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ブランズ市川レフィール

Name: ブランズ市川レフィール
Brand: 東急不動産株式会社
Rating: 5 (4 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[千葉県]][[市川市]]真間1丁目76-3他（地番）
*交通：
#[[総武本線]] 「市川」駅 徒歩8分 
#[[京成本線]] 「市川真間」駅 徒歩3分
*総戸数：111戸
*構造、建物階数：地上14階
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年02月竣工済み
*売主：東急不動産株式会社/安田不動産株式会社
*施工：鍛治田・大城建設共同企業体


==価格・コスト・販売時状況==
*価格表
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/589791/
【比較・検討】
*予定価額帯 4900万円台〜1億円台、予定最多価額帯 6300万円台 だそうですよ。
**線路近くあの立地でこの値段は高すぎですね。 横にも前にもマンションがたっているので眺めは×です。 あの眺望でかなり強気な価格設定ですよね。 ありえない。 
***なかなか強気な価格帯だなと思います。 その割に、戸数も多いこともあり外観が団地っぽい感じがします。 部屋の設備などはもちろんですが、 外観などのデザインなどもこだわりは必要かなと思います。
*物件概要に予定価格が出てたね。一番高い部屋で一億越えの坪400強で、とんでもない値段付けてますね。 
**予定販売価額	4,900万円台～10,000万円台　※100万円単位 
**予定最多価額帯	6,300万円台　※100万円単位 
**今回販売戸数(予定)	未定 
**総戸数	111戸（地権者住戸1戸含む）※別途、店舗等2区画有り 
**間取り　2LDK+S～4LDK(予定) 
**専有面積　72.15m2～89.14m2（トランクルーム面積含む）(予定) 
**バルコニー面積　10.13m2～18.56m2 
*億越えの物件があるのですか…すごいです 都内の下町よりは、市川の方が断然マンションが高いらしいですけれども、 ここまでくるとさすがになぁと。 89m2で億越えてくると、さすがに…。 この辺りで求められているのって、都内までの通勤はそこまで負担じゃなくて、マンションの価格も手ごろでっていうのがあるのではないかなと思ったりもします。 教育レベルは高い地域らしいので、 そういうのを考えて引っ越しの方がターゲットなのかなぁ
*使いやすそうな間取りで良い物件だと思います。 でも、この周辺にしては価格が少しばかりお高めのように思います。 総戸数も多いので、もう少し価格を抑えてられていたら良かったかもしれません。
*価格は高めですが広さがありますね。駅からの距離も近く利便性もよさそうなので住みやすそうという点では魅力があります。シンクは女性目線で使いやすい様になっているのがいいですね 
*なぜこの物件は売れ残っているのでしょうか？ 線路と14号があって不便だから？ 反対運動があるから？ ブランズが不人気だから？ 市川駅は人気だから良いなと思っているのですが。
*正直言って高すぎます。 都内やタワーマンションが買えてしまうので、やめました。 エントランスは植物が多くて湿気ってますね…。 地権者の方はわりと下の方の、そんな所でいいの？というお部屋に住んでいらっしゃいます。お会いしたことはありませんが、謙虚な方なのかぁと想像してしまいます。営業の方も、交番を残すことが地権者の方からの条件だったし、選ばれた部屋からも人柄が出ていますよね～なんて仰っていました。 お向かいのブランズはシャッターゲートなのに、こちらはチェーンなのも残念です。防犯上、シャッターの方がいいなと思いました。 車寄せも無いですし、一階のお部屋ももっと自由に使えたら良かったです。 やっぱり高いです…。
**高いのは同意ですが、かと言ってこの値段で買える都内、タワマンってそれなりの物件ですし。悩みどころです。 
*設備など悪くないと思うのですが、物件価格が高い。 駅に近いことは確かにマイホームを購入するにあたって最高の条件だと思います。 でも、この価格で購入してしまうと、子供の教育費を捻出させるのは難しそう。 価格がもう少し下がれば良いのにと思っている人多いような気がします。
*青山フラワーマーケットとのコラボとのことでちょっと期待して竣工写真を見たのですけど、よく言えば野性的なんですね。緑が多いのは好きだからいいですけど。水やりが大変そうだな～と思ったりもします。 完成物件を購入するメリットが気になって見てみました。何か特典があるのかな～と。ふ～んそうなのね、という感じでした。 
【第一期】
*第一期は50戸の売り出しですね。一億は切ったようです。さて、王様部屋は売れるのか。
**販売価額	4,798万円～9,888万円 
**最多価額帯	5,700万円台（7戸）　※100万円単位 
**今回販売戸数	50戸 
**管理費(月額)	13,300円～16,500円 
**修繕積立金(月額)	7,900円～9,800円 
**修繕積立基金	444,100円～548,800円
*王様部屋、意外と安かったですね。坪単価330万か。  
**王さま部屋は坪366位だよ
【第二期】
*販売価額	4,698万円(1戸)～7,458万円(1戸) 
*今回販売戸数	9戸 
*間取り 2LDK+S～3LDK 
*専有面積	72.15m2～77.83m2 
*バルコニー面積 10.49㎡～11.13㎡ 
*管理費(月額) 13,300円～14,400円 
*修繕積立金(月額) 7,900円～8,500円 
*修繕積立基金	444,100円～479,200円
*住まいサーフィンに一部価格載ってます。２階は分かりませんが、参考になります。 
*サウスコート	1階	102	南	72.15m²	2LDK+S	72.88万円/㎡　5,258万円　第2期 
*サウスコート	4階	403	南	72.15m²	3LDK	76.62万円/㎡　5,528万円	第2期 
*サウスコート	6階	602	南	72.15m²	3LDK	77.45万円/㎡　5,588万円	第2期 
*サウスコート	8階	802	南	72.15m²	3LDK	78.70万円/㎡　5,678万円	第2期
【中古】
*中古が出ましたね。2階南向き72.15m2で 5,680万。
*中古マンションになった今、値下げ幅はどんなもんでしょうか？
**物件価格の20%程度とすると、1,000万～1,500万まででしょう。
*以前から気になっていたので、現地モデルルーム行ってみました。 個人的な感想ですが、全体的に思ったよりも暗いイメージ。 1階のエレベーターが屋外なのも、この時期だからか待っているのが寒くて辛かった。室内はさすがブランズ、申し分なかったです。 
【維持費】
*電気料金が高圧電力の一括契約で各戸に配電する事で毎月の電気料金が5％割引されるそうですが春からの電力自由化でむしろ不利になりません？


