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メイツブラン大阪城公園

Name: メイツブラン大阪城公園
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==物件概要==
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]][[大阪府/大阪市/中央区|中央区]]森ノ宮中央二丁目6番1（地番）
*交通：
#大阪市営[[関西エリア/大阪市営地下鉄/中央線|中央線]] 「森ノ宮」駅 徒歩3分 
#大阪市営[[長堀鶴見緑地線]] 「森ノ宮」駅 徒歩3分 
#[[大阪環状線]] 「森ノ宮」駅 徒歩6分 
*総戸数：113戸
*構造、建物階数：地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2015年03月中旬予定
*売主：名鉄不動産株式会社 大阪支店/株式会社長谷工コーポレーション　関西/
*施工：株式会社長谷工コーポレーション



==価格・コスト・販売時状況==
*2月下旬販売予定となると価格の公開はまだ先なのかな。ロケーションも良いし、アクセスも良いし、一部柱による部屋の欠けさえ気にしなければ条件はまずまずですから、価格もけっこう高そう？ですよね。 
*土曜日に行ってきましたが、価格はまだ大体しかわかりませんが、低層階と高層階の価格差があまりない為高いイメージを持ちました。
*Ａタイプ、高すぎ。他のタイプも思っていたより高め。仕様、間取りは目新しさなく平凡。他物件で検討し直そうかなぁ。
*Ａタイプで、５千万以上からです。
*Ａタイプで坪単価200万超えです。想像以上でした。人件費と資材高騰を踏まえても今は売り手市場ってことなんでしょうね。あの土地は安く仕入れてるはずなので、かなり乗せた価格設定は腹立たしい限りです。
**どこも今はの人手不足だのなんだのと販売価格が割高に設定され強気ですね。ここに坪200出せません。
*少し前に見学しました。値段も想定の範囲内でした。ただ、設備や構造を他物件と比較するとかなり劣っている印象を受けました。それと突貫で準備をされている為か、質問になかなか答えられなかったり、モデルルームも少しぱっとしなくて、、準備不足感が否めなく、、、 
*一番狭いと言っても６０平米以上あったと思います。３０００万台半ば位じゃなかったかな。
*65ｍ2、3500なら立地の割に安いですね
*基本3500万円以上ないと一番狭い部屋でも無理。南側角部屋は5000万円台。そんな感じだった。坪単価にして、ファインシティの1.5倍~2倍ぐらいの印象だった。
*先日、モデルルームへ行った者です。Aタイプは完売していました。Bタイプも残り僅かでした。大通り沿いのFなどは上階は売れていましたが、やはりまだまだ残っていました。大通り沿いは難しそうですね…


==交通==



==構造・建物==
*高速道路寄りの部屋を避けるとすると、Aタイプが南側にも窓があって良さそうな気がします。バルコニーの手摺はガラスとステンカラー？の2タイプあるんでしょうか？部屋の位置によって異なるようですね。
*特に共用廊下側の柱の食い込みがすごいですね。あれを見た瞬間、ここの施工長谷工かなと感じます。あと、アルコーブもない、玄関もクランクインでない。これほど工夫のない間取いまどきなかなか見ませんよ。柱立ててその中を割り付けただけ。何も考えずに設計できるローコストスピード仕様です。 
*ここの窓が多いのが気に入った一つ。角住戸だけど。 
*ここは二重天井の直床ですよね？階高がどのくらいか分かる人いませんか？
**長谷工なので3ｍですね。
*駅に近いなどの立地から考えると価格帯は低めの設定ですね。でも、設備はどうであれば、外観がなんだか普通のビルみたいでイマイチだなぁ～と感じたのは私だけでしょうか?
**ここは大阪城公園前なので行政による景観条例の指導が入るエリアになります。あまり個性的なデザインは許可がおりません。特にここは大通り沿いで露出の大きいので周辺の建物と調和するようにシンプルなデザインや色にするように指導が入ってます。

==共用施設==
*駐車場	56台（平面：7台、機械式：49台） 
*バイク置場	4台 
*ミニバイク置場	12台 
*自転車置場	134台 
*間取りからここはファミリーマンションだと思うのですが、駐輪場の数が単純計算で１世帯２台以下になりますね。全然足らないと思います。２台目からは抽選が一般的でしょうか？ 
*ゴミは1階まで出しに行く必要があり。大阪市環境局に従い、分別する必要あり。ちなみに24時間出せない可能性あり。とのこと。 
*見学しにいったときはエントランスも広々としていて、駐車場も（まぁ敷地が２倍以上ありますから・・）広々。 
*共用施設のコンテンツを読んでおりますが、エントランスホールに和風の坪庭があって驚きました。こう言った庭は敷地内ならよくありますが、マンションの建物内にイロハモミジやアセビなど植物が植えられていて、タイルや壁面も天然石が使われているのが凄い。外観が現代的な事もあって余計に驚いてしまいますね。ご年配のお客様には喜んでもらえそうです




