ルネグラン四天王寺夕陽丘

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物件概要

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区四天王寺1丁目30番8（地番）
• 交通：大阪市営谷町線 「四天王寺前夕陽ケ丘」駅 徒歩4分
• 総戸数：61戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月末予定
• 売主：総合地所株式会社
• 施工：松本組

価格・コスト・販売時状況

• 大変魅力的な立地のようですが、どれ位で価格設定されるのでしょうか。 85平米の角部屋を検討していますが、上層階で坪単価240万円位～6,000?6,200万円レベル？
• 地元住民への説明会の資料では大きな仕様変更がありました。 マンションでは非常に重要な要素である階数と階高が変更になりました。（好ましい方向への変更です。） さらに最近になって事業主が変更になりました。（もともと変更を想定していた可能性があります。） 初回案では４５ｍ規制に１５階を詰め込むという典型的なコスト最優先エコノミークラスのマンション仕様でしたが、新案では同一の高さで１４階に変更されました。 ４５ｍ以上になると建築基準がさらに厳しくなるので、利益最優先のデベ側としては４５ｍ規制の中に階高を低くして１５階を押し込めようとします。 世の中に４５ｍ以下で１５階建てのマンションが数多く存在するのはこのような理由からです。
• 85平米 6500万円～ 外住戸、63平米 4980万円～ 中住戸。最上階プレミア 2戸。上記価格より安くはならないと思います。このような価格設定でしょうか？

交通

• 谷町線 四天王寺夕陽丘の駅は、南出入口ですが　唯一　梅田、天王寺と同じくエスカレータがありますね。

構造・建物

• SPAT工法？SPAC工法とは別なんですかね
  • SPAC工法は柱に鉄板などを巻きつけて耐震性能をアップさせる工法で阪神大震災後に高速道路の橋脚等に施工されており、Google等で容易に検索可能ですね。しかし写真その4に写っているSPAT工法は検索できませんね。
• 四天王寺に面した建築現場の囲いにはバルコニー面（南面）の完成予想ＣＧが描かれていました。
  • ２階から１３階のバルコニーがある壁面はタイルではなく吹き付け仕様でした。 まことに残念！！ 南面は太陽の日射に晒されるので、せめて耐候性の優れた高性能な塗料で施工されることを切に希望します。
• ＣＧを確認すると、最上階の１４階は２戸（105.69㎡）のみのようで、この階の壁面のみがタイル貼り仕様になっています。 ただし、この階でもバルコニーの窓の上の横方向の梁の部分は吹付け仕様のようで中途半端な印象を受けました。 横の梁は別にしても１４階の壁面がタイル貼り仕様になっていることから推測すると、おそらくこの最上階の２戸はプレミアムフロアーなのかもしれません。
  • アップいただいたＣＧ画像を見る限り、南に面するバルコニーサイドの壁面はタイルではなく吹付け仕様ですね。

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  工事状況（2016年6月8日撮影）

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  工事状況2（2016年6月8日撮影）

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  基礎工事状況（2016年6月10日撮影）

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  基礎工事状況2（2016年6月10日撮影）

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  基礎工事状況3（2016年6月10日撮影）

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  基礎工事状況4（2016年6月10日撮影）

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  バルコニー面（南面）の完成予想ＣＧ（2016年6月10日撮影）

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  土留工事（2016年6月14日撮影）

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設備・仕様

• 更新されたＨＰのデザインを確認しました。 ＣＧからの判断ですが、かなり高級感がありそうですね。 ただ、このＣＧでは分かりませんがバルコニーと外廊下壁面、それにエレベータ部分の外壁の仕上げがどのような仕様になるのか気になります。

間取り

• Gタイプのバルコニー面積が90m2越えというのが想像を絶し広すぎます。
• 折り込みチラシの平面図を見る限りではＡ、Ｂ、Ｇの各タイプとも戸建ライクなポーチや浴室に窓があり、また画一的な田の字間取りでないところが魅力的
  • アルコープに風呂の窓があります。 防犯上やプライバシーの観点からはあまりよくないです。 お風呂の窓は嬉しいが、アルコープ側に開ける窓ならいらないです。

