ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森

2016年8月8日 (月) 10:46時点における版

物件概要

• 所在地：東京都新宿区南元町20番3他（地番）
• 交通：

1. 中央本線（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩10分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「四ツ谷」駅 徒歩10分
3. 東京メトロ南北線 「四ツ谷」駅 徒歩10分
4. 総武線 「信濃町」駅 徒歩9分
5. 都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩13分
6. 東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
7. 東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
8. 都営大江戸線 「青山一丁目」駅 徒歩15分

• 総戸数：139戸
• 構造、建物階数：地上7階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年10月中旬予定
• 入居可能時期：2017年04月上旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：住友不動産建物サービス株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gh_yotsuya/

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格：1億2,880万円～4億4,980万円。（坪単価562万円）
• 3F・82m2で13,880万円
  • 80平米の鰻の寝床に1.6億。。。
• 最高価格は４億４９８０万ですか。驚きです。西新宿のタワーのプレミアム住戸よりも高いですね。新宿区内ではおそらく今世紀に入り最高価格でしょう。
  • 値段、高すぎますね。異常です。
• 価格が未定になりましたね。見直す可能性があるっていうことですかね。
  • 時価でしょう。売れ行きに合わせて値段が変わっていく住友の売り方は嫌ですね。

【販売時状況】

• 最上階は、すでに10倍近く倍率がついているらしい。いろいろ意見はあるのだろうが、人気があるのは間違いないと思う。
• 角部屋はオークション形式と言われました。で、いくら出せますか？と…。そんな売り方あるんですね、びっくり。
• １期１次の先着順が１１戸。もともと何戸出していたのかはわかりませんが…ただ１期１次って完売を目標とすることが多いのでしょうから、思っていたよりも反応が薄かったということなのかしら。となると、場所はニーズがありそうなことを考えると、純粋に価格の問題になってくるのかなと思いました。
  • 一応今は先着順が７戸になっているので少しずつは販売は進んでいるとは思います。戸数がとても多いので、１期１次からこれだと価格がかなりミスマッチだった可能性も？住友のマンションだと高めだなぁということは多いのですが、さすがに高すぎたとか？
  • こんな場所でこの価格はありえない。だから希望者が少なく１期販売が11戸なんでしょう。普通ではありえない販売戸数。
• 御所前のA棟四ツ谷駅寄りは予定販売分が完売、今は面積が狭く西側のC棟の販売をはじめてます。人気が無いわけではなく購買層を見て丁寧に売っている感じです。

【購入層】

• 地方のお医者さんが東京出張のためにセカンドハスとして購入したり、弁護士等の士業の方が多いいと聞きましたよ。千代田区と比べている方も、そこそこ居るとか。
  • 東京を知らない地方の金持ちと中国人がターゲット。２年くらいかけてそういう奴に売り切るんだろう。

【資産性】

• オリンピック効果でゆくゆく手放すことになっても売れそうな立地でもあると思います。
  • ここはリセールバリューが無いから買うなら永住のつもりで購入するしかないな。

【その他費用】

• 管理費（月額）：17,467円～38,627円
• 修繕積立金（月額）：4,260円～9,720円
• 修繕積立基金（一括）：255,600円～583,300円

交通

• 4駅7路線利用可能、四ツ谷駅徒歩10分。山手線の内側から縦横無尽のアクセスを誇るポジション。
  • アクセス面は選択肢が多いですね。ただ、どの駅にも１０分以上歩かないといけないですが。
  • この物件、ちょっと気になって現地を見に行きました。記載されているJR四谷駅まで徒歩10分というのはムリとは思ってましたが、実際に歩いてみると、坂あり長い信号ありで20分以上かかってしまいました。
• 信濃町は路地を通っていけば一番近いけど、四ッ谷まで行くのと1分しか違わないんだから、快速が止ったり地下鉄もある四ッ谷を使う場合が多いだろうね。
• 仮に電車を使うとして、四ツ谷からはどの方向もわりと空いているので、通勤・通学は楽ですよ。

