ブランズ天王寺国分町

2018年4月2日 (月) 02:24時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区国分町73番2（地番）
• 交通：

1. 大阪環状線 「寺田町」駅 徒歩3分
2. 関西本線（JR西日本） 「天王寺」駅 徒歩14分
3. 大阪市営御堂筋線 「天王寺」駅 徒歩15分

• 総戸数：104戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上14階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年08月予定
• 売主：東急不動産株式会社　住宅事業ユニット関西住宅事業本部
• 施工：株式会社鍜治田工務店
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

• 特色としては，天王寺区で分譲中の物件のうち，本物件が最安値ということで，価格面での優位性をかなりアピールされていました。天王寺区で総戸数１０４戸（全戸南向き）としっかりした規模で分譲できるのは東急不動産としても久しぶりということで，スケールメリットをいかして管理費の面でも抑えることができたとのことでした。
• 賃貸需要が強くもし転勤等でこのマンションに住めなくなったとしても，売らずに賃貸にできるのが強み
• 本物件では各戸について家賃表を作成し，この部屋はだいたい周辺相場から見てこのくらいの価格で賃貸できますというものを作成しているそうです。そのため，本物件の主要ターゲットはファミリー層ですが，中でも全国転勤を視野に入れなければならない大手企業のサラリーマン世帯に人気だそうで，家賃表も彼らのニーズを受けて作成したとのことでした。
• 本物件の賃貸需要について，家賃表作成の際に周辺の賃貸業者ヒアリング等を行ったところ，駅近というのは非常に有利な条件で，寺田町から歩いて３分の本物件は，賃貸に出すとすぐに借り手が決まると，賃貸業者が口をそろえて言っていたので，その点でも本物件の資産性は担保されていると考えているとのポジショントークを受けました。
• 間取り2つしか出てないけど価格を予想してみた。高さ制限限界の15階やなく14階にしてるから高級感は出すんだと思うよ。これくらいの価格かな？

1. 2階　57.31m2　3380万円
2. 14階　57.31m2　3980万円
3. 2階　80.56m2　5700万円
4. 14階　80.56m2　6200万円

• 80平米で5000万超えるとこの場所では高くないですか？
  • 高くないというか、７０m2越えで天王寺区は軽く低層階から5000万円超えなので、８０m2だと、天王寺区内の不人気エリア。このエリアでも余裕で超えてきますね。
• 価格についてですが，南西角住戸は広いこともあり，環状線から最も離れているのでさすがに値が張りますが，全般的に天王寺区の物件にしては目に優しい価格ではないかと思います。本物件の坪単価は220万円ということでした。　階数が上がるからといってめちゃくちゃな価格の乗せ方をしているわけではなく，数十万円の単位で徐々に上がっていく形です。
• 管理費も，ネット使用料込みでおおむね1万5千以内に収まっており，非常に低廉な印象を受けました。
• 価格も管理費も他物件と比較して非常に競争力がありますが，だからといって安易にコストカットに走らず，ダブルアウトポールの採用，これに伴うアルコーブの奥行き確保，植栽の充実，エントランスや中庭の整備などをしっかり行っています。居室内もスパイスラックのソフトクローズカットや，ドアキャッチャーに貧弱さを感じる部分はありますが，建具はよいものを入れていますし，ディスポーザーやスロップシンクもあり，ここぞというところにはしっかりお金をかけている印象です。そういった意味ではメリハリが効いていて，お買い得感のあるバランスの取れた非常によい物件であると感じました。
• 全般的に見て，叩くべき欠点が余りなく，全ての要素が平均以上にまとまってきており，コストパフォーマンスに優れていると感じさせる良物件でした。
• 唯一の欠点は，窓を閉めれば音が聞こえないからと言って，年中窓を閉めて耐えきれるのかということと，微細な鉄粉は飛んでくると思うので，それがマンションの汚損や洗濯物にどういった影響を及ぼすかわからないところです。この電車の面に目をつぶれる，無視できる，気にならないという方で，市内中心部にほど近い場所にマンションを探しているという人には最適の物件と思われます。
• ここはあと何戸残ってるのかな？ 最近の新築相場じゃ安い方だと思うけど。 東急だし。
  • 駅から徒歩3分。近いですよね。価格がわからなかったんですが、安いんですか？
• 第1期でここに決めました。契約会は20数組が来ていたので、意外と売れているんだなぁという印象です。

