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プラウド水戸桜川

Name: プラウド水戸桜川
Brand: 野村不動産株式会社
Rating: 3.65 (20 reviews)
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==物件概要==
[[File:プラウド水戸桜川　外観完成予想図.png|350px|thumb|プラウド水戸桜川　外観完成予想図|alt=プラウド水戸桜川　外観完成予想図]]
*所在地：[[茨城県]][[水戸市]]桜川一丁目3番8他（地番）
*交通：
#[[常磐線]] 「水戸」駅 徒歩3分  
#[[水郡線]] 「水戸」駅 徒歩3分  
#鹿島臨海鉄道[[大洗鹿島線]] 「水戸」駅 徒歩3分
*総戸数：125戸（非分譲住戸3戸含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2023年9月
*売主：野村不動産株式会社、京阪電鉄不動産株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*間違いなく水戸市で最高額のマンションになりますね。
*売主に京阪電鉄不動産が入っているのはどういう理由なんですかね？土地取得で関係しているんでしょうか。三の丸は野村単独であったわけで、これが悪い方向に出ないといいですが。
**単なるリスクヘッジでしょう。長谷工が連れてきたのだと思います。金は出すけど口は出さない、利益は按分。よくある手法です。
*駅近な立地は最高だがハザードエリア内物件だよね。一度氾濫して泥だらけになったりすると一気に資産価値落ちそうで買うかどうかとてもとても迷う。
*坪単価210万といったところでした。やはり攻めてます。
**三の丸が好調だっただけにやはり攻めてきましたか。マンション価格が高騰してますから予想の範囲内ですけど。
***想定内でしたか。これだけ高いと投資には向かないですよね。永住目的の人が対象だと思うけど、水戸にどれだけ払える人がいるのか、、完売できるか心配
****想定の１割は高かったですよね。正直水戸でこの価格は強気すぎな気がして二の足を踏んでしまいます。ちなみに電気室も一階のようですね
*****三の丸の経験からいけると判断したんでしょうね。駐車場の確保はどんな感じでしたか？
*坪単価210はアベレージだと思えばいいでしょうか？
**アベレージというか一番多い部屋で、ですね。南向き中部屋約80平米8階で5000万台(坪210万)、南向き角部屋東側約90平米8階で6700万代(坪245万)、西側の角部屋は6300万代(坪240万)
北向きは坪205万。一階毎に40万程度上がるイメージです。
*地盤を考えなければ、水戸駅周辺でNo.1と思います。プラウドというブランド、伝統ある学区、リバービュー、半永久的な日照確保、そして駅近。高いのは当たり前ですが、もう少し抑えてほしかった！
*同じプラウドの宇都宮が@230なんだから、ここの210は全然高くない。売れるよ。
*価格はＡタイプ３０００万台～　　敷地内駐車場設置率は５割程度
**駐車場が50％の設置ではクルマ社会の地方には厳しいものを感じるね。
*ここが一番高いな。サーパスは安いよ。水戸ではほとんどサーパス。常陽銀行本店前もサーパスが建築中。1家族車2台の時代、ここは駐車場が足りない。購入者は東京人かな。
**茨城県人はマンションではなく、多くの人は戸建住宅に住んでいるからマンションのことやブランド分譲マンションのこと、メイジャー7のことなどわかりませんから、購入者は東京の富裕層が多いのかな。
*いくら駅近と言っても水戸で平米60万からは高すぎ。中古価格から推測すれば２割以上高い。周辺中古相場からすると10年経ったら７がけで売れるかどうか？
*この物件は駅近、リバービューを推してますが、地震と洪水のリスクは大きいと予想されます。50m下の強い地盤まで杭を打つようなので、大地震が来てもさすがに倒壊はないでしょうけど、不安は残ります。将来的な修繕積立金などのランニングコストも心配です。このマンションに限らずですが、プラウドというブランド力もありますが、地元の不動産さんからも高すぎという声も聞きます。昨今の状況下では、今後の新築マンションは原料コスト増で更なる価格上昇も大いにあり得ますが、、、
