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プレミスト阿倍野駅前

Name: プレミスト阿倍野駅前
Brand: 大和ハウス工業株式会社
Rating: 5 (1 reviews)
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==物件概要==
[[File:プレミスト阿倍野駅前 外観 1.png|300px|thumb|プレミスト阿倍野駅前 外観 1]]
[[File:プレミスト阿倍野駅前 外観 2.png|300px|thumb|プレミスト阿倍野駅前 外観 2]]
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]][[阿倍野区]]阿倍野筋3丁目53-3（地番）
*交通：
#大阪市営[[谷町線]] 「阿倍野」駅 徒歩1分 
#大阪市営[[御堂筋線]] 「天王寺」駅 徒歩7分 
#[[大阪環状線]] 「天王寺」駅 徒歩8分
*総戸数：48戸（別途管理事務室1戸）
*構造、建物階数：地上13階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年01月
*売主：大和ハウス工業株式会社
*施工：青木あすなろ建設株式会社
*管理：大和ライフネクスト株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*敷地面積471.29m2で48戸駐車場無し…　思い切ったね～
**占有面積も狭いのが基本やからシングル&ディンクス向けのマンションやね
*駐車場が無いのは車を所持していない方限定になってしまいますが、 駅からの距離や総戸数も少ないようですから管理費のことを考えてなくても良いのかなと思います。 
*場所や市況を考えると5,000万円台がメインかと。
**3年前と比べたら大阪市内の人気地区のマンションはどこもそんな感じ。 リーマンショックみたいのがあれば別だけど、大阪はIRや万博もあるし 市内の人気地区は10年以上はこの相場続くんじゃないかな？
*間取り　３LDK　６８平米　５８００万円〜６０００万円 。購入時に住宅購入の建物以外に発生する登記費用など費用。購入時諸経費別途　１６０万円〜　１８０万円　　必要です。 
**3LDKの3階か2階か忘れましたが それでも5,400万でした。
*立地は便利でいいのですが、価格が広さのわりに高すぎる。維持費も高く長年住むには修繕積立が増額され毎月５万程の出費の可能性がある。上記によりリセールが厳しい。結果購入は見送ることにしました。
*オーダープランニングと言ってある程度のプラン変更は無償で行えたみたいなんですが、今はどうなんでしょうね。こういうのって低層階から締め切ってしまうものだから…。 カラーにしても何にしても 無償で選択できるというのはかなりサービス良いというか。 駅が物凄く近いマンションだったら、 そこまでしなくても需要自体は有るんじゃないのかしら、なんて思いまして。
*営業マンから再度連絡ありましたが 値引きはしないとの事です。 値引きしないなら買いませんと 丁重にお断りしました。 価格が強気ですからね。
*価格はいくらくらいなんでしょう？ホームページに書いてある場合もありますが、このマンションは価格は記載されていませんでした。 
**この間営業の方から連絡がきて 半分ぐらい物件の進捗はあるみたいです。 天王寺駅周辺で探してましたが、 ほかに新築物件がないみたいですし、 おまけに阿倍野駅だと徒歩1分なので、 普段は利用しないと思いますが、 いざとなった時に売りやすさがあったりするのかなーと検討中です
*このマンションは最初から管理費が高すぎます。 修繕積立金も今後は上がるので、毎月の負担が大きい。 元値も高いし、リセールは条件が厳しくなるでしょうね。 安くすれば売れないことはないかもしれませんが…。
**コンシェルジュもいないのに、これは高すぎますね。道路や線路沿いでうるさいとは思いますが、利便で言えば立地は良いのに。
***小規模だったらこんなもんでしょ
****管理費が割高なのは小規模マンションだからなのか、 ダイワハウスのマンションは全般的に割高感があるのか、 どちらになるのでしょう？ そう言えばリセールに管理費の設定額も関係してくるものですか？ （管理費の高いマンションは売れにくい等）
*公式サイトのトップにシニア向けのローンを紹介しているという事は、 DINKSだけでなくシニア世帯もターゲットとするマンションなのでしょう。 こちらのローンの詳細を見てみると、返済は利息分のみで元本は 相続人が支払うか担保になる家を売却して返済するようで、 自分達が亡くなった後子供に迷惑がかからないか不安がありますね。
*ここは売れてるのでしょうか？
