プラウド山芦屋

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外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県芦屋市山芦屋町24-1(地番)
• 交通：

1. 阪急神戸線｢芦屋川｣駅徒歩9分
2. JR東海道本線｢芦屋｣駅徒歩18分

• 総戸数：29戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地下2階・地上3階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成20（2008年）年2月
• 売主：野村不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 専有面積 81.72～111.02㎡、4,800～11,000万円（㎡単価77）
• この物件はプラウドの中でもかなりお金をかけているようですね。最多販売価格帯が7000万ですから当然ですかね。うちは普通のサラリーマンなのですが、どのような方が入居されるんでしょうね？お金持ちばかりだと、今後のお付き合いが大変かな？とも思っています。
• 戸数少ない割には面積、価格に結構はばがありますね。住民どおしうまくやっていけるのかな、心配。
• 価格についても確かに幅はあるけれど、全ての値段帯のお部屋がまんべんなくあるわけでもないから（８０００万以上の部屋、５０００万円代の部屋ともに数部屋づつ）、似た経済状況の方が揃うのではないかしら・・・と勝手に楽観しています。
• 営業の方の話によると、億ションを検討されている方は、子育てを終了したような年配の方が多いそうです。それに対して、子供が小さい家庭や、これから子供と考えているような若い世帯が7000万円くらいまでの部屋を希望されているそうです。うちも子供は小さいので、子供を通じて、マンションの方と仲良くしていけたらいいなと思っています。

交通

• 阪急芦屋川から徒歩９分。ちょっと坂道急で９分ていう感じでもないですよね。
• 車で通勤する人はいいけど、あの坂を駅から毎日歩いてというのはしんどいね。夏の盛りにあの坂歩いて実感してから決めた方がいいよ。
• 何回も歩いてみましたけど、私的にはまあ大丈夫かな、というのが感想。最後の５０Ｍはちょっときついけど、ラストスパートでなんとか乗り切れるかしら、と（笑）。確かに季節によって感じ方もだいぶ違うとは思いますけど。
• 駅距離は個人的には気になるほどではないですが、開森橋から先が朝とかに車が増えて渋滞まではいかなくともすれ違いに不便が出ないかは若干心配。
• マンションまで阪急芦屋から歩いたけど、えらい坂きついし夜は街頭ないから危ないし、対向車が来たら待たないといけないし年寄りにはキツイな。もうちょっと下の方ならよかったのに・・・。

