プラウド瑞穂汐路

2017年4月8日 (土) 05:56時点における版

物件概要

• 所在地：愛知県名古屋市瑞穂区初日町2丁目4番6、4番7、4番8（地番）
• 交通：

1. 名古屋市営地下鉄桜通線 「瑞穂区役所」駅 徒歩11分
2. 名古屋市営地下鉄名城線 「総合リハビリセンター」駅 徒歩14分

• 総戸数：112戸
• 構造、建物階数：地上6階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年01月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社　名古屋支店
• 施工：三井住友建設
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
• 公式URL：http://www.proud-web.jp/nagoya/p-mizuhoshioji/

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格表⇒https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/608951/
• 第1期：3890万円～8590万円
• 最上階の角部屋が9300万円
• かなり高いです。 西向きの中部屋、76平米程度で5千万弱からです。
• 価格は最初の提示よりも、最近見直されて高価な部屋は下がり、手ごろな部屋は若干上がるか据え置きぐらいのイメージです。手頃と言っても５に近くはなりますけども。
• こちらの土地は一種低層と二種低層があるため、二種低層部分のみ8階建てになっているため、低層マンションよりは割高感が少ないという話でしたよ。

【その他費用】

• 管理費（月額）：12,310円～15,690円
• 修繕積立金（月額）：9,380円～11,960円
• 修繕積立基金（一括）：750,400円～956,800円
• 管理準備金 : 36,930円～47,070円（一括）、enecoQシステム使用料 : 1,793円（月額）、共視聴費 : 308円（月額）
• 駐車場高くないですか？ 許容範囲ですか。月々19000は、のちのち家計に響きます。
  • 名古屋都心のマンションの駐車場は２－２．５万円ですので、それほど高くないのでは？
    • 都心と比較しても無意味ですよ。 駅から遠い立地なので、平置き駐車場でも月額12,000～15,000円が妥当でしょうね。
• このマンションは内部仕様がよさそうなので価格も高いのでは。共用部分は豪華ですね。最近のマンションの中ではよいと思います。駐車場は機械式は一万円ちょっとみたいですよ。平面は高いですね。

【販売時状況】

• 駅遠い、西向き、汐路ではない、高い、 残念な物件と思えてしまいますが、 売れ行きはどうなのでしょうか？
  • 敷地は第一種と第二種住居地域の両方にまたがっており、 そのためこの規模が達成できています。 サポーレが隣接するので、年配の方にも受けが良いかと思います。人気がでそうです。
• お客様の声みたいな冊子には、二十代から六十代まで幅広かった。メイン層は三、四十代か。キッズルームがいつまで必要かは検討の余地ありかと。
• 入居前の完売は難しそうでしょうか？
  • ここ最近で、入居前に完売した物件を知らないです…私もプレミアムフロアを買い逃し、5階以下で購入しました。最終的に眺望等や設備より立地をとりました。

【資産性】

• ここのマンションの資産性はどうでしょうか？ 学区がよくて、ブランドもあって、スーパーの近くで、 自然環境に恵まれているので、 保たれるのではないかと思うのですが、 いかがでしょうか？
  • 資産性の維持は難しいかと。やはり駅１１分では中古になった時の評価は下がりそうです。 ただスーパー横は便利ですし永住目的で買われるのならよいと思いますよ。 主観ですが、汐路学区で大規模マンションに住んでいるというのも何となく微妙な気がしますが。。。
• このマンションは他のプラウドと比較しても、 納屋橋のように設備仕様がよい。 それで資産価値を議論するならわかるが、駅からの距離や駐車場数を考えるとリセールは厳しいだろう。
  • 若者の車離れという現象もあるので、駐車場の数は資産価値には関係しないと思います。 機械式が多くなれば、管理費に反映しますし、 多すぎない方がよいように思います。 また、名古屋の高級住宅地に住むのに、必ずしも駅近で ある必要もないではないでしょうか？ ここの地盤はしっかりしていますし、災害回避という観点からは 資産価値は十分かと。
• きっと瑞穂区屈指の住宅になると思います。 さらにリニア開通で名古屋駅直結の利点で、資産価値はあがりそう。 実はバスも近くて、栄にも直結なんです。
• 住みやすい土地です。但しこのマンションを資産価値としてみた場合はクエスチョンです。 駐車場の問題。それとサポーレは駐車場が狭い、通路が狭い、もちろん商品はいいのですが、桁違いのお金持ちの方も沢山お見えですので結構疲れます。 今販売中のマンションでは人気はあるでしょうが、資産価値として考えればゼスタタワーのがあると 思います。全体の購入層がそもそも違うかも知れませんが。瑞穂区や昭和区の雰囲気は好きですよ。

