ザ・パークハウス 保谷レジデンス

2015年3月24日 (火) 02:57時点における版

物件概要

• 所在地：東京都西東京市東町2丁目419番地-1他（地番）
• 交通：西武池袋線 「保谷」駅 徒歩6分
• 総戸数：87戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年08月下旬予定
• 入居時期：2015年09月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：東洋建設株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-houya87/

価格・コスト・販売時状況

• 4200万〜位からと予想してたんですが、甘かったです
  • ここは保谷で4500万円ですか！ 駅から近いとは言え、あの辺は商業施設も少なくさびしい環境ですよね。 田無の駅近ならまだしも、この価格設定では完売まで相当苦戦するのではないかと予想します。 売れ残れば価格改定で下がったりするのかしらん？
• 便利で涵養も良い立地となれば、お値段もそれなりになるんでしょうね。価値観も人によって様々ですから、いくらからが高いと感じるかですね。
• 営業の方から７０平米で４０００万台中盤と聞いたけど。
  • 価格は70平米で5000～5500万が中心らしい…
• 全体的にとてもバランスのとれた物件だと思いました。 駅までも程良い距離で、公園も近くにあり、小学校が若干遠い気もするが 無理ではない距離。 ファミリーにはとても向いていますよね。 間取りも収納が多くあって良いと思います。
• 南向き約70m2低層階で4,900万台、上層階5,200万台（未確定とのこと） 東向き、西向きは4,000万台前半もあった。 計画道路は、南向き1階の専用庭、駐車場、公園にがっつりかかっている。 16m道路になる予定。 間取りはごくごく一般的。 ディスポーザー、食洗機、ミストは標準装備。 23区外の割に高い！
• モデルルーム見てきました。 価格が高いと思われてる方もいらっしゃるみたいですが、私には想定内でした。 今や23区で駅にソコソコ近い物件は、それこそ手も足も出ませんから。 設備仕様は大手物件らしくほぼフル装備なので、充分満足です。 都市計画道路は気にならないと言えばウソになりますが、どちらに転んでもまあそうなのかなあと思える営業マンの説明でした。 次回は資金相談で部屋決めです。本気モードで間取り選びをしないと。
  • 確かに思ってたより安い。南側低層階は道路できる割に高い。東向で上の階は人気出そう。
• 南向きで坪220～230か。以前ここで予想されていたレンジのかなり上の方に落ち着いたようだね。率直に言って高めだね。
  • 南向きは割高感あるね。駅近物件は志木駅にもプラウドとパークホームズができるからちょっと様子見。
• 南向きで坪245-260希望の間取りは高くてびっくり。都市計画道路のこともあり、もう少し安く来るかと思いきや強気でした。でも、完売するんだろうな
• 本日、事前案内会参加の感想です。 駅アプローチ良くないですが、駅近いです。 現地静かで良いと思います。 建物計画まずまず、設備仕様満足、不足ありません。間取りオーソドックスやや普通です。モデルルームは今まで見てきた中で一番良い印象でした。 価格思ったより高かったですが、練馬区も見ていたので、選択肢が広がりました。 総合的には前向き検討です。 登録開始は来年とのことで、人気具合をじーっと確認しながら、購入結論出そうと思います。
• 都市計画道路、近隣住民の建設反対運動、駅からのアプローチの悪さ、既存不適格、エレベーター問題、などなどやっぱり残念な物件なのでしょうか？モノはいいと思うし、三菱地所の物件だし、立地もそんなに悪くないと思うのですか？
  • 計画道路ができたら駅までのアプローチは良くなる代わりに南側の駐車場や公園はなくなる可能性があるわけだよね。東向の上の方の階なら買いたい。
• 1月末に正式な価格出るみたいですが、予定価格は西東京市にしては高い印象。駅近はすごくいいけど、駅までのアクセスは悪いかな。
• 3階3LDK中住戸で 南向き4700万台 東・西向き4500万台 このご時世、保谷でこれくらい しちゃうんですね そろそろ販売だけど人気はあるのかな
• 南向きと西向きの価格差が あまりないんですね。 もろもろの条件を加味しても 1割くらいは高い感じなんですかねぇ
  • 保谷って、もう少し安いのかなと思ってましたが案外高い感じですね。相場はどれくらいなのでしょう。特別他と違う設備でもないですよね。
• 駅から近い、西武池袋線沿線で始発あり ではあるけれど、 駅まで歩道がかなり狭く危険。西東京アドレス。 都市計画で南側駐車場と専用庭がなくなり道路ができる可能性あり。 それでこの価格では高いと思う。

