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ウェリス難波宮上町

Name: ウェリス難波宮 上町
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[[ファイル:ウェリス難波宮 上町.jpg|thumb|400px|ウェリス難波宮 上町外観]]


==物件概要==
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]][[大阪府/大阪市/中央区|中央区]]上町2番3、一丁目31番3（地番）
*交通：
#大阪市営[[谷町線]] 「谷町六丁目」駅 徒歩5分 （7番出入口）
#大阪市営[[長堀鶴見緑地線]] 「谷町六丁目」駅 徒歩5分 （7番出入口）
#大阪市営[[谷町線]] 「谷町四丁目」駅 徒歩6分 （10番出入口）
#大阪市営[[関西エリア/大阪市営地下鉄/中央線|中央線]] 「谷町四丁目」駅 徒歩6分 （10番出入口）
*総戸数：56戸
*構造、建物階数：地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年02月下旬予定
*売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 関西支店
*施工：株式会社長谷工コーポレーション



==価格・コスト・販売時状況==
*長谷工だけれど、「ウェリス」ブランドなので安くはないのでは、と勝手に予想しています。どうなるかはこれからわかってくると思います。 
*価格帯みてきました！大体4500万から6000万ですね。この間取りで、両隣の高さ、平米考えると…ないかな。
**価格は高めですが。両隣でも10階以上ならいいかもしれません。
***ちょっとひどい価格ですね・・・これといった特徴もなく周辺相場からしても明らかに高いので、営業さんに頑張ってもらうしかないでしょうね。 
*販売時期が半月ほど伸びましたね。一体どうしたんでしょうね？？工事の進みとか、あとはモデルルームの準備とかそういうのがあるのかな。 
**販売時期が延びた原因はよくわかりませんが、工事の進み方間に合っていないというのはよく聞きますね。無理に工期に間に合わせて欠陥となるよりは、遅らせてでもしっかり造ってもらったほうがよいですけどね。 
*低層階はお手頃感がありますが、五千万越えの中層以上は競合物件が一気に増えますね。
*半分くらい売れてるみたいでした。 昨年、秋頃から販売で、 竣工まで1年弱で、 半分くらいというのは、 好調なのか？ はたまた不調なのか？ どうなんでしょうか？ 
*外観イメージみる限り、華やかさやリッチ感には欠けるのである程度おちついた人が住みそうな。
**ここの周りは緑が多くて全体に落ち着いた雰囲気なんでその方がマッチすんじゃないですかね。
*この辺りで坪単価200万を切ることはこの先なかなかないのでしょうか？ここは滑り込みですよね
**ここも中層階以上は200超えてますからね。今後出る物件は更に上がるのは間違いないんじゃないですか。
***内装のグレードをそこそこに抑えてるからこの値段じゃないの。
*確かにここはホテルライクな暮らしという雰囲気の内装や設備ではありませんね。その分、お金は持っているけど派手好きではない、堅実な方が選ばれるのかなという印象でした。角部屋、もう少しお安ければ買いたかったな。
*まだ分譲開始していない部屋を含めて残り半数弱のようです。
**結構余ってますね。入居までに完売できるかな？
***そうですね、販売開始時期から考えるとわりと残ってるんでしょうか。他エリアの同等マンションならもっと早いものなのかな。 上でかいた半数弱というのは１ヶ月ほど前にマンションギャラリーで伺ったことなんですが、そのときも他ブースで申込みしてる人や契約してる人がいらっしゃったようなので、少しずつ確実には売れているのかなという印象をもちました。 営業さんも想定よりは早い売れ行きと言ってました。（もともと竣工後にも売るつもりだったのかは聞きませんでした。） 
*年明けると最終期の登録が開始になってくるということなのでしょうか。 バランスが良いので、 無難な間取りがあるのならばすぐに出るかな。 年度内に入居ができるということですから 1月に購入となるとかなりバタバタになってしまいそう。
*最終期申込受付は1月16日からと案内されています。 戸数はまだけっこうあるような感じです。 先着順販売が7戸に、今度の最終期分が8戸、 ゆっくりな売れ行きなのでしょうか。 入居開始前に完売するといいですね。 
【先着順 / 販売概要】 
*販売戸数	3戸 
*価格	4,950万円・5,090万円 
*間取り	3ＬＤＫ 
*専有面積	76.14（トランクルーム面積含む）m2 
*バルコニー面積	11.59m2 
*アルコーブ面積	2.12m2 
*トランクルーム面積	0.50m2 
*管理費（月額）	10,380円 
*修繕積立金	6,870円 
*管理一時金	10,000円 
*修繕積立一時金	382,000円 