交通

【電車】

• 地下鉄桜通線「久屋大通」駅13分
• 地下鉄桜通線 「名古屋」駅18分
  • 最寄り駅が鶴舞線や名城線ではなく、桜通線なのは個人的にはよいと思います。名駅まで直行は便利ですね。

【徒歩】

• 「瑞穂区役所」駅徒歩11分ですが、平地から山崎川を超え丘陵地が始まるところに立地しているため、駅への動線はほぼ平坦なナチュラルアプローチ。小さなお子さまやお年寄りにもやさしいルートです。
  • 近所に住む者です。毎日瑞穂区役所を利用し通勤しておりますが、細かいですが徒歩11分は難しいかと13分くらいはかかります。 午前8時を過ぎると学生（高校生）が多くなります。 環境は良い所だと思います。
• 毎日の通勤が電車の方には駅徒歩11分は遠いですね。車通勤の方や主婦や子供には駅距離は関係ないですけどね。あとは売却のときにやや不利かもしれませんが、初めからすぐに売るつもりなら別ですが、ある程度長期住む予定でしたらそこまで損にはならないのでは。 個人的には桜通線が使えるのはいいと思います。
  • 地下鉄駅区役所前は入ってすぐが改札なので距離も気になりませんけどね。

【バス】

• バス停近いのと、駅までも歩いていける範囲であることを考えると、 交通面はいのかなというふうに思います。
• 栄、金山、新瑞橋はすべてバスで一本で行けます。
• 福祉会館北バス停（瑞穂巡回）が最寄りで桜山まで行くが、1本/時間しかないので実質使えない。 大殿町バス停まで行くぐらいならもう歩くよってっ感じだから、結局瑞穂区役所までは歩きか自転車しかないか。

【車】

• 駅からタクシーに乗れば良いと思われるかもしれませんが、桜山駅、瑞穂区役所駅では、常にタクシーが待機しているとは限りません。ただ、桜山の駅の比較的近くに「ユタカタクシー」の事務所があるので、電話で呼べばすぐ来てくれると思います。

構造・建物

【構造】

• 天井高2650mは開放感あると思います。
• ここは最近のプラウドで多い半地下物件はあるのでしょうか？
  • 敷地東側のサポーレ駐車場との境の高台にグランドラインを設定して建物建てているので、申請では1階と2階は地下階になっていますが、実際は南西の道路側1階は地下になっていませんよ。
  • 地下の事に関しては、マンション西側から見て通路から3ｍ程の高さに「2階床」さらにその上に「３階床」 の表示がありましたが、それが世間一般でいう2階、3階の事なら1階は1階という認識で違和感なし。 逆に、建築基準法上で言う2階の事で、地下1階、地下2階もあるのなら 地下は埋まってる感覚になると思いますが、そのあたりの事情には疎いので詳しい方がいれば是非。 囲いがあったので地下があるともないともハッキリとは見えず、判断が付きませんでした。
• 一部戸境壁が乾式遮音壁。なんでまた中低層に乾式なんだろう。タワーのように軽さが必要ってわけでもない。一部ってことはそもそもぶち抜いて1戸にする可能性を考慮しているのかね。 乾式の方が手間がかかりそうな気がするが、歩掛はどうなのか。
  • コストダウンではないでしょうね。 ほんの少し作るんだったら乾式の方がお金かかるでしょ？ タワーみたいに軽さを求めるのではないなら構造上のバランスとか？ セットバックなどで梁が無い上に壁とか？
  • 隣の音がどうなるか不安です。 遮音性は質量に比例するので、コンクリートより高い遮音性のあるブラスターボードが開発されたという話も聞きませんし。

【外観】

• 日本の邸宅らしいデザインやオーダーメイドの内容で、微妙な立地をカバー出来ると良いですね。
• マンションの外観やロビーのデザインも良さそう。
  • 薄いベージュが上品でいいですね。
• 外観がだいぶできていて見ましたが、通りに面してバルコニーがあるのは、あまりいい感じしませんでした。それなりに車や人も通る道なので。