==交通==
*駅から近い
【複数路線 利用可】
*普段はJRで都内に通勤していても大雨の時などは徒歩２分の京成のが利用できます。以外と便利。 
**都内と言っても、東京新橋品川の主要な快速停車駅までは、京成経由だとだいぶかかるでしょ。
**ゲリラ豪雨ではないですが、歩くのが億劫と感じる日はスペシャルとして時間をかけ 京成線を利用するという選択をするということでしょうか。 全速力で走る、もの凄い形相で自転車をこぐ人もお見かけしますが、時間に余裕を持ち、 移動手段を時に選択できるということも、それぞれのスタイルということでよろしいのではないでしょうか。
【駅まで 徒歩圏】
*30代サラリーマンが実測したところでは、12分でした。 10分以内は無理です。 
**大人の足で12分かかるとしたら、ゆっくり歩いて15分くらいはかかりそう？ 案外信号などが多いのかな 
*マンション前からJR市川のホームまでで10分強でいけますよ。乗りたい電車の15分前に部屋を出れば楽勝。以外と近いと言うか宣伝通りの所要時間に近いです。
**踏切と信号によりますよね。 楽勝ではないです。
**京成線の踏切は、上り下りの通過が重なった際待ち時間が一番長いです。 
ラッシュ時も開かずの踏切とはなりません。 乗車するJR（電車）15分前に出れば慌てなくとも乗車できますよ。
*学生、女性が遅い時間の帰宅になっても人通りが途切れることなく、 街灯、看板等の灯り、コンビニエンスストア、そして京成線もあり、 迎えに行かず（自己判断）帰宅を待てます。 JR線より距離があることで住宅街の暮らしがあります。 
*踏切待ちや14号渡る時間を考慮すると駅まで15分見とかなくちゃ
【バス】
*先日の雨風が強い日に家の前からバスに乗って市川駅まで行ったら凄く快適でした。 バスには期待していなかったですが本数が多いので悪天候の日の選択肢として使えるのは便利ですね。
**逆に雨の日に踏切待ちと14号の信号待ちで5分くらい足止めくらうとうんざりしてます。（泣） バスという選択肢はありですね
【空港まで】
*羽田、成田両方とも1時間程度で行けてしまうので出張が多々ある方にとってはなかなかいい立地なんじゃないでしょうか。一番近い駅は市川真間ですが、上野以外は乗り換えで行く感じになりそうなので できれば市川駅の方がアクセスが良さそう。 市川駅までは8分となっていますが、実際に歩いてどの程度時間が掛かるのか調べておきたいですね。 なりよりも２路線利用可能なので人身事故など電車が遅れている場合は代替で行く方法があるのは利点でしょう 。
==構造・建物==
*敷地面積：3609.03m2
*建築延床面積：9,694.28m2（建築確認対象面積）、8,585.231m2（容積対象床面積）
*完成予想CG見たら、なんか公団住宅みたいな安っぽい外観ですね。当初のイメージスケッチとエライ違い
*外廊下のフェンスが金属製なのが少し頼りないと思います。外階段のフェンスも同様。 
【眺望・採光】
*外からしか見ていませんが、日当たりが良くて羨ましいですね。 朝から夕方までは陽射しがさんさんと降りそそぐリビングはきっと冬でも暖房いらずでしょう。 いいですね。
**住人ですが、さすがにそれはないです。 寒い日は寒いです。 
**住人です。うちは、日中は晴れてれば暖房いらずです。毎日夏日に近い室温になります。
**正月なんて、太陽の位置が低かったので部屋の奥まで陽が差し込んで暑いくらいでした。 夏は陽が部屋の奥まで差し込まないので猛暑という感じはなかったです。 マンションて夏涼しくて冬は暖かいって本当だったんだなぁ、って思いました。 今は奥まで差し込まなくなってきたので、正月の時ほどの暑さはなくなりました。 それでも22度。部屋の位置、条件で同じマンションでも感じ方がかなり違うんですね。 
【入居者】
*入居済です。他のマンションにも普通にあるかもしれないですが、例えばキッチンの上にラップを置ける棚など入居前にはそんなに気にしていなかったのですが、家事をしていて導線がうまく作られてると思いました。月に何度か青山フラワーマーケットからお花が届きますが、管理費に含まれてるんでしょうが、なかなか自分では常に用意出来ないので、一輪でもお花がある生活はいいですよ。