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  路線図

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  カーアクセス

構造・建物

• 敷地面積：3,741.27m2　
• 建築面積：2,448.22m2　　
• 建築延床面積：15,564.77m2
• 建ぺい率・容積率：60％(角地緩和による割増あり)・300％
• 強固な地盤と基礎杭65本の杭を打設
  • 地盤:地下約11m～約15m以深、N値50以上の強固な地盤を支持層としています。
  • 基礎杭:既製コンクリート杭（杭径約600mm～約1,200mm）を65本打ち込んでいます。※N値とは:地盤の硬さ等を示す数値。重量63.5kgのハンマーを76cm自由落下させ、サンプラーと呼ばれる鋼管パイプを地中に30cm打ち込むのに、上から何回叩いたか、その回数を示すものです。N値50とは、30cm打ち込むために50回叩かねばならない強固な地盤であることを示します。
• 構造強度を高めるダブル配筋：耐震壁の鉄筋は、コンクリートの中に二重に鉄筋を配したダブル配筋を採用しています。
• 結露の発生と省エネルギーに配慮した断熱構造：外気に面する柱・梁・壁の室内側に約25mm～約30mm厚、最下階住戸の床下に約30mm～約55mm厚の結露の発生を抑制する断熱材を施工。また、最上階の屋上には約50mm～約60mm厚の断熱材を施しています。
• 隣戸との遮音性に配慮した戸境壁：住戸間の戸境壁は、鉄筋コンクリート造とし、厚さ約180mm～約200mmを基本としています。これは、日本工業規格が定める遮音等級Rr-50以上を確保した仕様で、隣戸との遮音性に配慮しています。
• 外観デザインもホテルを彷彿させるような高級感があり素敵。
  • 一部仮囲いが解体されましたね。ファサードのタイルが見えますが、安っぽいね。近くの三井の賃貸のタイルや、ライオンズ外苑の石張りに比べるとどうしても仕様のチープさは分かってしまう。

【景観】

• 南側が赤坂御用地なので、このような立地は東京の都心では「超」貴重です。
  • 南向きのリビングから緑が広がった眺望がほぼ永遠に得られると言っていいでしょう。
• 3階以下は電線が視界に入るため、4階以上でないと全く買う価値はないように思いました。
• 景観が良いと売り主は言いますが、現地を観ると谷のしたで、しかもマイナス1階位の高さに建ててましたから、低い階からは御所の緑を見上げる感じでは？
• ジョギングで前を通りますが、迎賓館向きでも５階以上じゃないと良くないですね。1階は半地下みたいだし、３階までは前の道路を走る車で全然落ち着かない。

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  外観(2)

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  外観(3)

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  外観(4)

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  外観(5)

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  外観(中央)

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  バルコニーイメージイラスト

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  構造

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  プライバシー

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  現地状況（2015年4月12日撮影）

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  現地状況（2015年4月15日撮影）

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  現地状況（2015年9月23日撮影）

共用施設

• 駐車場総台数：60台(他、来客用1台)　
• 自転車置場総台数：213台　
• バイク置場総台数：10台
• 2層吹抜けの車寄せ
• 宅配ボックス：留守中に届いた荷物を、24時間いつでも受け取ることができます。宅配物発送料金・クリーニング料金はクレジットカードで決済することも可能。また、留守中に届いた荷物は住戸内のインターホン親機で着荷表示により確認できます。
• 住友不動産の24時間オンラインセキュリティシステムS-GUARD（エスガード）
• 24時間有人管理
• コンシェルジュサービス
  • コンシェが生協には玄関開けないそうです。
• 防災備品
• 共用部分はフィットネスジムがありますが、キッズルームなどはないんですね。
  • 共用施設もシンプルでいいです。子供がいないのでキッズルームがないマンションがいいと思っていたので。
• 犬の足洗い場はない。
• 外廊下なんですか。地上7階で20mと高さも無いし、意外とショボ仕様なのかな。
  • 虫が多い場所での外廊下は有り得ない。
• 価格の割にはエレベーターが２基しかない、ゴミを1階まで持っていかなければならない、駐車場出入口が１ヶ所のみで､高級マンションとは言い難いです｡
• ガーデンヒルズと言いながら、マンション自体にはガーデンはほとんど無い。センターの中庭も人工芝とかありえない。
• ここは仕様そこそこ良さそうなのに、食材配達サービスや専用ボックスはないのですか。。。

