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リーデンススクエア枚方くにみ坂

Name: リーデンススクエア枚方くにみ坂
Rating: 4.5 (4 reviews)
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[[ファイル:リーデンススクエア枚方　外観.jpg| thumb|400px|リーデンススクエア枚方　外観]]
[[ファイル:リーデンススクエア枚方　エントランス.jpg|thumb|400px|リーデンススクエア枚方　エントランス]]

==物件概要==
*所在地：[[大阪府]][[枚方市]]津田山手１丁目
*交通：[[学研都市線]]／津田駅 から徒歩10分
*総戸数：204 戸
*構造、建物階数：地上12階建て
*敷地の権利形態：所有権
*完成時期：2006年2月
*売主：三菱地所東和コミュニテイー株式会社


==価格・コスト・販売時状況==
*パンフ・実物どれみてもたいしたマイナス要素も見つからず、その割には安かったため、お買い得物件かなと思っています。
*市内ですとあの価格で同じ広さのものの購入は無理です。
*なぜこんなに価格が安いのかというのは、大阪府の土地でコンペ優秀に選ばれたのもあり競り合わず土地を譲り受けたのをお客様にその分還元できたので安くできたということでした。上ものはどこも同じだが土地の価格で値段がだいぶ変わるとのことでした。


==交通==
*すぐ近くに高速ができます。
*少なくとも開通が決定している第二京阪のインターチェンジ（枚方南？）ができるのですから、これに沿った都市計画および民間企業の進出はあるはずです。
*環境もよく駅までも徒歩圏内です。
*学研都市としての津田地区最大のネックは交通の便でした。それも第二京阪の開通で解消されます。第二京阪は自動車専用道路と国道１号線のバイパスの２段構造で、大阪、京都へのアクセスが飛躍的に向上します。枚方は交通渋滞が常態化し、大阪府下でも１．２を争う深刻度だったのですが、これも大分解消することでしょう。また、３０７号線も第二京阪に合わせて接続できるように拡張する予定ということで学研都市内に点在する地区間の相互アクセスが便利になり、産業的にもチャンスが生まれるのではないでしょうか。
*JR津田駅は普通のみの停車なのがネックですが、京田辺から新線が開通するので大阪側のターミナル駅として快速停車となるのではないでしょうか。（学研都市線内で快速停車できる駅は構造上限られます。津田は引き込み線があるので可能）また学研都市地区の玄関駅としては祝園駅が快速停車駅となったので津田の快速停車は実現濃厚だと思います。とにかく学研都市計画は壮大なスケールなので想像以上の進展が見られると思います。折り下の不景気で計画が頓挫した時期もありますが、くにみ坂再開発にも見られるように活気が戻ってきてます。
*特にくにみ坂あたりは車が必須でしょう。そうなれば住民にはそうデメリットでもないかもしれません。少なくとも大阪・京都へのアクセスは飛躍的です。
*フレンドリーの交差点は混むから307号線田辺方面〜津田及び河内磐船方面はあそこを通るとかなりのショートカットになる。
*くにみ坂近辺に巡回バスが走る予定・・・というチラシが置かれていました。朝は６時半から電車のダイヤに合わせて走るそうです。バス停もマンション横に予定されてるので、雨の日などはいいかも・・・。（晴れた日なら１０分位なら全く苦にならないですけどね。）
*バスの路線名は「津田駅東口循環」で、津田駅東口を起点に２系統あります。１系統は、「津田駅東口」−「やまの香通り（マンションから一番近い）」−「スパバレイ枚方南前」−「イオン工学研究所」−「津田サイエンスヒルズ」−「津田山手」−「津田くにみ坂（スピードの近く）」−「やまなみ通り」−「津田駅東口」。２系統は「津田駅東口」−「やまの香通り」−「スパバレイ枚方南前」−「津田くにみ坂」−「やまなみ通り」−「津田駅東口」とショートカットします。料金は大人２２０円、子供１１０円で停留所１つではかなり割高感があります。やまの香通りの停留所はすでにできていて、Ｃ棟のエントランスホールを出て左へ５０ｍぐらいあがったとところ。津田駅方面に乗るときは「やまなみ通り」の方が近く感じるかもしれません。ちなみに時刻表の時間差は「やまの香通り」と「やまなみ通り」の時間差は、２系統で３分後、１系統で８分後でした。気になる「やまの香通り」の時刻表は、平日は６時　２５（２）、４２（２）、５８（２）７時　１２（２）、２４（１）、４２（１）、５９（１）８時　１６（１）、３３（１）、５０（１）、９時台から２０時台は約１５分おき、２１時　１０（２）、２５（１）、４０（２：くにみ坂止まり）となっています。駅前の停留所はまだできていませんでしたので、はっきりとした時間はわかりませんが、たぶん「津田駅東口」−「やまの香通り」は３分前後でしょうから駅前の最終バスは２１時３５分過ぎだと思います。また、土曜、日曜は始発が７時１４分から最終が２０時２５分で、日中は平日と同じく１５分おきです。
*津田駅方面に向かって最初の大きなカーブあたりで工事が始まりました。　現場のおじさんに聞いてみると、第２京阪の側道とつながる道（枚方津田線の一部）だそうで、期間は2006年５月末までです。今は３０７号線から抜け道を通った車がマンションの前の道（やまなみ通り）を通り過ぎますが、新しい道ができればそちらの方が便利なので車の流れは変わりそうです。


