ウエリス井の頭公園

2017年1月18日 (水) 08:34時点における版

物件概要

• 所在地：東京都三鷹市下連雀1丁目45番1（地番）
• 交通：

1. 中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 徒歩15分
2. 総武線 「三鷹」駅 徒歩15分

• 総戸数：37戸
• 構造、建物階数：地上3階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（準共有）
• 完成時期：2016年11月下旬予定
• 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
• 設計・監理：株式会社コモン・リンク
• 施工：アイサワ工業株式会社
• 管理：NTT都市開発ビルサービス株式会社
• 公式URL：http://www.wellith.jp/inokashira/index.html

価格・コスト・販売時状況

【定期借地権】

• 下連雀１での分譲は珍しくて興味をひかれますが ここは定期借地権なんですね。
• 70年？落ち着いて暮らせそうな環境だし、価格も所有権よりは抑えられそうですが定借となると判断が難しいです。
• 立地条件が良い所は定借地権が多いなという印象。定借というのは最近では多くなってきていますが どういったメリットデメリットがあるのかというのは詳しく知りたいところです。
• 固定資産税がない分、地代がかかってきますが、地代はどのくらいなのでしょうか。リセールの時はデメリットになってしまいそうですが、そのあたりも知りたいですね。
• リセールのデメリットは定借についての理解が浸透した世の中になれば今ほど所有権と定借のリセール価格に差がなくなってくると考えられます。

【反対運動】

• 開発にあたって近隣住民から反対は多いみたいですね、まだ、建設反対の旗が立ってますし。建ってしまえば関係ないかもしれませんが…
• 住民との協定書が締結されていない。三鷹市役所が斡旋して住民との協議が何度も持たれたのですが、些細な事で業者側が折り合わず、斡旋不調となった。
• 現地視察に行ってきましたが、ウェリス井の頭公園で気になることがあります。マンションの配置ですが、日照や眺望を考えると、駐車場の位置が一番いいように思うのですが、極端に学校寄りに建てられているのは理由があるのでしょうか？、学校との距離もさほどなく気になりました。その付近に反対の旗がたくさん建てられていて、何か不気味でした。教えて下さい。
  • 私も気になったので確認したところ、建物の北側に公園ができるらしいのですが、そこが何と都市計画道路なのだそうです。その道路の計画を三鷹市に確認したところ、計画は残っているそうです。その為に南側に寄せた配置とのこと、その上道路分は建ぺい率と容積率の分母にしているようです。それを聞いて、旗が立っていることもうなづけました。

【比較・検討】

• いいですねぇ。建物の雰囲気も良いし、吉祥寺にも三鷹にもなんとか徒歩圏ですし、結構なお値段になるのでは？
• 駅に少し遠いですが、この辺りで駅近マンションは皆無。自転車利用の徒歩圏ですし、ほんと価格次第。

【価格】

• 平均価格はいくらなのでしょうか？ 公園が道路になるのですか？！ パンフレットにその旨はまったく触れていません。 かなり土地柄が気に入っていたので、前向きに検討していたので残念です。 今は、南西のマンションで生活していて、冬場はとても暖かいです。 東向きだと、昼過ぎには寒いですよね。 公園が道路になる件、ちよっと残念です。
  • 口頭で発表された価格はかなり高く、その分を織り込んでの価格とは、とても思えない。
• 公園が見える２階の角部屋がいいな～と決めていたのですが、発表価格は8,500万でした。
  • エッ！8500万なのですか… 公園の土地代も入っているのでしょうかね？ 道路ができるときは土地は売るのでしょうが、その時のお金はマンション購入者に入るのでしょうか？ それとも、地主のもの？ マンションを買ったものは、公園も含めた価値を買うのですよね… 何かおかしくありませんか？
    • 北東の部屋が8500万円？！陽が当たらないのに高いですね。
      • 確か3Lで5700万くらいからありましたよ！
• 価格帯はおいくらですか？3LDK,4LDKそれぞれ知りたいです。
• まだ予定価格らしいですが、3LDKで5000万半ばから80平米超で7000万程度。70平米台がほとんどで6000万前後とい感じで、やはり借地なので価格は割安な感じでした。4LDKは約90平米の部屋が2戸あるだけで、価格も8000万台でしたので、すぐに無くなってしまいそうです。
• 借地にしては割高な感じですね。

