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ライオンズミレス蔵前

Name: ライオンズミレス蔵前
Brand: 株式会社大京
Rating: 4.382352941176471 (34 reviews)
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==物件概要==
[[File:ライオンズミレス蔵前　外観完成予想図.png|300px|thumb|ライオンズミレス蔵前　外観完成予想図|alt=ライオンズミレス蔵前　外観完成予想図]]
*所在地：[[東京都]][[台東区]]駒形1丁目11-1他（地番）
*交通：
#都営[[大江戸線]] 「蔵前」駅 徒歩2分  
#都営[[浅草線]] 「蔵前」駅 徒歩4分  
#東京メトロ[[銀座線]] 「浅草」駅 徒歩8分
*総戸数：97戸（住戸、非分譲住戸10戸含む）他に、店舗1戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2023年3月10日
*売主：株式会社大京
*施工：株式会社大京穴吹建設
*管理会社：株式会社大京アステージ

==価格・コスト・販売時状況==
*囲まれ感すごいけど便利な立地。デザイン早く見たい。
*坪400は確定かな。
*1LDK中心ということなので投資として考えても良さそうな感じがします。1Dkは30m2以下なので、長期的に住むよりは賃貸で一定期間住むのに適してそうに思います。駅2分という好立地でもあり、カフェやセンスのいいショップが多いというロケーションなので、ファミリーというよりは単身やディンクスが似合いそうな雰囲気のように思えます。販売価格他月々の費用次第ではあるけれど、注目度は高いのではないでしょうか。
*最初から投資に回すには、利回りが厳しいようにはなるような…単身のうちは実需で、ライフステージが変わって住み替えるときには賃貸などに回すとかだったら十分にあるのかなと思いました。この広さなので、流動性は高いでしょう。
*このあたりで展開される新築マンションは坪450はあると聞きました。やはり高いですね…。根津池之端あたりと遜色ないレベルです。どう思われますか？
**分譲中のルフォンもシティハウスも400前後だよ。450はありえない。
*ライオンズマンションなので管理はしっかりとしていると思います。売却するときも、同じ系列の大京不動産に頼めばいいので、売却はスムーズに行くのかなと現時点では思います。上層階だけ特別な間取りになっているので、特別感がありますね。価格は高いでしょうけど特別感が好きな方にとっては良いんじゃないかなと
*オンラインセミナーで価格目安が出ていました。詳細は来月の案内を待たないといけないようです。最低3,100万～、2LDK：5,100万～。Jタイプの2Lが41.6m2なので、坪300万台後半に収まっています。
*3100万は極狭の1DK？1LDKなら3800とかか。ここ収納がらない間取り多いよね...
**1LDKは4100?って出てたと思います。狭い方の1LDK（F）は確かに収納少ないですね。
***高いですね。それなら築浅の3500-3800万を買ったほうが良いかな。
*コンパクト中心ということもあり坪400は余裕で超えてくる感じでしたね。
*3LDK 1億2,000万円台、高いすぎ。坪700オーバーです。
**流石に坪700はないだろう。。白金ザスカイ買える
*蔵前でこの値段w　いつになったら庶民が買えるんだろう。日本の平均年収から考えても明らかに都内は高すぎる。
*主となるプランは4000万円台のようですが最大は12000万円台のプランがあるとのこと。上階のNとMプランなのでしょうね。修繕積立などもう少し詳しい情報が知りたいですが販売開始までオープンにはならないのでしょうか。
*2LDK以上は坪単価500万超えですね。これは手が出せない
*Jタイプ5000万円くらいですか？？
*クリスティーヌさんが寸評あげられてましたね。しかし高い！ブランズ浅草寿がホントに安く見える。1LDK検討してましたが、価格なりの仕様とも思えないし。立地は素敵なんですけど。。
*蔵前で坪450～600か。バブルすぎて怖い