*富裕層、DNKS層が買うべきマンションです。世帯年収1000万以下の庶民が買ってもローンの支払いに精一杯で、街の活性化に貢献できないので、気をつけましょう。中古落ちが狙い目ですね。
*中層階79平米5000万円。階による価格差は1階変わると30万程度。
*ここのマンションは高くて地元の人は買えない。誰が買うのかな？
**駐車場が100％だったら・・・。さすがに徒歩5分の駐車場は無理かな
***高いって言うけどブランドマンションてこんなもんよ。立地同じでも無名マンションとプラウドが同価格帯なわけがない。安いには安いなりのリスクもある。自分なら2500万円の無名マンションなら4000万円のプラウドを悩まず買うけどなあ。
****都市部ならブランド価値もわかるけど水戸でどこまでブランドに付加価値あるか謎。そもそも売る前提で買うというより自分で住み続けようと思ってマンション買う人が多い地区だし。
*管理費は平米いくらでしょうか？
*駐車場付きのB,HプランとD,Eは一期はほぼ完売目前でした。流石はプラウドさん、営業が丁寧で上手いので、納得です。低階層は予想通り低調気味。購入を考えていましたが、自分には高すぎるので諦めました。
**低層階も前に建物が建たないので、この物件は階数にこだわる人が少ないんじゃないかなとも思いますが。
*低層階は飲食店の換気扇からの匂いと、電線が近いのが気になりますがどうなんでしょう。高層階との価格差が思ったほどないので悩んでいます。
**駅南は飲食店が少ない方ですよ。大工町辺りのマンションは酔っぱらいだらけですよ。ここは利便性があって自然環境もよく、水戸市内の中ではベストな物件ですから、買いですねよ。
*1期65部屋ということで苦戦していますね。やはり水戸では高すぎたのではないでしょうか。
**第一期62戸販売は順調だと思いますよ。
***123戸の半分、それもこの値段のマンションを一気に売り出すのですから順調ですよね。苦戦とか言ってる人は何もご存じないようで。
****角部屋は、ほぼ全部屋埋まってるみたいですけど5階から下は売れないからか第2期ですね
*こちら、かなり強気の価格設定ですよね。同じく水戸駅南口徒歩3分程度の場所にレーベンが出来るようなので、そちらの値段も気になります。
**プラウドの売れ行き次第なところはあると思うけど、この価格設定で売れ行き好調となるとレーベンもその辺に設定してくると思う。少なくともお手頃ってことは無いのでは。
*水戸にしては価格が高いな。つくばのマンション価格と同じくらいだな。
**これから駅近に建つマンションも値上がりしそうですね
***長期で住む予定の方で欲しいと思ったらGOでいいと思います。リセールを期待するのは正直厳しいかと。これから更にマンション価格が高騰する可能性も十分ありますから、先のことは分かりませんけど。
****駅近だしそこまでリセール期待できない訳じゃないと思うけどどうなんだろう。ここ五年くらいで北口とかレーベンも建つからそこそこ資産性も見込める気がするけど甘いかな
*****高く買うことになるので、現状ではリセールは厳しいかなと思っています。相場自体が更に騰がる可能性はもちろんありますよ。
*マンションマニアさんが三の丸のプラウド見た時の評価を見ると桜川も買いかなと思うね。地方都市は集中させてんのよ。どこも。前橋や仙台見てよ。このあと沢山のマンションが水戸駅周辺に出たときにこのプラウドは高くなかった、買いだったと言われてるのが予想つく。買い手はそうした目を持ってる人だろ。まぁ水戸は買った瞬間に下落する戸建派がなぜか多いけど、それも今だけの話よ。
*茨城人には4000万円のマンションはキツイな。戸建住宅なら2000万円から買えるからな。都心のマンションが値上りしているから都民に買ってもらえば良いかもしれませんね。
*HP見るともう限られた間取りしか出てないですね。タイプでいうとA、E、あたりしか出てないので完売近いのかな。買えた人羨ましい





