ザ・ファインタワー大阪肥後橋

2022年9月14日 (水) 00:11時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市西区江戸堀1-31-2（地番）
• 交通：

1. OsakaMetro四つ橋線 「肥後橋」駅 徒歩4分
2. OsakaMetro御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩9分
3. 京阪中之島線 「中之島」駅 徒歩10分

• 総戸数：197戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上34階建
• 敷地の権利形態：
• 完成時期：2024年03月下旬予定
• 売主：京阪電鉄不動産株式会社:大阪府大阪市中央区大手前1-7-31OMMビル15階:国土交通大臣（5）第6056号:売主・事業主:（一社）不動産協会会員　（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員　（一社）不動産流通経営協会加盟　（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟|:住商建物株式会社:大阪府大阪市中央区北浜4-7-28住友ビル2号館:国土交通大臣（13）第1894号:販売代理:（一社）不動産協会会員 （一社）不動産流通経営協会会員 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
• 施工：佐藤工業株式会社　大阪支店
• 管理会社：京阪カインド株式会社

価格・コスト・販売時状況

• どれくらいの値段になるんでしょう。西区で探してますが、クラッシーやジオタワーより高くなるでしょうか。大手前と同じ感じかな。
• ウエリスタワーより高くなりそうでしょうか？
  • どうなんでしょう、、ウエリスが微妙な場所なのにあの価格ですよね。売れてなさそうですが。ウエリスより高くなるとファインタワー大手前と同じぐらいですが、大手前と肥後橋が同じと言うのはちょっと…。
    • 今の流れなら普通にファイン大手前以上の価格で出してくるでしょう。

ウエリス京町堀も当初は立地の割に割高感ありましたが、 後発のタワーが弁天町除き軒並み高額物件ばかり（大国町ですら平米100万スタート！）ですからね。 坪単価いくらくらいでしょうかね？

• クラッシィより高くなるでしょうか？
  • クラッシィよりは高くなるでしょう。下手すりゃ西区の物件で一番坪単価高くなりそう。

坪単価400万でしょ？

• 70㎡で8500万が平均ってプレミストが言ってた。
• 坪単価いくらくらいになると思います？
  • 380~390ぐらいかと
• 3LDKは7000万円超えでしょうかね？
  • 70㎡くらいなら8,000万くらいになるんじゃないですかね。
    • 3LDKで8000万円超えかぁ…。

住之江や堺と比べたら倍くらいしますね。

• @330万と予想しておきます。
  • 安い！！それだとマスト買いですね！
    • ないない(笑)
      • 400万かと！
        • 市内タワーが高騰しているし、400万まではいかなくでも可能性ありますね。
• いつ頃価格公表なんでしょう？
  • 6月です。
• 周辺が古い建物が多すぎるなと思いました。共用設備が少ないのは管理費にメリットですね。65㎡以下の部屋が8～9割占めています。価格は350万から400万の間みたいですよ。
• 説明会参加してきました。値段は中層階角部屋でも坪400から410万前後の雰囲気でした。確かに共用部は一階の噴水とか以外はそんなに派手では無い感じだったので価格は抑えられてて、管理費が高くなければありなのかなという印象でした。
  • 説明会で聞いた雰囲気では中上層階80平米で1億辺りでしょうね

案内会に行ってきました。価格は漠然とした説明でしたが、その他は合格点かなと思います。 ６月のモデル見学で大体の価格が出るということでした。予約をして帰ってきました。

• メニュープランはあるようですが、現時点では見せられる図面等はないとのことでした。6月には見せてもらえそうです。最終的な価格もその際に提示されると思います。
  • ということは、まだ資料を取り寄せても肝心な価格表などはいただけないということですね。来月にはみせていただくことができるということでしょうか。問い合わせなど客足をみているのかもしれませんね。
    • まだ価格表はもらえないでしょう。現在は事前案内会の来客の反応を見て販売価格を検討している段階ではないでしょうか。６月には第一期販売分の価格は提示されるものと思います。
      • 価格発表の説明会が今月中旬から始まりますね！とても楽しみですね！
        • 購入可能な価格帯なら嬉しいですが。。
          • 多分強気設定でくるでしょうね。それで他に流れてこける可能性もあるかも？
• 平均@350くらいと予想します。
  • 強気の380ではないでしょうか？
    • 従前通り、400ではないでしょうか。先にプレミストタワー靱本町を完売させて、肥後橋も売り進めていくのかなと思います。昨今のインフレ状況みると従前予想の400を下回ることはないかと考えます。
      • それだとこここける可能性ありますね笑
        • どうでしょう。コスト面からすると、まず土地の仕入タイミングもプレミストよりも後なので単価が高いはずですし、その他建築コストもこれからなので高いはずです。プレミストタワー靱本町の平均坪単価が380~390なので、中の島よりで再開発の恩恵をうけやすいこちらはコストアップ分を回収できると見込んで、価格に反映させると考えないでしょうか。立地よく、デザインもカッコいいので、需要はありそうです。
  • 事前案内会では確かにそんな感じでしたね。さらに方角と間取りによる差が大きい印象でした。。
    • 間取りごとの大体の価格は教えてもらえたのでしょうか？！
      • あくまで現時点での参考価格ですが、との前提ではありましたが価格の提示はありました。

