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パークシティ桂ジオ

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==物件概要==
*所在地：[[京都府]][[京都市]][[京都府/京都市/西京区|西京区]]桂御所町1番24（地番）
*交通：
#阪急[[京都本線]] 「桂」駅 徒歩10分 
#阪急[[嵐山線]] 「桂」駅 徒歩10分
*総戸数：198戸
*構造、建物階数：（一部鉄骨造）、地上5階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2015年01月下旬予定
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、阪急不動産株式会社
*施工：熊谷組 
*管理会社：三井不動産住宅サービス関西 


==価格・コスト・販売時状況==
【価格】
*価格も４０００万円までならまあ価値はあるでしょうが、それ以上となると厳しいのではないでしょうか。京都市内の人は勿論、桂の地元の人にとってもあまり魅力的なものとは言えませんね。桂は大阪の北摂と同様、京都に勤務している転勤族の大半が京都の風習を避けるために住んでいるという現実もあり、京都市外の人をターゲットとしたマンションなんでしょうね。
**東南角とはいえ、駅から10分離れて77.27m2で4,360万円は高すぎるよなあ。
*この立地で、この価格帯は地元民からするとお高いです。阪急桂駅までも距離はありますし。 
**ここは高過ぎですよね。駅からのアクセスイマイチなのに、桂川、洛西口の物件と同じくらいの価格。 
*一部ですが、２０００万円台になりましたね。 
【販売時状況】
*ここ、売れてないんですか？京都の通勤時間帯に、京都の某企業の前で、通勤客にビラ配りまわっていましたよ・・・チラシもポスティングされてるし。大丈夫ですか？ 
**地元の人は興味を示さないでしょう。駅から遠いし、周辺の道路は狭いので車も適さない。価格も3100万以上とかなり高額。勤務地が西大路以東ならともかく以西なら結局自転車通勤のハメになる。戸建ならありだけどマンションなら桂川より東側に山ほど安価なマンションがあるし。大阪勤務ならもっと大阪寄りに住む方がいいのでは。駅南側の新山陰街道のマンションのほうがよっぽど利便性が高い。
*70戸くらいまだ残ってる。もう入居始まりってるのに。。。
*ずっと7戸残ったままですね。もうすぐ竣工1年が過ぎますが、値下げしないでこのまま売り続けるのでしょうかね。
**そのうち中古も出ますし、2割くらい下げないと厳しいと思います。。2線利用可、イオンモール徒歩圏内だった洛西口のジオやヴェリテと同等かそれ以上の価格でびっくりしました。元々の値付けを完全に間違ってますね。やはり立地が全てというのを再認識させられる物件です。 
*2016年9月上旬で、ようやく正式に全戸申込御礼出ましたね。3年くらい販売していましたね。 


==交通==
【徒歩】
*このマンションから桂まで歩く時間より、ジオから洛西口⇒電車⇒桂のほうが早そうですよね。土地柄はいいのに、駅まで遠いのがどうしてもネックです。毎日のことなんで。慣れますかね。
*私の足では13分ほどかかりました。毎日通勤なのでちょっときびいかなと思っています。自転車利用かなあ。
**河原町までいくので、自転車は厳しいです。桂駅の混雑はすごいのですね。なら、手前の洛西口から普通に乗ったほうがまだましかな。通勤ストレス耐性の弱い私には洛西口ジオがあってるみたいです。立地自体はこっちだったんだけどなあ。一長一短です。 
【電車】
*特急停車駅です。
**特急が停まるくせに、暗い。駅や周りの商店が古くて活気がない。
*朝の通勤特急で、洛西口から長岡天神乗り換え梅田は42-45分、桂から梅田は38-40分です。洛西口から河原町は14-15分、桂から河原町は11-12分です。
*桂駅の利用者数、激増していますよね。朝のラッシュ、京都市内の他の路線でこんなに混雑しているの見たことありません。駅から遠い上、電車にスムーズに乗れないわではもうバイク通勤しかないですね。。。
**桂駅の乗降客数はこの10年で1割減ってるよ。洛西ニュータウン行きのバスの一部が桂川・洛西口になった影響もあるとは思うが・・・。