==交通==
*

==構造・建物==
[[File:プラウド水戸桜川　エントエランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|プラウド水戸桜川　エントエランスアプローチ完成予想図|alt=プラウド水戸桜川　エントエランスアプローチ完成予想図]]
*敷地面積：1,692.99 m2（うち建築確認対象面積：1,691.43m2）
*二重天井二重床って、本当に必要なの？
**リフォームはやりやすいでしょうね。遮音には効果ないです。ここは二重床ではないでしょうね。
*こちらのマンションは直床と二重床のどちらか分かる方いらっしゃいますか？
*省エネ基準適合住宅かどうかってまだわからないって言われたんですが、いつわかるのかな？三の丸はどうだったんだろう。住宅ローン減税の額も変わるし結構重要なポイントかと思うけど調べてもわからないんだよね


<gallery>
Image:20221120プラウド水戸桜川.jpg|工事状況
Image:20221120プラウド水戸桜川2.jpg|工事状況（2022年11月20日撮影）
Image:20230110プラウド水戸桜川.jpg|工事状況（2023年1月10日撮影）

</gallery>


==共用施設==
*ここの駐車場は100％OKかな。
**設置率は50％くらいだと思いますけど。
***茨城は車社会だか120％の設置にしないとダメだよ。地元の人は一人につき車一台必要だからマンションではなく戸建住宅にする。ここは免許証返納した高齢者か東京からの移住者が購入するのかな。
****北口のプラウドは隣の立体駐車場を契約すれば一人一台が成立するけど、こっちはどうなんだろうね。まあ、一人一台が必須の世帯はマンション買わないだろうけども。
*駐車場の確保は期待しない方がいい感じですかね。機械式は朝の混雑時に時間が読みにくいので、離れたところに月極契約するのが現実的でしょうか。
**駐車場は敷地内に半分程度で残りは徒歩5分以内のところで確保しているようです。将来的に車を持たない世帯が増えた時を想定して管理費かからないようあえて少なくしたという説明をされましたが、物は言いようですね。
*敷地外の駐車場も確保しているようだけど月額1.5万円
**敷地内でも敷地外でも駐車場15000円以上するし敷地外は遠いし駐車場がネックなんだよなー
***水戸で駐車場が月15000円は高いな。目白五丁目で23000円、那珂市では3000円ですよ。
*敷地内駐車場が半分で他は敷地外になるらしいですが敷地外が駅降りて左側になるので、かなり遠いのが決め手に欠けるところです。それも1台なので家族分は自分で月極めを探さないといけないですが周辺には無いです。
**距離的には仕方ない範囲だけど駅南通りをくぐるか跨ぐかするので、気軽には使えない感じですね。ビルやマンション建設でいつ閉鎖になってもおかしくない場所ですし。
*機械式駐車場の幅制限はいくらでしょうか？



==設備・仕様==
*三の丸との設備仕様の主な差はトイレ手洗いカウンターが付くことくらいでしょうか。
*処理槽のスペースが取れなかったのか、ディスポーザー無いんですね。
**ディスポーザーはつけないのは正解だと思います。メンテナンス代もかかるし、15年後のディスポーザー付き物件見ましたが、交換が必要なほど汚かったです。それでも使いたい人は便利なのかもしれませんが、
***手洗いカウンターも余計な設備だと思います。日頃の掃除ができなければ、水回りは少ないに越したことはないと思います。バルコニーにシンクは別で、有れば、泥汚れの水洗いなどなにかと便利ですが、本物件はないですね。


==間取り==
*間取り：2LDK ～ 4LDK
*専有面積：53.07 m2 ～ 95.14 m2
*バルコニー：6.42 m2 ～ 21.53 m2
*廊下側部屋のペデストリアンデッキからの目線がどうなのか気になっています。




==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#COMBOX310　　徒歩3分／約180m
#ファミリーマート水戸駅南口店　　徒歩3分／約180m
#水戸オーパ　　徒歩3分／約190m
#エクセルみなみ　　徒歩3分／約210m
#ビックカメラ水戸駅店　　徒歩3分／約210m
#セブンイレブン水戸駅南口店　　徒歩4分／約280m
#エクセル（本館）　　徒歩4分／約320m
#ローソン水戸桜川一丁目店　　徒歩5分／約370m
#ホームセンター 山新水戸駅南店　　徒歩15分／約1,200m
#京成百貨店　　徒歩21分／約1,670m
#イオンスタイル水戸下市　　徒歩22分／約1,690m