==設備・仕様==
*フローリングがシートフローリングなので、使い勝手は良さそうですが、見た目はどうでしょうか。気にならないですか？




==間取り==
*間取り：2LDK・2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
*専有面積：62.40m2～85.30m2
*バルコニー面積	11.40m2～29.52m2 
*Ａタイプは３ＬＤＫであの広さなのがいいですね。キッチンに窓もあるし。居室は標準的な広さだけれど、リビングが広い感じがいいのかな。
*ここＡタイプはクランクインっていうのか？プライバシー確保できてるよ。間の部屋はいくらアルコープあっても正面に扉があったらプライバシーもくそもないよね。室内仕様はディスポーサーがないくらいで他のマンションと変わりないと思うけど、何か足りない？教えて下さい。
**角部屋はだれも前を通らないのでむしろクランクインじゃなくてもいいのです。お客さんが来られて玄関で立ち話という時には効果ありますが、角はポーチスペースができるので最悪はそこで話せばいいとも思います。問題なのは中部屋で、前を誰か通るのに部屋の中がズドーンと見えるのはどうなのかと。それにアルコーブないので扉を開けたら廊下側の人に接触する危険もあり、急いでるとき、お子さんなどに十分注意しないといけませんね。今時アルコーブゼロってプレサンスくらいでは。 
*でも間取りが平凡すぎなんですよねぇ・・・
**典型的な長谷工型の間取りです。普通に住みやすいと思いますよ。仕様もいたって普通。
***長谷工に住んでいる知人何人かに尋ねましたが、皆、住みやすいと言っていましたよ。ここの間取りは見たところ普通かな。キッチンと洗面所がつながっていれば動線が便利なんですが…大阪市内では環境良さそうですよね。眺望のいいお部屋はもうないのかな？
*どの部屋も洋室の柱が邪魔かと。もう少し間取がどうにかならなかったのかな
**確かに柱は出っ張ってますが、出っ張りも含めて間取りは普通な感じですね。家具の配置は制限されるでしょうけど、そこまで気にならないかと思います。
*共用廊下側に面した部屋を寝室にしたくはないのにここまそういう間取が多いですね。またＡタイプは一応ましに見えますが柱が邪魔なたった５帖程度にふさわしくないクローゼットがあったりと間取的に変な物件が多く唯一まともだと思うのはＦタイプしかありません。もう少しまともな間取にできなかったんでしょうかね？


==買い物・食事==
*日生球場後にライフが出来るので駅前のKHOYOまで行かなくて済むのが とても便利になりますね。
**お隣の商業施設はライフになるんですね、オープン時には周辺道路が大渋滞しそうです。
*森ノ宮駅に銀行はりそな銀行位しかありませんが、玉造にUFJ、三井住友、ゆうちょ、一通りあります。スーパーは駅前のKOHYOか、玉造筋のイズミヤ、玉造駅の近商。ドラッグストアはマツキヨ、ダイコク、サンドラッグ。ホムセンはロイヤルホームセンター。自転車に乗られる方なら日常生活に不便さはまず感じません。公園は大阪城公園以外にも沢山ありますし、カフェを始めレストランやケーキ屋も評判の良いお店が点在します。北摂程環境が良い訳ではないですが、市内では抜群ではないでしょうか。 
*イズミヤ、近商まで自転車で何分位でしょう？他区からの転居になるので、周辺地理がよくわかっていません。 
**マンション辺りからだとイズミヤまで自転車で7〜8分で行けます。近商ストアは玉造駅の高架下にあるのですが、JR森ノ宮駅からJR玉造駅までも自転車で5〜６分なのでゆっくり走って信号に引っ掛かったり諸々含めても10分もあればどのスーパーにも行けますよ。ライフが出来ればもっと便利になりますし、ココは人気が出そうですね。 
*マンション周辺には既に食品スーパーやホームセンターがオープンしていて今後複合商業施設が作られる計画があるのですね。この複合商業施設はショッピングセンターですか？完成時期はいつ頃の予定でしょうか。計画の概要などどこかで見ることができますか？



==育児・教育==
*学区が良いですよ。小学校、中学校、高校と密集しているので周辺の雰囲気も悪くないです。 
*確かに高いが立地は抜群に良い。公立校のレベルも高い。ベタなところで玉小→東中→大手前高→京大。私立なら星光や明星も自転車で通える。