==構造・建物==
【構造】
*ここは直接基礎ですよ。ちなみに桂川、洛西口のほうでは、つむぎのグラン、マークは杭基礎みたいですね。 
【外観】
*建物の雰囲気にも魅力を感じます。
【日当り・眺望】
*西側に線路が近いのが気になりますね。電車からベランダが見えますから。かなり離れていても、結構、見える事に気が付きました。電車に乗っている時に。周辺は住宅地で良いとは思いますけど。その部分をどう考えるかですね。
*景観は、前の一軒家やなど考えると、最上階になってしまい、そうなるとお値段もかなりあがり、この場所でこの値段は。。とやめてしまいました。 


==共用施設==
*駐車場 : 総戸数 198戸 に対して 敷地内機械式 130台 敷地内平面 3台うち来客用10台（平面3台・機械式7台）含む
*駐輪場 : 総戸数198戸に対して396台
*バイク置場 : 総戸数198戸に対して6台
*駐車場は198戸に対して130台というのは標準的なのでしょうか。もちろん、車に乗らないご家族もおられますので。もし、抽選に漏れた場合は、すぐ近くに駐車場はありますでしょうか。ご存知の方がおられましたら教えていただけまでしょうか。
**駐車場ですが、徒歩５分までを圏内にいれるならたくさんありますが、満車のところも多いようですね。 
*マンションは駐輪場が１室２台の確保となっていますが、過剰に保有してる場合、室内まで自転車を持ち込むということでしょうか。面倒そうですよね、、 一般的に自転車って１室保有台数どんなもんなのでしょうか。 
**管理規約次第ですが、エレベーターが混雑するし、自転車のせいで乗れない人が出てくるし、共有廊下が汚れるし、美観を損なうので、まずないと思います。近隣の駐輪場を借りるか、協議して、敷地内のスペースに駐輪場を作るかなどが対策として考えられます。。
*パークシティ桂ジオのセキュリティは、4桁の暗証番号を入力して外出すると、例えばべランダから侵入者があっても、すぐに大阪ガス系の人が駆けつけてくれるんですよ。しかも全戸対応。1、2階だけっていうマンションも多い中、2万円以下の管理費でコレは嬉しいです。 
**どこのマンションでもそれが普通です。今、築10年のマンションに住んでいますが、同じですよ。管理費は1万以下ですが。ちなみにいちいちセットするのが面倒でほとんど使っていないです。
**うちも築８年のマンションですが、同じ機能があります。高層階で角部屋、隣接していないベランダがないので、外からの侵入は考えにくいのですが、操作ミスをしたり、面倒だったりで、一度も使ったことがありません。うちも管理費も1万円以下です。（広い住戸だと1万円越えと思います） もし、ベランダに誰か家族の者がいるのに、うっかりしてこの機能を使って外出すると、そのベランダにいる人が部屋の中に入った途端、セキュリティに連絡がいってしまうので、注意が必要です。


==設備・仕様==
*マンション設備についても十分です。
*設備もよく、ベランダ、収納ととてもよかったです。
*キッチンの設備が充実していますし、ディスポーザーはうれしい装備だともいました。将来的に修理代などは心配ですが、生ごみの処理が一段と楽になるのはうれしいですね。ペアガラスだし、オープンサッシで光がリビングに十分入ってくるのもいいです。
**キッチン収納のアイラック機能は使いやすそう。ディスポーザーが標準装備になっていますし、作業スペースが幅広くなるシンクは魅力です。 
*ここの標準装備であるユーティリティシンク、ジオ洛西口ノースではオプションで56,000円。同じくキッチンのアイラックはノースでは52,000円～です。ということはこちらのほうが高級仕様？


==間取り==
*間取り：3LDK～4LDK
*専有面積：70.75m2～85.86m2
*バルコニー面積：11.98m2～18.64m2
*トランクルームがあるのが良いですね。これがあれば、ポーチになっていなくても、少しの荷物を置いておくこともできますし、かさばってしまう笠やベビーカーなどもしまっておけそうですね。 
*洛西口のほうが良いと思うのですが、洛西口サウスと比べると、こちらのほうが間取りの形や柱・梁がキレイでとてもすっきりしていますよね。
*収納力が少し足りないかなと思いました。ウォークインクローゼット広めのがひとつあってもよかったかな。リビングは広めになっているので住みやすそうなのは利点ですが、あとは浴室がもう少し広いとさらによかったな。 