**相場が上がっている以上蔵前で坪450～500となってしまうのもわからなくはないですが、その価格が許されるのはあくまで建物や環境が見合っていてこそだと思うんですが・・・立地として23区内最寄り駅徒歩2分という条件は悪くないものの大江戸線・浅草線はそこまで強い路線とも思えない中で
***特別眺望やブランドがあるわけではない
***直床、天井高2.4m(しかも下がり天井あり)
***柱の食い込みがエグい(Jタイプなど)、効率性がよくない(Iタイプ、Aタイプの長い廊下)など微妙間取り
***この単価でもまさかのトイレはタンクあり(手洗いカウンターなどもなし)、食器棚もなし、廊下床も別にタイルではなさそう、キッチンもJタイプの広さからやっと3口コンロ、戸境が一部乾式壁、など仕様が高くない(というか近年見た中でもかなり低い方に入る気がする)というのが自分の正直な感想なのですが、これでもネガ扱いされるんですかね？
****「価格は高いが仕様も高い」「仕様は低いけどその分価格は頑張ります」なら苦しい市況でも理解できるのですが、立地全振りだとしてもこの仕様でこの単価帯はおかしくないです**
*ここは何んと言っても駅近二分。最強な売りです。買い一択です。こんな物件のでるの待ってた。
*現地に行きましたが、駅チカなのに落ち着いた環境、街としての魅力(密かに盛り上がっているとは聞いていましたが、確かに面白い雰囲気のある街でした。)もあり、とても気に入りました。確かに今、都心のマンションは高いですが、交通の便(都心部なら大体30分圏内、その他羽田、成田、品川に一本で行ける)含めて、ここは買いだと思います。特にAが人気のようで、1期で既にかなりのお部屋が埋まっているみたいでした。
**蔵前近辺は雰囲気良いですよね。私も通りがかりに現地を見ましたが本当に駅近いのに、通りから一つ入ってるから静かだし、良さそうでした。Aが人気なんですね。私は個人的にはコンパクトなのにLDKともう一部屋が完全に分離されてるのは狭さを感じそうでいまいち惹かれませんでしたが。隅切りというか、斜めになっているぶ厚い壁の部分って柱みたいに専有面積に含まれるんでしょうかね？バルコニーも小さいのでもう少し間取りを頑張って欲しかったなぁという印象です。あとHPの間取りに概算の畳数は入れて欲しいなぁ。
*低層2-3階の1LDKはいくらくらいですか？
**Atype 35.60m2（約10.76坪）2F 4800万円台だそうです。
***たっか！！w めちゃめちゃ高いですね。２階でこの価格かぁ。
****そのせいか先着順全く減らない
*****2階で？高すぎますね。とても買えない。4000万前半が適正かと。
*投資にもこの価格だと使えないだろうし、実需でもリセール考える層には手が出しづらいし、富裕層にしか売れないのでは？と思うと、富裕層に刺さるブランドでもないような。ちょっと強気過ぎでしたかね。
**間取りやロケーション的には投資用としてとても良いところではあるんですがやはり価格的に投資用には向きませんでしょうか、、夫婦で暮らすとなったら手狭かと思うので、どういった方に需要がありそうでしょうか。
***仕様は賃貸か！ってくらい抑えてる感じなんですけどね。DINKSならこのくらいの広さでも十分だと思いますが、高値掴み感は拭えないですね。資産性度外視上等！蔵前に骨を埋めるくらい愛着のある方向けでは？グランドメゾン浅草花川戸と同じ香りがします。
*昨日の更新でまだ第一期2次が12戸残ってるのに、今日いきなり消えて第一期3次の予告のみ(しかも1戸)になってしまった？売れなさ過ぎて第一期2次を1戸ずつ3次以降に回して印象操作するつもりなの？
**12戸とも先着順だったので同じ日に要望書出されるとは思えないな
*第X期X次という表現をやめて先着順として11戸再び掲載されるようになりました。この一ヶ月、2、3戸しか売れてない模様。やはり蔵前でこの値段には限界がありますね
**値付けに失敗したということでしょうか？
*販売情報を見ると、いわゆる投資用物件はまだ売り出されてないみたいですね。40平米の2LDKは厳しいでしょうけど、20平米台の1DKは売れる気がします。駅近ですし。
*契約しましたが正直設備仕様に対してすごく高い感あります。近くのブランズさんと比較しても高いです。ただ6年ほど蔵前あたりに住んでおり、こちらのマンションの立地は大通りはいってすぐですごく良いと思います。（ブランズさんの通りは夜はけっこう暗く静かなイメージです、そちらの方が良い方もいらっしゃると思います）セブンイレブンも近いしバス停もちかくよく利用します。シングルには良い環境だと思います。最終的にマンションの立地が決め手になりました。（できれば蔵前2丁目あたりのマンションが良かったですが）少し距離離れますが蔵前一丁目計画も進んでおり、蔵前周辺がさらに発展してくれないかなと願ってます。
**すごいですねー。私は蔵前に億は無理だと判断しました。相場が上がってるのはわかりますけどね
***立地が決め手となり契約しました。設備仕様に関してはマンション価格に対して残念な印象ですが、快適な生活を考えカスタムオーダーの相談をしている所です。タンク式トイレからタンクレスに変更するには、手洗い場設置なしで41万円程かかるようで、悩みどころです。リフォーム相場よりも高いような…
*なんかずっとプロジェクト説明会開催してません？一回参加したのに何回も案内が来るのですが。。売れてないのか？それともひっそり完売する物件なのか？