五条小エリアと比べると割安ですし、聖和小→天王寺中も悪くないかなと思い決めました。環状線が近いので、実際住んだときどの程度音が響くか心配ですが...そこは慣れでしょうか

• 今日、マンションの前通ったら、Aが残り3戸になってました。結構売れてるんですね。
  • 天王寺区は全体的に高いんですがここは駅近で天王寺駅までも1駅でありながら比較的買いやすい金額なので良いんじゃないですかね。 天王寺区は中古でも築浅なら結構な金額しますからね。 駅近でライフもほぼ出来ていますし利便性は高いと思います。 ６０m2－７０m2あたりがメインのようですが、どちらかと言えばファミリータイプをメインにした方が良かったのかなと思うので戸数を少なくして８０m2前後を多めにすればさらに売れたはずなんですけど惜しいですね。 間取りはほぼ全住戸が完全にアウトポールされていて下り天井がも少ないので良い間取りだと思います。 設備もディスポーザーやスロップシンク・２４時間ゴミ出しも可能で充実してますね。
• こちらのマンション検討しはじめています。でももう遅いでしょうか？結構うれてるんですね(^^;;。立地、ライフが裏、ゴミ出し、ディスポーザー、スロップシンク。環状線もうるさい電車が廃止傾向で静かになりそうだし。天王寺寺田町桃谷もすぐだしいいですよね。もう部屋の候補選べないかもしれませんが一度見に行きます！
  • まだまだ全然大丈夫でしょ。ただ大きめの間取りは残り少ないみたいですし、希望の階とかあると、選択肢が少ない可能性もあるので、早めに見に行かれた方が良いでしょうね。
• 第1期で購入しました! 今の状況はわかりませんが、角部屋は上層階に多く要望書が入ってました。中部屋の3L2Lは低層?中層階の価格抑えめの部屋に要望書が多く入っているという印象ですね。 角部屋は環状線側のHよりAが売れているようですよ!
  • 4L以外の間取りはかなり 売れ残っていました。 びっくりしました。 竣工夏ですよね 大丈夫でしょうか 値下げしそうなかんじがしました。
• 売れ残る理由は５７平米　４０００万円　どうでしょう！
  • 間取りのバランスが悪いと思います。 場所柄ファミリー層が多いんだから80平米あたりの間取りを増やしておかないと。 惜しい物件です。
    • エリアが違ったらもう少し売れ行きが良いのかも知れませんね。五条エリアとか。 設備はディスポーザー、スロップシンク、食洗器、床暖など申し分なく、防音もT3複層ガラス、戸境壁2200㎜以上、ベランダ壁タイルなどしっかり作っているのに、もったいないですね。 ２Lに住む層がいまいち見えませんね。 駅近なので引退した高齢層なのでしょうか・・・
      • 80Aタイプが最高値で5480万って書いてますやん。 その値段の階数はわからんけど、中部屋も含めて4500万ー5500万くらいの80m2前後の間取りを多く作っといたら今の段階でもかなり売れてたかもね。 規模・設備・南向き・駅近・スーパー近し、など諸々バランスの取れた物件かなと思うんやけどね。 いずれにしてもAタイプはすぐになくなると思うわ。 小さい間取りは苦戦しそう。
        • 最安値は　低層階で80平米　4200万円～あるということですか！？階を上がるごとに＋100万円加算のイメージ？
          • 1番安くても5400マンですよー。見に行きました。2階でこの値段です。最上階は6000マンごえ、もう売れてました
            • モデルルーム行ってみてください。たかいですよ笑。低層階の3Lが、1番安くて4200万台です
              • 80の2階が5390万。70の2階が4490万です。2階はほとんど売れてますよ。残り３戸でした。68平米の、最上階が4900万なのでやや狭いですがなかなかお手頃なのでしょうか？ただ設備は申し分ないと感じました。もう少し値下げしたら購入検討したいところです
• 最安値でもそこまで安くはなかったですが、もうAタイプはチョイスがほとんどないらしいですよ。 敷地が比較的大きいので駐車場も台数が多いですし植栽もあって良いですよね。 小学校も遠くないですし梅田までも環状線で２０分もかかりませんから、通勤通学に便利でファミリー向けに良い立地だと思います。 寺田町は下町で路線も環状線のみですが、隣の天王寺駅で複数路線に乗り換えられますし、やっぱり環状線はどこに行くにも便利です。 駅周りは飲食店やコンビニも多いので天王寺まで行かなくても一通り生活に必要な物は揃っています。 飲食店は有名なお店もいくつかあってわざわざ遠方からも来る人もいるみたいですよ。
  • 大阪市内中心部でありながら、駐車場停車台数余裕あるというのが良いですね！
• 昨日、マンションギャラリー行きましたが、半分弱くらい売れてると言ってました。竣工まであと9ヶ月なので、良いペースなのでしょうか
  • 角A住戸は、2F,3F,4F除き　分譲済みです。B住戸は50%ぐらい。D,E,Fの２Fから７Fが売れています。角H住戸は、上層階５戸は分譲済みです。
    • 広めのタイプは上から売れてるんですね。
      • aとhが売れててあとは2階はうれてたけどうえはのこってました。先着順にしてるのにこの売れ行きって、、、
• この立地でこの価格は、ないわな。完全に設定ミス。
  • ミスなのは金額じゃないターゲットを見誤った。ここはターゲットをファミリーに絞れば売りやすかったのに狭い間取りを多くしすぎた。戸数を７０くらいに抑えて完全にファミリー向けにすれば売りやすかったのに。実際ファミリー向けの角部屋ほぼ売れてるし。DINKSとか単身はこのあたりの需要は薄いし売るのが難しい。
    • 駅徒歩3分なので、DINKS層も狙ったのでしょうね。大阪駅まで20分で行けますし、天王寺、京橋、なんばへのアクセスも良いと思いますので。モデルルーム行きましたが、設備は良かったです。トイレがタンクレスならなお良しですね。ただ価格面が悩みどこですね。