==構造・建物==
*ＭＲに常設してある構造設計書も見ましたが、ボーリングの結果（地質の強度）やコンクリートの強度でしょうか基礎はｘｘＮ（ニュートン）７Ｆ以上はｘｘＮと書いてありました。安心材料として1つ信頼できそうな情報を見つけましたのでお知らせします。枚方市のＨＰより『枚方市が建築確認を行った平成15年度以降の物件をすべて調査したところ、構造計算を　必要とするマンションなどは80件ありましたが、すべて適正に処理されていました。』ＵＲＬ：http://www.city.hirakata.osaka.jp/　の新着情報（１１／２４）に掲載。
*コンクリート強度の件ですが、N（ニュートン）とは　N/mm2のことで、1N/mm2≒10kgf/cm2に換算できます。つまりコンクリートに圧縮力をかけてどのくらいで破壊されるかを示した数値で、設計図を見てないからはっきりした事は言えないですが、くにみ坂クラスの構造体の基礎、低層階で設計基準強度が24N,27N程度、上層階で21N,24Nほどではないでしょうか。実際に使用するコンクリートは、設計基準強度に温度補正や偏差を考慮した強度の割増し（+3N）を行っていると思うので、強度的にはかなり高いものになっていると推測できます。しかも、1層（1階）コンクリートを打設するたびに強度確認を公的試験所で行っているので、コンクリートの品質確保も問題なく管理されていると思います。
*くにみ坂から「構造計算書を再チェックして問題がなかった」との郵便が届きました。


==共用施設==
*有料サイクルポート有り。
*駐車場は1Fから屋上まである。
*共用廊下も広めだし、A棟のエントランスも素敵でした。
*くにみ坂から見える夜景もなかなかなので、スカイテラスから見るのもとても楽しみです。枚方パークの観覧車なども見えて、時々カップルなどが車で夜景を観に訪れたりしています。
*不安として、自転車置き場が絶対少ないですよね。ご近所のお家を見ても自転車や単車の数が多いですから、きっとくみに坂で生活するには必要なんだと思うのですが・・


==設備・仕様==
*IP電話は有料ですが、使えるみたいです。
*外階段のみすぼらしさがちょっと気になりました。すごく安っぽく見えて仕方ないのですが・・・。
*階段部分は亜鉛のどぶづけで、塗装だとどうしても必要な何年後かの塗りなおし等が不要、マンションの裏手側なのでマンションの外観を損なわないだろう・・・という事で、ああいう感じになっているそうです。見た目はやっぱりイマイチですが、修繕費等のことも考えると仕方ないのかなぁ？という気もしました。
*亜鉛階段はランニングコスト（補修費用が安く済む）も安く、強度上も全く問題はないのでお薦めです。使用頻度も非常階段は少ない為、わざわざ販売価格アップに繋がる鉄筋コンクリート造の非常階段はご入居される方にとってメリットが少ない様に思われます。尚、亜鉛合金への着色は剥離しやすいため、塗装している施工方法は問題ありです。亜鉛色についても、しばらく経ちますと灰色の落ち着いたカラーになります。