==周辺環境・治安==
*上町台地にある
*この辺りに住んでいる人は感じのイイ人が多いように思います。 
*駅近くて便利そう。 でも高速道路も近いかな。
**窓開けていたらまず北側の住居は、騒音・騒擾は間違いないでしょうね。 南側と北側で1.5倍ぐらいの価格差（m2単価）がありそうですね。
**今日は21時過ぎにファインシティ東棟から南棟まで騒音のチェックをしにいきました。14階までいくと騒音がましになると思っていましたがあまり高さは関係ないみたいでした。単純に高速から離れたぶんだけ騒音がましになるだけでした。ファインシティでは南棟の最も東側が1番静かでした。
**健康面から考えると南側しかないという印象です。騒音は、道路一本入るか否かだけでもだいぶ違うと思います。排気ガス濃度自体は余り変わらないかもしれません。
*もうひとつ気になることがあります。東側に建築中の商業施設(ライフ)が旧日生球場後にどんな形で何回建てで出来るのか？入口の向きや駐車場の位置は？などです。 
*駅が近いのと、商業施設と大きな公園に隣接しているというのはいいことですよね。商業施設が近すぎるのはリスクもあるでしょうけど買い物が便利なのは何よりです。ただ気になるのは高速道路と部屋の向きでしょうか。東向きの間取りなので商業施設がマンションの東側にできるとベランダからの眺めがどうなるのか気になっています。
*中央大通りの車の騒音が気になってます。交通量はかなりのもんですよね？春や秋はリビング窓を開けて過ごしたいと思いますがうるさいですかね？排ガスも引っ掛かります。
*そりゃ近隣に住んでいる人が、ここの立地はあまりお勧めできませんとは書かないわな。利便性を求める人はここの立地に何の魅力も感じないでしょう。大阪城公園の近くや市内にあっては落ち着いた住宅地という環境面を評価する人ならありかもしれません。 
*ここはファミリーには良い立地ですよ。まず用途地域が中央区屈指の住居系である事、名門校が多く人気学区である事、まだまだ需要が供給を上回るエリアなので資産価値が高い、公園が多くさらに難波の宮も大きくなる、スーパー至近、上町台地である事、何より行政が開発に力を入れてるエリアなので将来性も高い。大通り沿いである事を許容できるなら買いですよ。
*排ガスに関しては確かに北側は天下一品。だからこそ車でのアクセスは便利ですよ。一番の問題は中古で売りに出そうとしたとき隣の500戸近いマンションと競合することになる点でしょうか…。
*実際現地を歩いてみたら、南側なら思ったより静か。音は気になりませんでした。道路幅も広いので圧迫感も窮屈感も無いと思います。周辺には大阪城公園をはじめ、ゆったりとした公園が多いのも好感度が高い。散歩好きにはたまりません。ただし、高速がすぐ真ん前にあるので、思っている以上に排ガスで空気が悪かったです。たまたま雨の日に行ったけれど、それですら自分にはダメでした。これで晴天ならさぞかし…と感じました。洗濯物とかベランダに干したら臭くなりそうだし、なんか、肺を悪くしそうな気がしました。 
*隣が北向きの賃貸ですかー。　東角部屋なら買いたくなるような物件ですねー。　ここも北向きは無理でも北側に、ベランダくらいあれば良かったんですけどね。　窓が二つだけっていうのは展望は厳しいかなあ。　うーーん・・・。
*立地は魅力ですね。大阪城の傍なんて。大阪城のエリアの桜も凄い見事ですし、私は走るので公園が傍なのはいいです。環境も史跡跡地や商業施設などがあり治安もよさそう。複合施設の店舗内容がちょっと気にかかりますが。風俗店などがないかどうか。 
**日生球場の跡地はライフとEDIONの予定らしい。あと、東急オアシス。＋専門店街。商品価格帯は場所柄、競争の原理があまりなく平均より高めと想定。
**ここは用途地域が住居系でかつ学校が多いエリアなので風俗は造れないエリアです。
***複合商業施設のテナントは既に決定しているんですね。スーパーに家電専門店にスポーツジムですと、ファミリーの利用度も高く地域の活性化が期待できそうですね。スポーツジムは、公式ホームページを閲覧するとフィットネス以外にもキッズスクール、ダンススクール、シニア・中高年教室もあるようなので子供の習い事としても利用できそうです。
*目の前に大阪城が見えていますね。大阪城は何階建てと等しいですかね。どうせなら、大坂城より上から見下ろしてみたいものですよ。早朝の都会は意外と静かなものだと思いますが、大阪城公園もあるから、朝の散歩やジョギングには、良いですね。
*大阪城公園は広いですね。皇居くらいあるんでしょうか。お城がマンションから見えるなんて得した気分。複合商業施設はオシャレな感じですね。駅も近いですし、環境もいいし生活しやすそうです。マンション周辺の立地がとてもいいです。 
*見学に行来ました。大阪城が見えるのはFタイプの中階層以上だけみたいですね。ベランダが東だから大阪城は北側の小さな小窓からしか見えない感じですね。わざわざあの窓からは見ないかなと思いました。けど北の割には周りに高いものがないので、予想以上に見晴らしは良さそう。
*大阪城の周囲は結構、高層ビルが建ち並んでいて、大阪城との対比が凄い。現代と昔みたですね。複路線利用できて、どれもマンションから比較的近いのが便利だと思います。都心へのアクセスが最寄り駅からすぐなのもビジネスマンとしては魅力。 
*東側は球場跡の複合施設とかぶらない階数（５階？だったかな）以上だったら、視界を遮る建物はないので市内だけど眺望は良いように思ったんですが、仕様が、まあ、良く言えば必要最低限・・・間取りも普通。その割に、価格が高めに思えます。良い立地なんでしょうか。複合施設の東急スポーツクラブの優待って、ＤＭに書いてましたけど、これが付加価値？
*夜道怖くないですよ。事件が起きたなども聞いたことないです。住宅街に入ればもちろん人通りは少ないですが、それは仕方ないこと。駅からの大通り沿いも商業施設ができれば賑やかになるでしょうし、私も価格以外それほどのデメリットは感じませんね。どちらかと言えば良い方だと思います。それに近くの法円坂の団地は城東区の森ノ宮団地と違って、特優賃物件で家賃それなりです。平均収入がある家庭でないと入れません。変な人見ないですけどねー
*個人的には大阪城の傍なのがいいです。ジョギングする人なのでライフスタイルと合っていて。ここはファミリーマンションになるのかな。周辺環境の感じ方は、その人の生活スタイルでも変わってくるんじゃないの 
*部屋からは大坂城は見えないみたいですね。ちょっと残念な感じもしますが。でも大坂城は観光地ですから、人も大勢訪れるわけですし、賑やかなところなので良いかなぁと思います。交通関係も悪くはないでしょうからね、あとは目の前を走る高速道路の騒音でしょうか。
*阪神高速、中央大通り隣接だから洗濯物は外に干せないよな？南向きならまだマシだったのだろうけど
**洗濯物…干せるでしょう。大通り近いからって洗濯物が黒くなったとか聞いたことない。何日も干しっぱなしにするのは怖いものがあるけど普通に朝干して夕方取り込めば問題ないんじゃない？排ガス被害もこの辺り、どこ調べても載ってないので、大丈夫なんじゃないかと勝手に思っとります。
**大丈夫だとは思うのですが、気にはなりますね。でも、ある程度の都会なら大通りに面していなくても、気になる方は室内干しでしょうし、個人的には洗濯物が外に干せるかというのはそんなに重要でもない気がします。