交通

• JR大阪環状線「寺田」駅より、「京橋」駅12分、「大阪」駅20分
• 地下鉄御堂筋線「天王寺」駅より、「なんば」駅6分、「心斎橋」駅7分
• 寺田町はゴミゴミして下町だが環状線で利便性高い。通勤通学は地下鉄の駅が遠いから日常生活は不便かも知れん。
• JR大阪環状線は本数はでているのでしょうか？アクセスしやすさはどうなのかな。
  • 本数は多いです。

構造・建物

• 外観は明るめの白色に近いタイルを全面に貼っています。バルコニー部分は全てガラスパネルを採用しており，採光性に富んでいます。また，全体的な統一性と透明感のある透き通った印象を与えます。
• これは珍しいと思いますが，隣戸との境目がタイル貼りの壁仕上げになっていて非常に高級感があります。これによりプライバシー確保に配慮していることと，外観としてはこれがマリオンの代わりとなって，垂直方向を強調したデザインとなっており，全般的に明るく透明感のある現代的な洗練されたデザインに仕上がっていると言えます。
• 階段や共用廊下部分については，コストを意識してか鉄柵づくりでやや残念なところです。

【構造】

• 杭基礎工法：綿密なボーリング調査の結果をもとに、地下の支持地盤まで杭を19本打設。杭は大きな先端支持力を確保する場所打コンクリート杭拡頭拡底工法を採用しています。
• ダブル配筋：戸境壁などの鉄筋は、鉄筋を格子状に組み上げる工程で鉄筋を二重に組むダブル配筋を採用しています。高い強度と耐久性を実現します。
• 高耐久コンクリート：コンクリート強度は27N/mm2※1以上。水セメント比の基準と鉄筋かぶり厚さの基準をあわせて住宅性能表示の劣化等級3※2の基準に該当しています。※住棟の構造躯体のみ、杭・外構は除く。※1.1m2あたり約2,700tの圧縮に耐えられる強度。※2.劣化等級3は、住宅が限界状態に至るまでの期間が3世代（75～90年）以上となるための必要な対策がなされていること。
• 二重天井：上階の床スラブと天井材の間にスペースを設ける工法。照明配線などの自由度がアップし、直天井の場合よりも将来のリフォーム時に、照明の位置などの変更が容易です。
  • 天井は最大2500ｍｍ確保されているということで，平均より５ｃｍですが高いのはありがたいです。この５ｃｍで体感の開放感がかなり変わってきます。
    • 小梁工法であるためそこまで下がり天井の下がり方も気になりません。
• 溶接閉鎖型せん断補強：コンクリート柱内の帯筋には、継手を溶接した溶接閉鎖型せん断補強筋を採用。コンクリートの拘束性を高め、粘り強い構造となり柱の耐震性を向上させています。
• 鉄筋かぶり厚：建築基準法で定められたかぶり厚に約10（20）mm増やした厚さを確保することで、コンクリートの中性化が鉄筋に到達することを遅らせて耐久性を高めています。
• 排水堅管の遮音対策：排水堅管に耐火遮音材を巻くことで、室内へ伝わる排水音などを軽減。さらに、居室との間仕切り壁は、プラスターボード貼りを採用しています。
• 廊下幅は85ｃｍ確保しており，車いすにも対応したサイズとのことです。

