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住適空間 - ご近所マンションの記事
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加賀レジデンス

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

加賀レジデンス外観




目次

[編集] 物件概要

  1. 埼京線 「十条」駅 徒歩8分
  2. 都営三田線板橋区役所前」駅 徒歩12分
  • 総戸数:246戸
  • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート地上14階地下1階
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2008年08月
  • 施工:鹿島建設株式会社
  • 売主:鹿島建設株式会社、中央商事株式会社




[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • 2008-02-07現在、第一期に良いところを販売するところも有りますけど、ここはちがいます。販売期間を一定期間もうけて、その中で申込があったらところから販売しています。今残っているところは上層階が多いと思いますが、販売価格が高めのため残っているのでしょう。
  • 間取りも広いため価格も高めになっていますし、この景気ですし即日完売とはいきませんよ。同じ価格を出すなら狭くても、もう少し都心に買おうとする人が多い意のではないでしょうか?ここのコンセプトを理解し、かつターゲットにあった客層が思ったほどいないんですかね。私はコンセプトも立地も仕様も気に入ったので購入しましたけどね。
  • 2008-02-13現在、3期は、12戸みたいですね。近隣の売出しが増えてきたから完売は少し先になるのかな?
  • 2009-05-22現在、売主には申し訳ないけれど、住人としては全部屋埋まるより、8~9割くらいの販売で、上下階に人がいないほうが快適なんです。完売なんて売主だけが気にしていることで、住人には関係ない。あまっている自転車置き場や駐車場を開放して、もっと良い場所に移りたいです。




[編集] 交通

  • いろんな通勤経路がありますが、私は、赤羽ーー東北本線上野 経由で通勤しています。これが一番空いている電車みたいです。空いている電車が好きです。
  • 駅、好きです。JRの駅って、ホームにたどりつくまで、階段の上り下りがあるところが多くありませんか?そうすると、駅に近づいた時に電車の気配を感じて猛ダッシュしても間に合わない時があります。十条の駅は、入り口からすぐ改札、そしてすぐにホームがあるというところがいいです。
  • 池袋行きは電車で行って、帰りはタクシーというのもありです。池袋からのタクシー料金は1400円ほどなので・・。
  • 平日も車使うことは不可能ではないです。そのために使う時間に工夫が必要です。遠方へ行く場合、高速5号に朝の6時前に乗れば、かなり空いています。私の場合、電車で通勤するのに比べて約半分。でも、ガソリン代や高速代のことを考えたら、とても毎日は使えません。私は読書好きなので、車運転すると全く本が読めないのも困ります。
  • 大雪で電車が遅延して、東京駅に夜中の1時すぎについたことがあります。三田線は、踏切もないし、地下鉄なので、滅多に遅れることがないのですが、12時40分くらいが最終なので終わるのが早いのです。JRで家に一番近い駅ついたのはいいのですが、タクシーが全然走っていないのがわかった時は呆然としました。結局、チェーンを巻いたタクシーを見つけたので助かったのですが。
  • 池袋と巣鴨って同じくらいの距離なんですね。もっとも、池袋は高速使えば5分ほど、巣鴨のほうは高速使うわけにはいかないから、10分くらいですかね。走ってみると、巣鴨のほうはほとんど直線なので、一見近く見えます。池袋のほうは渋滞で名高い川越街道もしくは明治通りを通らなくてはならないので、時間的には圧倒的に遠いような気がしています。帰りとか夜タクシーで池袋側からこのマンションに来るのは問題ないというか、快適なんでしょうが、こちら側から池袋に行くのは結構大変じゃないかと思っています。
  • この周辺は、十条駅の踏切を嫌う車の抜け道に利用されますね。帝京入り口の右折信号の車列をみれば分かると思います。車通りが激しいとはいいませんけど、それなりに抜け道として有効に使われています。逆に道を覚えれば、車利用での利便性は高くなります。
  • 十条駅までは意外と近いですよ。敷地の一番駅寄りなら8分で行くでしょう。一番遠いところからだと、10分オーバーするかもしれません。十条から歩くと、しばらく狭い道ですが、朝鮮学校と富士見中の間の道から急に歩道ありの広々とした道になります。通行量も少ないのでタクシーやトラックの運ちゃんが一時駐車して食事や仮眠してます。




