プラウド本八幡

2012年9月2日 (日) 18:20時点における版

プラウド本八幡

物件概要

• 所在地：千葉県市川市南八幡4丁目143-2他（地番）
• 交通：

1. 総武線 「本八幡」駅 徒歩3分
2. 都営新宿線 「本八幡」駅 徒歩3分
3. 京成本線 「京成八幡」駅 徒歩7分

• 総戸数：61戸（非分譲住戸11戸含む）
• 構造、建物階数：地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年04月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：東洋建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 市川1丁目と同じくらいの価格帯になるのかな?
  • 土地の評価そのものは一丁目物件より大分落ちるようですがどうでしょうね。
  • プラウド一丁目よりは価格帯は低いと、市川一丁目の営業さんから聞きましたよ！ 土地が本八幡の方が安く仕入れてるとか。
• このマンションは地権者関係割り当ての比率が高いから、価格はこの付近の相場より高くなるのでは？
  • 間取りは悪くなかったですが、地権者物件が多いマンションはちょっと嫌ですね… 色々揉めたりしそう。
• 市川が即日完売したから、強気な価格設定でくるだろうな〜
• 坪単価210万では収まらない？
  • それは高すぎる。
• 価格はなんとか届く範囲であって欲しいですが、５千万近くしそうですねー。
• 総戸数61戸に対して11戸の地権者だっけ？ ダメだなこりゃ…
  • 地権者５分１って、結構な割合だよね。野村さん値段あがってもいいから、 全部、地権者から買い取ってくれよー
• このマンションのかなり近くに位置して、本八幡駅徒歩四分のイトーピア本八幡・築12年・2F・南向き71m2が中古に出てるよ！ で、気になる価格は…4280万！ となるとプラウドブランドで、新築となるなとやはり残念だが5000万〜程度と予想できる。 この予想どう？
  • 中古価格は売り主の意向があるからな～ 本八幡南側にそんなに価値があるとは思わん
  • 本八幡の中古１０年ものは、実際３５００万で取引されているよん、始めは４２００万で提示されていたが
    • じゃ、3500万前後＋プラウド価格ってところか。
    • 3500万前後＋新築価格＋プラウド価格で4000万～？真間のプラウドは一番やすいとこが4400万でしたよね。 

地権者物件11戸といってもワンルーム賃貸みたいですし、面積比にすればそう高い割合では無いのでは？ただ賃貸とはエントランス等分けて欲しいです ね。


    • 地権者と土地代を等価交換しているので、野村不動産は土地代はかかってないですよね。 その分安くしてほしいですね。野村がどれだけのせてくるのか？？ しかしワンルームの賃貸と一緒なのはやだなー。 ごみ捨てとか騒音とか共有部分の使い方とか、気にしなさそうだし。問題がいろいろ発生しそう。
• 駅から徒歩３分は近いですね。北口の再開発もあるけど、あそこは高いみたいだからな… ４、５０００万台で出てきたら相場、６０００万以上は高値だね。
• 価格は、角部屋はやっぱり高かったですね。 まだざっくりとしかわかりませんがこんな感じでした。

1. 401（南東・南西角部屋）5300万円台
2. 402～404（南東）4400～4600万円台
3. 405（南東・北東角部屋）4900万円台

• もっと知りたい方のために

1. 701（南東・南西角部屋）5600万円台
2. 702～704（南東）4700～4900万円台
3. 705（南東・北東角部屋）5200万円台
4. 1101（南東・南西角部屋）5800万円台
5. 1102～1104（南東）4900～5100万円台
6. 1105（南東・北東角部屋）5400万円台

