シティタワー・ルフォン九段の杜

2017年12月5日 (火) 00:20時点における版

物件概要

• 所在地：東京都千代田区九段北四丁目8-1他（地番）
• 交通：

1. 都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩5分 （A4出入口）
2. 東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩6分 （5番出入口）
3. 東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩6分 （5番出入口）
4. 総武線 「市ケ谷」駅 徒歩9分
5. 総武線 「飯田橋」駅 徒歩11分 （西口）
6. 東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩13分 （5番出入口）
7. 東京メトロ半蔵門線 「九段下」駅 徒歩14分 （3b出入口）
8. 東京メトロ東西線 「九段下」駅 徒歩14分 （3b出入口）

• 総戸数：66戸
• 構造、建物階数：地上19階建 地下1階建・塔屋1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月上旬予定
• 売主：住友不動産株式会社/株式会社サンケイビル
• 設計：前田建設工業株式会社一級建築士事務所
• 施工：前田建設工業株式会社　東京建築支店　
• 公式HP：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kudan/

価格・コスト・販売時状況

• マンション情報ブログ

　http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/kudan/

• 事前説明会行ってきました。 担当者の予想では14階までが70の２LDKのお部屋のみで1億～1億3000万程度、15階以上が80の２LDKと100の3LDKのお部屋でそちらはこわくて値段聞いてません。

【比較・検討】

• 番町じゃなくて九段北なので 眺望が無い部屋は安く、眺望の良い部屋は高くなると予想
• 坪500～700と勝手に予想 どうかな
• 狭い部屋が無いのがいいね
• ただ1億以下の部屋はなさそう。買えない。。
• 坪単価550くらいでしょうね。
• 場所はいいが番町ではない。でも欲しいマンションではある。
• ネーミングに無理がある。
• ここはプレミスト九段やブランズ九段北の分譲価格が参考になるでしょうね。
  • 番町は今坪700～800万くらいになってるように思います。
• 何処に行くのにも便利なので投資用としても大いに活用できるのかなと感じました
• 隣のビルの壁しか見えない部屋は450。窓から靖国の緑が広がる部屋は600　てとこかな。
• 1億切るなら、ありかもしれない
  • 1億切る可能性があるのはせいぜい２，３階ってところですね。北側の角部屋はがっつり値段乗せてましたが、ここでは公開しません。ここのうりである靖国の緑が見えるのはかなり上層からですので、そこを期待される方はやめておいたほうがよいですよ。70㎡2LDKの最上階14階でも靖国方面はいまいちな眺望でしたし。
• 70㎡の12階北側角部屋で12500くらいでしたね。
• この場所、電車の音なんて全く聞こえないんですが・・・。一番の問題は、このビルの杜の中にある、ということでしょ。そこをクリアできる上層を買えるかどうかで、随分住む価値が変わる場所でしょうね。
• 相場的にはやすく感じました。これだけ便利なところであれば番町エリアと遜色なくてもしょうがないかと思ってましたが、この物件全体として見たときに安いんだなと。あとは希望条件の部屋次第。住友はやっぱり一期で頑張れればいい部屋狙えますね。
• 隣の郵政住宅が民間売却→マンションになると値下がりするかも（このマンション開発時に買取を持ちかけたがダメだったそうなのでしばらくはないとは思う） 
• 重要事項説明会には子持ち夫婦が多い印象でした。低層階は抽選になる部屋もあるようで、九段の杜の景観に興味があるわけではなく立地で買う方が多いことがうかがえました。

交通

• 徒歩５分表示は、「都営新宿線の地下道の入り口」だと思います。５分で新宿線の駅にはつきません。５分で地下道入り口について、そこからさらに５分は歩きます。１０分は見ておいた方が良いと思います。それに所在地からすると、地下道の入り口利用は遠回りのような気がします。坂をのぼらないといけないですし。
• 複線利用出来る物件ってなかなかないと思います。
• 市ヶ谷・飯田橋の両駅が使える（JR飯田橋ホームは100mほど市ヶ谷方向に動く予定） 
• 新宿に抜ける道路沿いなのでタクシーがよく通り、車寄せがある（ちょっと拾ったり降りたりが便利） 
• コミュニティバスのバス停が目の前だが逆周り（九段→麹町→区役所） 

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  電車_交通案内図

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  空港アクセス_リムジンバス

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  高速道路

構造・建物

• 敷地面積 1,051.79m2　
• 建築面積 588.67m2　　
• 建築延床面積 7740.37m2
• ニッポン放送の一口坂スタジオがあった場所ですね。
• 車寄せがある
• ホームページを見る限り、とても雰囲気のあるマンションですね。色合いは落ち着いていて、高級感もあって良いと思いました。
• 場所的な意味なのか、内廊下なのはありがたいですね。
• 敷地1,051㎡に対して建築面積が591㎡なんで、かなりゆとりのある設計です。車寄せのお蔭で前面道路との距離も取れていますし。

