国分寺ゼルクハウス

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==構造・建物==
*国分寺ゼルクハウスは、一応トヨタ、大京、オリックスの３社名で売り出してますが、実態は大京ライオンズマンションと考えたほうがよいでしょう。トヨタのマンション建設はまだ数件しかなく、東京で建てた２件はいずれも野村不動産とか東急不動産との相乗りです。今回もノウハウ（企画、設計、販売、管理）はすべて大京頼りで、設計を見ればこれが日本一の大企業が作ったマンション？と誰でも思うでしょう。また、オリックスに至っては、計画がすべてでき着工してから初めて売主に加わったので、名前を連ねているだけにすぎません。要するに、最初からライオンズマンションを買おうという人にはよいでしょうが、間違ってもトヨタとかオリックスのネームバリューに惑わされないことです。
*マンションの購入を夢見て○年、不動産会社のチラシを検討して不動産鑑定士になれるくらいの知識を得たと自負してます。その知識でゼルクハウスのチラシを鑑定してみるとかなりうさんくさいものを感じるよ。第一に、居住性とか、安全性等５項目を全て英語で表現してる。これが曲者、いや、くせーしろもの。英語で説明する必要は全くないじゃん。第二に、英語の使用はさておき、日本語の説明にしてもこれって何という感じ。環境性というから周辺の環境がよいということかと思ったら、台所の環境だって。それもディスポーザーがあるから台所の環境いいとは誇大宣伝もいいところ。耐久性の点では、強度３０N以上のコンクリートを使っているからと自慢しているけれど、設計基準強度２４Nで工事するのは群小土建屋で３０Nは今や常識ですよ。高級マンションでは５０N、６０Nのレベルだということはご存知のはず。居住性の項でも室内から柱をなくしとあるけれど、そんなこと今や当たり前のことですよ。こんな当たり前のことを、さもさも特別仕立ての仕様のようにいっているゼルクハウスって何？もしやゼニゲバハウス？
*私も訴訟は気にしません。購入を考えてはいるのですが、本命ではなく滑り止めといったところです。なにしろこの辺は安くて結構良い物件が多いんですよ。目移りするんです。最近現場に行って周辺環境は抜群とは思ったのですが、工事中の建物をよくよく見ると、東側の棟と南側の棟は樹木が目前に迫る感じで、３階までの住戸は買ったらダメだなと思いました。
*国分寺という場所が気にいってますが、デベが実質は大京だとしたら、やっぱりシックハウスの件もきちんと確認しておかないと心配です。最近の大京の物件は大丈夫なんですか？よく入居前に測定器を持ち込んで確認した話を聞いたりするのですが契約前に確認する方法はあるのでしょうか。どなたか良い方法があったら教えて下さい。
**基本的には「現物販売」を打ち出していますので、工事中の段階から現場を見せてくれていますし、私の知り合いも、とあるライオンズマンションで興味のあった間取りを、コンクリートを打った直後・内装工事開始直後と工事途中・そして物件完成直前というように何段階かを踏んで見学し、測定器などを持ち込んで確認し、納得の上で購入していました。大京に関する論議はいろいろありますが、この点だけはすごいと思いました。ただ、この物件の場合、いくら大京が主導とは言っても、トヨタ、オリックスの間でどんな話になっているのか不明な点、また件の訴訟もありますので、同じように工事現場の段階から何度も見学させてもらえるのかは、未知数です。もう、販売センターがオープンしているようですので、そこで確認されるのが一番かもしれません。
**シックハウスの件はご心配ないでしょう。２１世紀になってシックハウスを造っていてはそれこそ命とりになってしまいます。前科のある大京は慎重にやっていると思います。それより、いきなり販売センターなどを訪ねないことです。行く前にインターネットを含めできるだけ予備知識をたくわえてからいかないと、たちまち業者のワナにはまりますよ。
*８階建てのマンションにしては珍しくスラブ厚は２５０ミリだそうです。それで上は８０００万（１１０平米）、下は４０００万弱（７０平米）とは。坪２３５万〜坪１９０万だよ。びっくり！
**スラブ厚２５０ミリとはご立派。ただし、それは大京の指定ではなく施工者の清水の方針に間違いないですね。
**８階建てでスラブ厚２５０ミリは確かに一応の水準です。もし戸境壁厚が２００ミリ以上、天井高２６００ミリとなっていればライオンズマンションより１ランク上と認めてよいかもしれません。ただ、坪２３５万〜１９０万はいかにも高い！ですよ。汐留のマンションよりちょっぴり安いですが、汐留とは資産価値が全く違う！ことに国分寺ゼルクハウスの敷地は１、２年後に建物の高さが１５メートルに制限されることはご存知かな？そうなったら、建替えのときは、せいぜい５階建て（天井高は２５００ミリ確保できるかどうか）しか建ちませんぞ。もちろん資産価値は大暴落。大京は当然まちづくり条例のことを知っているはずだけど、もちろんそんな説明はしっこない。購入を検討しているひとはそのことを理由に大幅値下げを要求しなければ、後で泣きますよ。
*たしかに南と西はいいけど、北はマンション建ってるし、東は工場だし
