プラウド浦和岸町パサージュ

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    プラウド浦和岸町パサージュ 外観

    物件概要[ ]

    • 所在地:埼玉県さいたま市 浦和区岸町6丁目112番1他(地番)
    • 交通:京浜東北線「浦和」駅から徒歩11分
    • 総戸数:39戸
    • 構造、建物階数:地上13階
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2009年12月
    • 売主:野村不動産(株)
    • 施工:大木建設(株)



    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • いくらくらいなんでしょうか?85m2台の間取りが出ていたけど・・・5,500万円の前後かな?6,000万円越え?三井と同じならどれくらいか誰か教えてくれませんか?
    • 激安ならば関心ありなんだけど、厳しいのかな?また野村不動産はなにか?とこじつけて、希少価値高いですよ〜なんて言うんだろうけど消費者はそこまで馬鹿じゃないよね。浦和といえど駅11分(遠い)の小規模マンション。希少価値はなし。過去の供給実績を見れば明らか。ただし激安なら買い。3LDK 4000半ば程度なら見に行きたい。そうじゃなきゃ中古買おうかな。築浅結構あるし。見に行った人価格教えて下さい。
    • 野村は安売りしませんよ。プラウドのブランドロイヤリティが命ですから。立地条件は駅からやや遠いけど、日照に優れているからパークハウスよりも高い価格になるでしょう。
    • 【3LDK4300万円台〜(予定)】「プラウド浦和岸町パサージュ」いよいよ2/7(土)より、モデルルームオープン!70.60m2で4300万円台みたいですね
    • 駅近じゃないのに坪200万円オーバーなんですね。三菱よりは安い感じはしますが。
    • もう少し価格が安ければよいのにと思うのですが、どなたか値引き交渉などをされた方はいらっしゃいますか?やはりプラウドは値引きはしないんでしょうか?
      • 価格発表来たばかりだから、まだ値引きは無いと自分は思ってます。今月末に現金購入で引渡しが出来る、なんて人がいれば別かもしれませんが。競合物件も含めて、まだまだどこも様子見じゃないでしょうか?建物建ってないし。
        • これから販売なので値引きを考えている人は売れ残りを待つしかないのでは?
    • プラウドの価格は低層階には優しいですが、中高層階には厳しいというのが我が家の感想です。高層階希望の方々は、パークハウスかパークホームズに流れるかも知れませんね。パークハウスもパークホームズも上階は南が抜けそうです。



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    交通[ ]

    • 駅徒歩11分は微妙だな。
    • 駅から10分以上というのが引っかかりますね。もう少し歩いて武蔵浦和徒歩圏内でここの約半額のマンションもあります。



    構造・建物[ ]

    • 床スラブ厚は200mm〜260mm(最下階は180mm)です。また、戸境壁厚は200mm以上です。
    • 物件自体は綺麗で間取りも良いのでいい物件だと思っています。


    共用施設[ ]

    設備・仕様[ ]

    • でも今時オール電化でもないし、ディスポーザーもないんですね。いいのは「浦和岸町」という名前だけのような気もします。



    間取り[ ]

    • ここは南北に長い敷地内に南向きプランですから縦長間取りがおおいのでしょうか?
    • シンプルな間取りと価格を期待してます。
    • 個人的に部屋の間取りが気に入っています。全体的にまとまった作りになっているので、快適に住めそうです。


    買い物・食事[ ]

    • スーパーなんかが遠いというのは岸町共通の問題だけど、自転車を使えば問題ないか。
    • ここも徒歩圏では店といったらガソリンスタンドくらいですね。
    • スーパーも駅前かライフか武蔵浦和か微妙な距離ですよね?ご存知の方いましたら、ご教示ください。
      • ライフが近いと思います。駅前までは、自転車となる可能性が高いと思います。ヨーカドーまで歩くと20分以上かかります。



    育児・教育[ ]

    • 学校が近いのはいいが、周りに何も無さ過ぎ。



    周辺環境・治安[ ]

    • 17号と旧中仙道を結んでいるまん前の道は、夜は交通量が少ないからいいね。近くには犬の散歩も出来る遊歩道があったはず。
    • ここは2車線道路に面していて、隣接地には戸建てがそんなに無いこともあり、反対運動というのは見たことがありません。大京のも反対運動は見たことが無いです。
    • 浦和は伊勢丹や調神社など素敵な街ですね。浦和ではないですが、グットデザイン賞をとったシティテラスさいたま新都心どうですか?完成物件なので実際棟内を見れるのでいいですよ
    • この周辺状況ってどんな感じですか?坂道が多いような気もするけど・・・
      • 坂道の前に立っていますが、さほど気になるものではないかと。武蔵浦和、南浦和、中浦和に行くときには、比較的急で大きな坂を下りますので、戻ってくるときにはシンドイと思います。
    • 買い物の不便さはあるでしょうが、落ち着いた雰囲気の地域で住めると言ったイメージがありますので、個人的にはそこそこ評価が高いと思っています。


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    周辺施設[ ]

    その他[ ]

    • まあ、要は徒歩11分って結構遠いんですよ。近くに便利施設もないし、便利さを求めるなら、ここは選ばないほうがいいのでは。南向き&プラウド大好きという人が選ぶ物件ですよね。



    掲示板[ ]

    saitama/26871/46-71

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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