==共用施設==
*交番や提供公園両方あるのは珍しいのでは。安心して生活するそれが土台にある感じがします。
**交番が付いているマンションは超レアです。泥棒もさすがにこのマンションは避けるでしょう。
【エレベーター】
*エレベーターがこの規模で２基って少ないですよね？ 低層の５階建て側にも１基あっても良いと思いました。
**100戸強の規模ですのでエレベーターは2機あれば充分です。 70戸とか80戸あたり1機の物件も結構ありますよ。 隣のブランズは40戸で1機だったと思います。 
**うちは80世帯で3機です。
**うちは60世帯で1機ですが、気になりません。
**私はエレベーターの数はそのマンションの作りによって違うと考察致します。 例えば低層の一階から三階に多くの部屋があって中高層の部屋数が少なければエレベーターの数は少なくていいよ。
【植栽】
*青山フラワーマーケットコラボということは、 樹木よりも花がメインとなった緑化計画という風に考えてよろしいのでしょうか。 花がメインだととてもきれいなんだろうなぁと思いますが、 かなり頻繁に手入れをしないといけないから、 ランニングにお金がかかるんじゃないのかしら?と感じます。 これから出てくる情報待ちですね。それからの判断となりますか。
**東急不動産と青山フラワーマーケットがやっているコラボで、この物件に限ったものではないです。お花のプレゼントや物件への飾りとか、そういうものかと思います。
***公式サイトを見る限りだと、ラウンジにお花が飾られるのかな？という印象。 オハナがあると華やかだけれど、 管理費に対してはどうなんでしょ？ 高くついたりはしないのでしょうか。 オハナがある生活は確かに心を豊かにしてくれるけれど 金銭面ではシビアに見て行った方が良いのではとは思います。
***先日どこかで読んだ記事に、分譲マンションの共用施設に あったら嬉しいものは？という質問に対し、 シニア世代の方はそのほとんどが植栽とお答えになっていて 年配になると施設よりも緑・自然を求めるようになるのだと 感じました。
***植栽はマンションでは結構見かけるサービスですがここはガーデニングについての教室や販売もありマンションぐるみ全体で緑に囲まれ癒されますね。寄せ植え教室などコミュニティの形成にもいいと思います。


