ルネグラン四天王寺夕陽丘

2016年10月30日 (日) 11:35時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区四天王寺1丁目30番8（地番）
• 交通：大阪市営谷町線 「四天王寺前夕陽ケ丘」駅 徒歩4分
• 総戸数：61戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年1月末
• 入居予定：2018年2月末
• 売主：総合地所株式会社
• 施工：松本組
• 管理会社：総合ハウジングサービス株式会社
• 公式URL：http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/

価格・コスト・販売時状況

【販売価格】

• 販売価格：4,330万円 ～ 7,440万円
• 85平米 6500万円～ 外住戸、63平米 4980万円～ 中住戸。最上階プレミア 2戸。

【価格表（優先案内会）】

• 最上階（東南 １０５㎡）　１億３５００万円　坪４２４万円
• 東南角部屋（９１㎡）
  • １２階　８５００万円　坪３０８万円
  • ９階　　８３００万円　坪３０１万円
  • ６階　　８１００万円　坪２９４万円
  • ３階　　７８００万円　坪２８３万円
• 西南角部屋（８５㎡）　
  • １２階　７６００万円　坪２９５万円
  • ９階　　７４００万円　坪２８７万円
  • ６階　　７２００万円　坪２８０万円
  • ３階　　６８００万円　坪２６４万円

【その他費用】

• 管理費：9,450円 ～ 13,650円／月
• 修繕積立金：6,300円 ～ 9,100円／月
• 修繕積立金基金：378,000円 ～ 546,000円（一括）
• 管理準備金：50,000円（一括）
• セキュリティーサービス料：1,030円／月

【販売時状況】

• 第1期即日完売

交通

• 梅田・天王寺へは乗り換えなしで行けるし、名古屋・伊勢志摩も電車一本で行けるので便利。
• 谷町線 四天王寺夕陽丘の駅は、南出入口ですが　唯一　梅田、天王寺と同じくエスカレータがありますね。
• 伊丹関空へもリムジンバスが出ています。
• 天王寺、上本町、難波、黒門市場等が徒歩圏。心斎橋へも徒歩３０分程度で到達。

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  路線図

構造・建物

【構造】

• 本物件の杭基礎は、現場に縦穴を掘り、コンクリートを流し込んで杭を造成する場所打ちコンクリート工法です。
• １４階にして基本階高３０１０～３２１０ｍｍを確保しています。高さ４５ｍ規制に１５階を詰め込んでいるコストカット物件がほとんどなので、ここは評価できます。
• 戸境壁も１８０ｍｍのコンクリート製で備後町やどこかのグラメのような乾式耐火壁ではない。
• 阿倍野松崎町の最上階（13F）は乾式耐火間仕切り壁ですが、ここはどうでしょう？
  • ルネグラン四天王寺夕陽丘も最上階（１４階）のG（105.69㎡）タイプの戸境壁のみ乾式耐火壁のようです。間取り図に乾式耐火壁の記載はありませんが、Gタイプの戸境壁のみシボを変えて印刷されています。
  • ＲＣ壁の１５階建てマンションから戸境壁が乾式耐火壁（石膏ボード）のタワマンに移った者です。ＲＣ壁との比較では全く問題ないレベルとの説明でしたが実際は全然違います。マンションでは上の階の音は仕方がないとの認識でしたが、まさか隣の部屋の音がこんなに聞こえるとは想像もしていませんでした。実測データで優位性があるのかもしれませんが、実際住んでみての実感はＲＣ比較でかなり劣るというのが実感です。これでは、木造の長屋なみの防音性といった感じでした。
• 「下地材が完全に縁切れの仕様」があるそうですが、どのような仕様ですか？
  • 乾式耐火遮音壁の殆んどが、両端(妻)部及び、床スラブ、躯体天井スラブに施された下地は双方の部屋の下地を兼ねて両面貼りとしています。依って、少なからず下地に振動伝播します。これを独立した片面貼りをクリアランスを保って施工する仕様です。壁厚は中心振り分けで33ミリ厚く成りますが、重さは一割も増えません。
• スラブは２００ｍｍ前後の物件が多い中で、２５５〜２８０ｍｍ（ボイド仕様）確保されており、階下への遮音性は期待できそう。
• 最上階のみ階高が３２１０ｍｍありこの階のみ２重床仕様になっている。
• アウトポールなので柱が部屋に入っていなくて広い感じでした。
• SPAT工法？SPAC工法とは別なんですかね
  • SPAC工法は柱に鉄板などを巻きつけて耐震性能をアップさせる工法で、阪神大震災後に高速道路の橋脚等に施工されており、Google等で容易に検索可能ですね。しかし写真その4に写っているSPAT工法は検索できませんね。
• ２階から１３階のバルコニーがある壁面はタイルではなく吹き付け仕様でした。 まことに残念！！ 南面は太陽の日射に晒されるので、せめて耐候性の優れた高性能な塗料で施工されることを切に希望します。
  • ＣＧを確認すると、最上階の１４階は２戸（105.69㎡）のみのようで、この階の壁面のみがタイル貼り仕様になっています。 ただし、この階でもバルコニーの窓の上の横方向の梁の部分は吹付け仕様のようで中途半端な印象を受けました。 横の梁は別にしても１４階の壁面がタイル貼り仕様になっていることから推測すると、おそらくこの最上階の２戸はプレミアムフロアーなのかもしれません。
  • アップいただいたＣＧ画像を見る限り、南に面するバルコニーサイドの壁面はタイルではなく吹付け仕様ですね。
  • 優先説明会へ行きました。各戸の入口がある外廊下部分はアルコープ部分を除いて吹付け塗装仕様でした。