[編集] 構造・建物

  • バルコニーの反対側の窓も結構大きいので、注意が必要だと思いました。南西棟の午前中はどうかというと、本当に上の方は日当たりがあると思いますが、中層から下は東南棟の影になるんじゃないかと思います。太陽の角度と建物の影の予測は難しく、夏どのようになってしまうかは完全にはわかりませんが、東南棟に関しては、午後、予想外に日当たりがありそうです。夏の西日対策が必要だろうと思いました。東南棟も、中央近くの低層、中層はおそらく夏も冬も西日はあたらないだろうと推測されます。
  • 鹿島建設の設計者による構造説明会を聞きました。意匠設計の担当者が、このマンションのコンセプトは、建築家ミース・ファン・デル・ローエの「Less is more(より少ないことは、より豊かなことである)」を目指していると言う説明でした。そういわれてみると、壁とガラスのシンプルな直線で囲まれた外観は、世界遺産に登録されたファンズワース邸を彷彿とさせるデザインに見えます。内装が必要以上に装飾的でなくシンプルなのも、設計思想を聞くと納得できて好感が持てます。居住用のマンションで、こんなにモダンな造りの建物はあまり見たことがないので、完成したら圧巻でしょうね!今できている南側と北側の白い壁を見るだけで、完成外観が予想できてわくわくしてきます。重厚で渋めのタイル貼りの外観が高級感があって良いという人と好き嫌いが大きく分かれるところではあると思いますが。また、周囲が暗いというコメントもありましたが、240あまりの部屋に住人が住み、フルハイサッシュの大きなリビングの窓ガラスから明かりがこぼれ落ちる様になったら、この周辺は、それだけでも、夜の雰囲気が一変するでしょうね。
  • 天井高2510mmではかなり圧迫感ありませんか?いまさら言ってもしょうがないですが。工事中の現場を見学したいものです。外から見るのではいまいちわかりません。鹿島は工事中の見学やってないのですかね?
  • 建物が出来てくるにしたがって面白い形のマンションですよね周辺のマンションの向きと一つだけ違う向きで建っています。掲示板を見ても、南西とか南東とか書いてあります。南西とか南東という表現は角部屋に使う表現だと思ってました。外観はすごく素敵だと思うのですが、あの場所でハイサッシってかなりの高層階でないとあまりメリットないのかなとも思います。この辺は、高台ですけど高低差がありますから眺望はイメージが難しいのかな?個人的にここに興味がありましたが、普通の作りだけど常盤台辺りの方が無難な気がしてきました。
  • 1階は、東南側も天井高は260cmなんですか?250cmは決して珍しくはないですが、260cmというのはあまりないですね。間取り図にはそこまで書いてなかったような。
  • 壁式構造と言っても、耐力壁として使われている壁は戸境壁のみですので、住戸内でのリノベーションは規約の範囲内で自由にできるはずです。ただ、今もらっている資料にある全体の平面図を見るとX方向とY方向の壁量が違い過ぎるのが気になります。Dゾーンを例に北を上にして見ると、X方向の壁ばかりでY方向の壁が少ない、Y方向の地震の時に力を受け持ってくれるのは階段とエレベーターが有る部分のY方向の壁だけですね。
  • チープな工法であった壁式構造をグレードアップしたというのがもっとも評価が難しい点かな。とはいえ居境壁厚が270mmと防音性は抜群で、かつ階高3100mmは開放感十分でした。耐震性には弱いのをカバーするため、免震を採用してるし、弱点の補強は十分なんでしょうか。とはいえネックはやはり価格。
  • 天井高3100㎜なら驚くけど階高3100㎜なんて二重床二重天井スラブ2300㎜にしたら天井高は2500㎜程度で、都心物件ならごく普通のこと?階高が3200㎜以上あって、初めて高級物件と言えるのでしょう。坪300万円にも満たない、板橋物件だから過度な期待はご用心ですよ。