==交通==
*

==構造・建物==
*敷地面積：567.95m2
*天井高2.4mって一般的なマンションと比べるといかがなのでしょうか？標準なのかな？というようには思いましたが、ちょっとその辺りの目安がわからなくて、、
**普通かな。2600以上あると仕様が良いと言われますが、2500が普通、2400はやや低めか許容範囲内かなと。最近2300の新築マンションも出ておりますから。。
***天井2400ってやや低めなんですね、、知りませんでした。あんまり高さについて気にしたことがなかったんですが、低すぎると生活に影響はなくともどこか閉塞感があるんですかね。
****身長にもよりますけど自分は170台なので特に閉塞感が感じてませんが、180センチ以上の方だと窮屈かな
*外観がかなり斬新。実物見れないといったいどうなるか不安なんだよな


==共用施設==
[[File:ライオンズミレス蔵前　エントランスホール完成予想図.png|300px|thumb|ライオンズミレス蔵前　エントランスホール完成予想図|alt=ライオンズミレス蔵前　エントランスホール完成予想図]]
*駐車場：14台 （屋内平地式1台、屋内機械式13台）
**この規模にしたら駐車場台数はちょっと少なめですね。ファミリー層がメインのマンションでは無いかもしれませんし駅近で車がなくても生活できそうな気はしますが、月極は多少探しておいた方が良さそうに思いました。
*バイク置き場：4台
*自転車置き場：97台
*エレベーターは何台でしょうか？
**エレベーター二台もあるのは便利。その分管理費も高いが。。。
***そうなんですよね、、普段の生活を考えるとエレベーターは2基あるとうれしい。点検のとき片方使えなくても、もう一方は使えたりするし。ただ将来的に、エレベーターの機構まるごと交換しないといけなくなったときには負担は大きくなりそうではあるんですよね。技術革新に期待です


==設備・仕様==
*床暖や食洗機は全タイプないですか？
*トイレ手洗いカウンターなしはいただけないですね。両国のクレヴィアでさえ、クソ高いなりに設備しようはちゃんとしてるのに。
**トイレの手洗いカウンターって皆さん的には必要な設備とお考えでしょうか？個人的には水回りという点で掃除する場所が増えてしまうので無くても良いと思っているのですが、最近の分譲マンションだと当たり前の設備なんですかね。