==周辺施設==
*物件北側には、法医学の解剖施設があるのに知っている方なら購入は懸念されますよね。価格が安いなら妥当だと思ってたのですが
**解剖施設は中央大通り8車線分位挟んでますし、もっと西側ですよ。歩いたら4、5分かかるかな？マンション北側上階から見下ろせば見えるかもしれませんが、わざわざ見ます？そんなこと気にする人いるのかなぁ？ 
*徒歩10分程度の距離に大阪医療センターがありますが、大きな病院が近くにある事がデメリットになっています？価格が高いと言うご意見には賛同させていただきますが、他はそれほど悪い環境じゃないように思えますが…




==その他==
*立地の良いマンションは概して仕様は簡素なものです。逆に過剰設備が売りの物件は立地を疑うべきです。デベはプロですよ。
*ここを買った人は高速EVの莫大な保守点検費、重装備の維持管理、1億掛るとも言われている免震装置のメンテナンスをたった450戸で賄わなければならないのです。15年後に大規模修繕を迎える時に資金がショートするのは火を見るより明らか。そうなると一時徴収として各戸数百万必要になります。すると払わない人、払えない人が出てきて不本意でも安値で処分して出て行かざるを得なくなりますね。安値で買った輩が入居してきて好き勝手して管理は荒れ放題。資産価値なんてすぐ崩落します。 
**ご指摘を真に受けると、ほとんどのタワーで管理運営が破綻するということになるのですが、現実的にはありえないでしょうね。 



==掲示板==
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*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366957/ メイツブラン大阪城公園ってどうですか？【検討板】]

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