==買い物・食事==
*スーパーマツモト上桂店（約790m・徒歩10分）
**スーパーマツモトへ自転車で買い物となると、狭い道、交通量の多い道路を横切っていかなければならず、子供連れだと疲れます。 
*付近にスーパーがあっても利用しない人が多いため、直ぐに潰れてしまいます。私は気にせずに近所のマツモト等を利用していますが、結構見栄っ張りな方が多いかな。近さでは大丸が便利なんでしょうけど、梅田方面に行かれる方が多いです。流石にトイレットペーパーは駅前のスーパーで買いますがそれ以外は結構遠い場所で買い物をされますね。 
*洛西口にイオンモールができるよ。パークから自転車ではすこし遠いけど、デパートみたいなブランドにこだわらなければ日常的には全く困らない。大津はまったくダメだな昔から。
**イオンモール桂川は歩いて40分ぐらい、距離にして3キロぐらいですよ。車がなかったら、日常的に行ける距離ではないです。
*少し行けば、フレスコやマツモトや業務スーパーがあったりユニクロやダックスとお店もありますが、どれも五条通を渡っていかなければいけません。


==育児・教育==
【幼稚園・保育園】
*みつばち保育園（約520m・徒歩7分）
*川西幼稚園（約830m・徒歩11分）
【小学校・中学校】
*市立桂徳小学校（約620m・徒歩8分）
*ここの小学校区は桂の中でも値段が高いです。それはここの小学校と子どもたちと保護者の評判がいいからで高くても子供の事を考えてわざわざこの小学校区に来る人はいます。ただし中学校はマンモス校。正直どうかと思います。
**このあたりでとりたてて学区がいいと言えるのは桂坂小学校くらいだと思います。桂坂には賃貸物件もありませんし、分譲もかなりのお値段しますから、それなりに収入のあるご家庭しかおられませんから、学区がよくなるのも当然ですね。 
*中学校に関してはマンモス校だからどうというわけではありませんが、やんちゃなのがけっこういるようでちょっと荒れているように感じます。
**中学校に関しては荒れていたのは過去のこと。現在は落ち着いた学校です。
【その他】
*この地区は有名塾も多く進学熱が高いですね。