交通

• 駅までは自転車が良いでしょうか。バスはぎゅうぎゅう詰めだし 渋滞も酷いです。

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  電車 交通案内図

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  三鷹駅周辺

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  吉祥寺駅周辺

【バス】

• バスは万助橋から先、7:00～10:00迄バス専用レーンなので道路は余り混まない。
• バスは満員で通過も有るけど、直ぐ来るので気にならない。

【自転車】

• 吉祥寺なら1日￥100でまず止められる。（吉祥寺駅近くの武蔵野市営駐輪場は、定期・一時利用含めて約20.000台止められるから、民間の一時利用も約10.000台有る）
• 三鷹駅の南口は市営（１日で￥150）で約3.000台（駅から離れてる所が多い）、北口の武蔵野市営駐輪場は（１日￥100）で約7.000台（駅周辺に多い）
• 三鷹駅南口は市営駐輪場が少なく、駅から離れてる所多いし１日150円。吉祥寺駅は市営の一時利用も必ず止められる、駅からも近い所多いし１日100円、自転車は吉祥寺の方が絶対良い。

構造・建物

• 敷地面積：3,556.71m2
• 建築面積：1421.11m2
• 建築延床面積：3296.55m2
• ほとんどが東向き、南側は小学校に近すぎ。子供好きだけど、ずーっとあの声を聞くかと思うと、東側かなぁ。
  • 小学校は日中は子供たちの声が聞こえてにぎやかでしょうね。夜間は静かなんじゃないですか？

共用施設

• 駐車場：23台（平置23台）
• 自転車置場：74台（平置74台）
• パンフレットに描かれていたエントランス奥のロビーから、ガラス越しに見える公園風景が素敵で日照を犠牲にしてでも購入を検討していました。道路になってしまうならその価値はないですね。本当に残念です。

設備・仕様

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：66.81m2～88.67m2
• バルコニー面積：12.20m2～34.36m2
• 東向きばかりというのも残念。
• お昼チョット過ぎでしたが、東向きの部屋はまったく日が入っておらず、暗いですねー。南向きはさすがに暖かそうでした。ただなんで電柱が立っているの？邪魔！
• 駅から徒歩15分は少し遠いかもしれないなと思いますが プランをみると、とても使いやすそうです。 クローゼットが広いのは、子供のものが増える一方なので 使いやすい設計だと感じました。 住むなら、E2タイプが良いと思っています。 各部屋に窓もあり、風通しも良さそうです。

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  E1タイプ

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  Hタイプ

買い物・食事

• スーパーやドラッグストアには距離がありますね。
• コンビニは、ローソンがすぐ近くですけど。最寄りのスーパーは、連雀通りのあまいけになりますかね。

【コンビニ】

• ローソン三鷹の森店 徒歩3分 約190m
• ファミリーマート下連雀店 徒歩7分 約540m

【スーパー】

• スーパーあまいけ下連雀店 徒歩9分 約670m
• 紀ノ国屋フードセンター直営売店 徒歩12分 約950m
• 三鷹センター東急ストア 徒歩13分 約990m
• アトレ吉祥寺 徒歩16分 約1,230m

【ドラッグストア】

• サンドラッグ三鷹南口店 徒歩14分 約1,110m

【商店街】

• 吉祥寺中道通り 徒歩16分 約1,270m
• ハーモニカ横丁 徒歩18分 約1,410m

【ショッピングモール】

• キラリナ京王吉祥寺 徒歩18分 約1,430m

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  ハーモニカ横町

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  キラリナ京王吉祥寺

育児・教育

【保育所】

• あかね保育園 徒歩8分 約640m
• アートチャイルドケアマミーナ三鷹 徒歩9分 約680m
• にじいろ保育園三鷹下連雀 徒歩10分 約740m
• さくらんぼ保育室 徒歩11分 約820m
• 三鷹駅前保育園 徒歩11分 約820m
• みたか小鳥の森保育園 徒歩11分 約830m
• みたか中央通り保育室 徒歩11分 約860m