交通

• 「池袋」駅まで直通16分
• 朝6～8時台は15分に1本も始発があるので便利。
  • 保谷は始発があるので勤め人にはいいよ。
• この間、仕事で初めて新宿から調布に行ったけど、特急でも15分位だった。それ考えると保谷ってやっぱり穴場？池袋から近くて住むのにほどよ良い環境(田舎とも言う)だし。ただもう少し安ければな～。どこも高いから仕方ないのでしょうかね？
• 京王線の特急は確かに早いが肝心なのは特急が走れない朝ラッシュ時の比較

1. ７時３０分～８時発だと

• • 調布→新宿　急行３５分
  • 保谷→池袋　通勤急行２０分、通勤準急２２分

京王線は朝夕のラッシュ時の輸送能力は著しく低い

• 私も特急に乗ればすぐだななんて思っていたのですが、朝ラッシュは特急がないんですね。なんでなんだろう。２～３本走らせれば、ラッシュ解消にはならないのかな。
• 池袋まで16分でいけちゃうんですね。案外都心まで近いので、都内に行くまでには便利かもしれません。

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  路線図

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  交通案内図

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  通勤シミュレーション

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  終電シミュレーション

構造・建物

• 二重床二重天井でペラポーでも無いようです。
  • ホームページCGのベランダはペラボーだけど・・・？

共用施設

• 駐車場：総戸数に対して36台（身障者用平置1台含む）
• エレベーターが少なすぎませんか？通勤時は、エントランス迄たどり着くのにかなり時間が掛かりそうですが。
  • エレベーター数は適正というかこの戸数なら余裕ありでしょ。３６０戸で５台とか１７０戸で２台がこれまで購入の実績
    • エレベーターはそれなりにコストもかかる部分ですよね。明らかに足りないのでは困りますが、ここはそうでもなさそうですね。
• バイク置き場の台数が足りない気がします。来客用自転車置き場は、どこに設置するのでしょうか？初回の管理組合総会から、議題にあがるのではと予想します。

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  敷地配置図

設備・仕様

• ディスポーザー・食洗機・天然大理石カウンター・手洗い付きトイレが標準装備のようです。
  • キッチンは人造大理石のようですが・・・。
• 便所の手洗い、二重床、ディスポーザ、食洗機、可動ルーバー等々、おさえるべきところはおさえてある。検討されてる方、よかったですね。欲を言えば、洗面台がせめて人造大理石だったら良かったかな。

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：68.92m2～88.20m2
• バルコニー面積：9.56m2～18.72m2
• 間取りも一般的な田の字ではなく個性のあるものも出てますね。Mタイプはバルコニー側にキッチンがありますが使い勝手はどうでしょう？？明るいキッチンになりそうですが夏場は暑さが厳しいのかなあと考えてしまいましたが…。
• キッチンの収納などが便利そうでいいなって思いました。 食洗機やディスポーザーって便利なので、 標準で付いているといいなって思います。 部屋の収納も多めのプランもあるので、使いやすそうですね。
• １Fは専用庭がありますから、ご家族には魅力がありますね。専用庭は芝生の管理が結構大変なんですが、お子さんが遊べるので良いですね。
• ここはほぼ真東と真西を向いているので、 東向きは午前中まで、西向きは午後からじゃないと 日は入らないですね。 明るさは、建物の構造や周りの環境によって 変わると思いますが。
• 現地行きましたが、日当たりは南は低い階でもいいと思います。東はあまり期待できないと思います。朝じゃなかったのでわかりませんが。
• 南向き陽当たりは将来にわたってずっと良いはずですよ。 マンション竣工時は駐車場ですし、計画道路ができたらむこう16mは抜けているわけですから。 陽当たりだけを重視するのであれば南向きはなんの問題もないです。 ただ、道路がいつできるか気にしながらの生活、道路ができることになったとして工事にかかわる騒音、道路ができた後の騒音や排気ガス…陽当たりが良いからというだけでは南向きは選べないなと個人的には思っています。

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  Ｆタイプ

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  Ｍタイプ

買い物・食事

• エミオ保谷（約420m・徒歩6分）
• ステア（約400m・徒歩5分）
• TSUTAYA保谷駅前店（約400m・徒歩5分）
• 西友保谷店（約400m・徒歩5分）
• ソレイユ保谷（約270m・徒歩4分）
• くすりのダイイチ 保谷駅前店（約430m・徒歩6分）
• いなげや保谷駅南店（約870m・徒歩11分）
• 生活するにはいい環境かもしれませんね。緑も多くて、スーパーも普段使いが西友で、少し離れた店には自転車など使ってたまに行く程度で、複数の店があるのはけっこう便利だと思います。

