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オープンレジデンシア四谷

Name: オープンレジデンシア四谷
Rating: 4.375 (8 reviews)
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==物件概要==
[[File:オープンレジデンシア四谷　外観完成予想CG.png|350px|thumb|オープンレジデンシア四谷　外観完成予想CG|alt=オープンレジデンシア四谷　外観完成予想CG]]
[[File:オープンレジデンシア四谷　外観 エントランス完成予想CG.png|350px|thumb|オープンレジデンシア四谷　外観 エントランス完成予想CG|alt=オープンレジデンシア四谷　外観 エントランス完成予想CG]]
*所在地：[[東京都]][[新宿区]]若葉1-16（地番）
*交通：
#[[中央本線]]（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩5分  
#[[総武線]] 「四ツ谷」駅 徒歩5分  
#東京メトロ[[丸ノ内線]] 「四ツ谷」駅 徒歩5分  
#東京メトロ[[南北線]] 「四ツ谷」駅 徒歩5分
*総戸数：21戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年07月下旬予定
*売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
*施工：株式会社オープンハウス・アーキテクト
*管理会社：株式会社東急コミュニティー

==価格・コスト・販売時状況==
*ここはいいですね。四谷坂町買ってしまった人は悔しいでしょう。
*戸数が少ないのがネックですね。あとは価格がどうなるか。。。
*この場所だと住戸数が少ないなら高くなりそうですね。3階建てだとマンションというよりも戸建てみたい。贅沢な感じがします。廊下とバルコニーの面積を部屋とリビングダイニングに充てているんですね。考えようですが、バルコニーは洗濯を干すだけと割り切れば狭くてもいい。
*目の前は迎賓館、学習院、駅近。かなり良いですね。オプレジだから、一番小さい部屋で5800万ぐらいかな。
*1LDKでいくらぐらいからでしょうね。欲しいです。
*条件としては好立地で、通勤面でも利便性が高いという魅力があります。地上3階建てで21戸という総戸数ですから、こじんまりとしたマンションでしょうし、テンポラリー住まいとしては良いのかもしれませんが低層に置いての日照の悪さは否めないでしょう。平米数は案外広めでファミリータイプかDINKS向けになっていますから、こういった小さいマンションなら戸建てを購入するか迷うところですね
*本気でこの物件を検討しています。予算的に地下住戸しか無理そうです。また地下住戸についても調べましたが、テラスが広いのでなんとか日は少しですが入ってきそうです。同時に検討しているパークハウス市ヶ谷は予算的に無理でしたが、ピアース神楽坂の予定価格を見たら最初の設定とは違い随分安くなっているようです。どちらも現地を見学してみたのですが、四谷は近隣の環境は最高で、神楽坂は坂ですが駅近で雰囲気がありました。賢者であるみなさまにお聞きしたいのは、四谷の地下住戸を買うのか、それとも同じ予算で神楽坂の上階を買うのか？みなさまならどちらを選択しますか？
**悩みますね、、確かに。私は利便性を取り四谷です。以前神楽坂付近に住んでいましたが、電車移動で東西線はアクセス悪い、大江戸線は深すぎて移動時間時間かかるで、2年で引っ越しました。
***半地下とか、地下は長く住んでるとだんだん気持ちが暗くなってくるよ。日差しはやっぱり入りにくいし開放感もないし。ピアースの上階買えるなら、私ならピアースかな。モリモトさんもオープンハウスさんも企業としてはあまり信頼力はないけど…やはりパークハウスがいいなぁ
****利便性で四谷がいいですね。とにかくどこへ行くにも便利なので。それに同じ四谷駅近辺でも、迎賓館側は緑も多くて静かですし。ただここは両隣に建物があるので、上層階でも眺望はまったく期待出来ませんね。日当たりは良いでしょうけど。自分が何を一番優先するのか次第だと思います。地下でも気にしない人は気にしない一方、駅から遠くても気にしない人もいますしね。あと、どの町に住みたいかも重要かなと。
*****同価格帯なら悩みます。。どの街に住みたいか、通勤はどうなのか？何年後かにどうしても売らなければならなくなったとき、どちらが価値があると思いますか？四谷の再開発は土地の価格に今後影響があるのでしょうか？
*住所めっちゃいいのに、オープンハウスさん系列か…。残念。大手ディべなら買いたかったな。
*第一期申し込みましたが、外れました。価格帯と間取りで希望のところはもうないので、今回限りで見送りだと思います。
*抽選終わったけど、さすがに一次で完売はないみたいね。広めのAタイプとCタイプが残っているとは
*一番広い部屋、1億7千マンくらいなのに、もう売れたんだ。すげぇ。
*1LDKの地下でおいくらなんでしょうか？
**6000くらい？