【日当たり・眺望】

• 全104邸南向き

• 

  工事状況（2017年11月18日撮影）

共用施設

• 駐車場/52台（機械式48台、平面式4台）
  • 駐車場は機械式が４８台とメインで，平面式は４台の計５２台駐車できます。このタイプの機械式駐車場はそこまでメンテナンスにお金がかからないとのことでした。
    • 平面(4台)　30,000円 、機械式（48台）　19,000円～25,000円
• 自転車置場/213台（サイクルポート14区画（28台）、平面式2台、機械式183台）
  • 駐輪場については，２１６台分確保しており，マンション１階部分が駐輪スペースになっているとのことでした。駐車場，駐輪台数とも十分に確保されていると思われます。
    • サイクルポート14区画　はすばらしいですね！
      • 上段（66台）100円 、下段（117台）200円、サイクルポート（14区画）1000円　※2000mm×1000mm
        • 完成イメージを見ると、自転車の出入り口は自動ドアの用ですね。エントランスの並びに設置されてます。
          • 自動ドアかは、正確に確認したほうがいいですよ。手動かもですよ。 このお値段でそこまで対応しているかは？ チェーンゲートもチェーンでリングシャッターでないところを見ると　匂います。
• バイク置場/23台（ミニバイク置場18台、バイク置場5台）
• 24時間ゴミ出し可能
  • ゴミ置き場は，マンション１階部分に設置されているので，独立して建屋が設置されているわけではありません。民間業者を入れているので，２４時間ゴミ出し可能ということでした。
• 三方道路・歩車分離設計
• ハンズフリーシステム「Tebra（テブラ）」：エントランスのオートロックの解錠は、ポケットやバッグにしまったままリーダーに近づくだけで認証、解錠が可能な「Tebra（テブラ）」キーを採用。また、ワンタッチでキーが飛び出すので停電時も安心です。
  • 下記はテブラキーで開閉が出来るそうです。

1. 南側スロープからの自転車置き場
2. 北側通路からの自転車置き場
3. メインエントランスホール
4. 北側通路からのエントランスホール

• • 非接触キーでも開けることは可能の様です。テブラキー1本と非接触キー3本がデフォルトで付いているそうですが、メインエントランス以外もテブラキーが使えるのなら、追加で１本頼んでおいても良かったのかなと思います。
• 東急コミュニティーとセントラル警備保障の24時間セキュリティ
• チェーンゲート
• マンションには集会所は設置されていませんが，その分エントランスを広く確保しているので，定例会についてはエントランスで行うことになるだろうとのことでした。
• エレベーターは１０４戸に対して２基確保しているので，ゆとりがあるのではないでしょうか。また，エレベーターの停止階は鍵と連動するため，勝手に居室のある階以外には停止できないようになっています。
• マンション正面から東側にかけてある程度の植栽が入っているのは評価できます。植栽は通行人の目線を遮るほか，殺風景なマンションよりも少しでも緑があれば心が安らぎ資産価値としても保たれやすくなるからです。
• エントランスから中庭を臨めるようになっていて，中庭（プレイロット）にはかまどベンチも設置されており，その他防災倉庫やマンホールトイレの用意があるなど，防災面にも配慮している点は好印象でした。