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  エントランス

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  パティオ

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  車寄せ

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  コンシェルジュサービス

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  24時間オンラインセキュリティシステム『S-GUARD（エスガード）』

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  24時間有人管理・防犯

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  エレベーター安全装置

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  防災

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  敷地配置図

設備・仕様

• 24時間常時小風量換気システム：窓を閉めたままでも常に換気ができる、24時間常時小風量換気システムを採用しています。各室の自然給気口から外気を取り入れ、ドア下を経由して、バスルーム、パウダールーム、トイレの換気口から室内の空気を排出します。
• ディスポーザーやタンクレストイレやミストサウナなど、ほかのマンションよりは良い設備がついているのと思います。
• 設備仕様や共用設備などは特段珍しい物はないのかなと感じました。本当にふつうです。
• マンションとしては収納は頑張っているなと思います。
• 高価格なのに低仕様。
• テラスから部屋まで、外から丸見えなんですよね。かと言ってカーテン閉めっぱなしもやだし。景色見たいし。ミッドタウンコンドも丸見えですよね。新宿通りで洗濯物モロ見えでちょっと…と思ってたのにまさかここもとは！何で丸見えガラスを採用するんだろう…。
  • 透明ガラスを採用しないと景色が見えないじゃん。不透明じゃ椅子に座ったら空しか見えないよ？

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  キッチン(1)

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  キッチン(2)

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  バスルーム(1)

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  バスルーム(2)

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  洗面室

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  コンフォート

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  エコ仕様

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  ユニバーサルデザイン

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  収納

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  防犯

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  セキュリティ

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  マルチメディア

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：56.55m2～154.87m2
• バルコニー面積 : 2.69m2～23.62m2

【間取り】

• A-70タイプ
  • 間取り：2LD·K+N+WIC+WTC
  • 専有面積：70.01m2
  • テラスバルコニー面積：14.15m2
  • サービスバルコニー面積：1.67m2
  • 奥行きのあるテラスバルコニーにリビング・ダイニングを配した角住戸プラン。
  • ２面の開口部を配した洋室（２）はリビング・ダイニングと一体で利用も可能。
  • リビング・ダイニングの納戸やウォークインクロゼットなど豊富な収納をご用意。
  • パウダールームは洋室（１）のウォークスルークロゼットへの動線を採用した２ｗａｙ。
• B-90Kr_menu2タイプ
  • 間取り：2LD·K+N+2WIC+SIC
  • 専有面積：90.29m2
  • ルーフバルコニー面積：28.96m2
• B-P110Hr_menu1タイプ
  • 間取り：2LD·K+N+2WIC+SIC
  • 専有面積：111.95m2
  • バルコニー面積：23.62m2
  • ルーフバルコニー面積：31.49m2
• C-55Aタイプ
  • 間取り：2LD·K+N+WIC
  • 専有面積：56.55m2
  • バルコニー面積：10.04m2
  • バルコニー面にリビング・ダイニングと洋室（２）を配したプラン。
  • ライフスタイルに合わせて洋室（１）（２）はリビング・ダイニングと一体で利用も可能。
  • リビング・ダイニングの納戸やウォークインクロゼットなど随所に豊富な収納スペースをご用意。
  • キッチンはリビング・ダイニングを見渡せる対面カウンターを採用。
• C-60Bタイプ
  • 間取り：2LD·K+N+2WIC
  • 専有面積：60.97m2
  • バルコニー面積：12.00m2
  • 開放的なバルコニー面にリビング・ダイニングと洋室（２）を配したプラン。
  • 洋室（２）はライフシーンに合わせてリビング・ダイニングと一体で利用も可能。
  • リビング・ダイニングの納戸や２つのウォークインクロゼットなど随所に収納スペースをご用意。
  • キッチンはリビング・ダイニングを見渡せる対面カウンターを採用。
• A-85Jgタイプ
  • 間取り：3LD·K+N+WIC+SIC
  • 専有面積：86.67m2
  • サービスバルコニー面積：4.98m2
  • テラス面積：31.14m2
  • 専用庭面積：11.43m2
  • ２面のテラスと専用庭が開放的な暮らしを演出する角住戸プラン。
  • テラスへの動線を確保した開放的なリビング・ダイニング。
  • 納戸やウォークインクロゼット、シューズインクロゼットなど随所に収納をご用意。
  • テラスに面したキッチンは開放的な対面カウンターを採用。
• A-P145Msタイプ
  • 間取り：3LD·K+N+3WIC+SIC
  • 専有面積：146.18m2
  • バルコニー面積：30.04m2
  • サービスバルコニー面積：5.05m2
  • スカイルーフテラス面積：24.69m2
  • 約31.3畳の大型リビング・ダイニングと上階のスカイルーフテラスがゆたかな暮らしを演出する最上階プラン。
  • ３面の開口部を設けた大型リビング・ダイニングを明るい南東・南西角に配置。
  • 玄関のシューズインクロゼットや洋室（１）の大型ウォークインクロゼットなど随所に豊富な収納をご用意。
  • 窓を設けた機能的なコの字型キッチンや1822サイズのバスルーム、２つのトイレなど水廻りも充実。
• B-90Krタイプ
  • 間取り：3LD·K+N+2WIC+SIC
  • 専有面積：90.29m2
  • ルーフバルコニー面積：28.96m2
  • ２面のルーフバルコニーが豊かな開放感を演出する３面開口角住戸プラン。
  • 開放的なリビング・ダイニングは洋室（３)と一体で利用も可能。
  • 納戸やウォークインクロゼット、シューズインクロゼットなど随所に豊富な収納をご用意。
  • ルーフバルコニーに面した窓付キッチンは対面カウンターを採用。
• B-P110Hrタイプ
  • 間取り：3LD·K+N+2WIC+SIC
  • 専有面積：111.95m2
  • バルコニー面積：23.62m2
  • ルーフバルコニー面積：31.49m2
  • ２面のバルコニー・ルーフバルコニーがゆたかな開放感を演出するプラン。
  • 約２０．７畳の大型リビング・ダイニングは２面の開口部に面した開放的な空間。
  • シューズインクロゼットをはじめ、２つのウォークインクロゼットや納戸をご用意。
  • 機能的なＬ字型キッチンはリビング・ダイニングを見渡せる配置。