*エクセル南の北野エースが3月で撤退って本当ですか？魚屋が抜けたり気にはなっていましたけど。
**撤退は本当のようです。高級路線のスーパーでしたが、珍しいものも多く重宝してたので残念です。ここ数年の駅ビルのテナント空き率は高めですよね。水戸市民の購買力がだいぶ落ちているように感じます。
***北野エースが抜けた後に入るテナントは既に決まっているんでしょうか？スーパーのリニューアルであるといいのですが。
****北野エースの後に入るテナントは物販ではないようです。と、周辺テナントに勤務している人から聞きました。残念です。特徴のある店が無くなるのは寂しいです。購買力が弱いですね。
*****水戸に限らず、電車の本数が削減されるくらいに鉄道利用者が減ってますからね。どこの駅ビルもテナントは苦労しているようです。南側にスーパーが欲しいところですが、今後急激に人口が増える見込みもないので難しいでしょう。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#ニチイキッズ ニッセイみらい水戸保育園　　徒歩11分／約880m
#国立茨城大学教育学部附属幼稚園　　徒歩12分／約920m
#あさひまちなか保育園　　徒歩13分／約1,030m
#こばと保育園分園　　徒歩16分／約1,260m
#三の丸小学校　　徒歩11分／約820m
#第二中学校　　徒歩12分／約920m