【眺望】

• バルコニーからは四天王寺、ハルカス＆通天閣ビュー。
• シティタワー四天王寺夕陽丘の前に被るように四天王寺南側に建つのでしょうか？
  • 工事現場を見て確認してきました。シティタワー四天王寺夕陽丘の前に建ちます。東角部屋の場所は完全に被ります。敷地から被るので、ギリギリベランダ前にマンションは免れるかもしれませんが、東側のFIX窓の眺望は悪くなることと思います。窓開けたら、30ｍを優に超える14階建てルネグラン四天王寺夕陽丘が目の前にあるので、シティタワー四天王寺夕陽丘の東側の住人さんも転居を検討される方はおられると思います。ルネグラン四天王寺夕陽丘は大阪で唯一、低層２階から眺望がよいマンションになります。南側は四天王寺さんなので、建物が建つことは、皆無です。
• 南側は、四天王寺からハルカスも見えます。
  • 南側は墓viewですよ。
    • 5階以上では、気にならないと思います。
  • ルネグラン四天王寺夕陽丘ではこの眺望が永久保証されます。 この物件のバルコニーサイドは四天王寺の墓地と伽藍に隣接しており、将来にわたって南面に建築物が建つ可能性は有りません。四天王寺境内は風致地区に指定されており、ここにタワマンが建設されるなんて可能性は皆無です。
• 地図で見ると、ベランダ南側が遠い先まで抜けて、ビル群の多い大阪市内では考えられない最高立地ですよね。20階前後ですとタワーマンションでも被る中、本町界隈のお見合いのマンションで日々生活するか、四天王寺山の五重塔とハルカスを見ながら生活するか考えてしまいます。
• PLの花火大会も、前方に障害物が全くないので5階以上ならすべてのバルコニーから花火が見えると思います。
• なにわ淀川花火大会も四天王寺周辺は標高20ｍ程度あるので、中之島・梅田方面の高層ビルを背景にして夕陽ヶ丘からも高層階なら、かなり迫力のある「音」と「映像」が楽しめます。

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  外観(2)

• ルネグラン四天王寺夕陽丘構造.jpg

  構造(1)

• ルネグラン四天王寺夕陽丘構造(2).jpg

  構造(2)

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  工事状況（2016年6月8日撮影）

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  工事状況2（2016年6月8日撮影）

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  基礎工事１（2016年6月10日撮影）

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  基礎工事2（2016年6月10日撮影）

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  基礎工事3（2016年6月10日撮影）

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  基礎工事4（2016年6月10日撮影）

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  バルコニー面（南面）の完成予想ＣＧ（2016年6月10日撮影）

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  土留工事（2016年6月14日撮影）

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  杭打ち工事（2016年7月9日撮影）

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  掘削工事（2016年7月30日撮影）

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  基礎工事１（2016年8月25日撮影）

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  基礎工事２（2016年8月25日撮影）

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  四天王寺方面（バルコニーのある南面）の眺望（2016年6月7日撮影）

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  四天王寺方面（バルコニーのある南面）の眺望2（2016年6月7日撮影）

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  四天王寺方面（バルコニーのある南面）の眺望3（2016年6月7日撮影）

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  四天王寺方面（バルコニーのある南面）の眺望4（2016年6月7日撮影）

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  南側眺望(1)

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  南側眺望(2)