【短所】

• 御所以外の方向が開口部の部屋は何のメリットも無い。
• 150のplanはダイニングとリビングが分断されているのですね？こういった間取りは好みじゃないですね…。
• 鰻の寝床のような間取りが微妙。

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  A-70タイプ

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  A-85Jgタイプ

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  A-P145Msタイプ

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  B-90Krタイプ

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  B-90Kr（menu2）タイプ

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  B-P110Hrタイプ

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  B-P110Hr（menu1）タイプ

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  C-55Aタイプ

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  C-60Bタイプ

買い物・食事

【買い物】

• サンクス四谷若葉店（約350m・徒歩5分）
• 丸正食品若葉店（約430m・徒歩6分）
• アトレヴィ信濃町（約680m・徒歩9分）
• 買い物は、自転車だと丸正か青山の成城石井、車だとミッドタウンのプレッセか青山のピーコック。電車か車で高島屋と伊勢丹といったところですね。
• 一応、丸正は行ける範囲で安いですし、プレッセは面白いものがありますし、まあ何もないというほどでもないのかしら、というふうに思います。
• みなさん四ツ谷三丁目近くの丸正には行かないのでしょうか？駐車場があるので私はよく行きますが。
• 青山のピーコックにはよく行きます。 青山にあるだけあって、なかなか良いですよ。 食材の品質も良いと思います。
• 駐車場の利便性・快適性を考えたら、高島屋が一番だと思う。ここからなら、信濃町を抜けてすぐです。
  • この辺にあるスーパーで大型車でも気兼ねなく駐車できるのは、高島屋かミッドタウンですね。
• この辺ってスーパーってどこが近いのでしょう？
  • スーパーは歩いて3分の丸正が一番近いです。
  • 若葉の丸正は歩いて10分位かかりますよ。ホントに。品揃いみたら…ですよ。
  • 丸正ではなく、紀伊國屋、伊勢丹で買い物すれば事足りますよ。ほとんど赤坂の住所なので、最高です。
• 飲食店やコンビニが近くにないですね。
  • コンビニはサンクス400mくらいが最寄ですね。
  • 最寄りの信濃町駅へ行けば飲食店たくさんありますね。