*桜川1丁目だから三の丸小学校学区で子育てにもいい。（水戸駅の中を通り抜けなおかつほとんどがデッキを通るという珍しい通学ルートｗ）


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*水戸市内での地ぐらいは北口が上だけどここは便利。一般人が住める範囲でバリアフリーが整備されてるのは市内でもこのエリアだけじゃないかな。
*千波湖と桜川のハザードを考えるとエントランスが堤防より低い位置にあるのはもう少し考えてほしかった気がする。
**ここの土地は冠水リスクが気掛かりだね。
***那珂川が氾濫したら桜川も氾濫するかな。できれば最上階を買っておけば安心だね。一番心配なのは地震だね。茨城県は地震が多いエリアだからね。ここは高齢者には住みやすいマンションだね。ここはタワマンではないので外廊下かな。ここは都心のマンションと違って、設備にはお金をかけ無くて済むね。
****立地はいいと思う。よく見つけたね。一方で広告放送、若者の声、そしてネオン光は厄介だね。あと、震災後の地盤の状況を思い出さないと。なんと言っても地震保険の料率最高ランクの茨城県ですから。
*****液状化が酷かったですからね、地盤改良工事をやっていればいいのですけど。それと電気設備を2階以上に設置しているか。この2点は必須だと思っています。ちなみに水戸市の「ゆれやすさマップ」は確認しておくべきでしょう。
******ここは3：11も経験している地震の多発地域ですので、万全を期していると思います。タワマンでないので何も問題ないと思います。桜川の氾濫は心配ですが、心配でしたら北口の高台にある大町、南町，泉町、大工町のマンションを購入した方が良いかも。
*焼肉屋と居酒屋、カラオケボックスに囲まれる住環境は好みが分かれそう。落ち着いた住環境を求める人には向かないかな。
*水戸は北口が寂しいが南口はこれから発展するよ。ここは住環境が良く、都心にも通勤出来るよ。あとは販売価格だね。ここはリセールも良さそうだね。
*何で野村不動産は水戸を攻めているのだろう。これから発展するのは、常磐線ではなくて、県南地区のつくばエクスプレス沿線の守谷やつくば市やつくばみらい市だと思うが、ここは土地が安く仕入れられるからかな。
*ハザードマップによればここは最大3～5メートル浸水エリア。住戸は2階以上だから部屋が水に浸かる可能性は低い。ただし電気設備が1階にあると復旧に時間がかかる。そのあたり野村は考慮してるのかな？千波湖・桜川の浸水履歴はけっこう頻繁にあるから気になる。
**リバービューを売りにしているだけにこのリスクは避けられないですよね。割り切れるかどうかでしょう。
*今日、現地見てきました。周囲は居酒屋、土盛りは確認できませんでした。駐車場の水没リスク、大丈夫なの？
*ここ数年桜川沿いマンションに住んでますが、唯一の欠点は、地盤。大震災のときはここら辺は液状化したみたい。それ以外は最高。春の時の桜は素晴らしいです。駅も近い、学区も良い。あと駐車場は気になりますが、、
*これから水戸は寂れてしまうのかな？発展するつくば市や守谷にマンションを買った方がいいのか悩むとこです。
*北口側は三の丸の再開発を控えて今後人流が増えそうな感じがしますけど、南口側で何か大きな計画はありますか？
**水戸は特に再開発計画はありませんね。泉町に市民ホールが出来るくらいかな。水戸はクルマ社会だから、お店があるのは50号バイパスかな。水戸市内は買い物難民が増えているね。再開発で売れているエリアは白金高輪かな。
***水戸は人口が減ってきていますが、商業都市としてこれからポテンシャルある街ですので、駅近の物件は買いですね。
*ここは千波湖見えますか？
**西向きの上層階なら見えっぺ。そんなに千波湖見てえん？
***西側からは千波湖、桜山、偕楽園が見えますよ。南側の桜川の桜は目黒川の桜よりもきれいですよ。
****プラウドは千波湖は角度的には見づらいでしょうね。サーパスが南町にもできますし、新築マンションはこれからたくさんできますから、景観を重視する方は、急がないほうがいいかもしれませんね。
*ここは水戸駅 3分ってなってるけど、それは南口までの時間で改札までは4,5分掛かるのが実際ですね。
*低層階は歩行者、車からの視線が気になりますね。建設地はちょうど目のいく場所ですから。特に桜の時期は河川敷に日夜問わず人が集まります。
**目黒川と違って桜川沿いを歩く人は少ない。水戸市民は千波湖畔を歩くか走るかしている人が多い。花見の季節は桜山が賑わう。
***今年見てきましたけど、人多いですよ。建設地前を通って千波湖に行く人も多いですし。
*川を挟んだ向かい側は駐車場が多いですね。近い将来眺望が変わることへの覚悟が必要でしょう。同じ高さのマンションは建てられるようですから。
*ここは毎年台風の季節にハラハラしそうなのが気になりますね。
*最近24時前後に通ると、ここと交番の間の道でスケボー集団が練習しています。住んでみてまだ続いているような時って、警察に相談したら動いてくれるのでしょうか。駅のデッキの取締が強化されて練習場所が変わっただけで、またどこかに移動するかもしれませんが…
**南口はいつもそんな感じです。治安も良いとはいえない印象です。
***水戸近辺には「ブンブン族」多いですが、治安は良いと思いますよ。
****あくまで南口近辺のことです。度々ニュースになることが起こっているので印象は良くないです。
*駅近を売りにしているけど、スーパー等の主要な店舗は北口側にあって正直そこまで利便性がいいかは疑問。敷地外駐車場になった場合はさらに疑問が増す。
**スーパー等に関しては北口もろくなのないから買い物の利便性は結局車前提じゃないのかな。レーベンのところのカスミかエクセルくらいでしょ
***カスミは遠過ぎて選択肢に入ってこないでしょ。品揃えもエクセルのスーパーの方が随分いいですし。
****だから別に北口のほうがスーパーあるから南口より便利ってわけじゃないよねって話。そもそも水戸駅周辺にちゃんとしたスーパーないよ。
*南口のペデストリアンデッキは夜遅くまで多くの若者がたむろしているんですね。雰囲気は悪かったです。一人ではやや怖いかも。
**南口も北口も夜は人が少なくなり寂しいですよ。大工町は夜遅くまで賑やかですね。
*すぐ近くのマンション高層階に賃貸で７年間住んでいます。駅南の環境についてです。参考にして頂けると幸いです。
**夏の時期はほぼ毎日夜に暴走族が来ます。（警察はほぼ効果なし）
**週末は桜川の橋にアメ車が大挙してきます。（警察も一応取り締まるけど、また時間おいて戻ってきます。）
**コロナ禍以前は毎日のようにペディストリアンデッキで路上ライブが開催されます。（警察に通報すると対処してきますが、雨後の筍のように出てきてほぼ無意味）
**comboxすぐ下のファミマは暴走族やアメ車集団のたまり場になっていて、夜の雰囲気は怖い
**マンション直ぐとなりの焼肉店、佐藤ゆたかさんは店主がファンキーで、夏は大体店頭で裸になっていて、タバコ吸いながら焼肉を焼いています。（コロナ禍でも感染対策はされず、時短営業要請も無視していたようでした。）
***とてもじゃないですが、子育て世代が住む環境ではないかと思います。電車通勤の若い世代が対象でしょうか？駅南の地盤の悪さや環境を考えると、駅への利便性以外はセールスポイントが見つからないと思います。確かに桜の時期は綺麗かもしれませんが。。桜川沿いは電灯も少なく、夜歩くのはこわいです。
*千波湖に新しいコミュニティが出来ますね！コンパクトシティ化に合わせて再開発が楽しみです。
*目の前の川ってすごく浅いですよね…
**この時期はそうですね。梅雨と台風の時期はかなり水位が上がります。