【日当たり・眺望】

• 南西というか西南西向き？ 日当たりは気になりました。
  • 南西向きというのは日当たりどうなのでしょうか。夏は暑いかもしれないですが、冬は長く日が入りそうですね。
• マンションから山崎川が見えるのって、６階以上なんじゃないでしょうか。
  • 桜の時期は混雑して地元民は迷惑でしょうけど、川沿いの自然は四季折々楽しめそうで、惹かれます。
• 西向き確かにまるみえですよね。 眺望気にしない私は南東向きの中棟が気になります。
  • とにかく恥ずかしいくらい丸見え。なぜああいう構造にしたんでしょう。
  • モデルルーム見に行きましたが、この物件のベランダは奥行き(手すりから部屋まで)が長くて、ベランダにテーブルセットが置いてありました。多くの部屋のベランダがそのようなサイズみたいです。なので、ベランダはまる見えかもしれませんが、部屋は奥まっているので簡単には見えないと思います。
    • バルコニーは、2.4mだったかなと思います。ほかのマンションも見ましたが、こちらは広いなという第一印象を受けました。 目の前の道はそんなに車通りや歩行者が多くないですし、車でならなおさら覗き込むようなことはないのかと。丸見えって仰ってる方は、そこが気に入らないから購入されないってことなんでしょうか？これから購入される方はもちろん現地見学もされるでしょうし、大丈夫だと安心されて購入されていると思いますよ。

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  施工時1（2016-09-20撮影）

共用施設

• 駐車場：94台（平面式57台、地上4段地下1段昇降横行機械式37台）
  • 駐車場の出入口には、愛車を守るスライドゲートを設置。乗車したままリモコンで開閉し、快適に通行することができます。
  • 全戸平面は規模的に難しいにしても、全戸分ないのは痛いか。 北出口をすぐ東に行ったところに平面の月極はあるけど、結構ギャンブルかな。
  • 112区分に対して94台分か。約83.9%。 16.1%、18区分は外で探すことになるけど、これくらいは外で何とかなりそうな気もする。
  • 担当者さん次第かと思いますが、駐車場が敷地内に取れなかった場合は外の駐車場を探すお手伝いを出来るだけしますとは言ってました。 外の駐車場になった場合に、荷下ろし等のためにゲートの中に入れるかは現在管理会社と協議中とのこと。
• 駐輪場：168台（スライドラック式158台、平面式10台）
• バイク置場：4台
• ミニバイク置場：3台
• コーチエントランス
• ライブラリーラウンジ
• キッズラウンジ
• コンシェルジュカウンター

1. フロントショップサービス
2. 宅配物の配送サービス
3. 在宅ケアサービス
4. スタジオ写真撮影サービス
5. JTBトラベルサービス

設備・仕様

• ディスポーザーはあります。
• 天井カセットエアコンとか間接照明とかはなかなかない設備仕様ですよね。
  • リビングの間接照明と天カセ（天井埋め込み型のエアコン）は、プレミアムフロアと呼ばれる中層以上の階は標準プランに入っているそうです。
• 1階が大型ペット飼育可
  • 1階はロビー経由でなくて、専用庭経由で入るんじゃないかね？規約でそうするみたいです。
• 設備仕様は特別豪華でも無いですよね。長谷工プラウドやパークハウスよりは上だとは思いますが。
• 通りから丸見えの透明ガラスベランダです。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：65.19m2～106.48m2
• バルコニー面積 : 11.53m2～19.65m2
• 南向きを錯誤させつつ、西向き＆LDKにバルコニーがない。
• Mタイプ、広々としていいですね。門が付いてたら尚よかったです。
  • Mタイプいいですね、角部屋のようですし。
  • Mタイプは南向きで高そうですね。山崎川の桜が見えなくても西向きより東南角の方が絶対良いですよ。

買い物・食事

【買い物】

• フーズパビリオン サポーレ（約60m・徒歩1分）
  • 産地はもちろん、農場の人の顔が見える新鮮な野菜や、サポーレ自社牧場から一頭買いする精肉などの「素材の良さ」にこだわったスーパーマーケット。
  • 目の前のスーパーはイオンのような割安感は無い。
  • サポーレは成城石井程ではないけど少し高級。個人的にはちょうどいい。 三重県のマルヤスが母体だったかな。
• ベーカリーショップ コルティヴォーノ（約60m・徒歩1分）
• 成城石井 石川橋店（約720m・徒歩9分）

【食事】

• ア・メルベイユ[無国籍料理（約70m・徒歩1分）
  • ア・メルベイユは食べログにも紹介ページがありました。⇒https://tabelog.com/aichi/A2301/A230108/23050679/
• 10分～15分歩くと穴場的なおいしい店もあります。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• こすもす保育園（徒歩1分）
  • こすもす保育園は空きがなく、入れません。この大規模で人口が増えて、更にどうするのでしょう。
• 私立 陽明旭幼稚園（約330m・徒歩5分）
• 私立 旭幼稚園（約500m・徒歩7分）