【幼稚園】

• 明泉幼稚園 徒歩6分 約460m
• 三鷹小鳩幼稚園 徒歩11分 約860m
• 明星台幼稚園 徒歩13分 約1,000m
• 三鷹幼稚園 徒歩13分 約1,030m

【通学区域】

• 市立第四小学校 徒歩3分 約180m
• 市立第一中学校 徒歩23分 約1,790m

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• 小学校が目の前、住宅地の真ん中、井の頭公園、ジブリ隣、駅からは体感で20分はかかると思いますが住環境は抜群です。
• 下連雀1は、閑静という言葉がぴったりな静かな環境
• 公園部分が三鷹市の計画道路に指定されていることを知り驚きました。土地が借地権で、マンションが将来容積率オーバーになるリスクを抱えるとなると・・・？？？三鷹市がよく認可しましたね～
  • プロジェクト発表会に出席しましたが、公園が道路になる話はありませんでした。公園と道路の部分も敷地面積となると、どの位の容積率オーバーになるのかな？
• バス停も遠いですね。年寄りには向いてないのでしょうか。とても静かな落ち着いたきれいな町が気に入っていたのですが。
  • バス停までは2～3分歩きますが15～16分なら今とさほど変わらないのでギリ徒歩圏です。井の頭公園と吉祥寺駅周りが好きなので、検討しています。
• 現地見学してきました。だいぶイメージとは違ってた!ベターと地面に張り付いた感じで、なんだか窮屈感が漂ってた。学校にも接近し過ぎで、子供たちに覗かれそう!!
  • 小学校の子がマンションの中を覗くことはないと思いますけど、 小学校って周りから中が覗けないように、木で囲んであったり、塀があったりして 中から外は見えないように配慮してあったりしますよ どちらかと言えば子供たちの声やチャイムの音の方が心配なんじゃないかなと思います。
• 吉祥寺通り沿い駐在所隣の空き地コンビニでも出来るかな、西園で解体中建物の後は太宰治記念館が出来るみたい。それと日本無線北側2.9haの土地の売却先も決まりどんな施設が出来るんだろう。
• 井の頭公園の徒歩２分の立地ですから、いい場所でしょうね 小戸数のマンションとなっているようですしのんびりとした暮らしができそうなのが魅力的 ペット持ちの方、子供がいる家族、DINKS等どの世帯でも暮らしていける環境になっているのが良いんじゃないかと思います。 うちは子供とペットがいるのでこういう環境は憧れちゃうな
• 歴史のある閑静で穏やかな下連雀一丁目には、社宅以外は一戸建て住宅が立ち並んでいます。 マンションはひとつもありません。 三鷹市もこの街をとても大切に管理しているはずでした… 初めて大きなマンションがたちましたね。 さて、このアンバランスな空間とはうまくいくでしょうか？
• 第１種低層住居専用地域なので、隣接地や周囲の環境や街並みが守られ、将来にわたって安心出来るのが良いですね！商業地域や工業地域も便利ですが、住む地としては穏やかな住宅地が良いですよね～！
• 駅までの距離は15分と距離がありますから、慣れている方でないとかなり遠く感じるかもしれませんし1キロくらいだと思うので子供の足だと20分以上はかかってきてしまうのはお出かけの時も多少大変な面もあるかなと思います。
  • 三鷹駅から歩いてみました。かなり歩きごたえがありました。駅前で買い物でもしたらきついなー!三鷹駅からのバス便は1本ありましたが、夜8時が最終でした。やはり吉祥寺駅からのバス便というところなんですかね?!
    • この場所なら三鷹までは皆んな徒歩です。吉祥寺利用なら時間を調べないでも利用出来るくらい本数の多いバス利用ですね。ママさんは自転車で、吉祥寺・三鷹を余裕で網羅出来るので、買い物・教育・住環境は申し分ないですね！ 70年の借地なので、将来子供達に家を残せないけど、実際田舎の家を相続した煩わしさから、残らないのもありかと検討しています。3階が見晴らしが良くいいですが、価格もいい訳でもう少し安くならないかしら、、
      • 下連雀一丁目住まいですが、近所の方含め皆、三鷹駅までは自転車ですね。歩くと流石にホームまでは20分位かかるので、週末に散歩がてら歩くこともありますが平日は自転車。
• 今日、前通ったら道路が拡張？され、木もだんだん増えてました！！地元民としては3階の戸建街から一つ頭が出る部屋が理想です^_^

