ロイヤルガーデン後楽園東

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物件概要

• 所在地：岡山県岡山市中区浜3丁目486-1 他（地番）
• 交通：「浜・中区役所前」バス停から徒歩1分（両備バス、岡電バス、宇野バス）
• 総戸数：27戸（管理事務室を除く）
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年12月上旬予定
• 売主：株式会社和田コーポレーション
• 設計：株式会社 GEN設計、株式会社 和田総合企画
• 監理：株式会社 GEN設計、株式会社 和田コーポレーション、株式会社 和田総合企画
• 施工：鹿島建設株式会社 中国支店
• 管理：株式会社 合人社計画研究所

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 最上階4LDKの部屋でも4000万を切る値段だったので、資産価値はそこまで高くないのかな、と感じました。
• 南東角部屋と中部屋の価格差が約５００万。リビングと主寝室が申し訳程度に広くなるのとマルチルームが追加だけで、５００万円はちょっと…

【その他費用】

• 戸数少ないから管理費と修繕費が高そう。または将来的に高くなりそう。

【販売時状況】

• 即完売でしたね。すごい！
  • すぐ近くのビウェルはまだ売れてないのにロイヤルガーデンは早かったですね。何が違うんでしょうか？
    • ロイヤルガーデンはどこもすぐに完売してますね。設備どうこうより中古市場みてもロイヤルガーデンは値崩れしにくく、すぐに売買も成立してるようなので、投資目的や何年か住んで売却する人達にも人気なのかもしれませんね。

構造・建物

• 敷地面積 1,207.44m2
• 建築面積 360.82m2
• 建築延床面積 2,622.60m2

【日当り・眺望】

• 全戸南向き
• 眺望（後楽園）の関係で西南角部屋の方が東南角部屋より高いので、少し狭いですが東南角部屋がお買い得感ありな気がする。

共用施設

• 平面駐車場100%完備

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：70.57m2～90.27m2
• バルコニー面積：14.00m2～23.53m2（スカイテラス面積含む）
• ちょっと奥行が取れなくて、リビングが正方形に近いのが多少マイナスですが、間取りが良い。
• マルチルームには動線多いから収納力としては物足りない。

育児・教育

• このマンションはどこの学区になるんですか？操山中？中央中？
  • 宇野小学校からの岡山市立操山中学校(みさおやま)ですね。受験すれば、近くに就実、岡山県立操山(そうざん)、岡山付属って選択肢もできますが。ここも悪くはないですが、個人的には中央、桑田(昔は評判良くなかったですが)の方が、高所得世帯が多く子育てには良いと思います。京山は昔から人気ですが、道が狭い、渋滞する、古い家が多い、学区の端の辺りはむしろ評判が悪いので個人的にはないです
• 中高一貫の操山《そうざん》がすぐ側です。朝日高校にも近く城東高校も自転車通学出来 就実一貫もオススメです。最高の学区だと思います。

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周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域、準防火地区

【立地】

• 後楽園の四季を楽しみながらのお散歩やマンションからお城が見える立地が素敵。
• 道路前が風致地区なのでマンション南には15m以上の建物が建たないのも魅力。

【治安】

• 浜もピンキリですがこのへんは治安いいですよ。中央警察署も近いですし。この地域は周辺に市営住宅が点在していますが、はっきり言ってどの地域にも市営住宅はあります。ただ、近隣のスーパーはどれも割高傾向です。

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