いずれにしても今月中ごろには一期分の終価格が公表されるはずですから、予測するのも楽しいですが、あともう少しなので期待して待ちましょう。

• ファインタワー大手前も早期完売していましたし、強気価格になると思います。個人的には共用施設のイメージはこちらの物件のほうが、好みですので、適正価格であればうれしいです。
  • 確かに私の希望条件に合うお部屋はかなり高めと感じました。
    • 人気になりそうな部屋は限定できそうですので、、

予定価格が希望条件に見合えば、早めに検討したほうがいいのかもしれませんね。

• デザインはどの他のマンションよりかっこいいし、共用施設にも無駄がない。もう少し安ければ絶対買いたいと思ったのですが、今回は諦めることに。
  • 具体的なお値段の提示ありましたか？
    • ありましたよ。
• たしかに外観デザインと公開空地のガーデン、共用部分もこだわりが感じられてよかったです。ただ、予定価格が分かりづらく検討できないので来月初旬頃の発表まで待つしかないのかなと思います。
• 低層階の80m2 3LDKがどれくらいか知りたいです。
  • 3Lは中層異常で8200スタートです。
    • 70平米台の方ですよね？！　本町エリアの価格帯ですが、反響どーなんすかね
      • 20部屋無かったと思うので、この価格でも売れるでしょうね。なんなら抽選もあり得ます。プレミストとは専有部の仕様が違いますが、価格は高く見えます。
        • 低層階だと1番広い部屋で66㎡みたいです。
          • 80㎡は23階からしかありません。25階で1億です。70㎡で8300万です。こちらも23階以上からしかありません。23階以下は70㎡以下の広さのお部屋です。
• プレミストは80平米7500程度からですがこちらの物件はどんな感じでしょうか？
• やはりこのマンションはかなり高額ですね。場所も不便ですしプレミストの方が低層しか空いてませんが魅力的ですね。
  • プレミストも視野に入れましたが、低層階はリセール的に弱いので検討から外しました。タワーは高層階から成約していくものなので一階でも高い階層を購入すべきだと思っています。あとは、間取り映えするプランと方位は大切でしょうね。
• 予定価格はこんな感じ。25階　南東角　70㎡　8400万台　坪396万、17階　南東角　60㎡　6900万台　坪381万
• 駐車場は35000～42000円と言われた気がします。駐車場は確定されているみたいなので聞いてみて下さい。管理費はまだ正式に決まってはないみたいですが30000円前後になりそうと言っていました。
  • 管理費３万、修繕費２万、駐車場４万、合わせて９万円？ありえねー。
    • 安くはないがファミリータイプの広さなら普通では？これをあり得ないと感じるならそれはここを買える経済力がないという事ですよ。
• 修繕積立金はまだわからないと言われました。管理費はうちは90㎡～100㎡のマンションを検討していて30000円と位と言われました。
• 値段ある程度出ましたね。思っていたより安く感じてしまいました。
  • やはりこけない様に調整してきましたか。
    • こけないとは売れ残りがないようにと言う意味ですか？
      • 予定価格より下げてますか？
        • 予定価格は変わらないですが、例えば12000万台という表示だったのが12200万だったというだけです。
          • 安くなってない笑フェイクですか。。
            • 安くなってないんですか？間違った情報でしょうか？
              • 値段は12000万台というと12900万までになるのですが、それが12200万になっていたので安く感じました。フェイクではないですよ。
• スムラボに投稿されているすごろくさんの記事には、次の通り書いてあります。ご参考まで。1LDK各フロア1戸しかない1LDKは価格が乗ってて9階でも坪単価352万円。17階までいくと坪391万円まで跳ね上がるので結構厳しい坪単価に感じます。1LDK狙いの方は上の階にいくならいっそのこと2LDKにいった方が良いかと思っており、1LDK狙いの方は眺望なくても下の階に行った方が価格メリットが大きいかと思います。