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  朝の眺望

• サムネイルの作成エラー: 12.5 MPよりも大きな寸法のファイル

  夕方の眺望

共用施設

• 駐車場 : 32台（機械式20台　16,000円～21,000円、平面12台　29,000円～32,000円（別途来客用2台））
• 駐輪場 : 122台（平面　300円、下部平面ラック　200円、平面ラック　200円、上部2段ラック　100円）
• バイク置場 : 2台　2,000円（月額）
• ミニバイク置場 : 7台　1,000円（月額）
• 敷地北面にある機械式立体駐車場で、屋根が無く雨ざらしの駐車場。
• 自転車置き場への入口はオートロック仕様。
• 24時間ゴミ出し可。
  • 各戸のアルコープにはゴミステーションが無く、各自で１階のゴミ置き場にもっていく必要あり、非常に面倒。
• エントランス（壁面含む）やロビーが格調高く洗練されたデザインになっている。
• ルネグラン四天王寺夕陽丘の駐車場（車、バイク、ミニバイク）に関してはリングシャッター内にあるので一応セキュリティは確保できる仕様となっていますが、自転車置き場に関しては資料から判断できません。モデルルーム訪問時に確認が必要ですね。
• ルネグランの敷地の南側境界（四天王寺隣接方向）にはオートロックの門扉が設置されるようです。
• 外廊下

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  グランドエントランス

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  エントランスホール

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  セキュリティ

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  防災・耐震

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  敷地配置図

設備・仕様

• 標準仕様がかなりしっかりしていました。キッチンや洗面所の扉は突板で高級感がありました。キッチン天板は天然大理石ではなく人工大理石ですが。トランクルームも各玄関にあります。
• 玄関のポーチ、水回りの充実さ、そしてバルコニーに防水コンセントがあるのもポイントです。
• 門扉はアルミ鋳物仕様？で結構高級感があっていいと思いました。
• 各戸のアルコープに結構大きな防災備蓄庫が設置されていました。
• 玄関に、お風呂の窓あります。開閉式スクロールバーついていますので外からは見えないです。
• ディスポーザーが無く残念。

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  キッチン

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  バスルーム(1)

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  バスルーム(2)

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  洗面室

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  トイレ

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  アメニティ(1)

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  アメニティ(2)

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  アメニティ(3)

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  アメニティ(4)

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  セキュリティ

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  エントランス

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  エコ(1)

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  エコ(2)

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  マルチメディア

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：63.05㎡ ～ 91.03㎡（防災備蓄倉庫含む）
• バルコニー面積：12.16㎡ ～ 18.52㎡
• サービスバルコニー面積：3.20㎡ ～ 6.23㎡
• ポーチ面積：4.37㎡ ～ 5.47㎡
• 間取りはどのタイプも魅力的で風通しも良さそうです。
• Gタイプのバルコニー面積が90m2越えというのが想像を絶し広すぎます。
• 折り込みチラシの平面図を見る限りではＡ、Ｂ、Ｇの各タイプとも戸建ライクなポーチや浴室に窓があり、また画一的な田の字間取りでないところが魅力的。
  • アルコープに風呂の窓があります。 防犯上やプライバシーの観点からはあまりよくないです。 お風呂の窓は嬉しいが、アルコープ側に開ける窓ならいらないです。

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  Ａタイプ

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  Ｃタイプ

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  Ｄタイプ

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  Ｅタイプ

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  Ｆタイプ

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  間取り（2016年6月11日撮影）

買い物・食事

• ライフ四天王寺店（約210m・徒歩3分）
• サンクス四天王寺夕陽ヶ丘店（約270m・徒歩4分）
• 阪急オアシス真法院店（約590m・徒歩8分）
• あべのハルカス近鉄本店（約1,510m・徒歩19分）
• あべのルシアス（約1,520m・徒歩19分）
• スーパー、外食のイタリアンも何店舗かあり、抜群の場所です。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 市立大江幼稚園（約140m・徒歩2分）
• キッズコート天王寺（約520m・徒歩7分）

【小・中・高等学校】

• 市立大江小学校 （約150m・徒歩2分）
  • 学校区の評判も良いです。
• 四天王寺中学校・高等学校 （約580m・徒歩8分）

【その他】

• 大阪星光学院（徒歩5分）
• 四天王寺学園（徒歩5分）
• 偏差値の高い中高一貫の男子校女子校も徒歩で通えますね(もちろん入学できるかは別ですが)。
• 上本町には塾も揃っており、教育熱心な子育て世代には最高の立地かもしれません。

