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ザ・パークハウス船堀

Name: ザ・パークハウス 船堀
Brand: 三菱地所レジデンス株式会社
Rating: 4 (3 reviews)
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==価格・コスト・販売時状況==
【販売開始前】
*駅にも近くて、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルームなども設備されている。 凄く便利でいいけど、三菱地所だけに価格帯も相当な感じになるのでしょうね。 まぁ、この立地ではあれば価格帯がどうであれ、人気が出ることも間違いないと思います。
*結構、大型マンションですね。 駅から近いのと間取りも広いので人気が殺到しそう。 お決まりの共用施設があり、ファミリー世帯も注目ですね。 ここは、立地もいいので値段次第ですね。 駐車場は少ないですが、駅近なのでそれほど固執しないかな。 
*ここのマンション価格は、一坪あたり220～230万円位でしょう。 エリア物件では野村不動産のマンションが高く、隣地にあるプラウドシティ船堀が一番の判断材料になるはずです。 こちらが坪220万円でしたので、営業的には少しは高く売りたい思いがあるはずなので、225万円程度を見据えてると思います。 隣地のマンションとの比較で、坪10万円以上の差があれば、明らかにぼったくり感が出ます！ 戸数も多いので無理は出来ないはずですが、あとはお客さんの反応をみて、最終的にはどこまで高く売れるか見極める予定だと思います。
**70m2 3LDKの中層階中部屋で5000万越え、低層でも4000万前半からでしょう。
***私は、坪250万前後と予想しています。 土地取得の価格次第なところはありますが、建設費高騰の中、坪220万?230万は実現するのは難しいのではないでしょうか。 プラウドシティ船堀が判断材料になる事は否定しませんが、プラウドが売り出されていたのは2012年頃なので、その時期のマンションと単純に比較する事は難しいと思いますよ。
****坪当り280～300万想定との噂を聞きました。本当なら、バブルの都心並ですね。
【価格】
*予定価格は坪単価260万、70平米の平均価格は5500万らしいです。とりあえず様子見…かな。
**やはり、それくらい高い価格なんですね。本当であれば、他の価格条件良い物件にしたいです。価格開示されるのが、待ち遠しいです。
*南向きは270万円近くはします。角部屋はそれよりももっと高いです。百万円刻みの案内でしたので、実際はもう少し高くなると営業スタッフは言っておりました。 
**角部屋とルーフバルコニー付は、坪単価が３００～３１０万ですって！驚きの価格です！！
*最低価格4000万台からですか？
**最低価格は恐らくまだ出てないと思います。ちなみに、南西向きの3階の65平米の2LDKで4600万円台です。
【モデルルーム】
*モデルルーム見学してきました。 確かにグレードはプラウドシティー以上の素晴らしい物でした。 70m2のモデルはオプションが少く、標準の設備仕様が良くわかりました。 価格は前出で騒がれている程の値段ではなかったです。 
*本日モデルルーム見てきました！！早速、下記に報告しますね。 契約までのスケジュールとして、8月上旬が重要事項説明会で、それまで期間が十分取れてるので、ゆっくり検討できそうです。 今はまだまだ情報が多くない状況であり、目の前の建物高さやバルコニーからの眺望、セレクトプラン、 オプション等々の情報は一切無く、悶々として帰ることになりました…。準備が追い付いてない感じですね。 気になる価格もかなり歯抜けの状態でしか分からず、南西向きの中住戸は平均270万円程度ということが分かるくらいです。 前が建物で塞がってる低層階と、眺望が開けてる上層階との価格差が少なく、 「低層は売れなさそう！高層に集中するのでは？」と、個人的には感じましたが、どうなんでしょう。 ちなみに南東向き住戸はすべて次回以降の販売との事です。 仕様はエクセレントシティ船堀との大きな違いとしては、キッチン天板が御影石になります。 (細かい仕様の差異は他にもありますが、ここでは省略をさせていただきます) エクセレントシティ船堀の仕様は、当該物件のHPにて確認が出来ますのでご参考にどうぞ。 皆さん感じ方は異なりますので、あくまでも個人的な感想ですが、 エクセレントシティ船堀が240万円の中、こちらの物件は非常に高いなと思いました。 (もちろん立地や戸数など条件が異なることは理解しておりますので悪しからず) 以上、報告です。
