モンレーヴ浦和仲町

2010年11月18日 (木) 12:17時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市 浦和区仲町4丁目1065番1（地番）
• 交通：埼京線「中浦和」駅から徒歩11分
• 総戸数：37戸（管理員室1戸含む）
• 構造、建物階数：地上6階
• 完成時期：2008年10月
• 売主：西武不動産株式株式会社
• 施工：株式会社ナカノフドー建設

価格・コスト・販売時状況

• このエリア、この時期、苦戦は必至でしょうね。何と言っても近くでやってるブログハウスは３年近く販売してて、まだ相当数残ってるようですし・・・ありえないぐらいの安さでも苦しいのでは？
• 今週の住宅情報に広告が出ていますね。もうすぐ出来上がるのに、今まであまり広告を出していなかったのか？全然知りませんでした。西武不動産って同なんでしょうか？
• ここはもともとアートハウジングがサニーコートシリーズとして売り出す予定だった。ところが、近隣物件の惨状に見かねて、西武不動産に投げ売りで逃げ出した経緯。だから、かなりお安くしてくると思うのだが…。
  • 本当なら相当厳しい物件ですね。サニーコートさんが厳しいなら大変だぁ〜。
  • 以前、埼京線沿線でマンションを検討していたときに、沿線のサニーコートの営業さんが話してくれたことがありました。その営業さんの話では、アートハウジング（サニーコートの売主）さんが土地は確保したんだけど西向きにしか作れそうもなく（理由は聞かなかったのでわかりません）、土地代が上昇傾向の頃に購入したので坪単価があまりにも高くなってしまうのでマンションを建てるのを諦めて、そのまま転売したと言ってました。この話がホントならアートさんではなく、マンションは西武さんが建てたのではないでしょうか？ＨＰなどを見てませんが、元々サニーコートとして建てられていたなら、設備や内装等が他のサニーコートのものと似たようなものだと思いますよ。
  • 当初建築予定の看板には確かにアートハウジングと書いてありました・・・。その後しばらく着工せずにいたのですが、気が付いたら西武不動産になっていました。なので、サニーコートとして設計されたものではないのではないでしょうか。土地の形からして西向きしか難しいんでしょうね・・・。
• チラシ入りました。予定価格３２００万円〜みたいですよ！高いですねぇ〜
• モンレーヴは実物を見ればわかりますが、建物の向きが悪く、一階の部屋などは昼間でも照明が必要だと思われます。マンションとしての条件は南向きのプログハウスの方が優れていると考えられ、3000万円程度の値段設定でないと、(場合によってはそれ以下の値段でないと)厳しいと思います。
• 販売見合せのようです。あのエリアにはもう住宅検討者いないのでは？
  • マンションのまわりにノボリがたくさん立っているのに変ですね。
  • 2月下旬販売開始！1/31（土）11：00〜　新価格発表！「大変お求め安くなりました」…だそうです
• 昨日はうちも含めて何組か来てたました。価格は安くなってますが正直埋まるんでしょうかね。
• 1階の2,100万円？から最上階が4〜5,000万円台だったと思います。私も場所は気に入っているのですが目の前の売れ残り物件の件もあり、ちょっとひっかかっています。浦和駅からもちょっと遠いですしね...
• チラシ見ました。2800万円台が多いみたいですが、西向きだし…でも、プラウドよりは1000万ぐらい安いかも
• 浦和区内では最安値だと思います。周りが戸建メインのエリアなので低層階でも良さそうですね！
• 値段につられて買う人が続出しているのか、いきなり「最終期」になってるね。相対的なパフォーマンスは高いとは言い難いけど、このご時世はコスト優先の傾向が鮮明ですな。
• 本当、ここ数週間は平日も何台か車が止まっているし、土日はかなりのお客さんが来られているようです。やっぱり価格と学区なのかな～？
• 全部屋西向き・周辺坂道で広さに関しても満足できず、ヤメマシタ。値段に関しても西向きで広さも狭く決して安いと思いませんでした。
• 何より別所沼公園が個人的に大好きなのと、正直破格といえる値段で最終決定しました
• 価格の安い低層階の部屋は全て販売済みのようですね。果たして高層階のそこそこの価格の部屋への需要はあるのか興味深々です。
• そういえば一般向けの販売開始が2月中旬からだったと聞きました。完成が10月14日とあるので、会員向け先行販売期間が4ヶ月間もあったのでしょうか。

交通

• 私も実際に中浦和から歩いてみましたが、駅からの距離は十分徒歩圏だと感じましたが、周辺は若干暗いかなと感じました。
• 浦和駅まで徒歩20分がネックですが、浦和駅近くと比べると破格の安さなので迷います。
• 駅に行きたいなら中浦和まで１０分もかかりませんでした。浦和へも歩きましたが県庁の裏門通りをまっすぐ東へ。懐かしい感じのお店が続いて、その先がイトーヨーカドーで便利だなと。浦和駅まではいくつもルートが選べそうです。歩くなら、自転車なら、急ぐなら。地図を見ながら楽しんでます。

構造・建物

• マンション外観も特に普通のマンションです。
• なるほど1階は内廊下ですか。私には内廊下っていう優雅さは感じられませんでしたが・・・ただここは気になって本気で検討したことは事実です。

共用施設

• 今機械式の駐車場を作っていますが、あれ、あのままむき出しなんでしょうか？厳しい状況の中、何か突出するものがないと本当厳しそうですね・・・。
• 私は西向きな点もさることながら、１Ｆエントランス東側の薄暗さにびっくりしました。あれだけ後ろの土地より低い位置にあると仕方ないとは思いますが。でも高層階の部屋なら気にならないかも知れませんね。