==設備・仕様==
*設備なんかは悪くない
*とっても細かい所ですが、鏡を閉じてもドライヤーが使えるのはいいと思います。 コンセントが表にでていても、水濡れの心配がありますし、 鏡の中だと鏡が使いにくくなるので不便でした。 ほんとに細かい所なんですけど。 全体的な仕様自体は一般的なのかな？
【キッチン】
*こちらのキッチンはユーティリティーシンクになっていますが、 実際使ったことのある人って見えますか？ 便利そうなんですけど、色々と物が増えてしまいますので、 用途に合わせて出したり片付けたりと、意外と面倒なのか？ それともやっぱりキッチンにあわせて作っているだけあって便利なのか？ 意見が聞いてみたいです。
*キッチンの吊戸棚の収納は細かい収納ができそうでよさそうです 
【ディスポーザー】
*住んでみてディスポーザーの便利さに驚いています。 生ゴミが出ない生活っていいですよね。 ゴミステーションが24時間いつでもOKなのも助かります。
**時間的には20～30秒で砕き終わっているイメージです。 我が家は家族全員魚好きなので、骨等の処理・臭い対策的にもあって一番良かったと思える設備でした。
【収納】
*ここは、収納スペースが広い物件もあるので家族が多くても、かなり困らないのではないでしょうか。 リビングダイニングが比較的、広めなのもよいと思いました。 玄関前にトランクルームがあるのは、普段よく使うゴルフセットなどを収納しておくのに便利かな。 
**トランクルームはそんなに大きさがなく、外の熱もあるのでゴルフセットは劣化が心配です。 何を入れて良いかわからず今は子供の外遊びのオモチャやほうきやちりとりなど掃除セットが入っています。 入居している方の活用術が知りたいです。
*ポーチは鉢植えや三輪車など決められた小物だけは置いていいというマンションもありますが、ここはどうなんでしょうか？ 


==間取り==
*間取り：3LDK～4LDK
*専有面積：72.15m2～89.14m2
*高層階なら、眺望は望めなくもないと思いますが 個々のイメージするものかどうかなのかだと思います。 周辺の雰囲気を含めて想像するしか、現段階ではありませんが。。。
**南側のマンションが１０階建て＋屋上なのでそれ以上ならある程度は 見えるけれど市川国道にでるまでプラウドや数個のマンションがたって いるのでどうなのでしょうか。 向かいはプランズ市川真間の１4階マンションですから。 眺望が見える部屋数は少ないと思いますが・・・。 
*部屋が広めに作られた間取りが多いのがよいと思います。 もう少し収納スペースがあっても良いし、アルコープがあれば もっと良かったかなとは思います。
*Ｂタイプがセレクト４となっているのが気になりました。 他にもセレクトタイプがあったのでしょうか？ ファミリークロゼットが大きくて、個室に入らなくても利用できるのはいいと思います。 ＢタイプとＣタイプだけ廊下側の窓が斜めになっているのが気になります。