*JRと地下鉄のいずれの駅も徒歩圏内。交通アクセスも良くていいマンションだと思います。 ただ、ホームページに記載されているプランだけみると ちょっと面積が狭そうだなと感じました。 あとどれくらいのプランがあるのかしら。 立地が良いことから価格は高めの設定なのが悩みどころ。
**立地はいいけど。部屋の陽当り・眺望はお隣のタワーに比べるのもお恥ずかしい、ほぼ絶望的。その割に、価格だけはご立派です。
*50歳以上の人向けにセカンドライフとしてセールスをしています　ふつうに若い人がマンションを買うというのだと今時の基準だと高く思える人が多い　親世代で戸建てに住んでいると、若い時に買った家ならそろそろ古くなってきてという時期　だから住替えとして手頃な広さのマンションに、と　このあたりだったら、少なくとも交通面では便利だし掃除も専有部だけで済むのは楽なのかな
*駅まで徒歩で1分というのが、強気価格ポイントになっているのかもしれないですね。 マンションは立地で選べ、と言いますが 場所だけで見れば、かなり楽なところにあるように感じられます。 ここは総戸数がとても少なそうに見えます。その分、管理費や修繕積立などはた高くなってきてしまうのかもしれないですね。 
**総戸数、少ないってほどでもないけれど、管理費などが楽になるほどの母数ではない。まあまあそこそこ。これくらいの規模だったら、管理組合はうまく回っていく規模なんじゃ無いかなと思っています。公式サイトを見ていると50歳くらいの夫婦にアプローチしていますね。戸建てからの住み替え需要を見ているのか？
***50代の夫婦にアプローチ…確かに子供が独立後、2人だけで住む家探しをする人に向けて提携ローンを勧める広告がついていますね。一応はそれぞれのライフスタイルに合わせた暮らしというコピーでDINKS、ファミリー、セカンドライフをエンジョイするご夫婦向けとしてはいるようです。
*価格：4,298万円～5,748万円 
*間取：2LDK・3LDK 
*専有面積：56.44m2～68.42m2 
*販売戸数/総戸数： 12戸 / 48戸
*先日見学行きましたけど、もうすぐ、竣工なのに結構部屋余ってました。
**割高なんでしょうか？マンションのホームページに50代以降の人向けのような書き方で掲載されていました。セカンドライフを送る人が、このあたりにマンションを持ちたいと思うのかどうか・・・。地元民じゃないからわからないんですが、若いファミリー向けの方がよかったのかななんてことも思います。とはいえ、あべのハルカスなど商業施設にすごく近く、お買い物も便利。電車の駅もすぐなのでデパートを闊歩する50代夫婦、おしゃれだと思いました。若々しい高齢夫婦が住むのも素敵でしょうね。あとは消費税増税前に売上がよくなれば完売するかな。
*この立地で価格も高いということはないと思いますが 意外と売れ行きはスローなようでびっくりです。 住む場所というイメージが少ないからでしょうか。 自分的には、どのプランも面積が狭いのが気になりました。 
**『JR、地下鉄、近鉄、阪堺線、空港バス、交通機関の充実◎』 『緑はてんしば公園◎』　『映画館、美術館、近い◎』『ショッピング、外食、充実◎ 』立地の魅力は大きいですね。 
*竣工後の追い込みで残り4戸まできました。
**Dタイプは、少なくなっていましたか？ 
*最寄り駅が徒歩圏内でとても便利な立地なので、マンションのリセールを考えなければいけない場合にもプラスとなりそう。セキュリティについてもしっかり考えて設計されているので安心。間取り的に見ても十分満足いく内容ですが、価格はちょっと高めかも。
**この前営業さんから聞きましたが、竣工して売れ行きが加速してるみたいです。
***営業の方は、売れ行きが良いという表現はされるでしょうね。ただ、売れ行きうんぬんよりもも住みたいと思える条件が揃っているマンションかどうかを自分で判断することが大切だと思います。 
****住みたいっていう条件が人によって異なるので、なんとも言えないですが…駅に近くて買い物ができる店が多いとなると、基本的には、利便性を重視している人にとっては条件は良いと言われやすいのではないかと思います。 共働きのご家庭だと こういうところは良いと感じる方は多いのではないでしょうか
*ラスト一戸のようです。
**Cタイプ1戸の販売みたいですね。 南側に居室が並び、小さいのですがすべての部屋に窓もついています。 細長い形の専有部ですので、部屋の奥まで光を通すことは本来は難しいですが、南側に窓がついていることで そうではないようにはなっているようです。 周辺の建物への配慮で、窓はあの大きさなのかもしれません。
*もうそろそろ完売しましたか？ 
**66平米、各部屋に小さな小窓がついています。5238万円です。
***残りあと1邸。３ＬＤＫで７０平米ないのは狭くて 家族で住むには厳しいですし、使い勝手が悪い感じがします。便利な立地ではありますが、価格も高めなのでかなり苦戦しそう。 
****確かに高いですね 


