ウエリス世田谷砧

2017年1月31日 (火) 21:23時点における版

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区砧1丁目352-2他22筆（地番）
• 交通：小田急小田原線 「祖師ケ谷大蔵」駅 徒歩15分 （南口）
• 総戸数：182戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有（専有面積割合による）
• 完成時期：2017年12月中旬予定
• 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社/三菱地所レジデンス株式会社/東急不動産株式会社/株式会社長谷工コーポレーション/
• 施工：未定

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/605936/

• 価格帯としては、まあ、妥当な方ではないかと思います。他にも、世田谷区内で気になる物件がありますので、まだまだ色々な物件を見てから、こちらの物件を検討していきたいと思います。子育てというよりは、これから小学校に入るお子様の教育目的でこちらの物件を購入したいという方や世田谷区の新築物件をお探しの方にはおすすめの物件です。
• 最初のみ売主負担のサービスがどんなレベルなのか関心があります。 戸数少なめのリーフィアより安く買えるでしょうから、十分ありだと思います。それでも70平米で6000万前後かな、安くはないですね。
  • リーフィアと比較すると、１年遅れの販売、駅距離４分遠い（表記）。

立地やコンセプトが異なるが住友も砧エリアで販売中なわけで、ここが販売開始する頃には、 このエリアの需要が枯渇してそうな気がしなくもない。 駅距離があるマンションの販売状況が芳しくないことを考えても、１８０戸超は多すぎる気が。

• 最寄駅に大きな広告出してます。そこには3LDKは5900万台～と。 やはり6000万台後半あたりが1番多い価格でしょうか。。
• マンションの規模は大きめなので管理費や修繕費の負担も低くなりやすいし、 この距離なので抑えてある価格ではあると思いました。
• 路線、駅距離、標準の設備が難点ですが、小中学区の良さ、子育て環境を重視しました。学区が良く、9000万程度で新築のこの広さはみつけられませんでした。

交通

• 小田急線の祖師ヶ谷大蔵より徒歩１５分となると、少し歩く物件ですが、自転車があれば、だいたい７～８分で最寄り駅まで行かれます。その為、世田谷区内では自転車を所有する人がかなり増えているといわれています。
  • また、用賀や渋谷までのバスも出ていますので、通勤にも便利なところではないでしょうか。
• 小田急は都内はどんどん不便になってます。祖師谷大蔵、千歳船橋どちらも各駅のみ。 経堂も通勤時間帯は急行は止まりません。 下北沢駅の改良工事が終われば、ここで急行に乗り換えることも難しい。（ホームが上下階に分かれます） なので、満員の各駅に長時間（20分以上）乗ります。帰りも同様。帰宅時間は各駅でも座れません（新宿乗車でも）
• 歩いてみたら20分でした 早く歩けば15分はいけると思います。 雨の日交通手段がないです。バス混みすぎてて乗れませんでした。
  • 私は駅から普通に歩いて15分、必死に歩いて13分でした。自転車なら、5～6分。 もっと近道があれば、知りたいです。
  • 20年弱この近くから通学通勤で祖師谷まで歩いてけど、若かったこともあり距離はさほど気にしなかった。確かにもう少し近ければと思ったことはある。高架になり地上時に比べホームまで遠くなった印象はある。

【バス】

• バスは本数はそこそこあるようです
  • 世田通の混雑知ってたら通勤時にバスは基本使わない
• この周辺は通勤通学でバス利用はかなり小数、世田通の混雑は酷いから。 祖師谷か船橋から小田急がふつう。
• バスを使うとしても環八です。渋滞必須。

構造・建物

• 敷地面積：7,277.14㎡
• 清潔感のあるマンションといった印象が強く、外観からは高級感を伺える面が特徴とも言えますね。駅からは多少遠いですが、自宅としてはクオリティの高いマンションですね。
• エントランス前の歩道の並木はマンションの植栽なのでしょうか？あくまでもイメージかもしれませんが、根元にも花の咲く植物が植えられているようで、なかなか癒される風景です。 さすがに180戸となると、外観も圧倒される迫力があるように思いますが、通りを歩いている感じでは威圧感のようなものは感じられないデザインだとも思います。
• 既成杭とは？ 構造体に杭基礎は地盤面より約28m以深まで既製コンクリート杭を68本打設してあると書かれていますが、この杭が既製杭なんですか？ 大規模マンションだともっと違った杭基礎にしなければいけないのでしょうか。 詳しく教えていただければ幸いです。
  • 既成杭が悪いわけではないでしょうが、杭偽装以降の物件はあえて既成杭使ってないとこが多いですよ。 問題は施工がいいかどうかで、変わってくるということですね。 作ったものにさらにコンクリートを継ぎ足すわけですし。太い杭ではないし。 杭がどうとかよりもって言われてる方がいますが、基礎が一番大切だと思いますけどね、唯一自分では変えられないものですよ。 自身が被害にあわないと分からないっていうのでは。 杭については調べればいくらでも出てきますよ。