==買い物・食事==
*スーパーがもう少し近ければ良かったかな？と思いましたが、それでも十分歩ける距離
*コンビニも近くにあります
【テナント】
*一階に 店舗が入ると聞きましたが何のお店が入るのですか？
**整骨院でしたね。この前オープン記念みたいなものをやっていました。


==育児・教育==
*小学校は十分歩いて行ける距離
*小中学校も程よい距離なので安心でしょうね 
*子ども教育の私立志向は強いですね。 レフィールの前を朝歩いている私立高の学生たちの顔を見れば、市川という街の雰囲気がわかりますよ。


==周辺環境・治安==
*用途地域：近隣商業地域、第1種住居地域
*場所はいいですね。 アドレスも真間なので最高。 あとは値段がどうなのか気になります。
*川が近いことで少し不安だったのですが この周辺は浸水の可能性が低いようです。 買い物も便利で、子育て環境も整っていて、 家族で楽しく住んでいけそうな感じです。
*朝、遠方からやって来る自転車の大群が目の前を通るのが鬱陶しいのを除けば、結構よい環境。
*真間の踏切の少し市川駅よりにウィルローズが建ちますね。
**ここの眺望に影響でそうな位置でしょうか？
**13階建てのようです。
***マンションは後だしジャンケンによって眺望がマイナスになってしまうのが残念。
*JR市川駅から歩いてきて京成の踏切を越え、このマンションの近くに来ると急に閑静な住宅地の雰囲気になりますね。環境はいいと思います。 
【利便性】
*近隣在住ですが市川駅改札までは10分で行けますよ。歩道が広いので雨の日も歩きやすいです。
**市川駅までの歩道は決して広くないですよ。 朝は遠距離からやってくる自転車たちが歩道車道問わず好き放題に走りますし。 夜中以外は、踏切＆信号待ちがなくても早歩き10分ですね。
*このマンションは敷地の横に交番があるので何かと安心。コンビニ、ドラッグストアが近いのも○。
**交番あると安心感はありますよね。 といって、油断していたら仕方がないので、もちろんきちんと基本的な防犯対策や、マンション自体のセキュリティは求められてくるとは思いますけれども。 交番位だとパトカーが出入りとかサイレンがとかはないので、 気分的には楽にしていられるのではないでしょうか。
*昨日建設地まで、市川駅から歩いてみました。雨も降っており　14号の信号待ちと踏切で小さい子供のいる家庭には難しいかなぁと思い断念しました。
*14号と踏切を渡らなければ行けないアプローチがマイナスポイント。子供がいたら厳しい。 
**真間に住んで市川駅あたりの保育園に毎日行ってますが踏切はそんな待たないし気にならないですよ。
*ここは真間のお屋敷からは離れた場所なので本来の真間の良さではなく駅までのアクセスの良さが売りの物件と地元民は感じます。
【交通量】
*バスとトラックが多いみたいですが、排気ガスは大丈夫ですか？
**トラックは？ですがバスはそこそこ多いみたいです。 ただ、交通量自体はずっと車が走ってる、というレベルでもないです。 比較的道路に近い場所の部屋ですが、排気ガス・騒音の影響は今のところ感じていません。 が、長期的には窓が汚れやすいとかの影響があるのかもしれませんね。
**そんなに大通りというわけではないので、トラックはあまり見かけません。 我が家も今の所排気ガスや騒音は全く気になりません。 

【地盤】
*市川駅周辺は地盤悪いよね。 
**市川駅周辺は地盤悪いですが、 14号より北からこの物件までは、地盤は 比較的良いところです。 どちらかというと、他が悪すぎるんですけどね。
*地形図見るとこの辺りは黄緑色=砂州・砂堆・砂丘でそこまで悪くないかもね。 
　http://maps.gsi.go.jp/?z=6&ls=lcm25k_2012#6/37.735969/140.273438/&... 