【第1期6次先着順概要】
*販売戸数：3戸
*販売価格：9,298万円～10,198万円（第1期6次先着順）
*間取り：2LDK・2LDK+SR
*専有面積：60.19m2～68.00m2
*バルコニー面積：4.05m2・4.46m2
*テラス面積：7.48m2
*管理費（月額）：24,400円～27,600円
*修繕積立金（月額）：6,700円～7,500円
*修繕積立基金（引渡時一括）：542,000円～612,300円
*管理準備金（引渡時一括）：48,400円～54,700円





==交通==
*

==構造・建物==
*奥行きがある場所なんでしょうか。すぐ隣に民家があったりして横幅は狭く見えますね。三階建て・21戸ということならそれほど大きいマンションではないですけれども。地下部分があるということですが勾配がありそうには見えないので新たに掘るんですか？駐車場とかに使うんでしょうかね？間取りのパターンが多いのは期待できそうですね。
**駐車場はゼロです。地下は住戸になります。間取り一覧から推測するに、地下住戸の採光はかなり厳しいものになりそうです。
*この形状だと、バルコニーは隣の家の向きですかね。
*地下一階はエントランスや管理室、駐車場の実だけではなく住戸部分もあるようですね。地下に住みたいという方はいるのでしょうか？日も当たらないし、住戸としてはあまり好ましくないような気がしますが。価格がその分安くなれば購入される方もいらっしゃるのかな
**オプレジの地下住戸はかなりすごいです。これなんか目白で分譲済みですが、開口部の小ささにご注目。
***地下住戸については、ランドプランを確認して隣の建物との距離を確認した方が良いですね。どうしてもグランドレベルよりも１階分下になるので、例えば隣に３階建ての建物があったりすると実質４階建てになる訳ですから陽が入らない可能性もあります。見てから買えるなら良いですが地下住戸はマンション内では安い価格帯が多く予算ギリギリ組が青田買いして無くなるパターンも多いので検討してるならある程度の割り切りも必要です。
****確かに地下住戸は実物を確認してからでないと採光性・通風性に不安要素がありそうです。竣工済の同じ地下住戸タイプのオープンレジデンシアを見学できればいいのですが、そのような見学ツアーは実施されていないのでしょうか。戸建てだとオーナーさん宅見学というイベントがあるみたいですよね。
*****そんなツアーあるわけない。自分で見て回るのがいちばん。最近のオープンで地下ありのマンションはどこもヒドいよ。ここは南側が教会だからビルになる可能性は低いけど、それでも地下は湿気と暗さで気が滅入ると思う。