*行ってきました。 強気価格でしたね！高いです。 仕様は、やはりグレード落としてますね。。ザガーデンズやレジデントプレイスのほうが、仕様はずっといいです。 MRもあまりときめかなかったです。 どうしても船堀がいい人は買いでしょうが、私は見送りです。 これ、販売苦戦するのではないかな、、と思いました。でも、パークハウスのブランド力があるので、案外すぐ売れちゃうのかな。。 
*モデルルームのタイプは2種類で、3LDKのA-1タイプと、4LDKのP-Jrタイプでした。3種類のカラーセレクトがあり、A-1タイプではベージュ（Organic slow）、P-Jrタイプではダークブラウン（Traditional brown）が採用されています。P-Jrタイプのモデルルームは、有償オプション三昧！間取りが4LDKから2LDKに変更されており、26.2畳のリビング・ダイニング・キッチンになっていました。90㎡超の2LDKは、かなり贅沢な造りで魅力的です。 

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Image:モデルルーム（2015-06-02撮影）.jpg|モデルルーム（2015-06-02撮影）
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【予定価格】 
*坪220～320ってとこか。 
**総戸数	254戸（他に店舗4区画、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルーム、管理室） 
**販売戸数	未定 
**駐車場	総戸数に対して敷地内自走式平面95台（他来客用2台、店舗用3台） 
**販売価格	3,800万円台～8,900万円台(予定※100万円単位) 
**予定最多価格帯	5,300万円台 
**間取り	2LDK～4LDK 
**専有面積	58.17m2～91.08m2
**バルコニー面積	9.27m2～18.59m2 
【第一期の正式な価格帯】 
*38,880,000円～89,080,000円 
*58.17m2～91.08m2 今週末が価格発表会のようです。売り出しは130戸なので半分くらいですね。一期分の売れ残りがとれだけかと、次期以降の捌けるペースが見ものです。 
【1期2次】
*11戸か。1期1次は完売？売れ残ってる？ 
**総戸数	254戸（他に店舗4区画、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルーム、管理室） 
**販売戸数	11戸 
**駐車場	総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額：16000円～23000円)、他に来客用2台、店舗・保育所用3台 
**販売価格	37,980,000円～53,980,000円 
**最多価格帯	5,300万円台(2戸)(100万円単位) 
**間取り	2LDK～3LDK 
**専有面積	58.17m2～73.78m2 
**バルコニー面積	9.27m2～12.69m2 
【販売状況】
*総戸数 254戸 
**1期1次 130戸 
**1期2次 11戸 
*契約済 130戸 
*売出中 11戸 
*未販売 114戸
【1期3次】
*14戸か。前までの先着順の残りは表示してないね。売り切ったのかな。 
**総戸数	254戸（他に店舗4区画、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルーム、管理室） 
**販売戸数	14戸 
**駐車場	総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額：16000円～23000円)、他に来客用2台、店舗・保育所用3台 
**販売価格	40,480,000円～75,480,000円 
**最多価格帯	4,600万円台(2戸)(100万円単位) 
**間取り	2LDK～4LDK 
**専有面積	58.17m2～87.44m2 
**バルコニー面積	9.27m2～14.94m2 
*第1期3次になってますね。売れ行きがよく分からない。
*第1期では155戸供給で販売好調のようですね！
*追加で11戸供給するみたいですけど、1期130戸は完売？
【検討者】
*なんか外観、プラウドシティを意識していますね・・・。そっくりです。２重壁２重天井で階高がプラウドより高くて、価格がプラウドより安ければ検討します。玄関の作りは良いと思いました。
*デザインや設備などいろいろとこだわりが感じられてとても良い物件だと思いますが、やはりお高いですね。便利な立地というのもあるから仕方ないとは思うんですが。。。
*杭打ちした業者は教えてもらいました。旭化成ではなかったですよ。
*安いよねここl