==交通==



==構造・建物==
*よくある45m規制（構造物の高さが45m以下だと、建築基準が甘い）に15階を詰め込んだコストカットマンションですね。 従って階高が低く天井高も2450m程度になってしまう。 階下の騒音に影響する床スラブ厚も200mm程度では？ 良心的なマンションは45mの高さで14階とし、階高3000mm以上、天井高2550mm程度、床スラブ厚は250?280mm確保しています。 でもこういった仕様にするとコストがアップし、販売価格に影響しますね。


==共用施設==
*駐車場	23台（平面2台、機械式21台）　
*自転車置場　112台　
*バイク置場　11台　 
*駐車場は、住戸数の半分以下なので殺到したら抽選になりますね。買物が不便なら車は必須になってきます。近くにスーパーができるのがいつかにもよりますけど。入居時期がまだかなり先ですからね。 
*駅からの距離と価格帯・総戸数の割に（屋内）平面駐車場が少ない印象。月３～４万でもいいから台数増やしてもらえないのかな？
**こんだけ便利な場所だから、車持ちは少ないのでは。高速の入口に近いのは便利ですが。





==設備・仕様==
*電気やガスの割引プランが採用されているようですが、ガスは床暖房とミストサウナつきの床暖料金エコジョーズプランを入居者自身で契約する必要があるようですね。 
*オープンキッチンって良いのですが、 一番気になるのは、油はねとシンク部分です。 モデルルームを見ると コンロ部分はキチンと壁になっていることと シンクの周辺には囲いがあり、考えられた設計になっています。 毎日のことなので、こういう水回りがキチンと考えられていると 全ての部屋も住む人のことを考えられているなと思えますね。