【眺望・採光】

• 東側は法政大学の一口坂校舎と女子校の三輪田学園なので それを超える高さの部屋なら靖国神社の緑が広がって見えるでしょう。
• 北側西側は外堀に直接面してはいないけど 上のほうは外堀公園も見えるのでは。
  • ここは北向き斜面だから眺望に期待は出来ないよ。
• 眺望って窓から靖国神社の緑が見えるかどうかってことだよ。公式サイトもそういうイメージ。
  • 皇居や東京タワーなど遠くは見えないだろうね。一口坂の下の19階建てだから。
• 前面道路の幅員が狭いのと坂の下側ということで、日が当たる印象がありません。ビルに囲まれているので下層はとても暗いと思います。
• 三方向をビルに囲まれて、１０階以上でないと景色は壁でしょう。
• 19階の住戸展望イメージはすごくいいんですけどね。やっぱり高層階が買えないと景色もそれなりなんでしょうね。
• 東の道路の向こうは法政大と三輪田の校舎だから高さはそんなに高くない。６階くらいだと思うから、このマンションは8階くらいから上なら靖国神社が見えるんじゃないかな。逆に西側は古い郵政宿舎なので注意が必要かも。
• たぶん南側にビルが建っているから北側がよいのかな？
  • 外濠公園側に並んでるビルはそんなに高くないので（10階くらいか）それを超えれば外濠を見渡す眺望になりますね。南向きはどんなに高層でも番町方向なのでビルしか見えないと思います。
• 両隣がオフィスビルという事ですが、そこに面した窓は開けられない感じなのでしょうか。
• 最低15階くらいじゃないと、この物件の一番の売りの靖国の緑はリビングから綺麗にはみえませんよ。特に靖国方向へ向かって右手の前方にある建物（印刷会社？）が、屋上の構造物まで含めると意外と高いんですよね。

共用施設

• 駐車場総台数 32台[タワーパーキング32台（うち来客用1台）] / その他荷捌用スペースあり　
• 自転車置場総台数 66台[二段ラック（上段22台、下段33台）、シングルラック2台、平置9台]　
• バイク置場総台数 5台（大型1台・中型4台）
• コンシェルジュは、いるようですよ。ゴミ捨て場も各階にあったし、車寄せもある。

設備・仕様

• プレミアム住戸、興味本位で設備見ました。フロントオープン式の食器洗い乾燥機だけでも高級感があります。ただ、スコットセランですか？これ、賃貸マンションで同じもの使っています。あとはグローエ社の水栓、かっこいいですね。お風呂場のタイルもプラスチック床よりも高級感があって素敵に見えます。あとはトランクルームは活躍しそう。設備もちょっとずつ高級感があっていいですね。
  • あと共有部も華美ではないけれど充分高級感があるし、なんと言っても車寄せが良いですね。あとハイルーフOKのパーキングもSUV保有者にはありがたいですね。 

間取り

• 間取り 2LDK～3LDK
• 専有面積 70.04m2～115.84m2
• バルコニー面積 4.99m2～16.69m2
• 間取は２タイプだけですが見ることが出来ますよね。何となくですが独特な感じ？リビングと居室に窓を持ってこようっていう感じなのでこうやった配置になってくるのかしらと思いました。これってどうなんでしょうね？好みが大いに分かれそう。縦長のリビングだと少し工夫が必要そうだなぁ。
• デッドスペースが多い
• 80Dtr typeって間取りが斬新だなって思いました。柱の場所っていうのがここの場合問題になって ああいう間取りになったのかなと思いました。真ん中にあるんだなぁ…と思っていたんですがうまく回避系？ ドアの開閉のためにデッドスペースが出来てしまったのが残念なところではあるのだけれど… 

買い物・食事

【スーパー】

• リンコス・リンコス九段（約190m・徒歩3分）
• 成城石井 飯田橋サクラテラス店（約600m・徒歩8分）
• マルエツ市ヶ谷見附店（約780m・徒歩10分）
• スーパーも九段のリンコスに近いし飯田橋の三徳、新宿のマツキヨ、ハナマサも利用可能 
• 飯田橋のサクラテラスや駅ビル、再開発が進む西口エリアにアクセスが良いのも魅力 