==交通==
*


==構造・建物==
*これは西向きで作るのか？北向き？
*内廊下でなおかつワンフロアに2戸で両方とも角部屋になっているというところは魅力的。プライバシー感が保てていいんじゃないでしょうか。 
**ワンフロア４戸じゃない？西向きと東向きになるのかな？バルコニーは。阿倍野筋沿いは西向きのほうが価値あるよ。
***西向きは車通りが気になりませんか？
***交通量が昼夜問わずかなり多いから排ガスでバルコニーや洗濯物が汚れるね。 騒音もあるし西より東のが価値あるよ。
***ホームページ見たら御堂筋線推しになっている気が。
*ワンフロア4世帯しかなく、オール角住戸、内廊下仕様で両開きエレベーターだそうです。
*最近、こんなペンシルマンションが多いなぁ。狭い土地の３階建てのペンシルハウスと同じ匂いがするわ。将来的に資産性無いわ 


==共用施設==
[[File:プレミスト阿倍野駅前 エントランス.png|350px|thumb|プレミスト阿倍野駅前 エントランス]]
*駐車場空台数／なし 
*駐輪場空台数／ 66台（平面式7台、機械式59台） 
*バイク置き場空台数／10台（中型バイク置場3台、ミニバイク置場7台） 
*1フロア4室でエレベーターもユニークな両側扉。内廊下ですし、これが高級賃貸だとしたら、面白い物件ですね。駐車場が無いのは、これからの時代を象徴しているのでしょうか。最近はカーシェアも有りますし。
*敷地外駐車場、入口にゲートとかあればいいですけど、平面駐車場で誰でも入って行ける場所だと怖いです。 もちろん、車上荒らしも怖いですし、子供たちが駐車場に入って遊ぶのも怖い。 前に車にボールをぶつけられたので（家の駐車場です）注意したら、親が出てきて「昔は駐車場で遊んだものだ」と言われて「え・・・」と言葉を失ったことがありましたが、大阪の人って二極化していそうで怖いです。
**治安のいいところでも、外部からやってきて　寒い時期だと朝五時に、盗難とかあります。防犯装置で、威嚇したほうがいいですね！ 
***マンションの良いところは、セキュリティがしっかりしているところなので、そのあたりは多少安心な面もあるのかなと思いました。ただ、ゴミ出しのときとかでも、オートロックがあるからと鍵をしないで出ていくとかはしないで、基本的な防犯はきちんとしていかなければならない、というのは心がけておかねばです。
*駐車場が2台分用意されているということです。どちらも敷地外の駐車場ということで… どういう風になっているのでしょうか。 よその月極駐車場の中に、このマンション用の場所を2区画抑えてあるのか、 それとも小さな土地が近所にあって、そこを借りているのか。 そもそもその土地自体はこのマンションのものなのか。 恒久的にマンション住民が使うことができるタイプなのかしら。
**車が必須な人はそもそもこんなとこ住まないでしょ
***駐車場が敷地外ということで外部契約したのかと思いますが、状況により無くなってしまう可能性もありそうですね。駐車場までの距離は70メートル、駐車場は第三者の所有に係るものであり、使用契約の締結が必要です。また、将来に渡っての使用を保証するものではないと書いてあります。
****駐車場、最初から全くないよりは、最初はとりあえずは用意してあって、 その後何処か別の場所を見つけることができるならば それはそれでいいと思いますが… いつまで使うことができる、ってかなり早い段階で言ってくれればまだいいのですが、それも不透明だったりするのでしょうか。
*****営業さんには 駐車場の契約は真向かいのベルタの月極駐車場利用を勧められました。 更に、車を持たずに近くのトヨタレンタカーでレンタカー生活をする様に勧められました。 車生活しない方か、レンタカーやカーシェア生活される方向けマンションだと営業さんが仰っていました。 
*各階のエレベーターホールは、2戸ずつで使うという感じになるみたいですね エレベーターは両開きなので、 自分の家のある方が開く、というシステムになっているのだと思われます。 エレベーター自体、セキュリティを解除しないと乗れないタイプですから、 本当に安心して使うことができると思います。 繁華街に近いので、特にセキュリティは重視する方多いと思います。


