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パークハウス　プレシアタワー

Name: パークハウス プレシアタワー
Brand: 三菱地所株式会社
Rating: 3.6 (10 reviews)
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[[ファイル:パークハウスブレシアタワー外観.jpg|thumb|400px|パークハウスブレシアタワー外観]]

==物件概要==
*所在地：[[千葉県]][[船橋市]]湊町2丁目2391-14（地番）
*交通：
#[[総武本線]] 「船橋」駅 徒歩10分
#[[京成本線]] 「京成船橋」駅 徒歩8分
*総戸数：315戸
*構造、建物階数：RC造（一部鉄骨造）地上38階地下1階
*敷地の権利形態：定期借地権（定期借地権（転賃借権）の準共有
*完成時期：2009年7月
*施工：株式会社奥村組
*売主：三菱地所株式会社






==価格・コスト・販売時状況==
*モデルルームはどこも同じかもしれないけど、素敵でした。でも、値段はこんなもんだろうか。どう考えても高い気がしたけど。風景も南側はでかいマンション、来たはＮＴＴのバカでかい鉄塔が２本建っていて、ダメダメ。あと、行く時に道を間違えて建設予定地のすぐ隣にドブ川みたいなのがあって、その川沿いにボロボロのお化け屋敷みたいな小屋がたくさん並んでいて、背筋がぞっとしたのですけど、あれどうにかならないのですかね？
**ここってあんまり書き込み無いけど、やっぱり人気ないのかな？
**ただ単に、高すぎて人気がないんだと思いますよ。これでは賃貸となんら変わらないから。地代と管理費と修繕積立費、さらにローン（←分譲以上？）だからね。
*90㎡3200万は安いね。ＭＲすら行ってない連中が古い情報でキャンキャン吠えてるみたい。買えない、興味ない君達がここで何を書こうがきっと完売するよ。
**当初の値段より安くした？今日のチラシで価格が出てて、思ったより安かったので。条件いい部屋は高いでしょうけど。
**９０㎡で３千万台は安い。タワーマンションでは考えられない価格ですね。興味がでてきたのでモデルルーム見に行ってきます！
**値段見てきましたが、定借なので安いのかと期待してたのですが、他の普通なマンションとそんなに変わらない印象でした。NIKKEIの解説サイトでは４割安が目安と読んでましたが、期待はずれでした。モデルルームがすいていたし、売れ残って値引きし始めたら考えようかなと思ってます。
*28階だったか29階だったか…現在モデルルームで使われてる部屋は売りに出るんですかね？価格も安くなったりしますか？
**まだ完売してないの？
**キャンセルがでて値引きして２件広告を打っている状態。2LDKの方を狙っているが、不動産の購入検討をはじめたばかりなので知識不足で購入の判断が・・・・うーむ。借地だと初期の取り壊し費用が案外痛いよね。
*先週3戸売れたようですね。残り17戸。
*マンションは管理を買うもの。所有している感覚や流動性を第一に考えるなら戸建てを買うべき。ここは所有権分譲マンションの様にスラムにならないのでみなさん 50年間の安心や管理を買うつもりで購入しているのでしょう。老いてから隣に素性の怪しい者が住みついたりしたら困りますからね。50年から先のことは各自の問題ですので自信がない人は購入しませんよ。したがって買い手を選ぶ物件ですね。購入者は富裕層が多いはずです。
**なんで定期借地だと管理がいいんだ。初めは分譲と同じ条件で、後期になれば、借地期間が短くなれば、管理に問題が生じる。
**逆だよ。分譲は中古流通がはじまると住民の平均所得が下がって管理のベクトルがローコスト志向になって適当になる。まともな管理は最初の20年程度。ここは50年の逆算で地所管理。分譲の様にスラムにはならない。
**例えば借地権利が後20年で切れる時期に来たら、大規模修繕等に対して解体も近いからって理由で様々な事が手薄に成ったり、住民の賛成が得られない自体に成るって可能性は無いのでしょうか？素人考えではどちみち強制的に解体が近づく建物に対する愛着ってかなり薄くなると思いますが。加えて定借マンションだと中古市場に出ても住民の平均所得は下がらないのですか？「分譲マンション」と「定借マンション」で区切って居ますが、何だか矛盾していて分かりません。
**いいとこ突いている。Fタイプ80.79㎡がこの立地で3420万で販売されているが、これには所有権マンションでは掛からない費用が、土地代19,910円/月　つまり50年で11,946,000円プラス解体準備金1,372,970円掛かる。つまり47,518,970円でこの立地の80㎡を買って、プラス管理費と修繕費で毎月20,700年で50年で12,420,000円、合計59,938,970円。50年リースと考えると無茶苦茶高額では。50年間、月10万払って真面目に払って、何も残らず。キャッシュなら。ローンだとこれにプラス3,4万。普通の賃貸しのほうがずっとよさそうじゃないですか。