<gallery>
Image:20221120プラウド水戸桜川3.jpg|駅側からの周辺環境（2022年11月20日撮影）
Image:20230110プラウド水戸桜川2.jpg|駅側からの周辺環境（2023年1月10日撮影）
Image:20221128プラウド水戸桜川.jpg|周辺環境（2022年11月28日撮影）
Image:20230122プラウド水戸桜川.jpg|周辺環境（2023年1月22日撮影）
</gallery>





==周辺施設==
*'''病院'''
#岩間歯科医院　　徒歩4分／約310m
#エクセルメディカルクリニック　　徒歩4分／約320m
#ファーストデンタルクリニック　　徒歩4分／約320m
#イディア・クリニック　　徒歩6分／約410m
#桜川クリニック　　徒歩7分／約510m
#水戸デンタルクリニック　　徒歩8分／約610m
#水戸協同病院　　徒歩13分／約1,030m
#城南病院　　徒歩15分／約1,150m
#水戸赤十字病院　　徒歩17分／約1,360m
*'''金融機関'''
#筑波銀行 水戸駅南支店　　徒歩9分／約670m
#東邦銀行 水戸支店　　徒歩18分／約1,420m
*'''公共・レジャー施設'''
#水戸警察署・水戸駅南口交番　　徒歩1分／約80m
#南消防署　　徒歩5分／約400m
#水戸市役所　　徒歩7分／約540m
#水戸市役所前郵便局　　徒歩8分／約610m
#水戸警察署　　徒歩12分／約950m
#水戸駅南口さくら西公園　　徒歩1分／約10m
#水戸駅南口さくら東公園　　徒歩2分／約130m
#中央1丁目北児童公園　　徒歩5分／約390m
#駅南平和公園　　徒歩8分／約600m
#中央1丁目南児童公園　　徒歩9分／約680m
#千波公園　　徒歩9分／約710m
#弘道館公園　　徒歩12分／約920m
#逆川緑地　　徒歩17分／約1,350m
#ユナイテッド・シネマ水戸　　徒歩3分／約180m
#トップウェルネス水戸　　徒歩6分／約420m
#水戸東照宮　　徒歩9分／約720m
#千波湖　　徒歩10分／約740m
#スポーツクラブルネサンス水戸　　徒歩11分／約820m
#茨城県近代美術館　　徒歩11分／約880m
#茨城県立図書館　　徒歩12分／約920m
#水戸芸術館　　徒歩23分／約1,840m
#水戸市立博物館　　徒歩24分／約1,860m
#偕楽園　　徒歩27分／約2,100m



==その他==
*

==掲示板==
*

ibaraki/675952/17-407

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