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  現地案内図

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  敷地配置図

周辺施設

【医療施設】

• 永井医院 徒歩4分 約250m
• 鎌田医院 徒歩4分 約270m
• 野間歯科クリニック 徒歩5分 約330m
• ミタカ歯科 徒歩7分 約520m
• のぞみメモリークリニック 徒歩7分 約560m
• 吉祥寺通り花岡クリニック 徒歩8分 約580m
• 下田医院 徒歩8分 約610m
• 宮崎耳鼻咽喉科医院 徒歩9分 約650m
• 角田外科消化器科医院 徒歩9分 約690m
• 鳥海産婦人科クリニック 徒歩10分 約750m

【公共施設】

• 万助橋(まんすけばし)駐在所 徒歩5分 約350m
• 三鷹市三鷹駅周辺地域包括支援センター 徒歩7分 約560m
• 三鷹消防署下連雀出張所 徒歩11分 約850m
• 武蔵野税務署 徒歩14分 約1,110m
• 三鷹駅前市政窓口 徒歩14分 約1,110m
• 三鷹警察署 徒歩24分 約1,850m
• 三鷹市役所 徒歩25分 約1,990m

【公園】

• 井の頭恩賜公園 徒歩2分 約100m
• 下連雀いずみ児童遊園 徒歩3分 約230m
• むらさき児童公園 徒歩5分 約330m
• 玉川上水(風の散歩道) 徒歩5分 約370m
• 下連雀しんわ児童遊園 徒歩6分 約410m
• 下連雀ふじの木児童遊園 徒歩6分 約470m
• 玉川上水緑道(井の頭五丁目付近) 徒歩6分 約480m
• 有三記念公園 徒歩7分 約500m

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  井の頭恩賜公園

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  風の散歩道

【スポーツ施設】

• からだづくり三鷹フィットネスクラブ 徒歩12分 約910m
• ボンフィンフットボールパーク三鷹平沼園 徒歩13分 約1,020m
• アクラブ三鷹 徒歩15分 約1,200m
• セサミスポーツクラブ三鷹 徒歩16分 約1,260m
• 三鷹中央防災公園(総合スポーツセンター) 徒歩24分 約1,870m

【文化施設・その他】

• 三鷹の森ジブリ美術館 徒歩2分 約120m
• みたか井心亭 徒歩5分 約400m
• 三鷹市山本有三記念館 徒歩7分 約500m
• 三鷹駅前コミュニティ・センター 徒歩10分 約730m
• 三鷹駅前図書館 徒歩10分 約730m

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  三鷹市山本有三記念館

【金融機関・郵便局】

• 三鷹下連雀郵便局 徒歩6分 約480m
• 多摩信用金庫三鷹下連雀支店 徒歩9分 約650m
• 東京都民銀行三鷹支店　徒歩12分 約960m
• JA東京むさし三鷹駅前支店　徒歩13分 約980m
• 三井住友銀行三鷹センター東急ストア出張所 徒歩13分 約990m
• みずほ銀行三鷹支店 徒歩14分 約1,090m
• 三鷹駅前郵便局 徒歩14分 約1,090m
• 三菱東京ＵＦＪ銀行三鷹支店 徒歩14分 約1,100m
• りそな銀行三鷹駅南口出張所 徒歩15分 約1,180m
• 三井住友銀行吉祥寺支店 徒歩18分 約1,370m
• 三鷹郵便局 徒歩25分 約1,950m

その他

掲示板

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