==交通==
*駅からは普通に歩いて２０分弱くらい。夏の激しく暑い時とか真冬の極寒の時、これを毎日往復すると考えると正直ムリ！運動になるなんてよく言って人いるけど、苦痛に他ならない。駅から近いとこに住んでスポーツクラブ行った方がどれだけ生活が豊かなことか。自転車使うにしても船橋駅の駐輪場は満杯で１年待ちで確保できるかどうか。ＩＣから近いと言っても、土日なんかだとずーと渋滞で３０分以上かかること当たり前は千葉の人はみんな知ってる。
**確かに20分弱という表現はどうかと思うが、遠い印象は否めない。徒歩10分圏内の印象はないでしょう。そもそもここって、ネガキャンの必要性はあるんでしょうか。そういう人もいるようならばMR見てみようかなと少し思いますが。ここに出ている価格で引いてしまっている。
**ここって利便性良いと思いますよ。14号が渋滞していても高速ＩＣまで渋滞知らず（裏道）で2-3分事実上、スポーツクラブ＆スーパー銭湯、コンビニ、料亭旅館付き。駅も一応10分、しかも道路整備中。近くのパークタワーより好立地と考える人もいると思いますよ。
**利便性を語るのに、料亭？スーパー銭湯？を上げる人っていないですよね。コンビニは駅近くなら当然近くにあるし。駅近くのパークタワーよりも好立地なんて考える（信じる）のはあなたとデべさんだけでしょうね。
**高速ＩＣまで屋上からヘリですか？あと、駐車場代もこんな駅から離れているのに２万弱。普通に歩いたら駅までは２０分はかからないにしても、１５，６分はかかる。２０分弱は嘘じゃないんじゃないかな。隣りのマンションより上の眺めが見えそうな南向き角は７０００万後半。山の手線沿いのマンションだっけ？ここ。
*建設地から船橋ＩＣの14号はあまり混まないのでは？それに14号が混んでいてもＩＣまでの裏道は、いつもスイスイですよ。
**北口と南口の利便性は大きく異なりますよ。特に土日の車の場合、北口から南へ行く時間があればプレシアタワーから都心まで行けます。
**京葉道路混んでるから、結局あんまり関係ないんじゃない？インター近いからこの値段なの？それならすごく思い切った価値観からの値付けだね。
**北口から南口へは、西船橋界隈から海神→本町コースの裏道を開拓して以来、土日でも15分あれば抜けられるようになりました。14号や本町通りは相変わらずですけど。
**京葉道路上りは船橋から先は空いてるよ。当然首都高に入れば錦糸町から先は混んでるけど。でもラッシュ時間帯でも荒川大橋位からなので、3号や4号等、その他の路線よりは、かなり良いと思う。錦糸町で降りれば裏道使えるし。
**まさかここに住む人が毎日高速使うなんて想定はありえない。357なら海浜幕張への通勤者がいそうだけど。それこそ新浦安や豊洲の物件でディズニーランドへの利便性を謳うようなもの。年に数度は実感するかもしれないが、日常での実感は皆無だと思う。さらに検討者は必ずしも船橋駅近くに住んでいるとは限らない。営業さんだか何だか知らないが、もうちょっと視野を広く持ってはいかが？







==構造・建物==
*一般定期借地権（51年）となっているから、20-30年経つと急激に資産価値が低下するのと併行して、定期修繕がおろそかになる（ゴーストタウン化が進行する）。
**ここは資産価値が下落しても賃貸における価値は下落しないから問題なし。定期借地権物件は資産流動性よりも収益還元で考えるのが基本。
*高層＆大規模マンションは定借の方が良いと思います。マスコミが昭和30年代?の分譲マンションの悲惨な現状を取り上げるようになればこれが常識になると思いますよ。建替え決議が通らない所の方が圧倒的に多いのですから。
**更地にするのは住民が費用を出して行うんですが、そのことはご存じでしょうかね。定借は定着する流れなんてないですし。
**所有権分譲の最後がどうなるか考えたことありますか？所有権であれ最後は住民負担ですよ。そして否応なく揉めます。住民の所得水準がバラバラになっていますのでスラムになる可能性が高い。






==共用施設==
*エレベーターが３基で全戸が使うことになるので、通勤時などはかなりイライラさせられる場面もあるでしょう。全て全階停止らしいので、たとえ低層階でも、３０階まで行ってから降りてくるのを待つという場面が想像できます。同じ戸数の隣りのプレシアはエレベーターが６基だそうです。
*低層と高層マンションでは必要なエレベータ戸数が異なります。スピードが遅い、各駅停車のエレベータになると悲劇です。朝だと８Fあたりで下行きのエレベータを待っていても、すべてのエレベータが上向きの可能性もあるし。家を出てから、１階に着くまで４、５分待ちぐらいの感覚があるんじゃないですかね。
**占有部のスペックを気にしていると思うけど、共用部でもEVは冗談抜きに本当に真面目に検討してますか？100m/minの全階停止EV3基って、この規模ではまず聞かない。2階とか3階の住民じゃない限り普通の人は必ず1日1往復使用しますが、この装備だと特に朝は相当にストレス溜まると思われる。低-中層階の人にいたってはすぐに乗れない（満員通過）可能性大。物件そのものは駅徒歩10分でも、ドアtoホームで最低でも20分は掛かるんじゃないかな。EVって現在低層マンション住んでたり戸建に住んでる人は気にしていないかもしれないが、毎日の生活に関わるとても重要な検討要素。
*駐車場代は、自走式で9000-11000円（屋根の有無による価格差）、機械式（三段）で5000円・6000円・7000円だったと思います。近隣のマンションの相場はわかりませんが、地下に駐車場がある場合は比較的賃料が高いようです。