設備・仕様

• キッチン・・・三口ガスコンロ、食器洗い乾燥機、ディスポーザ、静音シンク、人造大理石一体型天板、ホーロー整流板付レンジフード、スライド式キャビネット、ストレージハンガー付ウォールキャビネット、ホーローキッチンパネル、スパイスラック、パントリー、キッチンカウンター高さセレクト（約80cm・約85cm(標準)・約90cmの3種類）
  • キッチンはフルフラット仕様が標準となります。天板は人造大理石製で高級感があります。コンロの上部はホーロー仕上げのため，マグネットの取り付けができます。食洗器や浄水機付きの蛇口，静音シンクというあたりは標準で装備されており，ディスポーザーについても導入されています。
    • ディスポーザーは内部まで取り外して全てきれいに掃除できるようになっていることが特徴とのことでした。なお，スパイスラックがソフトクローズか確認したところ，さすがにそこまでコストを割けなかったのか，ゆっくり閉まりませんでした。
• 洗面室・・・鏡裏収納付三面鏡、カウンター一体型スクエアボウル、引き出し式シングルレバー水栓、リネン庫
  • 洗面は，カウンター一体型のスクエアボウルが採用されており，掃除がしやすそうです。
    • よかったなと感じたのは，ちょっとしたスペースにもリネン庫を確保していることです。本来であれば作らなくてもよかったそうですが，収納はあるに越したことはないということで，コストは増しますがリネン庫を作ったそうです。
      • 三面鏡の裏が収納になっている，ヘルスメーター置場があるなど，新築マンション水準は備えてきています。　
• バスルーム・・・ミストカワック、フラッグストーンフロア
  • 浴室は全タイプ１４１８です。最新式のバス設備（乾きやすい床，浴室乾燥，おいだき，ミストサウナ機能等）は全て取り入れられています。惜しむ点はコストカットか，ダウンライトではなくブラケット照明になっている点でしょうか。掃除や見栄えの観点から，浴室照明はできればダウンライトの方がよいと思います。
• トイレについては，本タイプのみカウンターがありますが，手洗いは併設されていません。この点が他物件と比較したときに弱いとおっしゃっていました。ただ，トイレ自体はちょっとよいもの（TOTOのプレミスト・セフィオンテクト搭載のもの）を採用したとのことです。
• 居室のドアについては全て引き戸を採用しているので，部屋を有効に利用することができます。
  • 居室の出入り部分にちょっとした段差が設けられており，フルフラットにしようと思えばできる部分なのになぜしないのか疑問でしたが，担当者によると，これは建具（ドア）のゆがみ防止だそうです。ドアは，４方向に囲いがあることで構造的に安定するらしいのですが，これをフルフラットにすると，下方向だけ囲いがなく，構造的に不安定となり，わずかながら徐々にドアが傾いてくるそうです。そのため，やろうと思えばできるけれども，あえて囲いとしての段差を設けていると説明を受け，非常に納得しました。
    • 建具については，価格の割にはブランズというブランドマンションのためか，全般的に高級感がありました。本物件では引き戸が多いのが特色ですが，全てソフトクローズで上吊りの仕上げになっています。
      • リビングのドアは，中途半端に開いていると自然と閉まるようになっていて，子供はきちんとドアを閉めないので，その際のストレスがなくなりますとの説明を受けました。
• ディスポーザーを中心に設備面がかなり充実している旨を伝えると，ほかの天王寺区内分譲中マンションを調査して，導入しているものについてはトイレ内に手洗いカウンターを除いてすべて導入したとのことでした。
• T-3複層ガラス：開口部から入ってくる外部音を約35デシベル抑制するT-3等級の防音ガラスを採用。2枚のガラスの間に空気層を設ける事により優れた断熱効果と遮音効果を発揮。冷暖房の効率を高めて省エネに貢献、結露も抑えます。※一部除く※数値は実験によるもので、ガラスのみの実験値です。他の要因などにより実際とは多少異なります。
• 問題の防音性能ですが，窓ガラスについてはLow-E仕様ではないペアガラスを採用しているとのことで，サッシの防音等級はT-3のものを導入しているとのことでした。さすがにT-3ともなると，ガラスが重く開閉に力がいるので，リビング側から開けるときは取手がついています。
  • 窓を閉めれば生活に問題ないことは確認しているとのことであり，非常に安心しました。サッシ以外にも，バルコニーに設けられている吸排気口について防音措置が取られており，しっかり対応を図ったことが感じられました。
• 共用廊下に面した居室のルーバーです。このルーバーの網戸は取り外せるようになっていて，手洗いができるのがポイントとのことでした。従来は網戸の取り外しができず，きちんと掃除ができないという問題があったそうです。
• 大阪ガスの電気を採用していて，エネルックの効果もあり光熱費が比較的抑えられるのがメリットということでした。
  • 床暖房がガス式のようですが、床暖料金エコジョーズプラン、オプションのミストサウナ、ガスコンロ割引は初めからセットで組み込まれているのではなく、各戸任意契約なんですか？例えば、床暖房をほとんど使わない家でも、指定の設備がついているだけでガス料金がお得になるというものですか？
• 設備内容がとても充実している感じ。 キッチンまわりはディスポーザーもついていることで良いなと思いますが お風呂場にミストカワックがついていてサウナがいつでも利用できることと、 バルコニーにもシンクがあり、ガーデニングや子供の靴を洗ってすぐに干せることは とても実用的に便利だと感じました。 日々のちょっとした手間が省けて便利な点に惹かれました。
  • ディスポーザーもあって24時間ゴミ出し可となると家の中をいつでも気持ちの良い状態に保てそう。真夏でもゴミが臭うようなこともなく安心ではないでしょうか。室内のゴミ置き場も最小限で済みそう。 他にもガス温水床暖房がぬくぬくと暖かそうだったり、キッチンカウンターの高さがセレクトできたり、トイレのプレミストなどなど、たしかに設備仕様が充実しているかもしれません。
    • 私は隣との境がペラボーじゃなく、コンクリート&タイルなのが良く手こちらにしました!
      • わかります。隔て板はコンクリートがいいですね