【小学校・中学校】

• 市立 汐路小学校（約440m・徒歩6分）
  • 「楽しい学校」「子どもが伸びる学校」をめざし、行事の充実、あいさつ運動、ボランティア活動などを行い、また、放課後のトワイライトスクールも実施。
• 市立 汐路中学校（約240m・徒歩3分）
  • 「健康」「真理」「勤労」を校訓に、人間性ゆたかで、たくましい青少年の育成を行っています。
• 小学校も中学校も学業のレベル高すぎてついてくのに大変です。中学は本当に内申取りにくいです。学区に惹かれてる方はそのような側面があることを知っておいた方がいいかも。
• 学区は良いけれど塾などは近くになく、駅からも距離がある。

周辺環境・治安

【立地】

• 用途地域：第一種低層住居専用地域・第二種住居地域・その他(準防火地域、緑化地域、宅地造成等規制区域、10m高度地区（第一種低層住居専用地域）、20m高度地区（第二種住居地域）)
• この物件は駅からやや距離はありますが、区に一つしかない児童館や図書館も近く、高級ですがスーパーも隣にあるので、特に子育て世代にとっては立地は悪くないのでは。
  • スーパーに隣接している点は非常に利便性がいいですね。ただ、騒音などは少しするのかな。コンビニよりも安全面はあると思いますから、住みやすそうです。

【周辺道路】

• ここの道路って交通量多いよね
  • 多いよ。公園の周りは保育園の送り迎えの時間は路駐だらけです。
• この物件は駅からやや距離はありますが、区に一つしかない児童館や図書館も近く、高級ですがスーパーも隣にあるので、特に子育て世代にとっては立地は悪くないのでは。
• 桜の季節はマンションの周りは渋滞が凄いです。サポーレの駐車場もいっぱいになるしマンションの周りの公園側も路駐だらけ。
  • 夜桜は微妙なライトアップなのに混雑します。 さすがに酒盛りをする人は居ませんが、逆に落ち着いて桜を観賞出来ないくらい人が多いですね。 車が橋を渡るのに苦労するぐらい歩行者が多いので、なかなか騒がしいですよ。
    • 花見の時期も二週間くらいの話ですね。山崎川は屋台禁止ですし、酒盛りする人はいないですよ。

【地盤・水害】

• 八事丘陵は水害に対して有利な高台で、また八事唐山層という強固な地盤で形成されており、地震や、地震による液状化に対しても比較的安全が確保されています。
  • ぎりぎり八事の丘陵部に入るので、地盤がいいです。
• 山崎川が氾濫して瑞穂運動場が水没したと聞いた事があります。
  • 瑞穂運動場ですとこのマンションよりかなり下流になりますけどここも影響があったんですか？
  • ありません。ここで水害起きるなら、名古屋市全部沈没です。
  • 名古屋市のハザードマップを見ると、初日町も少しだけ色塗り箇所がありますね。川沿いなので当然ではありますが。意外と対岸の方が色塗り多いですが、あちらの方が堤防が低いのかな？

周辺施設

【公園・自然】

• 初日公園 （約60m・徒歩1分）
• 山崎川（約110m・徒歩2分）
  • 眼前に広がる山崎川は、財団法人日本さくらの会から「さくらの名所100選」に選ばれた名所です。
• 汐路桜ロード（約140m・徒歩2分）
• 山崎川 鼎小橋（約300m・徒歩4分）
  • 風情ある老木も多い鼎小橋付近、川岸に降りられる田辺公園付近、また、夜間のライトアップポイントなど、美しい情景が広がっています。
• 田辺公園 （約400m・徒歩5分）
• 瑞穂公園［北児童園］約670m・徒歩9分）

【金融機関】

• 名古屋陽明郵便局（約260m・徒歩4分）

【病院】

• 陽明寺本クリニック［整形外科・内科］（約440m・徒歩6分）
• さつきデンタルクリニック（約280m・徒歩4分）
• おひさまこどもクリニック（約490m・徒歩7分）
• 伊藤クリニック［消化器内科・外科・整形外科］（約640m・徒歩8分）

【文化財】

• 東山荘（茶室）（約200m・徒歩3分）
• 暮雨巷（約380m・徒歩5分）

掲示板

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