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エクセレントシティ小岩

Name: エクセレントシティ小岩
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[江戸川区]]南小岩7丁目1909-1他（地番）
*交通：[[総武線]] 「小岩」駅 徒歩3分
*総戸数：56戸（他管理員室1戸・他店舗1戸）
*構造、建物階数：地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2015年08月末予定
*売主：新日本建設株式会社　東京支店
*施工：新日本建設株式会社 



==価格・コスト・販売時状況==
*モデルルーム見てきました。 床暖房とかの体験コーナーが面白かったです。 最近のフローリングってキズやへこみに強いんですね。 担当の営業の方は再開発について、とても詳しく話してくれました。 眺望写真もあったので、とてもわかりやすかった印象です。 金額はこれからとのことなので、また行こうと思います。
*専有面積が65.53平米から80.02平米。 予定価格3900万円台から5900万円台。 予定最多価格帯5000万円台!! 免震ではなく大手デベロッパでもない普通のマンションですが5000万円台最多です。 人件費、建設費、が円安、東京オリンピック決定で急上昇しているから仕方ないのかな。。 
*本日モデル行ってきました。 雨でしたが、結構お客様いらっしゃってびっくり。 モデルルームには、一戸建てのような玄関がついていてこれもびっくり。 収納もしっかりしていたので、うちは十分検討物件です。 イトーヨーカドーが駅1分にある小岩駅、以外とヨーカドーが駅1分にある 駅ってないんですよね。 昭和通り商店街の焼き鳥をほおばって、散歩して帰りました。 
*このマンションは、なぜファミリータイプにしたんでしょうかね？ 間取りは３LDK中心ですが、１LDK中心にして、資産購入し、賃貸に出せるようにすればよかったのに、と思います。 ファミリー用には、周辺環境は子育てに向いてない商店街、生活導線上にはさしたるスーパーや郵便局、銀行などもなくい（結局フラワーロード沿いまで出ないとダメ）。単身者向けなら、駅が近く、コンビニみたいな店が直前など好条件。 
**江戸川区だからですよ。オール1LDKは江戸川区のマンションの開発条例は作れないはず。いくつかは作れるけど一定戸数を越えると平均70平米以上でないとダメですから。



==交通==



==構造・建物==
*敷地面積：892.51m2
*建築面積：370.03m2
*建ぺい率：41.45％（許容100％）
*容積率：498.31％（許容500％）
*このマンション、エレベータの位置がヘンですね。普通に玄関の横にエレベータがあるってどうなの？
**Cタイプの部屋のことですかね。 その分、間取りが後ろに出っ張ってるからいいんじゃないでしょうか（笑） 何しろ、土地を取得しきれなかった妙な形の地所に、なんとか１棟にまとめた形でコストを下げる設計にしたものを、とりあえずはめこめるように配置してみましたってことなのかな。 ２棟に分けるようなデザインにして、片方は高く、片方は低いデザインなどににすれば、角住戸や南向き住戸もうまく作れたかと思いますが。。。 全部、日照時間の短くなる東向き住戸で無理な形で押し込んだ。こういった点の企画のセンスがねぇ。。。




==共用施設==
*駐車場：機械式駐車場12台、平置1台、身障者用1台（他店舗用1台）
*自転車置場：敷地内に平置8台、2段スライドラック式 104台（他店舗用2台）
*バイク置場：敷地内に3台設置（他店舗用1台）



==設備・仕様==
*セミオーダーシステムというのが良いなと思います。 住んでいくと、きっとご近所さんとのお付き合いも出てくると思いますが とのおうちの同じような間取りやカラーよりも良いですよね。 自分好みにしていただけるのは、あまりないような気がしていいですね。


==間取り==
*間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
*専有面積：65.53m2～80.02m2
*東向きの間取りは、冬が寒かったりするでしょうか？
**北向きよりはうんと状況は良いみたいですが、日の光が午前中しか入らない事が東向きの場合は多いみたいですよね 
***東向きは日照時間が少な過ぎますね。 特に寒い冬は西側の方が日の当たってる時間は長いです。 ここは日当たりよりも駅近じゃないでしょうか。
****ここは日照はほぼ午前中のみ。冬は確実に寒いね。夏は商店街で窓を開けられなくて暑いだろうし。 
*間取りは似た感じが多いですがカラーセレクトや浴槽形状や洗面高さなどセレクトできる点は自分好みにできる点が魅力です。
*どの間取りもバルコニー狭すぎ
**どのプランも…というほどではないんじゃないかなぁと思いますが…＞バルコニー。プランCはそれでもやはり狭いですね（汗） その分、部屋の広さになっているっていう風に考えていいのでしょうか。 外に洗濯物を干さない人にはいいのかも？？なんて。
***贔屓目に見ても許せるのはDタイプくらいでしょう 




==買い物・食事==
*駅3分で商店街沿いで、買い物も便利そうです。再開発エリア内なので、期待してます。
*商店街は活気があるのですね！よかった。商店街があるあると 大々的に書いてあっても商店街とは名ばかりで、ほとんどお店が しまっている所だったりもあるのでね。ヨーカドーも徒歩圏内で 行かれるしお買い物は充実していますね。結構子供の文房具を購入 しなければならなかったりするのでヨーカドーみたいなお買い物する 場所があると安心です。
*焼きたてパン工房ルチアが目の前にあり、便利ですね。天然酵母の焼きたてイートインできる地元で老舗のパン屋さん。クリームパンが一番人気です＼(^_^) 
*小岩ポポには、カルディコーヒーファームもあり、利便性がいいですね。 
*商店街は閉めるのが早いというイメージがありますけどこの辺はどうなのでしょうか。
**昭和通りは夜９時を過ぎると閉めてるところがほとんどだったような。 フラワーロードだと、１１時頃まで開けている店が点在していて、アーケードの明かりもついているんですけどね。
*美味しいメロンパン屋オープンしますね。ルチア1番人気のメロンパンと対決です！
*大人子供とわず、１階にコンビニが入ると便利ですね。近くのファミマも無くなってしまいましたし。


==育児・教育==
*駅近で小学校・図書館が徒歩圏でファミリーにも悪くなさそうな気がしましたがそうでもなさそうですかね。シングル～ディンクス需要の方が多いってことでしょうか。 


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*公式サイトの再開発の説明も結構詳しく載ってますよね。 既存の商店街を生かしつつ街を綺麗にしていくという感じなんでしょうか。 平成40年まで掛かるみたいなので完成はまだまだ先ですが期待は持てそうですね。 駅徒歩3分で立地は良、商店街と商店街の間なので将来的に眺望変わらない、 部屋の広さもゆとりのあるタイプとなかなか良い条件のマンションだなと思いました。
*買い物も含めて利便性は良いんですね。 
*まあ周囲の環境から想像するに、４階くらいまでの低層階は地下室と対して変わないかもしれませんね
**地下室とはうまい表現を！まさにそんな感じ。太陽は南西側にあっという間に通りすぎるし、そもそも４階以下は周囲の建物に隠れて陽が射さない
***その採光の悪さは価格に織り込み済みなのですか？ 例えば4階までは販売価格が格安になっているなど、 何かしら付加価値がないと完売は厳しいのかもしれませんね。 



==周辺施設==



==その他==



==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/エクセレントシティ小岩 「エクセレントシティ小岩」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444806/ エクセレントシティ小岩ってどうでしょうか？【検討板】]

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