==共用施設==
*駐輪場：21台

==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取：1LDK～3LDK
*面積：43.32平米～82.91平米
*Iタイプの間取りを見ていて、トイレの場所とパウダールームの場所が離れているのがなんか珍しく感じました。なんかこれですと手を洗いに行くのが遠いような気がしたので。
**トイレに独立手洗いボウルがありますよ。ハイグレード。
*交通アクセスを優先に考えるととても良い立地です。忙しく日々を過ごすdinksや単身者が望む感じでしょう。気になったのは間取り内容。玄関入ってすぐの部屋がリビングで、キッチンがあるプラン。ここを通らないと、部屋に入れないって使いにくい感じがしました。
**間取りは酷いですね。リビングの表示面積を大きくするために無理したことが明白です。AタイプとCタイプは本当にツラい。。。
*オープンレジデンシアの会社は狭小住宅が得意なので、狭い間取りでも狭く感じさせない工夫があるのかなと思いました。慣れるまでは大変そうですよね。
*Aタイプの間取り、テトリスみたいに部屋を組み合わせています。LDKは「L」字を反対にしたような感じで、LDK内にSR（サービスルーム）がついています。ちょっと不思議な間取りです。リビング側にもう1室あり、リビングスルーの部屋があるのはいいんでしょうか。廊下が短い間取りもありましたし、DINKS向けというのは納得です。
**Aタイプの間取りですがそこまで悪いようには感じられないと思っていて、柱が角にあるため角ばった形になってしまってはいますが、間取り図でみず直接行ったら思っているより広そうな印象を受けそうです。
***AタイプのLDは実質何畳なんでしょうねぇ。。。
****アウトポール製法であればこんな柱が邪魔になることがなかったのに残念。実際は１０帖くらいなのかも。物も置きづらいし、掃除もしにくいかなと思いました。
*****建物の規模が大きいと柱を外に出しているしているところは多いですが、ここは21戸とこじんまりとしたマンションなのでそれをしていないのかなと感じました。外に柱を出すのって、それなりにコストがかかることなのですか？リビングに凸凹ありますがうまく活用できればいいとは思います。
******Aタイプは8畳くらいですかね。壁芯で表記するので、柱丸々２本分も13.8畳に含まれてます。
*******いや、さすがに壁芯で表記はしてないでしょう。不動産は内法面積が基本ですから平米数はその通りあるかと。ただ体感や実質使える面積の捉え方は別ですが。
********サービスルーム横のデッドスペースが13.8畳に含まれているので、実質はう～ん・・・かもしれないですね。
*Ａのドア位置はどうかと思いますね。本来ならサービスルームの手前にあるべきだと思います。キッチン横も含めると廊下状部分は4畳程度でしょうか。この手の「水増し」を最初に始めたのは住友不動産。その後他社も大なり小なり真似しましたが、ここまであからさまなのは初めてです。
**モモレジさんも指摘していますね。本当に買い手への敬意を欠いたプランニングです。たかが数十戸売ればそれでお終い。気づかない、または気にしない人をあてにした純粋な悪意と感じます。スミフも同様ですが、こういうことを仕出かすデベから一生ものの不動産を購入する気にはなりません。
***ちょっと安いかもとは言え、手数料も入れたら1億超える買い物ですからねぇ。安さのメリットを遥かに超えてくるデメリットを抱えて住むのは、心情的に厳しいです。。しかもオプレジあるあるのディスポーザーなしの外廊下で管理費400円超…賃貸組しか買えないです。まぁ賃貸組を20組そこら見つければ良しと言うデベの方針が透けて見えますね。なんちゃって高級感出すための廊下タイル貼りとか。