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  商業施設

育児・教育

• ロケーションの地図を見ていると、子育てにも良さそうな場所に思えます。価格的には高そうなので、その価値があるのかどうなのかと思いますが。

【幼稚園・保育園】

• 保谷駅南口保育園（約90m・徒歩2分）
• 子育て支援では練馬区だと中学まで医療費無料だけど、西東京市だと、無料は未就学までで小学校から自己負担ありなんですよね・・・練馬区だと中学まで医療費無料ですが。

【小学校・中学校】

• 西東京市立東小学校（約900m・徒歩12分）
• 西東京市立明保中学校（約680m・徒歩9分）
• 小学校や中学校も程よい距離にあるのがいいですね。ただ、保育園が少ないかな。

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  教育施設

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域
• ここは、立地がいいですね。周辺に高い建物もないですし、べランダ側も採光の心配はないかな。
• 今は南北共に駅前再開発が進み、店も増えたし、街並もホントに奇麗になりましたね。
• 現地見てきましたが、静かで良いですね。地域住民の建設反対運動が気になりましたけど。駅前の道路の窮屈さと交通量の多さが緩和されれば、駅までのアプローチは最高なんだけどな。
• 同じ南口でかえで通りの清水建設社宅跡地は、どうなるのでしょう？
  • スーパーとのうわさが前からあるけれど、確かなところは誰も知らない。マンションだとすると結構な規模になりそうだが。
• マンション周辺、緑が多いですね。 マンションに隣接して庭や公園があるのもいいですね。 都心のマンションだと、どうしても緑が少ない立地が多いので。 贅沢かもしれませんが、できれば緑があったほうが癒されていいかと。 駅から近いので、生活利便施設もあり便利ですしね。
  • 周辺は緑が多いとのことですが夏場の虫とかどうなんでしょうか。 全体計画を見るとマンション内の植樹も結構多いみたいですが 内部は管理されるだろうしそういった心配は少ないんですが。 モミジも良いですよね、秋がくるのが楽しみになりそうです。
• 立地もそんな良くない。駅からの道も狭く、歩道もなくバスも通るから危険。子連れだと特に。かえで通りのほうだったら歩道もあっていいけど。住所も西東京市だし、高いって言われてるけど、ここにそんな価値あるのか疑問。
• 南側の道路って交通量どんなものなんでしょうか？
  • 南側の交通量は多いです。池袋線の立体交差が完成したら、若干減る可能性は有るかもしれません
• ここの土地は元々は何の跡地でしょうか？ストリートビューで見ると、マンションエントランスが出来る予定の道路側の住宅に、建設反対の垂れ幕が出ているのが気になりました。
  • 大邸宅跡だよ
• 調べたら都市計画道路、敷地内南側にがっつりですね。真ん前がデカイ道路だと、4階、5階にしてもうるさそうですね。しかも駅かえで通りからマンション東側までは「事業中」ですから、マンション前もいつ道路になるか。それがなかったら、いいマンションだったんだけど、残念でならない。
  • それはちょっと悩みますね。 いくら物件を気に入ってもいずれは・・・と考えちゃいますからね。 それに騒音だけは、毎日のことだから帰宅してもゆっくり出来ない気がしてしまいます。 窓を閉めていたら気にならないと思いますが、夏は窓を開けますからね。
    • 幹線道路でもないし駅までのアプローチがきれいになってプラス要因だと思うけどね
      • 現在の道路事情からしたらきれいな広い道で駅まで直結する事自体は良い事でしょ。敷地が削減されるのは当然悪質ですが
        • 計画道路ができることを知ってて買うわけだからあんまり問題ないでしょう。 開通後の状況を予測して部屋を選ぶわけだしいやだったら買わなければいいだけの話。 個人的には東向きの上層階が想定範囲内の価格だったら検討しようと思ってるけど。
• 複線利用出来て、買い物なども便利そうですがやはりその分、空気汚染などは気になってしまいますね。かと言って、田舎暮らしも・・・と思うので悩んでしまいますが・・・。
  • 誤解してるみたいですが保谷は畑がいっぱいでのどかな地域です
    • うん、この辺は畑多いし野菜直売もしてるし、とても都内と思えない田舎っぷりですよ。道路に直面していなければ、空気もきれいです。ただ、どんなに田舎でも道路沿いは排気ガスで空気は汚いし、騒音はあります。以前幹線ではない道路沿いに住んでいましたが、ベランダの手すり、エアコンの室外機は1日で雑巾真っ黒でした。あの汚れが洗濯物につくと思うともう道路沿いには住めません。