[編集] 共用施設

  • 隣のゲストルームにパーティールーム使用者と全く関係の無い人が泊まっているとやはり騒音が気になって、せっかくパーティールームを借りているのに静かにしないといけない。
  • パーティルーム2度使いました。1度目は、電気あまり使わないで欲しいと言われて

困りましたが、2度目に聞いたら、高容量に直したとのことでした。ただ、ヒューズボックスの位置は、相変わらず和室タイプのゲストルームにあるみたいなので、注意が必要ですね。

  • 増設はいろんな意味で難しいでしょうね。例えばバイク置き場を使うとなると駐車場の脇と言う場所も危ないと思います。自転車ブームの昨今ですから、高価な自転車を持っている方は以外と居るのではないでしょうか。それに金額も20万円どころじゃないですよ。100万円近くもする自転車もまれではないので、エレベーター禁止っていうのはどうでしょうか。
  • 駐車場の出入り口ですが、私には、相当広く見えました。もしかしたら柵を作るのかもしれないので、最終的な幅まではわかりませんが、違法駐車が十分にできそうな広さだと思いました。
  • 洗濯物ですが、東南側でも、問題なくしっかり乾きます。ベランダに直接日があたるのは午後1時くらいまでだと思いますが、日が直接当たらないほうが、むしろ布地を傷めずに良いのかもしれないと思う事も。あと、東南側でいいところは、2戸1のエレベーターでしょうね。洋室側の解放感が思いのほか快適です。デメリットは、東洋インキがもし、建て替えになった場合の眺望でしょうか。






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[編集] 設備・仕様

  • ディスポーザーでユーザーが見える部分は、配管ではなく、本体そのものですよね。ああいう形状のものは、プラスチック、塩ビやステンレスでは作りにくいから、多少錆びてしまうのはしょうがないのでは? いつまで保つのかというのは問題かもしれませんけどモーター製品だし、せいぜい10年くらいのような気がしますけど。気がするだけで、正しいことを知りません。
  • 別件ですが、私も今まで気がつかなかったことがありました。網戸を最近使うことが多くなりました。普通に閉めると、5 mm ほどの隙間があきます。建て付け悪いなあと思っていたのですが、きちんとやれば隙間なく閉まることがわかりました。マニュアルに記載してあるかどうか不明ですが、引っ張った後、少し押し込むようにするのです。こうすると、隙間なく閉まります。0.1 mm の隙間もないくらいぴっちりと閉まります。
  • 電気の仕様アンペアが低すぎて、IHを使うとすぐにブレーカーが落ちていちいちコンシェルジェデスクまで電話して、管理会社の人がブレーカーをあげにくるので面倒。
  • 私も窓フィルム、床のコーティングは迷っています。窓フィルムは、あれだけ大きなサッシだけあり、必要だとは思ってます。他の業者さんも検討してはいるのですが、やはり施工が心配なのはありますね。継ぎ目ができてたらかっこ悪いですし。
  • MRで見た限りでは手摺りの半分程の高さから、竿をかけるアームが付いていました。高さ調整は出来ますが、一番高くしても手摺り最上部よりは低いはずです。1m強位ですね。透けて見えるかは別として、外からは見えない高さです。洗濯物がヒラヒラしてたり、布団が手摺りにかかっているマンションは幻滅しますから、これで良いと思います。
  • ここのトイレですがフローリングになってますよね。入居9カ月で、今、鹿島と交渉しているのですが(といっても鹿島は全く来てくれませんが)、トイレの陶器周りの床が腐食して黒ずんできています。その関係で臭いも出てきました。先日、INAXが来て検査してもらっていたのですが、普通に使っているだけで結構小水が飛び散るみたいです。旦那には立ったままするのではなく、座って注意してやってもらっているのですが、防ぎようもなく、トイレに入るたびに陶器周りを掃除しなければいけないです。今後、ずっとこの状況が継続すると思うとぞっとします。
  • Hが2500mmのハイサッシは、壮観ですね、前にも書かれているのですが、方立以外の見附が見えないので、余計に開放感があります。収納式の網戸もGOOD。24時間換気用の換気口が、リビングはサッシの下枠からで、他の部屋は障子の下框からなり。換気量は取れていると思うのですが、フィルターが入っているのか確認できず、現在営業マンへの宿題となっています。一番、インパクトあったのが、リビングのエアコンで、天井埋め込み形が標準で付くようです。あれだけスッキリしたサッシ周りですから、エアコンで台無しにはしたくないですね。