==買い物・食事==
*

==育児・教育==
*

==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種中高層住居専用地域
*案内図見る限り、今出てる若葉の谷底とか坂町の靖国通り沿いよりずっと良い。四ツ谷駅へのアクセス面でも高低差面でも
*若葉アドレスですが高台でいい立地ですね。周りはキリスト教関係の施設が多く国際的な雰囲気。学習院
**若葉1丁目ですらかね。何の問題もないです。駅までほぼフラットなのがいいですね。
*地ぐらい良し、環境良し、交通利便良し、治安良し。ひさびさに買いたくなるマンションが出てきました。ええ、お金があればの話ですけど。
*子供が巣立ちサイズダウンのため買換検討中の近所の者です。四谷界隈はそれほどマンションがたたないので、デベに関係なく検討対象に入れざるを得ません。この場所は間違いなく得難い立地であるのですが、マンション前の公園に喫煙所がありタクシー運転手の溜まり場で、付近も臭います。喫煙者には好都合ですが買うなら行政に廃止要請してもらうのが前提です。ただ駐車場のない家の前でほぼ24時間タクシーがつかまる凄く便利な場所でもあります。高齢女性のホームレスがいて、危険ではないのですが可哀想でちょっと…。
**マンション前の公園ですが、喫煙所は反対側の通り沿いです。そもそも現地側の道にはタクシーなど一時停止できません。たしかに公園内の現地向かい付近のベンチに「タバコは指定の喫煙所で」と注意書きがありますけど、吸ってる人を見かけたことがありません。
***それより気になるのは喫煙所の道路挟んだ向かい、若葉公園です。現在、国のプロジェクトとして赤坂迎賓館前公園施設の建設が進んでます。「観光施設としての迎賓館の魅力を高めるため」だそうですが、住民と学校・教会・東宮関係者だけが行き交う静かな街に有象無象の観光客が押し寄せそうで気が滅入ります。
****喫煙所は反対側ではありますが、確かに公園に喫煙スポットというのはどうにもよくないので、区には何とかしてもらいたいものですよね。公園自体、もう少し整備してもらえるといいなぁと思います。特にトイレ近辺が何だか薄暗くて。迎賓館前をキレイにするにあたって、ここも考えてもらえるのではと期待してるのですが、どうですかね。あとタクシーなんですが、マンション前の一通道路にもよく来ますか？、公園通って迎賓館側の道路に出ないと捕まらないかなぁと思っているのですが。
*****迎賓館の一般公開が始まってからよく観光バスが乗り付けて観光客が来るようになってますが、迎賓館以外何も見るものも寄る店もないのでいくら公園が綺麗になっても心配するほど観光客がうろうろすることはないんじゃないかと思います。この程度の公園のためにわざわざ足を運ぶこともないでしょうし。
******喫煙所は大通り側にあるのですが、マンション側の一通を歩いていても風向きによりモロに匂いますよー。毎日歩いて通勤していますが(朝喫煙者はいません。昼知りません。夜9時ごろが多いかな)結構な人気スポットかと。トイレはたまに飲んだ帰りに使いますが、薄暗いだけで、怖い思いをした事はないです。タクシーの運転手が結構来ますので。ただ例の方が居るとやはりちょっと…
*大通り沿いで時間調整？中のタクシーに声を掛けて乗れなかったことはありませんね。もちろん皆様迎車にしてます。
*家の目の前が公園ていうのも一長一短かと思います。夜中に人が座っていても、公園ですから。
*マンション前の公園はタクシー運転手さんが喫煙に利用していて24時間タクシーが捕まるという書き込みを読みましたが、そうだとすればとても便利だと思います。タクシーは公園のどの辺に駐車しています？マンションの目の前ではなく、マンション反対側の通り沿いになりますか？
**現地見てきました。マンション前は1通で止められる状態ではないです。タクシーは公園側です。けっこう止まっています。公園内に喫煙所があることが珍しく、タクシーの運転手等のたまり場とかしています。タバコの煙がマンション前にもくるという書き込みがありましたが、検証してみますとこないですね。たしかに公園内に老婆が住んでます。環境はバツグンです。赤坂迎賓館、学習院初等科、コモレ再開発。これでブランドマンションだったら。みなさまなら検討しますか？
***デベがどこであろうと、この立地は唯一無二。坂を下りたところのスミフと比べても月とすっぽん。買える人は買ったほうがいい。私は買えない。
****公園がタクシードライバーの休憩所となっていて、いつでもタクシーが利用できるのであれば大きなメリットになりそうですね。マンションから多少距離があったとしても、その分煙草の煙が届かないのは逆にありがたい事だと思います。
*****どんなに立地がよくても低価格でも、オープンハウスには住みたくない。それくらいのマイナスイメージがある。一生モノの投資なのに廉価ブランドって…私には耐えられない。実際に住んだ後、郵便物に「オープン」って書かれてるのを見るたびに気が滅入ること間違いなし。
******マンションは立地がすべて。たとえば南元町のガーヒルとこちら、住みたいのはどっち？
*******もちろん　こっち
********立地がすべてならとっくに完売してそう。まあ、自分の住所を書くときに「オープンレジデンシア」と書くのかと考えると、一歩踏み出せない気持ちはわからなくもない。笑
*ここは坂下と違って台風でも安全です


==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
*


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