==設備・仕様==
*ディスポーザー無しでしたよ。


==間取り==
*モデルルーム見ましたが収納は少なめですね・・。
**収納が少ないようですが、間取りを確認すると、ウォークインクローゼットではなく 小さめのクローゼットがついているみたいですね。 その他、リビングに物入がありますがこちらの面積はどれくらいですか？ 面積は56.44m2～68.42m2のようですが、ひとり暮らしを想定した間取りなのでしょうか。
***今出ている公式サイトのDタイプ、３LDKで70平米もないという状況です。ですので、収納面にしわ寄せが来てしまっているという状況なのかもしれないです。4.5畳の1部屋を割り切って１つ収納部屋として使うとなるならば、まだ良いのかなと思いました。窓のないリビングインの部屋とかちょうど良さそう。
*どのプランも専有面積からすると、各部屋が広めに設計されています。 ただ、気になるのは収納スペースが少し狭いところかもしれません。 収納スペースが少ないと、逆に収納家具を使用することとなり せっかくの部屋の広さが狭くなるのかなと感じました。 
*確かにホームページを見ると3ＬＤＫで68m2でしたが、もう少し。75m2前後あったらなぁと思います。また高速道路に近いのが気になります。
**今のマンションは、６８平米で５０００万円以上なので、７０超えてくると５５００万円以上となり 価格を下げるため６０平米台で売り出すこと多いです。 一人で住むと、６０平米あれば十分です。 DINKS二人だと６８あれば十分でしょうか？ お子さんいると７５以上は欲しいでしょうが、販売価格が全く変わってきます。 
*全戸角住戸になっているのっていいなと思います。 子供がいるとどうしても、隣にご迷惑かかるからとか心配ですから。 ただ、若干、どのプランも面積が狭いことは気になりました。 駅に近いという便利さを優先に考えるのであれば、最高な物件なので 何を優先に考えるのがでしょうね。
**ここだとそもそも子供が居る人は、住もうと思わないだろうからなぁ… わかりやすく派手な場所だから、 大人が利便性を考えてという風に考えている人が多そう。 戸建ての人へ住み替えとしてすごく勧めているのかなという向きがあります。 こういうところだと便利だし、 子供にとっては資産性も高くなってくるというのがあるのでしょう。