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  リンコス・リンコス九段

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  成城石井 飯田橋サクラテラス店

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  マルエツ市ヶ谷見附店

【その他】

• ホテルグランドパレス（約1,400m・徒歩18分）

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  ホテルグランドパレス

育児・教育

• 文教エリアとだけあって学業レベルは高い事は親目線として、魅力的。教育環境が良さそうなのでこのあたりは家族に人気が出そうと予想しています。 
• 富士見と麹町の両エリアの保育園に申し込める（保育園事情が良い千代田区でも北東ほどあふれているので） 
• 児童館などの各種区の施設も両エリア使えて、区役所・保健所も近い 
• 新宿側に抜けられるので習い事・塾などに行くのにも便利 
• 靖国通りも外堀沿いの通りも学生が多く、子どもが将来塾帰りなどするのも安全 
• 習い事の選択肢が近場で多い
• 学区が九段小学校ってのは魅力的ですね。最近は、番町小より人気だとか。中高一貫区立の九段中も、千代田区民は優遇枠があります。

【中学校・高等学校】

• 九段中等教育学校（約780m・徒歩10分）

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  九段中等教育学校

【私立学校】

• 白百合学園（約510m・徒歩7分）
• 女子学院（約1,100m・徒歩14分）
• 雙葉学園（約1,300m・徒歩17分）
• 白百合や暁星幼稚園を受験する家族か合格した家族のセカンドハウス（家は別区にあるが平日のお教室通いや通園用にこのあたりに賃貸を借りる方が結構いる） 

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  女子学院

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  雙葉学園

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  白百合学園

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域　

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  現地案内図

• すごい急な坂ですね、ここは。
• ビジネス街なので、週末は人気がないです。
• 西側の郵政宿舎2つとフラワーホーム（1979年築）がセットになって大きなマンションが建つということも、いつか十分にありうると思うのですが、どうでしょう？ 全部合わせるとすごく良い敷地になると思います。
• 場所的には静かな地域のように思えますが、実際には騒がしい時間帯や時期もあるみたいですね。 駅が近い物件なので、単身者にとって便利な環境とも言えるでしょうが、 雑居ビルの多い地域となると、ファミリー層は少々考えたくなるかもしれません。
• 近所の者ですが、ほんと、特別なデメリットがあるわけでもなく、特別なメリットがあるわけでもない場所だと思います。 すごく不便なわけじゃないけど、すごく便利でもなく、また、番町みたいな特別な場所じゃないけど、それなりの土地ではあるという・・・。
• 「番町と雲泥の差がある立地でしょうか」→　市ヶ谷駅への利便性を重視する場合には、番町よりこちらの方が有利。要は自分が何に重きを置くかという、価値観の差。
• 物件の前の道は、学生や他の方は確かに花見に限らずどの時期もほとんど通りません。でも、外濠や靖国通りに出ないと駅には行けないですよね。通勤ラッシュの時間はどちらも大勢の学生や会社勤めの方が歩いていて、いわば「逆走」の感覚で駅に辿り着きます。地下道もしかりですね、、、車通勤や時差出勤なら全く関係ないお話ですが。 

【騒音】

• この道は幅員が狭いのですが、近くの大病院の救急車が通る道となっていますよ。昼夜問わずサイレンが鳴ります。でも、頻繁ではないです。
• 年に一度ですが、終戦記念日はこの道を通って法政大方面へ右翼左翼が大集合します。この道の先にある法政大学の前に止まり、街宣車がフルボリュームでお互い大声ですごいです。音が飛んで何を言っているか分かりませんが、「～へ帰れ！」とかそんな感じで。公安も一緒に歩いてますが、あの音量が街宣の許容範囲だと知りびっくりですよ。
• 基本的には静かな場所です。天皇誕生日と終戦の日だけびっくりするかと思います。
• 法政大学と女子校が目の前のため、朝から夕方まで学生の通学者が絶えません。たまに深夜まで校舎前で騒いでいる学生さんも見かけます。学祭や運動会シーズンは、かなり騒がしくなります。毎年、近隣から苦情が入っていますね。また、お花見シーズンには、外濠公園から靖国神社や千鳥ヶ淵への通り道となるため、人通りがかなり多くなります。加えて、靖国通り方面から東京逓信病院への通り道でもあるため、救急車のサイレン音が聞こえてきます。さらには、朝鮮総連ビル、靖国神社がすぐ近所なので、右翼の街宣車が週末や北関連ニュースの度に軍歌を流しながら通ります。番町とは比較対象にすらなりませんし、九段南エリアと比較しても決して「閑静」な住環境とは言えません。 
• 今も近隣に住んでいますが、救急車音などは気にならないです。街宣車は驚きましたがたまのことですしメインは靖国通りなので許容範囲と考えています。

周辺施設

• 靖国神社（約160m・徒歩2分）
• 北の丸公園（約960m・徒歩12分）
• 千鳥ヶ淵公園（約970m・徒歩13分）

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  靖国神社

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  北の丸公園

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  千鳥ヶ淵公園

その他

掲示板

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