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  ショッピング施設

育児・教育

【小学校・中学校】

• 四谷第六小学校［通学区］（約120m・徒歩2分）
• 四谷中学校［通学区］（約680m・徒歩9分）
• 周りが坂ばっかりだから、小中学生とかかわいそうだな。
  • 子供の通学を考えると辛い立地ですね。隣の公園から若葉に向かう道など夜は怖いですね。迎賓かに接している道だけ警察官が多いですが。
• 四谷地区在住です実体験からですが。。。就学予定のお子さんがいらっしゃるところは通学条件も検討に入れた方がいいと思います。こちらは小学校は四谷第六小学校（大京町）になります。四谷小学校への選択希望はほぼ不可能です。坂もあり通学は意外と大変かと思います。私学を選択される場合も駅やバス停までの距離など子供の目線で考えて検討した方がいいと思います。
  • 四六出身です。ここからは四六小も四谷小（旧四一）も辛いですよ。

【その他】

• 慶応義塾大学信濃町キャンパス（約680m・徒歩9分）
• 学習院初等科

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  教育施設

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域・第二種住居地域
• 公立共済四谷ビルの跡地に建つようです。

【再開発】

• 神宮外苑地区地区計画：神宮外苑地区では、2020年に向けて国立霞ヶ浦競技場をはじめとする既存施設の建て替えや周辺基盤の整備が進められています。
• 四谷駅前地区第一種市街地再開発事業：「四ツ谷」駅前では、オフィス・商業施設・住宅・教育施設などからなる複合施設の建設が進んでおり、完成は2019年度を予定。
  • 周辺を回りましたが、権田原から四ッ谷駅迄の通りがきれいでした。前の公園の工事がちょっと気になりますね。
• 新宿駅南口地区基盤整備事業：「新宿駅」南口では、JRの線路上に人口地盤をつくり、歩行者広場やタクシー・一般車の乗降場を整備するプロジェクトが進行中。完成は2015年度を予定しています。
• 渋谷駅地区駅街区開発計画：「渋谷」駅周辺では、オフィスと商業施設を併せ持つ高層ビルの建物や、駅前広場の整備・東西駅前広場をつなぐ自由通路の拡充などが予定されています。

【自然】

• 都心なのに緑が多くて閑静な環境って贅沢だと思います。
  • 現地は銀杏の木が綺麗みたいですよ。
• 現地見てきました。一本道路を挟んで御用地なんですね。 御用地に直接面してたら、御用地の大木がバルコニーと近すぎて気になったかもしれませんが、道路を挟んでる事によって木との距離が適度に離れてて素敵な感じでした。
  • 閑静だが回りに何もなく寂しい場所。借景は良いが御所に入れるわけでもない。
  • 御所の前というのは稀少だが、住むには寂しい感じでした。
• 現地は溜め池があるくらいの低地だからか蚊が多いね。
• 隣の公園の水捌けが良くなくて湿度が高いです。

【周辺の建物】

• マンションの真ん前の公園側に、下水処理の防音ビルが建設中です。結構な高さで洒落た建物そうですね。
  • 夏場は臭うらしいです。
• 周辺は古い民家がひしめき合っています。

【騒音】

• • 南側は電車より前面の道路からの音が大きいと思う。電車はベランダに出なければ聞こえない。北側は高速と電車の音が聞こえるはずだが、窓を閉めれば問題ない。
  • 電車と高速の音は結構しますね。常時　窓を閉めて生活する人は気にならないでしょうけど。
    • 首都高・中央線の騒音は、全く気になりませんのでご安心を。
    • 騒音は家の中にいる分には一度も気にしたことないので大丈夫です。
  • 騒音は、首都高と中央線は気にならないことは自信をもって言えますが、御所ビュー真下の道路の騒音は正直わからないです。夜もまぁまぁ車走ってますからねあそこは。