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構造・建物

• 邸宅地としての芦屋山の手、その本質を見つめて。山芦屋、地の美、建築の才。だそうです。以下のニュースも気になりますし。(2006/07/06) 芦屋のマンション建設　地元住民が再び審査請求。芦屋市山芦屋町のマンション建設をめぐり市建築審査会が民間検査業者の出した建築確認を取り消した問題で、デベロッパーの野村不動産が建築確認を再度申請し認められたことを受け、地元住民が４日、市建築審査委員会に２度目の審査請求を行いました。請求書によると、請求理由は、検査機関の数値確認は不十分、地盤面が意図的にかさ上げされている、の２点。さらに「『建ててしまえば勝ち、売ってしまえば終わり』の建築業界の風潮を追認することは決して好ましいことではない」と厳正な審査を求めています。このマンションについては、周辺住民が今年５月、建築確認取り消しを求めて市建築審査会に審査請求。裁決では、「マンションの地下部分が要件を満たしておらず地盤面の基準にはならない」として建築確認は取り消されました。これを受け野村不動産は、指摘があった部分の設計を一部手直し同じ業者に建築確認を再申請、先月下旬に建築確認が認められていたものです。
• 大鉄はJR西日本系ですね。最近野村は甲子園口の社宅跡の販売代理で世話になってるからかも。竹中や鹿島のほうがゼネコンの格として良いのは勿論ですが。WEB上のB/S、P/L見る限りでは経営も割と健全そうな印象。カタログデータ的には躯体のスペックはよさそうなので、ちゃんと施工してくれるかどうかだけかと思います。野村さんもグレードによって正直当たり外れあるので。
• 一点、細かい点だけどコンクリートが100年コンクリートなのかどうかだけ、ちっとだけ気になった。野村でも関東の良い物件は既に100年表示。今回75?90年と書いてあったので。微妙なとこケチらないで、野村さん。
• 超高層は潰すのが面倒なので、１００年コンクリートの方が潰すまでの期間を延長出来るし、当然軽量設計によるメリットも出てきますが、此処みたいな低層マンションでは、最大でも５０年後には潰しますよね？５０年後でも強度が十分確保出来ればそれ以上建物を硬くする必要もない気がします。其れと此処の工法は柱が無く、耐震壁で建物を支える構造なので、地震には大変強い工法ですよ。
• 斜面に立てる物件はただでさえ湿気に悩むケースが多いと聞きますし、この物件の場合は１階となると実質半地下ですよね（大雨も心配・・・）。営業担当の方はいずれも（光も湿気も）問題ないですよ、とのことなんですが正直不安でして。光については直射日光が少ないのは仕方ないとしても、やっぱり最低限の明かりはほしいですし。低い階の部屋はある程度、覚悟しないといけないんでしょうかね。理由は２点挙げていました。１点目はどの棟にもバルコニーとは真反対側に吹き抜けを確保しているから。外気の入り口（バルコニー側の窓）と出口（吹き抜け側）があれば空気の流れが確保できるため、さほどの問題はないとの話でした。しかも空気の流れを考えて、１階の場合はテラス前のフェンスは格子状のものを採用したからと。２点目は全戸２４時間の風量換気システムを設置しているから、だそうで。説明を聞いて一応なるほどとは思ったのですが・・・でも１については吹き抜けの面積も部屋によってばらつきがありますし（検討対象のうちの一つの部屋はかなり狭い）、２については最近たいていのマンションで標準装備されてますでしょ？それでも（フル稼働させても）湿気に悩んでいるお家の話も聞いたりしますので、どこまで鵜呑みにしていいのかなぁと、そんなふうに思って悩んでいるところです。
• 一階の湿気は多少気を使う必要はあると思います。特に北側とか窓のない洗面とかは除湿器回すとか。最近は24時間空気循環が大体標準なので以前より随分ましですけど、コンクリだから戸建よりは通常気密性は高いので。普通に虫も出るでしょうしね笑。ただ二階以上だからって湿気がないわけでも虫が出ないわけでもマンションの場合ないですけどね。
• このマンション、方角が何か中途半端ですよね。完全南向きではなく大分ブレてる感じ。
• マンションの方角ですが、南東棟ははっきり言って東向きですよね。どうしても南と入れたかったんでしょうね。微妙な向きは南東棟の眺望を意識したんじゃないですかね。
• 低層階は、南南西向きが、道路までで前面5ｍあります。一方、東南東向きには建築基準法に定めるドライエリアが設けられています。両者の違いはないようで実は明確にあります（いわゆる"半地下"かどうかです）。ただし日当たりや住み心地については建ってからお住まいになった方しかわかりませんが、湿度対策を十分に取れば意外と暖かくて静かで快適だという方もいらっしゃいます。確かに建築プラン的には苦心の後は見られますね。近隣のクレーム（私自身はかなり"いちゃもん"のレベルに近いと思いますが）がなければ、もっとすっきりとしたプランを入れて建てられた可能性は大いにあるでしょう。ただし、基本的に敷地が南傾斜+東傾斜のせいもあると思います。その分、低層階を分譲会社は割安に設定したのでしょう（高層階が割高かどうかは存じません）。
• 週末現地に行きましたら、外壁のタイル貼りが大変素敵でした。「イタリアから特注した4丁掛けタイル」と以前に聞いておりましたが、周辺環境にも圧迫感なく溶け込み、入居が大変楽しみになってきました。
• 久しぶりに前を通ったら、随分マンション出来てきてました。思ったより道路ぎりぎり?にリビング窓あるんですね。植栽とかいずれ植えるんでしょうか？じゃないと道路から丸見えっぽくなる感じ・・・。チラシの絵より随分淡い外壁でした。