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：57.31m2～80.56m2
• サービスバルコニー面積/6.26m2・6.32m2
• アルコーブ面積/4.80m2～7.86m2
• 居室や間取りの特徴としては，リビング側・共用廊下側ともにダブルアウトポールであることが挙げられます。これにより，板状型マンションですが，ある程度しっかりしたアルコーブが確保できているのがよかったです。
• 音の問題については，事前にどの部分が一番うるさいかということも表にして説明していただけました。やはり，東に面するHタイプの１３階部分がもっともうるさいそうです。その後，西の低層階に近づくにつれて騒音レベルも徐々に下がっていくということでした。したがって，音が気になる方は南西側住戸の低層階から中層階を選べばよいということになります。
• Cプランは３LDKで65m2。 １つウォークインクローゼットはありますが、その他の収納は流石にかなり狭いなぁという感じになってきているように思いました。 ウォークインクローゼットをいかに効率よく使っていくことが出来るかというのが ポイントになって来るかもしれないですね。
• 2LDK、3LDKの間取り中心です。2LDKは1人の子なら育てられそうだし、3LDKなら2人の子なら育てられそうだし。Bタイプ、Gタイプが新規に公開された間取りですか？
  • この3LDKで家族四人は無理ですねー
• リビング天使高も まあ高く感じます。圧迫感ありません。角住戸は、下り天井です。
• 73平米でも 広く感じます。 角住戸のモデルルームでしたが 角住戸のみ トイレ広かったです。 車椅子は、入れませんが 幅は車椅子が入れるくらいです。 バルコニーも縦柱の内側までタイル貼りでした。
• バルコニーのフタみたいなのは 全戸ありません。アルミの非常階段を両サイド 建物に付けることで回避する裏技です。バルコニー1.8m ですが 2.0mに感じます。
  • ペラポも全戸ありません。コンクリートで区切られてました。
    • フタがないのであれば、ベランダスッキリですね！隣との壁もコンクリだと高級感がありますよね。
• 部屋のスパン幅いくつだろう。
  • スパン幅はワイドではないですね。

1. A　4LDK 7050mm
2. B　3LDK 6200mm
3. C 3LDK 5800mm
4. D 3LDK 6050mm
5. E 3LDK 5650mm
6. F 2LDK 5100mm
7. G 2LDK 5100mm
8. H　3LDK 6250mm