==設備・仕様==
*ここは明らかに仕様が高級ではないでしょう。例えば、その辺の低級なマンションでも標準で付いているような、ＩＨクッキングヒーター、魔法びん浴槽やミストサウナなどもオプション扱いです。さらには、ゴミ出しが１階まで行かなくてはならず、外廊下です。内廊下は好みもあるでしょうが、あの高級感はなかなかですよ。値段を見て、ここは立地が悪く定借なのでかなり割高であり値段自体も小市民には高く見える設定です。賃貸に出すにもあまりにも低利回り、目の肥えた金持ちにとっては高級ではなく、小市民には値段設定が高い。ターゲットがかなり不明なので売れ残りそうな気がしてます。








==間取り==






==買い物・食事==






==育児・教育==






==周辺環境・治安==
*京葉道路が近いのが気になります。よく利用しますが、排気ガスがきになります。あと公園がマンション周辺に全く無いですね。
**京葉道路だけではないですよ。湾岸道路も近いし、湾岸道路の先は工場地帯ですよ。昔から船橋から千葉の海岸沿いは、ぜんそくなどの公害病が発生していた地域ですよ。よく考えないと。
*市役所は近い将来移転しそうだし。ここのあたりって何が売りになるんでしょうね。近くの建物と比較してすごく値上がりしているのに住みたい人ってなかなかいないでしょう。間取りも良くないし。
**場所に魅力はあると思いますよ。隣に玉川旅館、コナミスポーツ（湯の国付き）、高速ＩＣ、・・・・若松劇場もありますし。お堅い保険屋街に役所、料亭、風情に風俗、百貨店、なんでもありです。
*船橋の南口はこれから数年で劇的に変化しますから人気になるでしょうね。道路整備と高架下利用で相当な変化があると思います。つられて民間主体の周辺開発も進むでしょうし行政主導の再開発も更に連動していくでしょう。本町-湊町-ららぽーとエリアのフィッシャーマンズワーフ化も検討されているようです。山口横丁も整備されます。美術館もできます。楽しみですね。
*船橋の商工会議所に確認してみてください。既に水面下では色々と動き始めていますから。数ヶ月前の日経千葉版にも載っていましたよ。商業会議所や地元商店街や駅周辺大型店に三井が提案したと。






==周辺施設==
*港南四丁目第3団地建替プロジェクト（住友不動産）の別スレで定期借地権のタワーマンションのことが相当議論されていておもしろいですよ。それと広尾ガーデンフォレストの別スレで定期借地権マンションのことが相当突っ込んで議論されていて、これも結構参考になりました。これらのなかで分譲済みの事例についても少し議論されていましたよ。
**そういえば、建設予定地の横にも三菱地所の定期借地のマンションがありますね。名前も確かパークハウスプレシアのような感じだったと思います。5,6年位前だったと思いますが購入を検討したことがあります。90平米で2000万台だったことや、湯の国ジャポン付きのコナミスポーツを同じ敷地内に建設していたこともあってかなり魅力的だったのですが、地代を毎月払い続けなければいけないとか、一生住むかもしれない可能性を考えると借地の期間が微妙とかでかなり迷ったことを思い出します。
*南に20階のマンション、北にＮＴＴ電波塔、東に市役所、西に・・・・・・アンタッチャブル。
**ホームページを見るとおおよその建物位置と三角建物の配置状況があります。真北、南東、南西と三面あるようですね。微妙にNTTともずれ、市役所ともずれ、マンションともずれているように思います。まだ、略図なので実際はもう少し待たないといけないのかもしれませんね。
*ここの敷地から海までに結構高層なマンションて多いですか？航空地図で見てもいまいちわかりません。このあたりにお詳しい方、教えて下さい。なかったり、マンションなんて建たないような場所だったら、それなりに海の眺めも良いですよね。
**おそらく建たないと思いますよ。ここより海側には道路がつかないからです。高層建築をたてるためには道路がある程度必要ですが、それがない。それに、ここより海側だと駅からの距離がありすぎるし。






==その他==







==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%83%8F%E3%82%A6%E3%82%B9%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B7%E3%82%A2%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%BC 「パークハウスプレシアタワー」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46387/ 三菱地所パークハウスプレシアタワー ]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58434/ 三菱地所　パークハウスプレシアタワー Part2 ]
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