[編集] 間取り

  • うちは南西で横広リビングなんですが、洗面所の扉が廊下に出っ張って邪魔なことが多い。洗面所側に開くか、スライドだったら良かったと思います。バルコニーのガラスがモデルルームのように素通しの方が景色が楽しめる。ゴミ捨て場が端にあるので遠い。
  • 十条駅がわに住んでいる人が、駅近、ごみ近、駐輪場近、ゲストルーム・パーティールーム近で1番便利ですね。
  • 見学は3階のBタイプの部屋だったのですが、低層でもそれほど見晴らしは悪くありませんでした。意外だったのがベランダの手すり。もっとすりガラスっぽくて視界が遮られるかと思っていたのですが、結構見えます。低層階はカーテン等に十分配慮しないと道路からの視線が気になりそうでした。BタイプでもBa1とBb1の2種類の部屋を見学。Bb1はリビングの壁一面が窓になっているタイプで、こちらはモデルルームのイメージどおり開放感抜群でした。
  • LD以外の居室の全てを特注で畳の和室に仕様変更しました。うち一室はゆったりとした茶室専用の部屋です。内装工事前の段階で手配しましたので相当格安のオプション予算で済みそうです。入居後は茶道教室を開きますので皆さんその際は宜しく願います。
  • 管理規約の第4章 専有部分の用途の項目の12条に次のとおりの記載があります。”区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に使用してはならない。”管理規約は、まだ承認されていないので、案の段階ですが、現実的に、契約者が集まる機会がなく、理事も決まってないので、この案が有効になると思われます。ですから、事務所、ピアノ教室、お稽古事教室等は一切不可です。模様替えは、理事長に申し出る必要があります。現実には、理事長は決まっていないので、できるはずもありません。もし、有料の教室を開くことが前提で買われたのであれば、早急に確かめることをおすすめします。もし、デベが間違った説明をしたのであれば、無料でキャンセルできると思います。場合によっては、損害賠償も請求できると思います。いくらなんでも、一流の不動産会社の営業がそんな大事なところでミスをするとは思えないのですが。
  • パンフレットが届き代表的な間取りがわかりました。基本は90㎡の部屋を中心とした免振壁式構造で、ゾーン事に部屋の形が決まって、その中で用意されている色々なプランを選ぶ方式のようです。柱針が全く出ない構造で、部屋の巾、高さのままに開口が出来るというのに非常に惹かれました。一部住戸では2戸1エレベーターを採用していえるのでプライバシーの高さも魅力ですね。後は、値段次第なのですがちょっと高くなりそうですね。
  • EタイプとJタイプは間取りが気に入り候補に上げています。理想はDタイプですが、そこを選択出来るほど予算が無いのが悲しい。EとJタイプはリビングの向きがまるっきり反対ですので、どちらを選ぶか悩むところ。やはり、朝日が入って来るJの方が人気が出そうですね。