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  施工時1（2016-08-01撮影）

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  施工時2（2016-08-01撮影）

共用施設

• 駐車場：（総戸数に対して）86台
• 駐輪場：（総戸数に対して）364台
• バイク置場：（総戸数に対して）10台
• 自転車置き場はほかの物件に比べれば多いほう

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：70.04m2～94.25m2

【モデルルーム見学記から】

• 一つ目は、ｃＦタイプの３ＬＤＫ+ＷＩＣ+Ｎの間取りで専有面積は８７．０８㎡（約２６．３４坪）です。こちらの間取りは、もともと４ＬＤＫ+ＷＩＣ+Ｎだったのが、３ＬＤＫのセレクトプランに変更しています。ちなみに、こちらは４Ｌを３Ｌに変更することは、無償で出来るそうですよ。
  • こちらの物件には、全ての住戸にトランクルームがついており、広さは、０．４４㎡あるそうです。背は、高さがかなりあるほうですので、細長い感じのトランクルームでした。

それでは、玄関からお邪魔します。観音扉式の下足入れが２つほどあります。玄関から入ると、左側には、約７．２畳の洋室があります。こちらには、ドアで開けるタイプの約１．４畳と広々としたウォークインクローゼットがあります。

• • 隣には、約０．６畳の納戸があります。右側には、約５．２畳の洋室があります。こちらには、観音扉式のクローゼットがあります。
  • その後は、トイレ、沿面室、浴室などを見せて貰いました。キッチンは、約３．６畳あります。ディスポーザー、ガスコンロ、浄水器、食洗機は、標準仕様となっているそうです。とても綺麗な間取りで、特に収納スペースや納戸やトランクルームがあると、荷物が多い時に助かりますね、と営業さんに伝えたところ、「この物件の施工会社でもある長谷工コーポレーションは、ファミリー向けにマンションを作っているのが特徴で、お客さんの意見を取り入れて設計しています。」と言ってました。
  • そして、約１８．６畳のリビングダイニングと隣には、約５畳の洋室があります。クローゼットが二つついていました。その他、バルコニーも見せて貰いましたが、特にこれといった大きな特徴はなかったです。
• 二つ目は、ハーフの間取りといわれていて、ｃＣｃ３タイプで３ＬＤＫ+ＷＩＣ+Ｎの間取りで専有面積は、７６．１６㎡（約２３．０３坪）写真の上の部分に線が引いてあるところだけが、見られる部分となっていて、その他は、割愛されています。取り合えず、約３．４畳のキッチンと、約１２．５畳のリビングダイニングの隣に、４枚のウォールドアを開けて見せて貰いました。

買い物・食事

• 祖師谷大蔵の商店街って何でも揃うから便利。
• 日常の買い物はサミットで大概は済む

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  イオンスーパー（2016-08-01撮影）

育児・教育

• こちらは、通学区の山野小学校です。現地からは、９００ｍあります。世田谷区内では噂に高い、山野小学校。この物件に住めた子供は幸せだ～。って思います。ただ、通学区の砧中学校へは、１，８２０ｍあるので、歩いて学校へ行くには、少し遠いですね。とはいえ、中学生になれば、小学校の時に比べて体力もついているはずですから、良い運動になりそうですね。
• 中学校の遠さは少し気になっていましたが、やはり歩きはキツイとのこと、今は自転車通学できるところもあるようなのですが聞いてみる必要があるかもしれません。子供がいるご家庭は、一番心配な点であると思います。
• 学区は砧中。直線距離だと用賀中が近いけど。昔は1丁目からはバス通学が認められた。今は知らん。
  • 砧中学校の口コミサイトを見たのですが、通学が20分以上掛かる人が多く、坂があってたいへんであるという書き込みばかりでした。バス通学は可能か、ということも検索したのですが、特にひっかかって来なかったです。基本的には歩きになるというふうに認識しておいたほうがいいのかしら。営業さんに聞いたり、中学校に電話して聞いてみてもいいのかもしれないな、というふうに感じました。

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  通学区の山野小学校（2016-08-01撮影）

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域
• 駅徒歩15分ですが住宅地としては閑静でとてもいいところですよ。砧公園まで歩いていけるのがいい。
• 地盤は水路のそばなのでちょっと心配ですが、悪くはないです。
• 場所があかん！よりによって環八方向にこんなに歩かされるのは嫌だな。二子玉川を気ままに謳歌するは言い過ぎでしょう？
  • 大通りに面していないので、まだ落ち着いて暮らせるんじゃないかとは思いますよ。かなり歩きますが（汗）１分間で８０メートル進んだとして１５分間ですものね。できれば自転車使いたいかも。駐輪場があまりなさそうだけれどどうなんでしょうか。
• 実家が近所ですが。祖師谷まで通学・通勤で歩いていたが苦痛レベルではなかった。学区の中学は遠く歩きはきついと思う。南側に小さい川があるので1Fは考えた方が良いね。地下化の話もあったけど実現してないと思う。田都の桜新町～二子玉川に比べれば、かなり抑えた価格になってるな。そこそこ売れるのかね。

周辺施設

• 砧公園
• このあたりの駐車場の相場はどれくらいでしょうか？

その他

掲示板

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