プレディア西古松ガーデンコート

提供: 住適空間(すてきくうかん)
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    物件概要[ ]

    プレディア西古松ガーデンコート 現地周辺写真
    プレディア西古松ガーデンコート 現地周辺写真
    1. 宇野線 「大元」駅 徒歩4分
    2. 「西古松」バス停から 徒歩2分(岡電バス)
    3. 「西古松」バス停から 徒歩2分(下電)
    • 総戸数:66戸
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート、地上12階建
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2022年02月下旬予定
    • 売主:JR西日本プロパティーズ株式会社・三菱地所レジデンス株式会社
    • 施工:株式会社鴻池組
    • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス中国株式会社

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    交通[ ]

    構造・建物[ ]

    • 敷地面積:2679.66m2(売買対象面積)
    • 建ぺい率/容積率:建ぺい率:70% 、容積率:200%

    共用施設[ ]

    • 駐車場:(総戸数に対して)66台(平置53台、機械式13台)

    設備・仕様[ ]

    間取り[ ]

    • 間取り:3LDK・4LDK
    • 専有面積:72.79m2~95.07m2
    • バルコニー面積:11.90m2~33.70m2

    買い物・食事[ ]

    • 商業・飲食施設
    1. 山陽マルナカ 大元店  (約170m / 徒歩で3分)
    2. ローソン 岡山大元駅前店  (約240m / 徒歩で3分)
    3. ザグザグ 西古松店  (約480m / 徒歩で6分)
    4. セブンイレブン 岡山西古松西町店  (約710m / 徒歩で9分)
    5. Aプライス 岡山店  (約1,140m / 徒歩で15分)
    6. 問屋町テラス  (約1,980m / 徒歩で27分)
    7. イオンモール岡山  (約2,150m / 徒歩で25分)

    育児・教育[ ]

    • 教育機関
    1. 鹿田認定こども園 (約930m)
    2. 市立大元幼稚園  (約1,220m)
    3. 市立大元小学校  (約1,260m)
    4. 市立桑田中学校  (約1,650m)

    周辺環境・治安[ ]

    • 用途地域:第二種住居地域

    周辺施設[ ]

    • 医療機関
    1. 中津クリニック(内科、精神科) (約190m / 徒歩で3分)
    2. 野上歯科  (約300m / 徒歩で4分)
    3. おおもと病院  (約440m / 徒歩で6分)
    4. 渕本病院(内科、小児科) (約480m / 徒歩で6分)
    5. たけだ皮膚科  (約620m / 徒歩で8分)
    6. たかとり整形外科  (約650m / 徒歩で9分)
    7. ひまわり内科クリニック(内科、小児科) (約710m / 徒歩で9分)
    8. 岡山大学病院  (約1,470m / 徒歩で19分)
    • 金融機関
    1. 中国銀行 大元支店  (約540m / 徒歩で7分)
    2. 岡山大元郵便局  (約560m / 徒歩で7分)
    3. おかやま信用金庫 大元支店 (約680m / 徒歩で9分)
    4. 百十四銀行 大元支店  (約700m / 徒歩で9分)
    5. 中国労働金庫 岡山西支店  (約930m / 徒歩で12分)
    • 公園・公共施設 等
    1. 西古松南公園  (約15m / 徒歩で1分)
    2. 西古松南部公園  (約410m / 徒歩で6分)
    3. 大元東公園  (約620m / 徒歩で8分)
    4. 宗忠神社  (約730m / 徒歩で10分)
    5. 岡山西警察上中野交番  (約830m / 徒歩で11分)
    6. 大元中央公園  (約830m / 徒歩で11分)
    7. 岡山市役所  (約1,450m / 徒歩で19分)
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    その他[ ]

    掲示板[ ]

    hiroshima/658622/

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

    マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ~問い合わせ方法~
    https://manmani.net/?p=9844

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    HARUMI FLAG

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