[編集] 買い物・食事

  • 裏のコンビニは近いので時々足りないものをチャチャっと買いに行くのに役立っています。メール便も扱ってるので、意外と私は便利に使ってます。
  • 十条商店街は、慣れてきたら、結構いろんなものが売っているな、ということがわかってきました。前は、なんでも池袋まで買いにいってましたが、最近は地元で済ませることも多いです。最初慣れるまでは、しょうがないような気がしています。
  • 十条駅は、昔ながらの雰囲気が残っていて面白いですよね。激安の街ですからね。変わったものとか、面白いものは池袋とか新宿とかに行ってます。
  • 最近、十条駅近くにできたカレー店はまあまあだと思いました。大きなレストランやスーパーがないためだと思うのですが、東京にしては珍しく、小さな店が残っています。ある程度は自分で歩いてさがさないと駄目ですね。サイゼリアのファーストフード店なんかもありますが、東十条側への道路に面しているので、探すのは大変かもしれません。おいしい魚を食べるコツは、魚やさんに仕入れを頼んで、時価で買い取ることです。値段がいくらになるかわからないという恐ろしさはありますが、並んでいる魚を購入してうまい魚を食べようと思うのは甘いと思います。赤羽駅の構内のラーメン屋が好きなのですが、最近その秘密の一端がわかりました。ニンニクですね。私も含めて、ニンニク入りラーメンが好きな人は少なくないみたいです。いつも人が並んでいます。
  • ちょっと足を伸ばして、赤羽とか池袋のサンシャインなどの繁華街へ行くのも一つの手だと思います。サンシャインのレストランは意外に安いです。駐車券なんかもついていたりします。黒字になっているのかなと心配になるほどです。赤羽で駐車場を探すのは大変なので、広い駐車場のあるサンシャインのほうがおすすめですね。池袋の駐車場は猛烈に高いので(1時間600円~700円)、駐車券付のレストランがいいと思います。よく知らないのですが、サンシャイン内の店舗は、たいてい駐車券が付いているのではないでしょうか。
  • 新しい帝京大学病院には1階にドトールが入っていますよ。以前、スタバが近所に欲しいという書き込みがあったので書き込んでみました。
  • 近い喫茶店ありますよ。FINDという二階がギャラリーになっているお店。十条っぽくなく素敵です。(念のため、私は十条大好きですが。)加賀レジデンスから十条駅に向かって歩き、朝鮮学校を右に曲がってそのまま道なりに進みます。公園を過ぎて少し行くと左側にあります。白い看板が出ていて、少し奥まっています。
  • 先日車で通った時に、ちょっと大きめのショップに気がつきました。北区のサミットストアです。直線距離で600mくらい。ライフは400mくらいですが、曲がりくねっているので、北区のサミットストアのほうが時間的には早いかも。もっとも、ライフには入ったことがないので品揃えなどはわかりません。サミットストアは北区中央公園の南側に位置します。改めて思いましたが、北区との県境なんですね。今まで気がつきませんでした。もっと大きなものがほしいときは、赤羽か池袋へ行く。新宿でもいいかも。そんなつもりでいます。
  • スーパーのライフを見てきました。勤務先が近隣の駅なので。2階建てで、1階は食料品、2階は雑貨。1階は夜中の1時まで、2階は夜の10時まで。しかし、これより区役所前駅側に100円ショップがあるのを発見しました。こちらのほうが盛況です。似たような商品を扱っています。大丈夫なんでしょうか。争ったあげくに片方消滅したら寂しい。一番驚いたのは、仲宿商店街。かなりの盛況です。どうやら旧中山道のようです。きっと昔からある歴史のある通りなのだろうと思います。住民はすかすかですから、たぶん、勤務先帰りの人達が利用しているのだと思います。三田線沿線には、歓楽街がひとつもありませんので(せいぜり巣鴨地蔵)、三田線利用している人は、ここで食事や歓談をしているのでしょう。




[編集] 育児・教育

[編集] 周辺環境・治安

  • 帝京大学の歩道がオープンになりましたね。まだ、テントみたいなのが残っていて、ああまり見栄えが良くないですけど・・・。朝の散歩が楽しくなりました。西側の横は将来、道路になるみたいですね。たぶん、三菱銀行、旧病院は壊されるのだろうと思っています。通行は楽にはなりますけど、その分、自動車の通行多くなるんですかね。ま、なんでもいいところばかりじゃないということなのかもしれません。
  • 確かに加賀1丁目のほうは火災危険度は1で、2丁目は2ですね。2丁目は、川の南側まで広がっているようなので(北園女子会館が2丁目なので)、川の南側の部分が燃えやすいのだろうと思います。川の北側には、加賀中学とか、加賀公園、帝京大学病院くらいしかないので、燃え広がりようがない。ま、タクシー会社の自動車が燃える可能性はあるとは思いますけど。川の南側も川の縁は、学校やら、大型マンションが並んでますが、さらに南、西側は、小さ住宅が密集してますね。
  • やはり北区十条とはちょっと雰囲気が違うと思います。それでいて十条の商店街も近いのでその雰囲気も享受しつつ、加賀の閑静なところも享受できるのでよいと思います。居住者としては。北区上十条・十条仲原あたりは火災危険度も高いですし…。それと、このあたりから十条通り?に出るのは実は結構面倒です。いったん加賀中の方へ周ってから稲荷台の交差点を右折してすぐ左折するとうまく行けたはずです。ナビでは出てこないルートかもしれません。