==間取り==
*間取り：3LDK・4LDK
*専有面積：75.64m2・83.08m2
*どちらの間取りもキッチンとお風呂に窓がないんでしょうか…？？気になります!!
*ベッドルームの仕切りが引き戸になっているのは珍しいですね。私も音が気になりそうなので、壁の方が良さそうに思います。どんな使い方を想定して引き戸になっているんでしょうね。
**ベッドルームの引き戸、図面で見てみました。将来的に一部屋にするにも全面的に開放できるわけではないので工事が必要ですよね。ほんと、どういう使い方を想定しているのでしょうね。キッチンから洗面所への出入りができるのはいいと思うのですが、棚を置くスペースが限られてしまうかなとも思います。あと、柱が部屋の中に出ているのも残念です。 
*BMenuPlan4タイプのリビングダイニングいいじゃないですか。この手の形はテレビとの距離が置けることがいいことなんですよね。最近のテレビはほんと大型、例えば正方形の部屋だと距離がどうしても近くなってしまいます…。また、L字になっているだけにリビングとダイニングを分けるメリハリも楽しみの一つだと思います。あまり形がシンプルだとゴッチャになる場合もありますからね。
*トランクルームってＴＲと表記されている所なのかな。ゴルフバッグとかしまっておけて良いかも。家の中の収納だと場所を取ってしまってウウムという感じのものがいれられるのかな。
*Ｌ型のＬＤは私もいいなと思います。長方形のＬＤよりはメリハリがあって、同じ部屋でありながら、それぞれの空間を楽しめそうです。
*Dタイプの間取りが出ていませんね。広さ的に、しかも角部屋という事でかなり期待が持てるのではないかと思われます。どの間取りにもトランクルームがあるということなので、収納面で困ることはないのかな。ゴルフバッグなどを入れておくことが出来るのはすごく良いのではないかと思います。クローゼットの中に入れておくとかなり邪魔なのですよ（汗）
*２LDKも３LDKも76.14m2なんですね。３LDKを２LDKに変更できるよう。２LDKは納戸がついているので、収納を広く取りたいならいいですよね。D2タイプはA2より広いですか？A２の逆向きの部屋かと思っていました。
*公式サイトにはDだけ出てきていないですね。広さが違うので恐らく間取りは違ってくるのではないかと思います。もったいぶっている感が若干伝わってきますので（笑）もしかしたら一番良い条件というか力が入っているタイプなのかもわかりません
**モデルルームオープンしてるんで、行けばDの間取りは見せてもらえるんじゃ？部屋はなくとも間取り図ぐらいは。 
*角部屋希望なので、Dタイプの間取り気になりますね。モデルルーム苦手なので、はっきり検討の余地有りとわからないと行く気がしない。出し惜しみせずに間取りとお値段出してくれたら、モデルルーム行くなり見送るなりサクっと方針が決まるのに。 
*３LDKから２LDKに変更できれば、DINKSや二人暮らしの方やお子さんが一人のファミリーにはいいかもしれませんね。その分収納も増えますし、リビングも増えますよね。リビングからキッチンが見えないように配慮してあるところもいいですね。 
*ここは狭い方の部屋でも76m2あるのが魅力に感じました。部屋に物がごちゃごちゃするのがいやなので、収納がわりとあるのも良いなと思っています。 
*専有面積は広くても部屋数が多いと、 それほど広く感じられないのが残念です。 デザインはすっきりとシンプルでいいと思います。
*間取りはBとCが掲載されていて、この2つが残っているのかなと思います。 面白いのは、台所からも洗面に行けることですね。台所で家事をしつつ、洗面の洗濯を気にすることもできるということでしょうか。 かなり収納も広くて、いいなとおもっている物件です。 通りの車の音が気になるとはいいますが、駅からも近いし、すごく大通りでもないし（高速道路沿いの方が音は聞こえそう）そこまでじゃないのかなと感じます。このあたりは住んでみないとわからないですが。
*全戸にトランクルームが装備されているようですが、スペース的には狭くてあまり活用できないかな～と思いました。 
*大通り沿いで 西向きで 建物など障害物がなく抜け感が半端ないです！ ワイドスパンの西向き ワイドガラスで メリットが デメリットになっています！ モデルルームの 西日が 遮るものないので カーテンやブラインドでは 抑えきれず 眩しさが強烈でした。 夏は、午後2時、3時頃から 強烈な陽射しだと感じます！ 
**西向きのワイドガラスは、遮光カーテンで対策できるのではないでしょうか。 現在我が家で使用しているレースのカーテンは遮光・断熱ミラーカーテンですが、 昼夜外からの視線を完全に遮る事ができますし、光も通さず快適です。 唯一の欠点は風も通さないので暑さ対策は必要ですけど(笑) 興味のある方は遮熱、UVカット、ミラーカーテンで調べてみて下さい。




==買い物・食事==
*スーパーってありますっけ？コンビニくらいしか思いつかなくって。自分が知らない所にあったりするんでしょうか。
**スーパーは、マンションからかなり離れた位置にありますね。一番近いとしたらコーヨー後はニューエール、玉出になると思います。あとは、東署近くに業務スーパーがありますね。買いものに関しては、自転車利用すれば時間はかかりません。あとマンション付近に飲食店が多いですね。その数は70店舗ありあらゆるグルメが徒歩5分の位置にあります。
***スーパーが近いと便利ですね。特にこれからの季節、荷物抱えて長い距離歩くのはつらいですから。駅も買い物も徒歩で行ければ、車は手放しても大丈夫そうですね。
*近所にスーパーマーケット２店開店というのは朗報ですよね。他にも日生球場跡地にも何かできるとのことだし。 
*商業施設などは、それなりにありますね。買物施設が続々、オープンするようなのでそうしたら、便利になりまね。緑があり、教育施設や官公庁などマンションの周辺にあるのは、バランスがいいと思います。 