• • • 今はそれぐらいかも知れませんが、Aタイプ以外少しタイトな感じですね。

【モデルルーム見学記より】

• モデルルームは，環状線に沿った南東側角部屋Hタイプを基本とし，書斎を設けるなどのオプションを入れたものでした。普通は一番広い部屋にすることが多いので，あえて環状線の音が気になり一番不人気そうなHタイプをモデルにしたのは意外でした。
• バルコニーは，１８０ｃｍと平均的な奥行きですが，ガラスパネルで南向きということもあり，採光がよく開放感のあるバルコニーに感じるのではないでしょうか。スロップシンクも設置されており，充実した内容です。また，隣戸との間が壁で隔てられており，プライバシーの確保に優れています。
• 収納は，部屋のタイプによって確保量がまちまちです。基本的にはしっかり確保されていますが，ＣタイプとＥタイプ（ともに６０m2半ば）のみ，図面上収納に不安があると感じました。それ以外のタイプは十分に確保されていると考えます。
• 下がり天井の天井高は，モデルのＨタイプのみ共用廊下に面した居室が1860ｍｍとかなりの下がり方をしていますが，それ以外のプランでは2040ｍｍの下がりとなり，そこまできつさは感じないと思われます。
• ダブルアウトポールですし，居室やリビングの開放感はかなり感じられ，全戸南向きで採光がよさそうなので，明るい広々としたＬＤＫになると考えます。

買い物・食事

• ライフ（約120m・徒歩2分）
  • 北側はスーパーライフと接していて，買い物が便利という状況です。ライフですが，営業時間は朝９時から深夜２４時まで，１階が食料品，２階は日用品を取り扱うとのことでした。
• デイリーカナートイズミヤ国分町店（約380m・徒歩5分）
• スーパー玉出勝山店（約670m・徒歩9分）
• 阪急オアシス真宝院店（約930m・徒歩12分）
• あべのキューズモール（約1,470m・徒歩19分）
• and（約1,600m・徒歩20分）

育児・教育

• 周辺には大教大付属の小中高があるので，そこに行かせたい人にも人気であり，そういう賢い学校が周囲に多く存在するので，文教地区の趣もあり，ある程度の大きさがある国分公園も徒歩２分と近く，住環境や教育環境も兼ね備えている
• 学校区としては聖和小学校→天王寺中学校となります。
• 地図を見て思ったのは、中学・高校が多いですね。これは私立が多いんでしょうか。関西は私立に行かせるママも多いですよね。
  • 大阪は私立の授業料が無料だから、私立に行かせる家庭も多いんじゃないかな。ただ、私立にありがちなデザイン性の高い制服（←意外と値段する）やら寄付やらは各家庭負担なのでそういう負担が嫌なら公立のほうがいいかも？
    • 無料は年収590万未満なら、ですけどね。