==間取り==
*Cタイプの、廊下側のお部屋の１室の窓が足元まであったのにはびっくり。明るくていいかな〜と思いましたがはじめてみたパターンでした。D棟も一部はその形状のようです。*モデルルームよりＨタイプの方が広く感じました。やっぱりここは天井が高いからそう感じるのかな・・と改めて思いました。
*私が見たＨタイプは廊下側の一室が出窓風？になっていて、その出窓の下側がワイヤー？って言うのでしょうかそういうのが入った窓になってました。１階だけなのかどうかはわかりませんが、Ｅタイプの前を通った時、一室の角が全面ガラスの様に見えて、変わった感じがしました。
*Ａ棟は一階でもかなり高さを感じられて開放感もあり、いいですね。


==買い物・食事==
*スーパーはすごく近くはないです。
*アルプラザ（スーパ）までは、案外近く、昔の町並みを抜けて女性でも”行きは”徒歩１０分以内です。帰りは登りです。
*車のある方は一度第二京阪を走られてみたらどうでしょう。京都の久御山町が近所になってます！！あそこの複合商業施設は便利ですよ。津田も似たような感じになるのではないでしょうか。（枚方東ICはR307のコンビニ前を右へ500Mぐらい）まあそれでも渋滞は避けられないか。。。駅前に住んでいますが、スーパーの商品相場が高いということだそうです。またどの方面にいっても坂があるので、自転車や歩きは大変かと思います。（ハシゴが大変）但しアルプラザの土曜午前限定の卵セールは激安です。
*ダイソーの辺りにリッチな感じの銭湯（おしゃれな感じみたいです）やドッグカフェ（犬と一緒に入れるカフェ）、クリーニング、ステーキハウスができる予定だそうです。
*主婦なら平和堂よりトップのほうが食材おいしくて安いよ！ちょっと坂あがりさがり大変で遠いけどいいよ！！
*買い物は、足をのばせば、けっこうあります。お肉なんかは、津田駅近くのビッグサンがいいと思います。あと、津田駅から交野方面へ徒歩で10分くらいのところに、マンダイがあり、ものによっては安いと思います。野菜は、津田駅からすると、少し距離がありますが、スーパーマツヨシがいいですね。いずれも、原付バイクに乗られる方なら、苦にならない距離ではないでしょうか。休みの日には、車で松井山手まで行かれるのもいいし、枚方駅方面のイズミヤやその裏にある市場もおすすめです。車なら、久御山方面に行くのもいいと思います。徒歩圏となると、限定されてしまいますが、徒歩圏内にには平和堂があるので、まあ不便なことはないと思います。
*野菜なら交野のイズミヤ地下の市場か、香里園の市場「桃太郎」、京田辺の山田屋がよいといってました。どこもバスか電車で一本です。近隣ではビッグサンとスーパーマツヨシでは生鮮食品は買わないこと！品質が激悪です。既製品は安い場合ありですのでここらへんをチェックしましょう。
*もう一つの最寄駅の藤阪駅前に、珈琲館や、お好み焼き屋さんやローソンなどができましたね。
*リーデンスから車で１０分も行かないところに地元で有名な卵屋さんがあります。新鮮でプリプリの黄身、キラキラの黄身の卵です。ケーキ屋さんも御用達のお店です。
*津田には３年ほど住んでいますが、日用品はキリン堂やアカカベ、コーナンを回れば平和堂より若干安く買えます。車なら第二京阪の側道を走って松井山手のムサシに行けば園芸用品や趣味の物が充実してます。主に平和堂で買い物をされるようなら、是非ポイントカードを作ってください。１０００ポイント貯まる毎に現金に交換してくれます。案外貯まるものなのでオススメです。あと、平和堂の花屋がやってる八百屋を覗いてみてください。結構お買い得な野菜が並んでいます。私も必ずここを覗いてから平和堂の野菜を見るようにしています。