【道路】

• 前面道路の交通量や、四ツ谷駅からの距離（坂）が気になります。
  • 坂下、駅から遠い、周りに店がない、不便な場所です。どこへ行くにも登り坂。
  • 坂と坂の間、底辺に当たる場所ですね。駅までの坂は難儀。駅まで歩くだけで汗でシャツが濡れます。夏の徒歩ははきついかも。
• 全面の道路も交通量は少ないので問題なしです。
  • 御用地の目の前だけあって道路も綺麗に舗装されていますし、交通量も気になりませんでしたよ。

【治安】

• あまり人通りがない。
• 特に高速下あたりは夜は怖そうです。
• 夜御用地ぞいの道が暗いが、皇宮警察がパトロールしているので治安が良い。
  • このエリアは警察がずっと見回りしてるので、終電が終わって女性一人で歩いても全く平気です。ましてや、このマンションの真ん前は警察が２４時間監視していて、四ツ谷に向かう坂の途中には交番があります。

【利便性】

• まわりに何もなさ過ぎて日常生活が不便そう。

【地歴】

• 地歴をあまり気にしない人でも、「さすがにこの場所は」と思う場所で、東京の歴史を知る人はなかなか手を出さないと思いますが。。。
  • やはりそうですよね。地歴を読んでんるだけで気分が悪くなってしまいました。理由がなければここのような眺望が得られる場所はとっくに開発されていますよね。
  • 場所が陸の孤島&谷底でした。ガード沿いのふんいきなど歴史を引きずっていますね。
  • 土地のルーツを遡ると貧民窟だったそうな。
  • 過去の歴史について・・・「鮫河橋」で調べればわかりますが、これも現代では無関係で何の影響もありません。知っている人も少ない。気にする必要はありませんが、あえて触れる必要もありません。みなみもと町公園横の小さ祠、南元町の語源なども知って下さい。

【地盤】

• 南元町１番の低地で、地下溜池の公園隣ということで、地盤が心配です。

【宗教】

• 宗教色は濃いですね。
• このエリアには創価学会本部、公明党本部の建物がすっぽり包摂されている。
• 某団体の関連施設、若葉３丁目から新宿通りまでの電柱に掛けられた某新聞の広告でグッタリしました。 逆に云えば、そちらに親和性のある方ならいいんじゃ無いでしょうか。 とにかく、一度二度は現地を見て購入される事をおすすめします。
• この地域に住むなら、宗教団体・某政党の批判をしないことです。（その方々にとってここは聖地です）お子さんが小中学校に入れば、3割以上が関係者。PTA役員を独占したりもします。商店街も3色旗を出しているぐらいです。家で批判することを言い、お子さんが外で言ってしまうと最悪。子供同士は関係ありませんが家の中での発言も気を付けてください。特に選挙の時期なども。
• 10年以上前に信濃町に住んでいました。某宗教団体さんとはご近所トラブルも無く、嫌な思いもした事はありませんでした。あの団体さんは私設のガードマン？みたいな人達がいて、夜中でも一帯を見廻りしていたので、女性の一人暮らしでも安心して住む事が出来ました。

周辺施設

【公園・神社】

• みなみもと町公園（約50m・徒歩1分）
• 明治神宮外苑（約640m・徒歩8分）
• 新宿御苑（約1,800m・徒歩23分）
• 代々木公園（約3.0km）
• 日比谷公園（約3.4km）

【金融機関】

• みずほ銀行信濃町出張所（約680m・徒歩9分）
• 四谷郵便局（約710m・徒歩9分）

【病院】

• 尾崎クリニック（内・胃）（約290m・徒歩4分）
• 菊池歯科医院（歯）（約630m・徒歩8分）

【その他】

• 赤坂御用地（約100m・徒歩2分）
• 迎賓館赤坂離宮（約670m・徒歩9分）
• 明治記念館（約690m・徒歩9分）
• 皇居（約2.2km）

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  公園・レジャー施設

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  医療施設

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  公共施設・金融機関

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  文化施設

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  周辺施設

掲示板

• 「ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森」についての口コミ掲示板一覧
• ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森 （旧称： グランドヒルズ四ツ谷 迎賓の森、及び（仮称）四ツ谷 迎賓の森プロジェクト）ってどうですか？【検討板】

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