• • 思ったより安いですね。 プラウド市川一丁目を見に行ったときは目が飛び出るほど高かったのに。
• 本八幡の資産価値は駅北側は再開発で整備されるとアップするかな？但しプラウドは南側。
• ここ調子にのって高すぎないか。
• 本八幡駅に近いのが最大のセールスポイント。設備や質感は悪く無いと思いますが、やはり値段高過ぎな感じがします。南八幡なのにね。
• すべての部屋の価格が掲載されたＤＭが届きました。 本八幡ってこんなに高いの！？ 4280(71.4平米)～5770(78.87平米)って書いてあるよ。 なんだかここ最近の新築価格ってちょっと前と比較してもずいぶん高い気がする。
• ２０１１／４／２３本八幡　土地相場（坪単価）

1. 駅徒歩５分以内で　　１３１．８３
2. 駅徒歩５分～１０分　１０８．１１

• ここは安いと思います。 北側で2年前位前に売り出されていたバス通りの京成の物件（サングランデかなんか）よりも仕様は良く同じくらいかもしくは安いぐらい。
• この物件、間取りも仕様もいいですし、価格も安めですよね。 70㎡～で4200万～っていうのはこの近辺では決して高くはない設定だと思います。
• この価格でも即日完売ですかー。 やっぱり本八幡きてるんだな。 「プラウド本八幡」平均価格4993万円、申し込み67件

交通

• 外環の開通で車は便利になるけど、自家用車の保有者が減っているからどうかな？外環の開通で車は便利になるけど、自家用車の保有者が減っているからどうかな？
• 駅からの道のりどうにかならないの。あの道ひどくないか。
  • マンション前から駅に向かっている歩道だと思われ。 舗装されて整備はされているが幅が狭い。 すれ違えなくはないが、 雨の日とかで傘持ってたりすると、 譲り合いの精神が大切な歩道になる。
  • 私は、歩道が狭いというより、あんな道の割に結構な量の交通量があることが気になりました。 地元の方々は車とか来ても普通にひょいひょいすれ違ってましたけど慣れるものなのかなぁ…。 歩道を購入するわけではないんですけど西友やドンキへ続く道ですので頻繁に通るわけですし。
• 今日プラウド本八幡の建設地の前を車で通り過ぎました。 駅徒歩3分にしては少し遠いという印象がありました。 ギリギリ3分以内の距離という事なのでしょうか。

構造・建物

• 南側は嫌だな。市川、八幡なら北側だよ。地価公示も勿論北側が高いわけだし。 よって、一丁目より安くなると思われ。
• 南側のマンションとの距離がもう少しあると良い感じですが。
• 本日説明会に行って参りました。 地権者さんの話、聞いてきましたよ。 この土地のオーナーさんは2人いるらしく、 1人は7戸の賃貸を所有（自身は近所に住む大地主さん。このマンションには住まない）、 1人はこのマンションに住む予定＋3戸の賃貸を所有。 で、計11戸。 11戸すべてが2階のお部屋なので、分譲は3階以上だそうです。 2階に住む方は3階以上には上がれないようになってるようです。 自転車置場も別です。 エントランスは一緒です。 たぶんゴミ捨て場も一緒です。
  • 地権者は２人だけだよ。地権者が所有する部屋が2階に11あるのです。
• あと大規模じゃないので、敷地内公園やキッズルーム等の共用部の付帯施設は皆無でしたね。 まあこれらは価格上昇の原因だったり管理費が上がったりするので、個人的には要らないですけど。
• 資料を見たら、南東よりかなり東向きな気がします。近くに住んでいる方で日当たりについて分かれば教えて下さい。
  • 毎朝　前を通ってますが 良いと思いますよ！ 明るいし、駅前のわりに静かだしね。
    • 結構大きなマンションが周りに有りますが日当たりは悪くないのですね。 賃貸物件がファミリータイプだったらもっと安心感があったと思いますが検討しようと思います。
• モデルルーム訪問しました。 向きは南東というよりは東南東ですが、３０度くらい南に向いています。４～５階以上は近隣のマンションがありますが日当たりには問題ないかと。 天井高さは２５５～２７０で標準的ないし高いかと思いますすが、廊下などは２１０程度です。 設備やガラスのベランダ（日照をさえぎらない）などはなかなかよいと思います。 防音に関しては二重床・二重天井とのことですが、防音性能などは不明とのことです。（まだ公表していないだけなのかもしれません・） ただ、専有面積の表示が壁芯なのは当然なのでしょうが、そうだとしても図面からざっくり計算したものとどうも差があります。（１０㎡くらい）ベラ ンダ専有面積に入らないとして、玄関前が「オープンポーチ」と表示されていたので、まさかこれも専有面積に計算しているのでは、とも思いました。 購入される方は、このあたりきちんと確認し、納得の上で購入されるとよいかと思います。
  • 自分もオープンポーチの表記が気になっていました。やっぱりそうなのかな…
  • 坪単価を薄めるためでしょう。自転車置き場を占有面積に入れてるマンションもありましたね。
• 天井高さの270～255ｃｍと開きがかなりありますが、リビングは270ということでしょうか？
  • 天井高さは階数によって違うみたいです。 低層は260、中層は255、最上階のみ270だったかと。
• 全戸南向きとなっていますが、東南の角部屋（一番南の部屋）以外はほぼ東と考えた方がいいと思います。 東向きだと、冬場だと午後寒いと思います。 ここを買うなら、東南の角がいいですね。 お値段も角の割には安いかと。