==育児・教育==
*保育園、小学校など・・・ある程度の距離にはあるみたいです。
*周りに小さな公園がいくつかあったし、綺麗だし、子育てするには最高だ！と感じています。
*気になるのが池の多さと小学校が１５分くらいかかるという点。ふみきりを渡って登校なのです。それだけが不安です。
*営業の方から、集団登校で、踏切には毎日当番の方がいるので大丈夫ですよと聞いています。
*あと学校の事ですが実際家族で歩いてみたのですが約25分かかりました。少しヘビーですよね。
*学校は丘を降りなければなりませんが、学術研究都市の津田地区は人口３０００人を予定しているそうなので分校の開設もありえます。
*幼稚園の件ですが、このあたりだと、警察学校の近くの「ひかりの子幼稚園」に河内磐船の「開智幼稚園」ここらは交野市になります。あと、駅の西側の「春日東野幼稚園」藤阪駅の近くの「明善幼稚園」。このあたりが近場になるかと思われます。この辺のかたはだいたいこのあたりに通園させているようです。
*津田南小学校は津田駅西側の区域の方々が多いんですね。くにみ坂全体は津田南小学校のようです。


==周辺環境・治安==
*坂道で大変。
*坂が多いと言っても、そんなに急坂は無い。
*山も近く、良く言えば自然が多い。悪く言えば田舎。でもこれからどんどん開けて行くと思います。
*マンションの横の池から虫がわかないか・・ってちょっと不安に感じてます。
*営業の方より、雨水を貯める池なのでキレイとは言えないし、蚊ぐらいはいるかも知れないけど、臭いがしたりとか、変な虫がわいたりする事はないですとの事でした。
*調整池があの辺り多くて、、、池の落ちたとかの子供の事故もあるし心配 になり枚方市の担当部署に問い合わせた所丁寧に回答頂きました。あの池は常に水があるわけではなく下流へ流す際の一時溜めておく場所のようで雨が少なかったりした場合はカラカラですとおしゃってました。水があったり無かったりという池のようです。当分埋め立ても計画がないとのことですので住宅が立つとかはなさそうです。
*津田地区は江戸時代から東海道の宿場町として栄えた場所なので旧跡や寺院等歴史のある場所が多いです。また、高野・河内街道の終点でもあり、散策やハイキングのため各地から集まる人々が多いです。くにみ坂からでも源氏の滝や枚方野外活動センターなどキャンプができるような場所がたくさんあります。いい意味で自然が一杯です。治安に関しても近くに警察学校がありいい意味でタガがはめられているような気がします。
*警察学校はうるさいとの交野市民の要望によりちかく南に行く予定。その後マンション建設の可能性もあるかもしれない。津田サイエンスヒルズも夜は多種多様な車のたまりばでいっぱい。きれいな公園もごみがおおい。川、池の異臭を枚方市に何度も苦情してもまったく相手にされない。もう20年ぐらいほったらかし。とりあえず利便性をもとめすぎて環境破壊しすぎ、住んでるものとして正直このままでいい。
*夜も静かです。


==周辺施設==
*マンション近くに大きな敷地を工事している模様だったので気になって看板を探すと（仮）スパバレイと書いてありました。後日聞くと銭湯らしきものができるらしいです。あとの生活利便地域には今のところ予定はないそうです。
*くにみ坂に関してですが、学術研究都市計画の指定地域なので国家プロジェクトレベルで発展していくことは間違いないです。計画自体２１世紀のモデルタウンという側面があるのでかなり革新的な街作りがなされると思います。津田サイエンスヒルズは自由電子分野で世界最高峰レベルの研究がなされる施設が立ち並ぶので国際色豊かなことだと思います。
*環境ですが第二京阪が完成すると同時に生活共同溝という施設が利用可能となります。これはライフラインすべてを地下に埋めて緊急事態でも安定した供給を可能にする施設で大阪では鶴見地区が最初で日本でもそんなにありません。施設完成の暁には街の電信柱がなくなります。また通信（電話や光ケーブル）も工事なしで利用できるようになります。
*メディカルフィットネスジムもダイソーの前くらいにできるみたいです。


==その他==
*高台なので、きっと景色は最高だと思います。
*枚方市のマンションで駅まで１０分というのは、売る事を考えると相当マイナスでしょうが、（価格自体が手頃なので売る事はほとんど考える必要ないでしょうが）津田くにみ坂地区は住みやすさという点で将来的には期待できる立地かもしれませんね。
*お隣にできる「パナホーム」も約６０世帯くらいのお家が建つようです。


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%87%E3%83%B3%E3%82%B9%E3%82%B9%E3%82%AF%E3%82%A8%E3%82%A2%E6%9E%9A%E6%96%B9%E3%81%8F%E3%81%AB%E3%81%BF%E5%9D%82 「リーデンススクエア枚方くにみ坂」についての口コミ掲示板一覧]
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