==間取り==
*間取り：1DK, 1LDK, 2DK, 2LDK, 3LDK
*専有床面積：25.23m2～69.01m2
*バルコニー面積：2.73m2～7.33m2
*空調用室外機置場面積：1.40m2～3.16m2
*1DKは結構狭そうですね。HPのプランを見てもリビングや部屋の細かい平米数が記載していなかったのでどのくらいの広さなのか不明なので、せめてHPには細かい部屋の広さは記載してほしかったかな。全体の広さしか記載していないのでわかりにくいですね。実際にMRを見に行けば、細かい図面図などをもらえるのでしょうか？
**1DK25.23m2の間取りですが、リビングがどれくらいの広さとか細かい記載まではないんですね。ただ全体的に間取りはシンプルですが住み心地は良さそうな印象があります。
*Btypeのバルコニーに湾曲した部分がありますが、そこはどういう風になっているのでしょうか？物入れになっているのか、ただの壁なのか一見して分からなかったです。
*間取りから考えるとかなり高めの価格帯かなとは思いますがアクセスの良さとライオンズマンションということも重なっての価格ですね。でも、２ＬＤＫでも６０m2もないので２人暮らしでも狭い感じ。もう少し間取りなんとかならなかったですかね。
**2LDKが60m2を切っているのは今の時代では普通ですが、ここは50m2を切ってますからね
***ライオンズミレスシリーズはコンパクトがメインとは言え、40m2そこそこで2LDKはちょっとない。PLANも畳数書かないのは書けないのかな。LDK以外の2部屋なんで3畳もなさそうだし、これを部屋というのはさすがに無理が、、、。同じミレスの新中野も同じく40m2ちょいで2LDKっていってて、ちょっと痛々しい。この広さならちょっと広めの1LDKでしょ。
****畳数を書かないのは、居室が二畳台のオンパレードだからでしょうね。週刊スパ！に出てきた、コンテナ暮らしの人を彷彿とさせますね。このマンション、一体どういう人が買うんでしょうか。ここまで分かりやすい「買ってはいけない」シグナルを発した物件、早々見ないよね…
*面積を見ればコンパクトなのだろうなとはだいたいわかるけれど間取り図に数字が入っていないのでどれほどなのか想像がつきません。寝室はシングルベッドしか入らいないのかセミダブルもＯＫなのかとか。リビングダイニングにはダイニングセットとリビングセット両方置けるかとか。Ｃタイプでぎりぎりっぽいのでそれ以下の平米数では難しいかなとは思います。Ｃタイプで一人暮らしならゆとりがあっていいかもしれません。
*頑なに間取り図に数字入らないですね。（狭すぎて）入れられないのでは？と思ってしまいます。生活をイメージするのに大体何畳？何m2？ってのは必須だと思いますけどね。Aタイプも35m2くらいなのでまあ一人暮らしならいいかな？と思いきや、なぜ部屋分けた！あの広さのBRを単独で使うなんて独房じゃないんだから。よくあるけどLDKとウォールドアとかで繋げればまあ使えそうだったのに。
**LDKの表記に関しては1LDKならLDKで8畳以上、2LDK以上はLDKで10畳以上ないと名乗れない決まりなので、A/Fタイプのような1LDKはLDKがギリギリの8畳、Cタイプのような2LDK以上はLDKがギリギリの10畳だと思って計算するしかないですね


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#セブンイレブン台東駒形１丁目店　　70 ｍ／徒歩1分
#ローソン寿三丁目店　　70 ｍ／徒歩1分
#ファミリーマート蔵前店　　110 ｍ／徒歩2分
#まいばすけっと蔵前駅前店　　140 ｍ／徒歩2分
#ドラッグセイムス蔵前 3 丁目店　　370 ｍ／徒歩5分
#スーパーヤマザキ三筋店　　580 ｍ／徒歩8分
#オオゼキ浅草雷門店　　610 ｍ／徒歩8分
#肉のハナマサ新御徒町店　　780 ｍ／徒歩10分
#ライフ新御徒町店　　820 ｍ／徒歩11分
#サミットストア 両国石原店　　830 m／徒歩11分
#EKIMISE浅草　　850 ｍ／徒歩11分
#松屋浅草　　850 ｍ／徒歩11分
#浅草ROX　　940 ｍ／徒歩12分
#東京ソラマチ　　約1760 ｍ
#町田絲店　　40 ｍ／徒歩1分
#コフィノワ　　170 ｍ／徒歩3分
#文月　　180 ｍ／徒歩3分
#Riverside Cafe Cielo y Rio　　230 ｍ／徒歩3分
#半月 菓子屋シノノメ　　280 ｍ／徒歩4分
#結わえる 本店　　300 ｍ／徒歩4分
#T'S Bakery　　310 ｍ／徒歩4分
#駒形どぜう浅草本店　　320 ｍ／徒歩4分
#NOCE 浅草蔵前店　　320 ｍ／徒歩4分
#en cafe　　330 ｍ／徒歩5分
#ペリカンカフェ　　340 ｍ／徒歩5分
#m+（エムピウ）　　340 ｍ／徒歩5分
#CAMERA（カメラ）　　350 ｍ／徒歩5分
#KONCENT 本店　　380 ｍ／徒歩5分
#LUCENT COFFEE　　390 ｍ／徒歩5分
#茶室 小雨　　420 ｍ／徒歩6分
#Maito Design Works（マイトデザインワークス）　　420 ｍ／徒歩6分
#ダンデライオン・チョコレートファクトリー＆カフェ蔵前　　470 ｍ／徒歩6分
#REN　　510 ｍ／徒歩7分
#デイリーズマフィン　　530 ｍ／徒歩7分
#道具屋 NOBORI　　630 ｍ／徒歩8分
#SOL’S COFFEE ROASTERY　　710 ｍ／徒歩9分
#カキモリ　　850 ｍ／徒歩11分