==周辺環境・治安==
【立地】
*ここは、土地勘がある人にとってはあまり便利ではない場所ですね。周辺の道も狭いのと駅まで少し遠い感じです。
**桂で便利さを享受できるのは駅から徒歩三分以内。それを超えると極端に不便になる。それでもなんで京都一人気の高い地区なのかは不思議だわ。ましてやこのマンションの地区は特に不便だし、夜も不気味なところです。
*駅からの距離、経路を考慮するとかなり条件が良くないですね。駅から１０分で、他の特急停車駅とは異なりマンションまでの途中経路には商業施設らしきものは何もありません。同じ１０分でも遠く感じますし、帰りに買い物に寄ることもファミマぐらいです。また、道も細く袋小路になっているところも多く、車も不便です。 
*駅も遠いだけならまだしも、歩道がなく狭いのではと感じました。（実際すれ違うの停止しなければいけなかったり）交通量は結構あるのでしょうか？ 
*桂駅からの道は細くて暗く、子どもの通学には不安を覚えます。踏切が多いのも気になります。あのあたりの踏切は事故？自殺？もたまに聞きますよね。子育て世代をターゲットにしてるように思いましたが、どうでしょうね。 
**駅の西側も東側と同様ごちゃごちゃしています。駅からマンションまでの経路は車の離合がしにくいところがほとんどです。線路沿いの道も広そうに見えますが、あの道路でさえ離合しにくいです。街灯も少なく付近は全般的に暗いです。桂駅まで１０分は十分かかります。この辺りの購入を検討しておられるということは京都市内の西側にお勤めの方が多いと思いますが、地下鉄やjr、京阪と異なり阪急の朝のラッシュは首都圏並みに凄まじく、乗車できず、阪急から自転車通勤される方も多くいらっしゃいます。桂駅の乗降数は増加傾向で、本当にきついです。治安は悪いとは思いませんが、暗さと見通しの悪い道路が多く男性の自分でさえ怖さを覚えることがあります。桂は子育て世代の住居地というイメージを持っておられる方がいらっしゃいますが、どちらかというと一人暮らしの若い人が多いとは思います。
*実際に住んでますが、とても静かでよいです。夜は中庭がライトアップされてて綺麗ですよ。
**住宅地の真ん中ですので、車の交通量が少なくて静かです。夜、ベランダに出ても、幹線道路からの騒音は殆ど気になりません。阪急嵐山線もこの辺りはゆっくり走っているので、思ったほどうるさくないです。
*桂は不動産屋の都、転勤族の都と言われるぐらい、転勤族が集中しています。京都市内ではあり得ないぐらいの数の不動産屋もあります。週末は梅田や三宮、河原町に遊びに行く人が本当に多いです。土日の夜10時頃の桂駅の若い人の混雑ぶりは地下鉄沿線とかではあり得ません。 
**日曜日の夜の桂駅の混雑具合は強烈ですね。次の日の準備に備えて早めに帰ってゆっくりするのが日曜日の夜の過ごし方でしょうが、本当にここの住民は梅田で派手に遊びまくる人が多くて、引っ越してきた当初は驚きの連続でした。 
*住み易さの定義は人それぞれですが、このマンション付近又は桂については次の特徴が挙げられます。 
#河原町発の最終が１時近くまであるので、深夜の帰宅にはありがたい。桂より大阪側の駅着の最終はかなり早く洛西口と桂では利便性が桁違いに変わってくる。 
#逆に大阪方面からの最終は早く、梅田「も」通勤できる程度に思っておく方がよい。 
#当たり前だが、JR桂川駅までは非常に遠く、使えない。よって京都駅の利便性は悪い。新幹線を頻繁に利用する人にとっては不向き。地価が現在割高なので、出張族はわざわざ住むことない。
#医療機関は善し悪しは別としてかなり豊富にある。 
#マンション周辺にスーパーマーケットがなく、自転車又は自動車が必須。 
#桂川を渡る西大橋、上野橋は意外に渋滞しない。 
#周辺の道路は狭いが交通量はそれほど多くなく危険は感じない。 
#ファミリー向きの土地柄とは言えない。生活に必要なものを揃えるには徒歩圏内では無理。ディンクスや一人暮らしで、しょっちゅう都心に出る人にはとても向いている。
*建築反対のノボリが上がっていました｡住民ともめているみたいですね。
**ああいうノボリは住宅街の物件では特に珍しくないですよ。嵯峨嵐山の某物件とかもっとどぎついノボリがたってましたし。法的になんの問題もない建築ですし。
【治安】
*ここは駅までの道が細く、夜には街灯も少なく危険に感じました。子どもの通学には送迎が必須で、共働き世帯には厳しいと感じたので、他の駅近マンションに決めました。 
**あの駅までの道で私は子供が通うのにはちょっと無理かなとおもいました。大人も仕事で遅くなる事もおおいので夜はこわい気がしました。
***駅までの道のりは、家とマンション・アパートが建っているので、夜でも、人通りが少なく不安ということはありません。 


==周辺施設==
【公園】
*桂川緑地離宮前公園（約910m・徒歩12分）
*パークシティ内の公園が先日解放されました。広くはないですが、ムクノキ中心に落ち着いた空間でいい雰囲気ですね。
【金融機関】
*京都銀行　桂支店（約800m・徒歩10分）
*西京区役所（約1,360m・徒歩17分）
*京都桂上豆田郵便局（約370m・徒歩5分）
【その他】
*桂離宮（約670m・徒歩9分）
*三菱病院は近い。


==他物件との比較==
*ジオ洛西口と比較検討されてる方おられますか？イオンと駅近はすごい魅力的だけど、向日市は水道代高いって言うし、治安も西京区の方がいい気がして悩んでいます。 
**ジオとこちらの両方のモデルルームに行きました。印象としては、子どもが小さいうち（乳幼児）は、こちらのマンションのほうがいい、という印象です。子育て世代をターゲットに、地域でのコミュニティ形成などにも力を入れている感じがいいと思います。なにより、静かです。保健所が近くにあることも便利です。病院も多いです。桂駅そばの山内医院さんには病児保育もあります。車で少し行くと、京大桂キャンパスもあり、子どもを連れてゆっくりできます。ジオはもう少し子どもが大きくなってからだと通学等にも便利でいいなあ、と思いました。


==掲示板==
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kansai/358294/1002
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