[編集] 周辺施設

  • 直ぐ側の帝京大学病院は、只今工事中ですが、今年11月に完成し新舘開業(引っ越し)は来年5月だそうです。19階建ての屋上には、ヘリポートも出来るそうです。今の状況とは、大変様変わりしシッピングモールや、公園も出来てご近所としては、メリット大ですね。駐車場も周りに準備されていました。
  • 近くでは日大板橋病院がありますが、病院の近くは閑散としていますし、慶應病院の信濃町にしても、信濃町は都心ですが、創価学会村ということを除いては、特にどうということはない街です。大学病院の近く自体はむしろ、医学図書の書店や調剤薬局くらいのものでしょう。ここは十条がありますから、特に病院がきれいになったからといって、どうというお話ではないでしょう。
  • 富士見中の跡地利用はまだ検討中だと思いますが…。今決まっているのは、十条中の校舎が取り壊されて新校舎ができるまでの間、今の富士見中が仮校舎として使用されることだと思います。富士見中の敷地は大部分が国有地らしいので北区だけで決められるのかどうかは??ですね。高齢者が多い地域性を考慮して特養を作るべきと主張している議員さんもいるようです。個人的には、民間に売却してマンションになったりするのは寂しいです。公共施設か福祉施設として利用して、広いグランドは子供の遊び場などに開放してもらえるといいなと思います。
  • 区役所によると、板橋区区役所前駅(三田線)周辺には、駐輪場が3カ所あるそうです。一つは、高速道路の下で、駅からもっとも近い。一つは仲宿からちょっと加賀側に寄ったところで、ビルの1階にあり、あまり大きくはないですが、ここは今も空いているそうです。もう一つは氷川台に近い場所で、そちらは見にいきませんでした。駅までは、ゆるい坂ではありますが、坂には違いないので、自転車がどれくらい有効かなという気持ちはありますね。
  • 近くの図書館は歩いて2分くらいなので、自転車の必要ないです。北区の新しい図書館が700mくらいの距離なので、そこへ行く時なんかですね。図書館が多いのは、この地域の魅力のひとつだと思っています。




[編集] その他

  • 近隣ではないので、ざっと周囲を歩いた感じしかわからないのですが、良さそうな点は
  1. 周りに比較的新しい大規模なマンションが多く、すっきりしている。
  2. 石神井川に近く、ジョギングや犬の散歩をしている人が多い。休日の散策に良さそう。
  3. 静かそう
  4. 資生堂学園が隣のせいか、おしゃれな若い女性が多く歩いている(平日の昼間?)
  5. 近接した高い建物がなく、眺望が良さそう
  6. 物価が安そう
  • 良くわからない点は
  1. 周囲にスーパーなどの一回のレジで済ませられる商業施設がない。各店精算は面倒?
  2. タクシー会社が近くにあり、結構タクシーが頻繁に走っている脇の道路に停車して、何らかの報告書を作成しているらしく、いつも停車している
  3. 駅からの距離は遠くはないけど近くもなく、微妙な距離か?
  4. 車を使う場合、マンションから十条駅までの道が狭く、わかりづらい
  5. 学校が多いせいか、駅近くまで行くと、とにかく学生が多い
  6. 板橋区役所までは遠く通勤駅に使うには無理か?
  7. どうでも良いのですが、ここの雰囲気は北区十条なのか板橋区加賀という意識なのか?




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