• 皆さん購入申し込まれましたか？もうすぐ締め切りですね。抽選も2戸しかないときいてます。
  • 北東角や南西角などは人気でしたが抽選2戸程度なんですね。
    • 3戸やったかな？まぁいずれにしろ意外と少なくて良かったです。
      • 懸念されてた通り初動良くないですね。苦戦が想像されます。
        • 抽選もほぼなく、人気が無いみたいですね。一期でこれではヤバそうですね。
          • いえいえ、一期は全部売り切りで、計画以上に売れるので値上げすると営業の人から聞きましたよ。
            • 竣工済みマンションは売れ残ってますし、プレミスト靭本町、ウェリス京町堀、ファインタワー肥後橋は苦戦。シエリア、ジオ新町も苦戦みたいですので、もしかしてマンション供給過多且つ値上がりすぎなのでしょうか？
  • 確かに値上がりすぎですよね。間取りや仕様も一昔前と比べると悲しくなるものになってますしね。その中では本物件は比較的バランスが取れてるとは思ってました。私も次期以降は値上げ予定とは聞きましたが、この状況でどうなるかですね。
    • 一期は予定より売れたと営業さんに聞きましたよ。後発こタワーはここよりも高くなってきますし、条件的にはバランスのとれた物件だと思います。
• 堺筋本町近辺だけでなく、靭公園エリアも供給多いのですね。個人的には靭公園隣接のクラッシィに注目していますが、結構部屋が残っているのが気になります。クラッシィ営業マンは月５戸ペースの計画でセーブしながら売っている、計画通りだと言いますが、それが本当なのかどうなのか非常に気になります。公園横は最高なのですが、駅遠なのがデメリットなのでしょうか。クラッシィはインポールが気になりますが、ファイン肥後橋も完全インポールですね。どちらにせよ長い目で見て中之島開発、なんば線があるので、全てのマンションに頑張って売り切ってほしいです。
• ファインタワーは大手前が竣工完売しているので、後発の肥後橋も同様に入居前に完売して欲しいと思います。大手前第1期は無抽選だったとのことですし、今回も抽選回避しながら営業されているのではないでしょうか。
  • 大手前は竣工前完売出来なかったですよ。
    • 入居前完売だから似たようなものじゃないですか
      • 入居前完売って馴染みないですね。最近作られた言葉ですか？
        • 竣工前完売ですよ。竣工が少し伸びていました。入居には影響しませんでしたが。情報までに。
          • 既出ですが、大手前は11月完売、12月竣工、1月末入居開始でしたよ。当初のパンフレット情報で未達、未達と何故か喜んでいる輩が湧いてましたが
• SUUMOによると第一期一次の販売戸数は57戸みたいですね。これはそれなりに好調なんでしょうか？

竣工前完売は、デベが引渡しを受ける前の完売で、企業にとって金銭等リソース面でメリットが多いと聞きます。企業側としては、これを目指しますし、達成できたら一目置かれると。

• 全て売れたとしても全戸数の30％に満たないですし、好調とは言えないと思います。そうです。そりゃ担当者は予定以上に売れてると言うでしょう。同じ沿線のブリリアどころかプレミストにすら劣るペースです。
  • 京阪の物件って長く売れ残るパターン多いですね。意図的か否かは知りませんが、ファインレジデンス大阪本町もTHE HIGH HORIEもいつになったら完売するのやらという印象。
    • ハイ堀江はよしとして、ファイン新町は立地がいいので、1年以内に売れるのでは。当物件はコンセプト違う別物ですので、大手町同様早期完売になるだろうと思います。
      • 逆にその2つ以外はさっくり売れてる。コンパクト物件だけ出してるあたり、悪意あるかな。
• 申し込みしました！現地の建築状況を見て、テンションも上がりました！総合的に見て、全然悪くないと思ったし、今後が楽しみです。中之島の再開発にも期待します。
• 第一期一次で57戸販売とのことでしたが、どれくらい売れたんでしょうね～

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