• 駅から、まぁ近いですね。広さも広い方かも。 どうしても、駅が近いと線路も近くなりますよね。 立地的には、周辺が戸建てなので、マンションサイド的にはいいですよね。 ただ、窓を開ける事は躊躇する感じですね。 電車の音が、結構すると思うので。
• 先日マンションギャラリーに行きました。保谷はあまり知らなかったですが、池袋からこれ程近いとは思ってもみませんでした。現地は営業マンに案内してもらいましたが、戸建に囲まれた落ち着いた住宅街の印象です。
• 計画道路ができたら駅アプローチよくなるけどいつになるかな
  • 現地手前までの範囲が平成２８年度まで予算計上済みと言っていたような。そこから先は計画のみと。遠回りになりそうだから、私は利用するつもりはないですけど、整備されるのは良いですね。
    • 計画道路ができたら、あの歩道が狭いバス道路を 通らなくてすむのはいいですね。 あの道は、子供たちには危険ですから。
      • 物件の目の前にある計画道路が気になります。しかも計画の半分は来年施行が決定済という生きた計画。残りの分も決まったら、マンションの目前で道路工事がされる事を考えると不安になります。
• 計画道路が通れば、マンションの真ん前が、バスやトラックが 走る道になるのでしょうか。車の音や排気ガスも気になります。 計画道路が完成すると、敷地面積が少なくなりますよね。 そうするとここは、既存不適格物件になるのでしょうか。 詳しい方教えてください
  • 保谷駅からはバスが4系統くらいあり、かなり頻繁に走っています。計画道路が完成したら、目の前をバスが走りまくる訳ですよね。
    • 目の前に大通りが出来ても池袋線・新宿線・中央線を南北に結ぶ幹線と違って 池袋線に並行する道路にバス需要は少ないから走りまくる事はないでしょう。 それよりも４３００m2の内の８５０m2が無くなる事を重要視すべきでしょう。 敷地の２割以上が失われるって ＬＡＮＤＰＬＡＮを見たら、自主管理公園・駐車場・専用庭が ごっそり無くなってしまう規模でしょう。
      • 敷地の2割以上もなくなってしまうんですね。 資産性に影響はあるのでしょうか？ 道路ができるのは良い面もありますが、 道路工事の騒音、分配金(?)のこともあるんですね。 近隣の反対のこともありますし、なんかややこしい感じ。 いい立地ではあるけど。
        • 確認した方がいいんじゃないですか？ 完全に壊して建てなおす時に、同じ規模で作ることが出来るのかどうかとか 大規模の修繕の範囲でなら大丈夫であるかどうかとか 2割って大きいし、環境自体も大きく変化してしまいますものね
• 近隣は緑が多い公園が何か所かあり子育てするのには すごく適した地域だなと思います。公園があるのとないのでは、外に子供を 連れ出そうという気持ちが変わってきますからね。都内は仕事場が近くて それはそれでいいけど、やはり子育て、老後を考えるとこういった環境がいいな。
• 子育て環境がらみですが、不発弾が多い土地柄ということに不安があります。そんなに心配しないで良いのでしょうか。
  • 不発弾が多い土地柄ということは知りませんでした。 駅までのアプローチも歩道が狭すぎるし、ベビーカーで歩きづらそう。 小さな子供が遊ぶ公園も少ないみたいなので、 子育て環境はいいとは言えなさそうに感じます。 むしろディンクス向け？
• 商業施設の充実を割り切り周辺エリアの健全な子育てを最重要視できれば、保谷はよいところです。

周辺施設

【公園・緑地】

• 文理台公園（約290m・徒歩4分）
• 東町第一児童遊園（約310m・徒歩4分）
• あらやしき公園（約570m・徒歩8分）
• 碧山森緑地保全地域（約920m・徒歩12分）
• 下保谷森林公園（約1,080m・徒歩14分）

【金融機関】

• 保谷東町郵便局（約230m・徒歩3分）
• 三菱東京UFJ銀行 保谷支店（約380m・徒歩5分）

【病院】

• たきもと歯科医院（約40m・徒歩1分）
• 保谷中央医院（約340m・徒歩5分）
• 耳鼻科が近くにあるのは安心できます。

【その他】

• 西東京市保谷駅前図書館（約400m・徒歩5分）
• 天神社（約1,030m・徒歩13分）

• 

  レジャー・スポーツ施設

• 

  医療施設

• 

  官公署・金融機関

• 

  公園

• 

  周辺施設

掲示板

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