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  間取り（2016年6月11日撮影）

買い物・食事

• 小中高と全国指折りの有名進学校が隣接しますので　住環境やスーパー、外食のイタリアンも何店舗かあり、抜群の場所です。

育児・教育

• 大阪市内で、静かで南側のマンションでかつ学校区も近くが大江小学校です。

周辺環境・治安

• シティタワー四天王寺夕陽丘の前に被るように四天王寺　南側に建つのでしょうか？
  • 工事現場を見て確認してきました。シティタワー四天王寺夕陽丘の前に建ちます。東角部屋の場所は完全に被ります。敷地から被るので、ギリギリベランダ前にマンションは免れるかもしれませんが、東側のFIX窓の眺望は悪くなることと思います。窓開けたら、30ｍを優に超える14階建てルネグラン四天王寺夕陽丘が目の前にあるのでシティタワー四天王寺夕陽丘の東側の住人さんも転居を検討される方は、おられると思います。ルネグラン四天王寺夕陽丘は大阪で唯一、低層２階から眺望がよいマンションになります。南側は四天王寺さんなので、建物が建つことは、皆無です。
    • 南側は、四天王寺から、ハルカスも見えます。
• 大阪市内 駅近く 学校区 良くて 静かだと 人気ありそうですね！低層階からの眺望が 大阪市内であるなんて 信じられないです！
  • ただし南側は墓viewです
• ここは、住宅街に入ったところにあります。
• 地図で見ると　ここは、ベランダ南側が　遠い先まで抜けて　ビル群の多い大阪市内では考えられない　最高立地ですよね！ 20階前後ですとタワーマンションでも被る中、本町界隈のお見合いのマンションで日々生活するか、四天王寺山の五重塔とハルカスを見ながら生活するか　考えてしまいます。
• 南に四天王寺さんを眺めることが出来るなんて、大阪市内中心部でも　このような緑が見える立地があるのですね。
• 南側のお墓、皆さんどこまで気にされますか？ 低層階だとすこし迷いますが、中層以上だと気にならないとも考えますし、将来売却するとき、南側の解放感とお墓の微妙さ、どちらが勝るのでしょうか？
  • 5階以上では、気にならないと思います。
• 勝山通りから南側に入った住宅街の奥に立地するので、都心にありながら静寂が支配する稀有な土地。 建設予定地の北側にある友人宅（シテイタワー四天王寺夕陽ケ丘）から見た南側の景観は正に絶景！ この物件は、シテイタワーの南東に四天王寺に隣接して建設されるので眺望は永久に保証される。 広大な四天王寺の伽藍と緑の森、そして其の先にはハルカスが望める！ ただ、隣接地のすぐ南側は四天王寺の広大なお墓ビューなので、お墓が気になる人には対象外の物件。
• 立地に魅かれる、と同時に正直言って個人的には懸念もあります。 予定敷地をグーグルアースでみると、駐車場のようですが、その前は何が建っていたのでしょうか。 さらに昔は四天王寺さんの霊園がもっと広くて、実はここも霊園だったとしたら（あくまで仮にです）・・・購入検討上の参考にしたいと思いまして。
  • お墓との間は、細い生活道路の東西抜け道になっているようです。 駐車場の前は、建物が建っていたような写真を　どこかで見たことはありますが 正確には、ディベロッパーに聞けば　説明はしていただけると思います。 自分で調べる場合には、法務局や天王寺区役所で確認する方法もあるかと思います。 シティタワー四天王寺夕陽丘　お隣の　「宗恩寺 四天王寺」へ昔のことを聞いてみるという事も可能でしょうか？
    • 駐車場が出来る迄は市営か府営の5階建住宅が複数棟建っていました。 以前何があったかについては、遡るとキリがありません。 当地は真田丸の舞台、大阪夏の陣では天王寺の戦いの主戦場でもあり、何千何万という兵士の屍が眠っているのです。 四天王寺は11度焼け落ちているそうで、物部氏の時代からだと地下に眠る兵士の総数は.....？
• 四天王寺夕陽丘は、町名が示す通り、大阪市内で有りながら　住環境と静寂感はピカイチです。 治安も総じて　他の地域と比較しても悪くなく、大阪市内の人でも、四天王寺の良さは分からないと思います。 大阪市内（北区天満～天満橋周辺）から、この界隈に　住んでみた感想としては、　良好という印象しかありません。 その辺の　意見は　近隣の　地元　街の不動産屋さん　に聞いていただければ　専門的な意見と良さについては　回答いただけると思います。 地名が示す通り、上町台地　中部から南部は、四天王寺さんを筆頭に　お寺の数は多いですし、この界隈　どこに住んでも、大体お墓Viewは　多いと思います。 歩いていると、高い塀があったりで　分からないのですが。
• ルネグラン四天王寺夕陽丘ではこの眺望が永久保証されます。 この物件のバルコニーサイドは四天王寺の墓地と伽藍に隣接しており、将来にわたって南面に建築物が建つ可能性は有りません。四天王寺境内は風致地区に指定されており、ここにタワマンが建設されるなんて可能性は皆無です。

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  四天王寺方面（バルコニーのある南面）の眺望（2016年6月7日撮影）

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  四天王寺方面（バルコニーのある南面）の眺望2（2016年6月7日撮影）

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  四天王寺方面（バルコニーのある南面）の眺望3（2016年6月7日撮影）

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  四天王寺方面（バルコニーのある南面）の眺望4（2016年6月7日撮影）

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周辺施設

• ウツボ公園だと　テニスの人や近所の人で　ワイワイガヤガヤ聞こえてきそうですが、座禅を組み煩悩で瞑想できそうです。

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