共用施設

設備・仕様

• 食洗機にしても後から業者に頼めば、いくらでも取り付けできます。 同じ機種でも工事費込みで15万くらいで取り付け可能だと思います。
  • 食洗はコンセントが必要なので、 あとづけできるのかよく確認したほうがいいですよ。
    • 確認しましたよ。 オプションと後付の食洗機の違いは、パネルに枠が付くか付かないかです。 オプション枠無しで引き出しと完全に同じ見た目になる。 後、通常のガスコンロは電気で着火しているので、 コンセントが無い場合というのは、電池の着火ということでしょうか？
• 先日見学してきました。 プラウドは以前も見たことがありましたが、駅近いプラウドの中ではかなり見易い価格でした。 お部屋の中の細かい工夫がとてもされてました。 地権者は確かにいるみたいですが、セキリティもしっかりしており、こんないい場所にいた人ならちゃんとした人じゃないかと思います。

間取り

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 南側にあった自転車屋さんが移転しました。 跡地はどうなるのでしょうか。 駐車場の一角であっただけに心配です。
• 場所はなかなかいいですよね。駅に近いけど、わりと静かだと思いますね。 小学校にも安全に行けますよ。
• この地域、液状化ハザードマップとか見た方が良いよ
• 駅近だけど環境は良くないと思いますよ。 眺望はまず期待できないし。
• ここの地権者はヤバイ方面の方です。地元ならほとんどの人が知ってると思われます。
  • それはブランズの話じゃないんでしょうか？
• 八幡自体が汚いイメージしかないから選択肢としてはないね 駅周辺がごみごみしいし道が狭い上に居酒屋多い
• 本八幡は万葉の時代からある昔からの土地です
• 野村ブランドには惹かれるけれど、やっぱりデベの知名度・実績よりも地盤（南側よりは北側希望）をとるべきか悩みます。
  • そりゃあ当然、本八幡より市川、総武線南側より北側のほうが良いです。

周辺施設

• モデルルームがあるところのすぐ裏のコインパーキングの料金は地域最安値だね！ 24H駐車で700円！ それ見て本八幡南口(モデルルームは徒歩四〜五分位？)の価値なんてそんなもんなのかと思った…
  • 700円ってかなり安いですね。 やっぱり本八幡ってそのくらいの価値、またはそのくらいじゃないと停めてくれないってことなんでしょうね。
    • 本八幡南口に住んでますが、 他のコインパーキングはもっと高いですよ。 確かにモデルルームの裏は、安いと思いましたが。 なんででしょう。
    • いや、すぐ隣も周りのパーキングも800円だけど。 よくモデルルームの周りを見てみな。
• 万葉の時代に総武線から南側は海だってばｗｗ

その他

掲示板

• [1]
• [2]
• プラウド本八幡【契約者専用板】