションが様々で悩ましい

1. 諸条件

• 保育園（土曜も営業）の騒音等は問題なさそう？
• 電柱/電線が視界に入る部屋もあるため景観を気にするなら注意
• ハザードマップ上では桜の西側は1ｍ未満の浸水リスクあり。但し、過去に浸水実績はなし。

総じてバランスがとれてる良物件だと思いますし、我が家にとっては、子供の就学時期、かつての地縁、予算感なども含めて、ベストマッチでした。

掲示板

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