**砂地は液状化有りのはず。
*北口は今日みたいな大雨でも冠水の心配があまりないのがいいです。 地盤はどうなんでしょう。真間に住んでいますが地震の時に特別揺れるとは感じませんが。 
*「市川市　液状化」でこんなページありました。 市川市のＨＰですね。 粗くて分かりにくい地図ですが、危険度は最も低いエリアのようです。 駅の南側はアウト、駅の北側でも本八幡～中山方面は結構色がついている感じ。
　http://www.city.ichikawa.lg.jp/gen06/1531000003.html 

**市の想定のものであって実際はわかりませんよって言うのもしっかり書いてありますね。 浦安みたいに建物自体に被害が少なくても、まわりのインフラがダメージ受けて生活に支障がでるって事もありますからね。 しかし、3.11 以前は14号より北は大丈夫って意見をよく見たけど、かなり安直ですね。
***そんなもの言わずもがな、当たり前の話。 そもそも絶対大丈夫なんて保障なんて誰もしてくれるわけがない。 赤いとこよりは白いとこ、駅の南側よりは北側、 まぁ相対的にまだマシな方、って程度の割り切り材料じゃないかな。 役人は想定外の時の責任追及をされたくないんだから、 そりゃ実際は分からない、って書くだろうしね。


==周辺施設==
*小児科もすぐ近く
*交番が近くにあるのも安心です。
**交番が隣接しているなんてなかなかないですよー。


==その他==
【反対運動】
*住民や自治会による建設大反対のノボリが目立ちますが、何かあったんですか？
**真間地区の景観を守る会。この真間地区の空間を２棟の14階建てマンションが占有することは、これから40～50年間の長きにわたって禍根を残すことになるでしょう。
***どこのマンションも住宅地区に建つと反対する人出てきますよ。 ノボリや反対運動なんてよく聞く話です。 ただ、マンションが建って住んでしまうと、それもなくなってくるようですから あんまり気にしなくても良いのかなと思います。
*竣工がh28の3月だから、年末には最上階が立ち上がるね。 ちょうど日照が必要な冬なので、地域住民は忸怩たる思いでしょう。 特に交差点の向こうの大きなお屋敷とか日当たりが残念なことに。 通りのビル風も酷くならないといいけど。 幾ばくかの和解金で納得済みなら仕方がないですけどね。
*反対運動は収まったのかな。 真間の住宅地に似つかわしくないコンクリートの壁ができる！と最初は大反対だったけど、解決金で懐柔されたのか、はたまた諦めモードなのか。
**反対ののぼりはだいぶ減りましたね。心配はいらないと思います。
*法的に根拠の乏しい反対運動にどんなリスクがあるのですか？ 
**このマンションの住人は１１１世帯。過去に反対していた住民はせいぜい２０とか３０世帯。心配はご無用です。
**居住されている方が反対運動中・されていた方から何らかのアクションを 
受けているとは思えません。 
【警備】
*不定期ではありますが警備員による夜間巡回もあるみたいです。
**警備員の夜間巡回は不定期であれ、管理費が割高になる要因となりそうです。 概要を確認すると月額13,300円～16,400円なのでそうでもないかな？ 



==掲示板==
*[　]

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物件概要
所在地	千葉県市川市真間1丁目76-3他（地番）
交通	総武本線「市川」駅徒歩8分京成本線「市川真間」駅徒歩3分
総戸数	111戸
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