==買い物・食事==
*


==育児・教育==
*


==周辺環境・治安==
*ここなら通勤通学も買い物も絶対に便利です。 
*陽当たり重視派には不向きだろうが、昼間は会社という人には 阿倍野筋に面しているので大変便利。ただ、チン電の音など気になるかも。 遮音性にどれくらい配慮して建設しているか。 高速の排ガスなどは南面で接するマンションが防壁になるから心配無用か。
*ここは騒音よりも排気ガスが心配かもしれません。 周りはマンションや民家もあるようですが、洗濯物など 干せるのでしょうか。
**この場所は騒音も排ガスも多いほうです。洗濯は、気にならない人は普通にOKだと思います。 
**排ガスを気にする方にとっては避けた方が良いのかなと思いますが、 大通り沿いから一本中に入っているならば、そこまで気にする必要はありませんが 気になるようでしたら、洗濯物は室内干しにすればいいと思います。 こういった大通り沿いから一本入った道も通り抜けする車が結構通ったりしますから、現地に言って車の通りぬけが多くないか確認した方がいいかもしれませんね。 細い道なので特に注意した方がいいかもしれません。 
**ここは車の通り抜けは少ないと思う。
*地元のものですが、治安については、 確かに昔は少しどうかなって思ったこともありましたが、ハルカスやキューズモールが出来てからの変貌は著しいと思います。 昔のイメージが先行されている方も多くいらっしゃるのでは無いでしょうか。 
*阿倍野駅が徒歩1分という利便性の高い立地にあることで注目しています。天王寺駅も歩いて7分なので、電車通勤や通学、外出する時も便利です。これなら自家用車も必要かなと思うので、無駄な経費を節約することもできそう。
*駅から近ければ広さが取れないし広さを取ろうと思えば駅から遠いし難しいですね。
**マンションを検討するとき広さを選ぶか交通の利便性を選ぶかですね。 リセールをするなら駅か近いマンションを選びますが、生活環境のことを考えますと、広さも欲しい。 それにリセールするなら、あまり自分流にカスタマイズしないほうが売りやすい。 このマンションは引き戸を採用しているので、好みで分かれそう。 
*駅や商業施設が徒歩圏内で便利な立地。 ここならマイカーも手放して住むことが出来そうです。 マイカーの維持費は結構かかるので、その分を家のローンにまわせます。 家族で長く住んでいけそうなマンションだと感じました。 
**車がなくても不便なく暮らせる立地なら、入居人自身が高齢になってた時や車を手放さなければならない事情が出たときには、便利な場所でよかったなと思えそうですね。駅徒歩1分なので通勤や通学には便利ですし、天候を気にせずに移動できる手段があるというのは良い。女性の場合帰り道の安全も考慮したいところでしょうけど、この場所なら気にしなくても良いですね。気になる点は騒音面くらいでしょう 
*商店街に面しているんですね…。かなりのゴチャ感。現地見てちょっとがっかりしましたが、谷町線利用者には便利ですね。
**最近土地がないですし場所もないですから仕方ない部分はあるのかと。そもそも不動産の資産価値なんて、大規模のタワー等に限らないと思いますよ。 
*現場、車で通ったけど、凄まじい渋滞とマナーの悪さですね…。 
**ええ。ここは利便良いですが住むところでは無いです。 幹線道路から入れば、排ガスも少ないですし住めます。 大昔は、ホテル、風俗街ではなかったですか？ 名残はほとんどなくなりました。 
*最寄り駅が近くて、電車通勤もらくらくな立地にありますね。 
*賃貸マンションとか雑居ビルが入りそうな立地ですね。分譲マンションにしなくても良かったのにという感じです。
*立地が微妙。これだけ価格上昇している時代に阿倍野筋南側のマンションの上昇率は軒並み低い。こんな商店街入口のエントランスじゃ友達を連れてきても笑われる。


==周辺施設==
【駐車場】
*駐車場が2台のみだそうで自力で探す必要があれば、近くの不動産で 探す他に月極駐車場を検索するサイトでチェックしてみるのもいいかもしれません。 試しに今検索してみたところ、マンションの近くに35000円で借りられる 駐車場もありましたよ。
*営業さんに聞いてみたら管理組合として確保してるのは2台だけですが、空きはかなりあるらしいです。周辺の駐車場は2万円台でもあるみたいです！


==その他==
*

==掲示板==
*

osaka/617102/115-202

osaka/617102/11-114
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