==育児・教育==
*このあたりの学区はどうなんでしょ？近くに城星、追手門があるので私立志向のファミリーが多いんでしょうか？ 
*公立でも南大江小と東中だから、全く問題なしでしょう。




==周辺環境・治安==
*この辺りは暮らすにはどうでしょうか？駅には比較的近くてええなぁと思ってるんですケド。
**駅から近いのはいいですね。ここら辺はオフィス街ですか。会社がチラホラありますね。商業地域だと今後、いろんな店舗が建つかもしれませんが、都会っぽいのに緑も多くて生活はしやすそう。ショッピング施設などはそれなりにあるんでしょうか。 
*難波宮の敷地内だった場所にできるんですね。なんだかすごい。歴史ある場所という感じですよね。普段の生活は思い描きにくいような気はします。
*間取りは、３LDK、４LDKとありますが、家族でにの入居者もがターゲットなんでしょおうかね。近くには大坂城もあって、偶には散歩で大坂城公園まで行くのも良いですね。
**間取りや広さもファミリーで問題なく暮らせるでしょうし、環境的にもファミリーで住みやすいかと思います。駅も遠くはないので、DINKSさんにも良いでしょうね。
*前をたまたま通ったのですが、南隣は社屋でしょうか？高い壁のようなモノがあったようで気になりました。 
**社屋というか貸室みたいなところみたいです。 グーグルマップでマンション名を確認して、 検索してみたところそのように出てきました。 家ではないみたいなので、貸事務所的な感じなんじゃないかと思われます。 でもこちら側の高い壁って何なのでしょうね？
***隣の施設は怪しい施設じゃないですよ。能楽堂とかそんなん。
*静かな場所だが、駅からちょっと遠すぎると思った。 駐車場代が安ければ買いかな。 リセールの際は微妙。 大阪医療センターに生涯務めるような医師層向けって感じです。
*谷六と谷四の両方の駅に5分くらいで行けるのがいいと思いました。上町筋沿いのため、少し車が多いのが気になりますね。
**上町筋だけど、静かです。緑も多い。 ただただ…駅から遠いのが残念。 あと、角地だったらもっと抜けていたかもね。
***上町筋は大通りの割に比較的交通量も少ないですし、この立地でこの価格は買いなのでは？ 都会の洗練された感じと昔ながらの下町風情とがいい具合に入り混じってて心地よい。 まぁ価格を下げるための対策が分かりやすいが。潔くて良いと感じた。
*たしかに、オフィス街のすぐ近くなのに緑も多くてスーパーが近くにあって、バランスの良い立地だと思いました。
*歩道も無電柱化になっているので景観もスッキリとして良いと思います。 
*大通り沿いというのは一つのデメリットになってきてしまう可能性はありそうですね 



==周辺施設==
*日生球場跡はライフ、エディオン、プールやジムなどのスポーツ施設がメインだとか・・


==その他==
*このマンション割安なんでしょうか？ 割高なんでしょうか？ 立地・駅からの距離・設備仕様・西向き・施工会社を考えてどう判断したものか 悩んでいます。 
**割安ではないでしょう。 ただ上町台地は地価も上がってるから、このあたりでこれから建つマンションはこの値段じゃ買えなくなるんじゃないかな。 地盤もいいし、周辺環境、学区等も良好。なかなか良い物件だと思いますよ。

==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A6%E3%82%A7%E3%83%AA%E3%82%B9%E9%9B%A3%E6%B3%A2%E5%AE%AE%20%E4%B8%8A%E7%94%BA 「ウェリス難波宮 上町」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429289/ ウェリス難波宮 上町［旧称：（仮称）中央区上町マンションプロジェクト］ってどうですか？]

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