*近い将来、４階か５階建てしか建てられない。もちろん、５年や１０年で建替えということはありえないけれど、資産価値は絶対に大暴落。売ろうと思っても、条例施行後は半値以下を覚悟する必要あり。
*１５目メートルに高さ制限される事の根拠は何がどう変わるからなのでしょうか。
**国分寺市では「まちづくり条例」案が３年がかりでできあがり、今月か来月中に市議会へ上程されるんです。１５ｍの根拠は、条例の中に＜開発事業に関する新しい主な基準＞というものがあり、建築物の高さの基準が定められてます。それによれば、「商業地域を除く地区で、国分寺崖線区域内は原則１５ｍ（十分な緑化等を行った場合は２０ｍ）以下と規定する」となってます。なお、これに続いて「地下水の観測等」という基準もあり、「建築物の基礎がれき層に及ぶ工事を行う場合、地下水の観測を２年間行うこと、また湧水に及ぼす影響等について事前評価を行う」となってます。ゼルクハウス建替えの際は、この二つの規定に従う必要があります。仮に５ｍのボーナスが認められて２０ｍまで建てられるとしても、７階がやっと。それも天井高を２．４ｍくらいの低い天井にしないかぎり無理。もしボーナスが認められなければ１５ｍの高さ。天井高を低くしないかぎり５階建ては不可能、４階で諦めるしかないんですよ、国分寺ゼルクハウスを買いたいという諸君！！とにかく議会での成り行きがはっきりするまでは、手付金の支払いは控えたらどうですか。
*湧水への影響を問題にしている人達がいるということは、このマンションは水脈の上に建てるということで間違いないのでしょうか。基礎が水脈の上までの深さなら、湧水には影響ないだろうし、影響があることを心配するって事は、水脈を分断しているってこと？そうだとしたら、大雨が降ったら地下はプールみたいになるのかしら？
**国分寺ゼルクハウス前の建物（社宅、寮）は、容積（建物階層＆面積）が小さかったため、杭は深くないもので、使用杭の本数も少なかったから、コンクリート杭でＯＫだったそうでしたが、今回の国分寺ゼルクハウスは、容積の大きい建物だから、杭がより深く、本数も多いため、コンクリート杭だと完全硬化するまでは、セメント成分が地下の水脈に流れ、すぐに湧水に悪影響が出るとのこと。そのため、太めの鋼管杭に変えたとのこと。その杭をねじのように回転しながら、地下に押し込むやりかたらしいが、地盤を乱し、礫層をいためるおそれがあるそうです。鋼管杭がさびて湧水に悪影響が出るのは、ある程度の時間を要するそうです。
***鋼管杭について、地下水位から上にあっても、その影響は無視できないと懸念しているそうです。
**普通は、低層にして戸数を減らせば価格は高くなり、戸数をめいっぱい多くして敷地の中に詰め込めば低価格となるわけですが、このマンション、高層にして目一杯詰め込んだ上に価格も高い。問題の鋼管杭ってのは、価格が高いんですよ。だから、なかなか普及しない。低層建物にしておけば鋼管杭なんて使う必要ないのですから、コストは押さえられたのです。水脈の上に無理やり高層建物を建てようとするから鋼管杭を使わなくてはならなくなって、価格がつりあがるのです。もちろん、湧水を傷めるリスクも高くなる。地下水が建物に悪影響を与えるかも知れないという意味でも、当然、ハイリスクでしょう。水脈の上に建物を建てる際の「安全基準」なんてものはないのです。たとえ、地下水脈の一番底にまで杭を打っても、これを規制する法律がないから、違法じゃないのです。だから何でもやっちゃうわけ。それを全部、購入者がひっかぶるのです。
**地盤が関東ロームらしく、固いが、太い鋼鉄杭を多数打ち込んだから、その分、地盤がやや弱体化し、大地震などで地盤沈下が発生すると私は推測しています。さて、鋼管杭が、地下水位から上にあっても、さびる理由は、その鋼管杭周囲に降った雨すべてを土中に流し込むしかけとなる雨水浸透枡を多数埋め込むためだからそうです。
*工法や水量調査のことを丁寧に説明してくれたから安心というのは、危険です。実は私はモデルルームに行き、杭工法の図の前で説明を受けました。多少杭について知識をもっている私が突っ込んだ質問をしたらとたんにしどろもどろでした。水量調査については説明はなく、したがって質問もしませんからわかりませんが要するにそれらの説明は素人向けのマニュアルとおりの説明にすぎず、それを聞いただけで買おうとお決めになるのはどうでしょうか。もちろん買う買わないは個人の自由です。
*今日MRに行ってみましたが、１５M条例に対し、「既存の建物（条例施行以前に建ったもの）については、現在の高さ以内ならば立替OK」という趣旨の一文が追加される検討がされているそうです。市議会にも５階建て以上の建物にかかわる人がいて、その人たちが追加しようとしてるんでしょうね。あと、八王子地裁での訴訟ですが、どうやら一回却下されているそうです。大京さんならともかく、トヨタさんが新聞に載るような危険を犯すことは考えにくいし、いろいろ考えられてるからこそ、計画立案〜販売開始まで３年も市と話し合いを続けてこれたんだと思いますよ。
*ルーフの水樋がコンクリ二次製品で作られていますが、全体に割れているものが多く、内覧会のときに気になっていました。
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