設備・仕様

間取り

• 環境はいいですが、ほぼ全戸西向き・・・・。
• 今日チラシ見ましたが３LDKの間取りの全てに張りがあって、西向きですか？値段いくら？
• ここはほぼすべてが西向きになりますので、午後からの日差しがメインとなります。ただ、1階はほぼ1日日が当たらない感じですね・・・。前の道路があまり道幅がなく、前の戸建でも2階建てがメインですから、日照がのぞめないと思います。
• 全部屋西向きで、日当たりがとても心配。
• 西向きですが、曇りの日の朝９時に室内を確認させてもらいましたが、３部屋がベランダに面していたため、高層階ですが照明は必要ない程度でした（夏場の西日は厳しいかと思われましたが）

買い物・食事

• 買い物にはとても不便なばしょですね。
• 別所公園に面した鰻屋さんも有名だそうで行ってきました。ランチは１０００円で日曜日も。友人が訪ねて来たらご馳走してやろう。何せ３分程の所です。別所会館もランチや宿泊が出来て田舎の親が来たら泊まってもらおう。何せ２分の所。

育児・教育

• 大規模公園が近くて学区がいい割にはリーズナブルな価格だと思います。桜区あたりの同価格帯のマンションと比べると子供にはこっちの方がいいかもって思います。
• ここの場所は学区が仲町小と常盤中になるのが大きいと思います。でも浦和からの距離がある点が実に悩ましいです。別所沼公園を抜けて行けば中浦和はすぐなんですけどね。
• うちの子も仲町小ですが、小学校はかなりきちんとしています。ここからだと子供の足でも10分はかかりません。
• 小学校は10分くらいなんですね。私の子供は女の子で来年中学校なのですが中学校は徒歩だとどれ位でしょうか？詳しそうなので是非教えて頂けますか。
  • 常盤中までは距離がありますが自転車通学が可能な住所だったと思います
  • 常盤中は北浦和の駅のそばなのでちょっと距離があります。このあたりの中学生の方はほとんど自転車で出かけていますよ。徒歩だと30分はかかるかな～？自転車だったら上手くいけば10分？15分なら着くのではないでしょうか？
• 仲町小、常盤中学区というのが魅力ですね。

周辺環境・治安

• チラシが入りましたね。別所沼公園が近くて環境が良さそうに思います。住み心地はどうでしょう？
• ここの地盤ってどうなんでしょうね？目の前が沼だけに・・
• 車で行きましたが道が狭く、夜は真っ暗で怖い印象でした。
• 中浦和は駅の東西で全く雰囲気が違う。かなりボーダーラインなエリア。
• 正直　坂道厳しいと思います。
• 確かに駅近とはいえませんが、通勤で電車を利用しているわけではなく、近くに店舗もありませんが浦和区内にしては信じられないくらいの静かな環境。西に面している道路は狭いですが、おかげでほとんど車両の通行はなく、北に５０ｍほどの市役所通りは現在延伸工事中で再来年には１７号ＢＰまで繋がる予定だそうです
• 私も別所沼公園は好きですが、あの辺りは夜暗いのが、とっても怖いです。浦和からバス降りて別所沼公園を通る時、危ない感じはないでしょうか？
  • 確かに夜は人気は少なく、街頭も少ないですね。しかし、閑静な住宅街に人の多さと明るさを求めるのは相反することで、どちらかが犠牲になるのは仕方がないことかと…。夜中は確認してないので確かなことはいえませんが、別所沼公園は１日中ジョギングやウォーキングをしている人が多いので、一般的な公園よりは夜でも人はいる方だと思われますし、付近の道路も暗いと行っても工場街や農地と違い住宅街で空き地も少ない方なので大声を出せばというのは楽観的過ぎるでしょうか？ただ、昔から浦和は近隣の川口、戸田、蕨、大宮と比較をすれば犯罪の発生率は低いようです
  • 別所沼公園の周囲は夜、かなり暗いですよ…。
• こちらのマンションが出来る際に反対運動などは見かけませんでしたねー。いわゆるのぼりみたいなのは全然なかったですし。でも正直あの駐車場がねー何とかならなかったのかな～？と思いました。いまどきむき出しですからねー。公園はもちろんすっごく明るいとかではないですが、夜10時でもウォーキングが出来るほど、きちんと外灯があり、そういう意味では明るいです。周辺の戸建は公園より少し高くなっていますので、明るさは気にならないのだと思います。
  • 反対運動がなかったのは南北に長い土地、東側の段差、西側北側の道路等々の条件が重なったからでしょうか。
• ジョギングの人、散歩の人、写真撮ってる人。青首鴨やかもめもいましたよ。鳥に詳しい友人と一緒だったので。別所沼公園って素晴らしいですね。

周辺施設

その他

• 浦和でも駅から遠いので、かなりの資産価値下落を覚悟しなくてはならないかも、、、。
• 正直、このマンションは相当厳しいと思われます

1. マンション全体が西向きであること
2. 2LDKなどのこの地域としては需要の少ない間取りが多いこと
3. 駐車場が地下1階上部3層の機械式で全戸分用意されていないこと
4. マンションとしての「売り」に乏しいこと。広告コピーは「魅力の5Performance」と言っているが、うち4つは立地の件
5. とは言え、立地も駅から遠く、近隣に長期売れ残り物件が存在すること

恐らく、ここ数年の販売環境から完成後販売としたものの、逆に需要が冷え込み、完全に裏目にでてしまったのではということではないでしょうか?

掲示板

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