周辺環境・治安

【住環境】

• 用途地域 : 第二種住居地域
• 大阪市内・駅近・学校区良し・静かだと人気ありそうですね。低層階からの眺望が大阪市内であるなんて信じられないです。
• 勝山通りから南側に入った住宅街の奥に立地するので、都心にありながら静寂が支配する稀有な土地。 建設予定地の北側にある友人宅（シテイタワー四天王寺夕陽ケ丘）から見た南側の景観は正に絶景！ この物件は、シテイタワーの南東に四天王寺に隣接して建設されるので眺望は永久に保証される。 広大な四天王寺の伽藍と緑の森、そして其の先にはハルカスが望める！ ただ、隣接地のすぐ南側は四天王寺の広大なお墓ビューなので、お墓が気になる人には対象外の物件。
• 立地に魅かれる、と同時に正直言って個人的には懸念もあります。 予定敷地をグーグルアースでみると、駐車場のようですが、その前は何が建っていたのでしょうか。 さらに昔は四天王寺さんの霊園がもっと広くて、実はここも霊園だったとしたら（あくまで仮にです）・・・購入検討上の参考にしたいと思いまして。
  • お墓との間は、細い生活道路の東西抜け道になっているようです。 駐車場の前は、建物が建っていたような写真をどこかで見たことはありますが、正確にはディベロッパーに聞けば説明はしていただけると思います。 自分で調べる場合には、法務局や天王寺区役所で確認する方法もあるかと思います。
  • 駐車場が出来る迄は市営か府営の5階建住宅が複数棟建っていました。 以前何があったかについては、遡るとキリがありません。 当地は真田丸の舞台、大阪夏の陣では天王寺の戦いの主戦場でもあり、何千何万という兵士の屍が眠っているのですから。
• 四天王寺夕陽丘は、町名が示す通り、大阪市内で有りながら　住環境と静寂感はピカイチです。 治安も総じて他の地域と比較しても悪くなく、大阪市内の人でも、四天王寺の良さは分からないと思います。 大阪市内（北区天満～天満橋周辺）から、この界隈に住んでみた感想としては、良好という印象しかありません。 その辺の意見は近隣の地元街の不動産屋さんに聞いていただければ、専門的な意見と良さについては回答いただけると思います。 地名が示す通り、上町台地中部から南部は、四天王寺さんを筆頭にお寺の数は多いですし、この界隈どこに住んでも、大体お墓Viewは多いと思います。 歩いていると、高い塀があったりで分からないのですが。
• 保育園、小学校から聞こえる子供の声が気になるかもしれません。

【周辺道路】

• 勝山通からマンションへの道が狭くて、車の運転は大変そうです。
  • 確かにマンションへの導入路が狭く、途中にキングレジデンスの駐車場もあるので出入りには神経を使いそう。
• 勝山通りも上町筋から谷町筋の間は歩道も狭く危険ですね。拡張工事が実現すれば、歩道もできて良くなると思うんだけど、いつになるのだろ？
  • 「五條宮前西」から「谷町筋」迄の区間は未だ都市計画道路整備路線としては存続していますが、もう40年以上も工事に着手できていません。今世紀中の拡張工事はほぼ望み薄でしょう。おそらく完成は2200年頃になるのでは。道路沿いにある「宗恩寺」が移転に同意しなければ2300年ころになるかも。⇒http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000171/171820/00gaiyoban.pdf

【地盤・水害】

• 推古天皇元年（593年）に四天王寺が建立された安定地盤、標高２０ｍ。大阪の他の地域に比べると、水害の可能性は皆無に近い。

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  上野台地イメージイラスト

周辺施設

【公園・寺院】

• 四天王寺（約40m・徒歩1分）
• 上八公園（約400m・徒歩5分）
• 寺田町公園（約640m・徒歩8分）
• 天王寺公園 （約1,210m・徒歩16分）

【金融機関】

• りそな銀行夕陽ヶ丘駅前出張所（約290m・徒歩4分）
• 天王寺郵便局（約420m・徒歩6分）

【病院】

• 可児医院（約160m・徒歩2分）
• 夕陽ヶ丘いきいきクリニック（約280m・徒歩4分）
• 複数の大型総合病院、複数の開業医全て徒歩圏。

【公共施設】

• 天王寺区役所（約380m・徒歩5分）
• 天王寺動物園 （約1,380m・徒歩18分）
• 天王寺警察、天王寺郵便局（基幹局）、天王寺区役所、交通安全協会、国際交流センター、クレオ、上汐公園（桜の名所）、天王寺公園、天王寺動物園、市立美術館、安居神社（真田幸村終焉の地）、玉手の滝（市内唯一の滝）全て徒歩圏。

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  周辺施設

掲示板

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