**確かに安いと何か気になりますが、やっぱり土地の価値の問題なんでしょうね。でも地盤が弱いからなんて言われたら、敬遠してしまうだろうけど、ここから多少離れたところで大して変わらないんじゃないかな。
**地盤を気にするなら武蔵野台地の上じゃないと。それ以外は似たり寄ったりですよ。
*江戸川区の船堀で5000万円はどうなんでしょうか。普通なのでしょうか。私には高く見えてしまうのですが。周辺にパチンコ屋、スナックがあるし、3900万円から4300万円だったら買おうという気になれるのですが。 
**23区内の駅近で4300万円でファミリータイプの部屋が買えるところってあるかな。60平米ぐらいであれば買えるかもしれないけど、それじゃ狭いでしょ。6000万台〜8000万台の部屋もそれなりに売れてるし、これが今の相場だと思う。パチンコ屋、スナックについては、意見が人それぞれで違うので触れるのはやめときます。
**都内都心部だとパチンコ店や風俗施設が近くにあっても3LDKで億近くの値段します。そのような施設が近くにあっても極端に値段が下がらないのが現状ではないでしょうか。ブランドマンション＋駅近を選ぶとなるとこれぐらいするのかもしれませんね…。
*オリンピック後には安くなると思いますが、関係者に聞いた話では値段落ち着くまでには8〜10年はかかるのでは？と言っていました。なので、欲しい時期であれば買い時かと。安くしようと思えば、物件によっては設備投資を削って価格を抑えることもできますが、ここはそんなに抑えてる感じはしないですね。気になる部分はバルコニーがペラボーなとこくらい。価格は駅近だし強気ですね。
*先着順であと11戸だけれど戸数が戸数なので割合としては高いというほどではない。全体の約５％位。船堀だともっと安いのを期待していた人が多かったけれど駅に近いことで強気な価格であるというギャップはあったのかなぁと推察しています。それでも95％はきちんと売れているわけですからこの価格で充分に需要があったということでしょう。
*１月に入ってから世界的な株安、原油安、円高が続いてますね。マンション価格は去年は先高感ありましたけど、景気が悪くなれば不動産価格も悪くなる気がしますが。今の景気なら金利はしばらく上がりそうにないですね。リーマンショックみたいに価格が急落すれば買いやすくなります。この物件も去年に発売できてよかったんじゃないですかね。
**数年後にわかるのでしょうね。「あの時は高かった！」とか「あの時は安かった！」とか。どうなるでしょうかね。
【コスト】
*こちらの修繕積立金は年数が経つに連れて上昇していきますか？また10年後に一時金など予定ありますか？別の物件で検討しているのですが10年後に一時金の設定がされていてこちらも今度、見学に行こうと思っていたので…。 また、低層階（3～5階くらい）でも冬は日当たりは問題ないですか？色々質問して申し訳ありませんが遠方に住んでいて事前にわかればと思いすいません。
**一時金はないですが、5年毎に上がる計画です。 日当たりはアベニューコートは1日中当たる感じですが、70平米前後の部屋はほとんど販売済だと思った方がいいです。
***一時金はなく五年ごとに上がっていき、30年での修繕計画最後の5年間か10年は広さ×1.5円計算だったような。1番売れてそうな70平米で1万円くらいですかね。 陽当たりは、日照シミュレーションを見せてもらいましたが、アベニューコートであれば1階まで影にならずに当たっているようでした。 アベニューコートは2期用に幾つか残ってますがどんどん売れてますので早く見て決めたほうがいいと思います。
*営業の話では、管理費と修繕積立金は、駐車場の8割稼働を想定した計画だと言ってました。我が家は駐車場は必要なので、希望者少なければ区画を確保出来て嬉しい反面、管理組合収入は心配です。
**駐車場収入の8割はかなりの割合だね。入居時に8割なければ、いきなりの管理費、修繕積み立て金の値上げもあるかもね。管理会社は基本的に管理委託費の減額には応じないからね。それは初代理事会にお任せしましょう。
*管理費(月額)	9,900円～13,320円(月額) 
*修繕積立金(月額)	5,820円～7,830円(月額) 
*修繕積立基金	修繕積立基金：523,530円～704,610円(引渡時一括) 
*施設費用・償却費	管理準備金：9,900円～13,320円(引渡時一括)
*専用庭面積：33.80m2(月額：1,690円)
*専用テラス面積：11.70m2
*共視聴設備：270円(月額)
*インターネット利用料：1350円(月額)
*バイク置場9台(月額：2000円)
*ミニバイク置場4台(月額：1000円)
*自転車置き場510台(月額：100円～300円)
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物件概要
所在地	東京都江戸川区船堀3丁目619番3（地番）
交通	都営新宿線「船堀」駅徒歩3分（南口より）
総戸数	254戸
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