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  外観

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  外観

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共用施設

• 地下平面Pは確かに残念。車と導線は濡れないってことだけど。サイズが一応大型なのと、変な噴水付いてないのが救い。
• 駐車場の件は平面がよかったですけど、まあ屋根も一応あってスペースも大き目だから妥協しました。

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  エントランス

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  エントランスアプローチ

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  サイン

設備・仕様

• 営業の方は「内装・外装はプラウドの中でもグレードは上級なものを使用していますと」と言ってました。
• 個人的には、内装については「なかなかだなぁ?」というのが第一印象でした。ここ１年くらいで何件か購入を検討し、ＭＲも見てまわったのですが、その中でも上の部類だなとは思いましたね。

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  ダイニング・キッチン

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  パウダールーム

間取り

• 3LDK・4LDK
• 1階のテラスが少し広くて、タイル張りになっているのに惹かれています。

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  リビング・ダイニング

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  ベッドルーム

買い物・食事

• それにしても買い物する場所ないですよね。
• 車主体の私は坂も距離も大したことないのでそれほど気にならないですけど。芦屋川駅前はナチュラルローソンぐらいしかないからお約束のイカリにいくか、個人的にはJR駅裏に停めて大丸の地下かなぁ。
• あとは、同じ大丸系で２号線のピーコックが一番直線で近いのかな。南西方向にしぶーいミニコープをこないだ発見しましたが笑。
• 買い物なら車でもバイクでも５分程度、イカリもＪＲ芦屋コープもピーコックも大丸百貨店も殆んど同じ距離。徒歩５分もバイクで５分も慣れれば同じ。