*周辺にカフェが何店舗かあるというのは分かったのですが、食料品や日用品の買い出しについては利便性はいかがでしょうか？この辺にお住まいの方はどこを利用されるのでしょうか。
**ミニスーパーは駅にまいばすけっとやピアゴがあったりしますが、品揃え考えると大きなスーパーへは１０分から15分歩くことになります。少し足を伸ばせば基本的には何でもあります。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#ポピンズナーサリースクール駒形　　240 ｍ／徒歩3分
#えがおの森保育園・あさくさ　　240 ｍ／徒歩3分
#ことぶきこども園　　420 ｍ／徒歩6分
#区立三筋保育園　　580 ｍ／徒歩8分
#蔵前幼稚園　　340 ｍ／徒歩5分
#区立田原幼稚園　　590 ｍ／徒歩8分
#区立田原小学校（通学指定校）　　640 ｍ／徒歩8分
#区立浅草中学校（通学指定校）　　910 ｍ／徒歩12分


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*立地は良いが、間取りや収納が悪い。
*蔵前の駅、すごくいいところと感じます。ザ・浅草とは違う街並みです。都内に住んでいるとなかなか隅田川観光しないものですが、子供と一緒に水上バス乗っても楽しそうかなと思いました。ちょっと歩いて浅草まで散歩して、そこから水上バスとか…。夏休みや冬休みなど、時間のある時に計画するのもいいかもしれないです。
*ここは同じ並びに消防署もあるし、意外とうるさいんだよな…もう引っ越したし仕方ないことだけど、コロナ禍の最初の頃は昼夜問わずずっと救急車が出動していて結構ストレスフルだった思い出。


==周辺施設==
*'''病院'''
#滝口外科胃腸科整形外科　　70 ｍ／徒歩1分
#はじめ歯科　　120 ｍ／徒歩2分
#クラマエ眼科　　170 ｍ／徒歩3分
#磯野外科内科　　200 ｍ／徒歩3分
#野中医院　　360 ｍ／徒歩5分
#ことぶき耳鼻咽喉科　　410 ｍ／徒歩6分
#東京トータルライフクリニック　　420 ｍ／徒歩6分
#蔵前内科クリニック　　620 ｍ／徒歩8分
*'''金融機関'''
#みずほ銀行蔵前出張所（ATM）　　80 ｍ／徒歩1分
#りそな銀行浅草支店　　200 ｍ／徒歩3分
#東京シティ信用金庫蔵前支店　　280 ｍ／徒歩4分
#三菱UFJ 銀行 ATM コーナー田原町駅前　　500 ｍ／徒歩7分
#ゆうちょ銀行浅草店　　660 ｍ／徒歩9分
#三菱UFJ 銀行浅草支店　　670 ｍ／徒歩9分
#三井住友銀行浅草支店　　680 ｍ／徒歩9分
#みずほ銀行雷門支店　　820 ｍ／徒歩11分
*'''公共・レジャー施設'''
#蔵前二丁目交番　　190 ｍ／徒歩3分
#浅草消防署　　210 ｍ／徒歩3分
#蔵前郵便局　　230 ｍ／徒歩3分
#浅草税務署　　380 ｍ／徒歩5分
#環境ふれあい館ひまわり　　430 ｍ／徒歩6分
#くらまえオレンジ図書館　　430 ｍ／徒歩6分
#南部区民事務所　　480 ｍ／徒歩6分
#台東区役所　　約1,720 ｍ
#エニタイムフィットネス蔵前店　　110 ｍ／徒歩2分
#隅田川テラス　　200 ｍ／徒歩3分
#藏前神社　　190 ｍ／徒歩3分
#蔵前公園　　390 ｍ／徒歩5分
#世界のカバン博物館　　380 ｍ／徒歩5分
#JOYFIT24田原町　　560 ｍ／徒歩7分
#隅田公園（浅草側）　　830 ｍ／徒歩11分
#横網町公園　　830 ｍ／徒歩11分
#水上バス浅草乗船場　　830 ｍ／徒歩11分
#旧安田庭園　　950 ｍ／徒歩12分


==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%82%AA%E3%83%B3%E3%82%BA%E3%83%9F%E3%83%AC%E3%82%B9%E8%94%B5%E5%89%8D ライオンズミレス蔵前（スムラボ記事）]


==掲示板==
*

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