【幼稚園・保育園】

• すくすく保育園（約120m・徒歩2分）
• 天王寺幼稚園（約630m・徒歩8分）

【小学校・中学校】

• 市立聖和小学校（約480m・徒歩6分）
• 市立天王寺中学校（約800m・徒歩10分）

周辺環境・治安

• 用途地域:第二種住居地域・準防火地域
• 天王寺区で，タワーマンションを除いて大規模マンションが建ちにくい理由として，用途地域がおおむね住居系に限られるからということです。というのも，用途地域が準工業や商業でないため，大きな工場跡地や倉庫の跡地がなく，大きなマンションを建てられる用地がまずないので，天王寺区ではせいぜい中規模マンションしか分譲できないということで，非常に説得力がありました。ちなみに，本物件の用途地域は二種住居です。
• 本物件の元地は何なのかというと，JT（日本たばこ産業）の事務所兼配送センターだったそうで，その敷地を北側はスーパーライフと，南側は本物件と分割したということでした。このため，すぐ北隣にスーパーライフがあり，買い物の利便性が非常に高いのも本物件の特色と言えます。
• 駅からは近いけど天王寺区の中では良い土地ではない。 駅より線路の方が近いから多少電車の音もうるさそう。 スーパー隣接と言うのも便利な反面、客や搬入車両が ２４時間出入りするから落ち着かないかも。
• この辺りで4000万超えてくると一戸建てが視野に入ってくるからなぁ。めっちゃ中途半端な場所だよね。
• 絶対環状線の騒音うるさそう。
  • 近隣住民の者ですが、玉造筋のような交通量はありませんので、ほとんど車の騒音は気になりません。まぁパトカーとか救急車の音は結構響きますが・・・暴走族が走っているのは今のところ見たことないですねぇ。でもライフができたらどうなることやら。
  • 電車の騒音に関しては、環状線に面している側の部屋は、確かに聞こえてきます。始発の電車が通る音で毎朝目が覚める時期もありましたが、何年も住んでると慣れました。
  • 場所は大通りから中に入ってますので、車の音は静かです。電車の音も、古いオレンジ車体の電車は音が大きいですが、関空快速などの新しい車両は比較的静かだと思います。いま環状線は新型車両に置き換えていってるらしいので、そのうちオレンジの古い電車はなくなるみたいですよ。レールの継ぎ目の音は仕方ないですが、これは慣れると思います。
• 大きなマイナスポイントとしては東側を走行する環状線の音でしょう。とはいえ，バルコニーが環状線に向いているわけではなく，基本的には東から西にくるにつれて電車音は軽減されるのでまだしもマシとは言えます。
  • 東側は道路を挟んで環状線の高架があります。おおむねマンションから１０ｍ程度の距離になるのでしょうか。かなり近接した印象を受けました。ところが，現地に立つと，工事の音の方がうるさかったためか，そこまで電車音が気にならず驚きました。担当者によれば，外回り電車は寺田町駅停車に向けて減速しており，音が静かということです。一方で，内回り電車の加速音が気になるのではないかとのことでしたが，環状線はマンション付近を時速５０ｋｍ程度で走行するため，一般的な電車としては騒音が比較的マシとのことでした。また，環状線に新型車両が投入された影響で，全体的な静音化が進んでいるそうです。
• 西側と南側は既存の住宅等が立ち並んでいます。3階程度の住居がメインで，背の高い雑居ビルや賃貸ビルは見当たりませんでした。そのため，採光シミュレーションによると，冬至の時に１～２階が朝方と日没間際に陽が入らない程度で，ほとんど問題なく全戸に陽が射しこむとの説明を受けました。確かに，採光や眺望（見るに値する眺望かはさておき）に問題はなさそうという印象を受けました。
• 近くの国分公園で子どもたちが多く遊んでおり，環状線は走っていますが比較的静穏な環境で，利便性もありつつ住環境としてもそこまで悪くないという印象を受けました。
• 周辺環境としても，学校が多く文教地区の雰囲気がありますし，寺田町駅の使い勝手が微妙ということはありますが，とはいえ環状線の駅ですし，徒歩3分というのは魅力です。スーパーが至近であり，公園も近く，利便性と住環境がとても優れているわけではありませんが，どちらも平均以上の点数はつけてよいと思います。
• エリア見に行きました！場所は静かで、スーパーが隣にあります。風俗など浄化された阿倍野　天王寺も徒歩圏です。
  • 駅前はごちゃごちゃしてますが、 マンションの近くは公園、お寺、戸建などがあって落ち着いた雰囲気ですね。 隣にスーパーもありますが、生野方面に少し歩けば商店街もあるので、日常生活の不便さはないですよね。 あとは好みの問題なのではないかなと思います。

周辺施設

【公園】

• 国分公園（約150m・徒歩2分）
• 大道南公園（約440m・徒歩6分）
• 天王寺公園（約1,230m・徒歩16分）

【金融機関】

• 大阪西生野郵便局（約380m・徒歩5分）
• 三井住友銀行寺田町支店（約480m・徒歩6分）

【病院】

• 寺田町こども診療所（約190m・徒歩3分）
• 福井歯科（約190m・徒歩3分）
• その他医療施設は充実していそうなので、生活していくには不便がなく暮らせそう。

【公共施設】

• 天王寺区役所（約1,250m・徒歩16分）
• 市立美術館（約1,540m・徒歩20分）

【レジャー施設】

• 寺田町ゴルフセンター（約260m・徒歩4分）
• 天王寺動物園（約1,540m・徒歩20分）

その他

掲示板

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