育児・教育

• 山手中学校(360m)、山手小学校(381m)。

周辺環境・治安

• 個人的には周囲の住民の方の反応が気になっています（物件は大いに気に入っているのですが）。入居後の生活に支障をきたしたりはしないかなとか。自宅の近隣でのマンション建設を歓迎する方もあまりいないとは思いますけど、あそこは経緯が経緯なだけに・・・。いまだに現地には建設反対の旗とかがでてますでしょ。
• 旭化成の社宅の跡地は、旭化成がへーベルハウスの戸建てを販売するそうです。この計画の信憑性は高いみたいです。もしマンションを作ったとしても、高さ規制が厳しいですから、影響はほとんど無いと思いますよ。
• 西側跡地ですが、私も気になって（西側の部屋を検討中なので）知り合いのへーベルの人間に聞いたところ計画は完全に白紙だそうです。なんでも古墳だか遺跡だかが出てきてしまって、手を付けられないのが現状だとか。しかし彼の話では、全てがクリアーになってからまたまた再計画するそうで、へーベル戸建と低層マンションの可能性は半々だと。
• ここは夜とってもさびしいエリアだよ。このマンションの辺は流しのタクシーなんていないし、道路幅も離合ぎりぎりだし、街灯少ないし。
• 芦屋のＪＲ北地区では何処で遭遇しても不思議ではないですね。今日この物件の近所も視察してきましたが、本当に環境が良いですね。雨も降っていなかったので、子供の頃に数度行った事が有る高座の滝にも久しぶりに行きました。此処からだと良い散歩コースですね。街から少し歩くだけでまさに別天地です。
• イノシシ、本当に出てきますよ。春の訪れがやってくるころに・・・
• Ｈ１９年９月１８日に兵庫県が、野村のマンションを含む周辺の地域を「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」に指定したようですね。知っていますか（兵庫県告示　第９５７号）。
• ３０年に一度の大雨ではなく、平成９年７月の１時間に７６．０ミリの雨で、対岸の今はマンションになっているところは崖くずれしましたよ。ちなみに、この夏の夕立が三十分はげしかっただけで阪急芦屋川の駅周辺は冠水しました。マンションはしっかり建てられているのですから、マンションが崩れることはないでしょうが、マンションの地下基礎などが水脈を切るので、周辺の一般住宅がまるで液状化が起きたようになり家が傾いてしまうのではないかというのが、市民にとって心配なのです。それから、阪神大震災で有名になった有馬高槻断層も走ってますからね。
• 地震よりも大雨に伴う崖くずれ等の土砂災害、土石流のほうが深刻です。断層に関係する地震は暫くはまずありませんので。有馬高槻構造線はここ100年ぐらいで動く可能性は殆どありません。活動間隔が1500?2000年おきで、西暦1596年に動いているので。よって現実的には地震よりも大雨に伴う土砂災害リスクのほうを気にするべきです。10年に1度の豪雨（1時間あたり50mm以上、1日あたり150mm以上）30年に1度の豪雨（1時間あたり70mm以上、1日あたり200mm以上）50年に1度の豪雨（総雨量300mm以上）は、大地震の発生確率と違って100年以内に定期的に「必ず」ありますので。http://www.jishin.go.jp/main/chousa/01jun_arima/index.htm
• 六甲山系の山手の斜面といっても様々ですよ。大部分が花崗岩の切土だと思ったら大間違いで、ヤワな堆積地や土石流段丘、深盛土で宅地にしている場所もひじょうに多いのです。ちなみに阪神大震災で山の上は被害が少なかった場所は、地盤がしっかりしているというありがちな風説は全くのデタラメです。あれは単純に阪神大震災というあるひとつの地震については、震源断層が麓より海側にかけて多く通っていたので、山間部でも震源から離れている地域は平地より被害が少ない場所が多かったという当たり前の事です。土砂災害に強い地盤という事は、全く言えません。弱い場所も多々ありますし、過去にも水害は多くありました。もちろん山手でも比較的良い場所も探せばありますけどね。http://www.kubota.co.jp/urban/pdf/40/pdf/4_2.pdf
• 山芦屋町に限らず六甲山の斜面は危険地域だらけです。花崗岩が風化していて、数百ミリの雨がふったら危険な場所（過去に何度も荒れてきた地形）が数え切れないほどあります。土石流で繰り返し運ばれてきた巨大な岩や土砂が堆積して形成された丘陵地形もひじょうに多く（六麓荘町から苦楽園の番町にかけての地形がその典型例）、災害には注意が必要です。因みに大阪城の石垣は、土石流によって運ばれてきたこの界隈の巨大な岩を運び出して造られたのはあまりにも有名です。
• 特別警戒区域は移転等の勧告が可能になる上に支援処置も必要になるので、既に人が住んでいる地域については行政としてもそうやすやすとは指定できません。まだまだこれから検討する必要があるでしょう。
• 南西（南南西）側の旭化成さんは宅地分譲で決まったみたいで、計画看板が立っていました。

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周辺施設

• 重信医院(649m)

その他

• 芦屋市のホームページに「地盤面の設定基準」の改正が出てるけど、これが来年１月１日から適応されると、我々のマンションは「既存不適格」になるよ。　当分は住めるけど、将来「建替えは不可能」だ。　まあかなり先の話だけど、大丈夫かなあ。
• 建替えが不可能なんではなくて、竣工時と同様には再建築ができないということですよ。京都の未接道の再建不可等とは違いますから。（まあ、それも裏技ありますけど。）共同住宅の戸数制限含めて芦屋市は猫の目でコロコロと条例を変えてますから、既存不適格物件自体は少なからずありますね。後出しジャンケンばかりではデベも勝ち目はないでしょう。ちなみに京都はマンション建てられなくなったから全部がそう。個人的には、特定の住民にだけ肩入れして行政が対応する姿勢は極めて不自然に感じます。法人で食えないからって、特定・少数のカネ持ち戸建派既存住民に行政も市議もベッタリで、結局街自体の発展も阻害して、自分で首を絞めて財政難にあえいでいる、その姿は、滑稽そのものです。勿論、乱開発はいけませんが、苦楽園のケースに限らず、大半が単に大したことない先住だったというだけの既得権益、エゴやゴネだけで物事が曲がる、マトモに進まないのは民主的にも幼稚に他なりません。

掲示板

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