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プラウド新宿中落合

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

目次

[編集] 物件概要

  • 所在地:東京都新宿区中落合二丁目1237番1他(地番)
  • 交通:西武新宿線 「下落合」駅 徒歩6分
  • 総戸数:55戸
  • 構造、建物階数:地上3階 地下1階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2017年10月上旬予定
  • 売主:野村不動産株式会社
  • 施工:西武建設株式会社


[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • 価格表

 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/604465/

  • この辺は高台になればなるほど価値が↑なのでここもお高いでしょうな。西武新宿線など当てにせず車などで優雅に生活される方向け。ターゲットとしては地縁がある方でしょうね。
  • 注目度はそこそこ高いと思いますよ。プラウド効果もあるでしょうが。一時期yahooマンションの新築アクセスランクで4位くらいでしたから。。今は陥落してますけどね。ほとんど大規模しかランクインしないので中々の健闘とも言えます。
  • 本日、マンションギャラリーにお邪魔しました。 仕様はグローエの蛇口や大理石のキッチン、天井エアコンなどが標準という高仕様。 玄関の天然石も日本のマンション初という希少性もあり。 山手線徒歩圏(ちと遠いですが)らしい高仕様でびっくりしました。 (うちは同じプラウドでも仕様はそこまで高くないです・・・庶民には十分高級ですが) 値段は坪350万円くらいから。 もう少しタイミングが違っていたら、ここの狭い部屋を購入していたかも・・・。 そう思わせるかんじでした。
  • ここは台地の上なので、安くはない価格はつくのだろう、と思っていました。デベも立地の希少性を謳っています。それはそうかもしれないですが、実際に買い手がついてこられるかどうかっていうところなのかなぁ。
  • 週末にモデルルーム行ってきた。 強調されたのが「エリア初のプラウドだから、内装も外装も このクラスのマンションでは通常では入らないレベルの メーカーのものを使っている」ってところだった。 野村でも六本木とかの高級タワーでしか使ってないクラスだとか。 たとえばキッチン周りはドイツの~とかね。 ただ、あんまり詳しくないので行った人で分かる人がいたら どれくらいのランクのものなのか教えてほしい。 たしかに全体的に高級感はあった。
  • これだけモデルルームが満席だと近日中には完売になりそうと予想できますね。 やはり、新宿からのアクセスがいいということはメリットになりそうです。 総戸数も多くなく間取りの広さも十分広いということは将来性にもつながってきそうだなと思いました。 プレミアムタイプの100平米越えの広さはすごいあこがれます
  • モデルルーム見てきました!予定価格も教えてもらいました。 坪単価高く見積もっても230くらいの場所で、520とは・・・ オリンピックに関連する人手不足・材料不足を差し引いても、なかなかの価格。。 さすがプラウド、強気ですね~~
    • 坪520ですか!!山の手の外でものすごいお値段ですね。
  • あの辺車の排気も結構すごいし、子どもが小さいと買い物結構大変だと思うけど 強気の価格設定ね。
  • 坪単価、350~400の間のようですよ。かなり強気の価格です。
  • 一階(半地下)の97平米で1.1億位、 二階からは70平米大で、8000万~、 90平米で軽く超えてます。 中身の設備は輸入物が多いので、将来のメンテナンスにもお金かかりそうだ。
  • ここ結構高いですね。びっくりしました。
    • 駅まで徒歩6分ということで、駅には比較的近い。だから高い価格をつけている可能性が高いのかなと思いました。
  • 最初の予定価格からすでに1000万以上下げてるよね。最初の価格見てやめた人はもう一度登録期間に行ってみてもいいかもね。
    • 1000万以上下げてるってほんとにそんなことあるんですかね。余程反響がないんでしょうか。
  • 完成までに売り切りたいんでしょうね。部屋の設備にお金かけすぎが、痛いです。
  • 物件自体はとてもいいので、ほんとお値段次第ですよね。 最初興味を持ったけど高くてやめた部屋が1000万値下げされてて、すでに要望書も入ってました。抽選に突っ込むか考え中です。
    • でもさすがに1000万下げは億超えの部屋だけだよ
  • Mrタイプは2000万下がってましたね。それでも買えませんが。
  • 坪520って、本当なの? 高くても250位だよ中落合は。
    • 芝公園はもっと上だと思います。しかし、場所は置いといて、 こちら中身はものすごく豪華です。 このお値段なら、安いかもと錯覚してしました。 もちろん手がでませんが。
  • 坪単価、350~400の間のようですよ。 かなり強気の価格です。
  • 価格は、1番条件の悪い東向き一階の角部屋でも6900万/66m3のようです。 二階になれば隣の家の一階部分と同じ高さになります。 買うのであれば、南向きか東向きでも上層階がいいと思います。 ちなみに南向き最安は、一階の8900/82m3になります。
  • 一階(半地下)の97平米で1.1億位、 二階からは70平米大で、8000万~、 90平米で軽く超えてます。 中身の設備は輸入物が多いので、将来のメンテナンスにもお金かかりそうだ。
  • 地権者の部屋はなかったですよ。
  • タワマンからの住み替えよりも、 落合各地区(上落合除く)からの住み替えが多いですよ。
  • 第一期はかなり売れましたね。 一階という名の半地下と、最上階が7割ほど分譲済みとは。
  • 戸数わずか55戸で、価格幅7000万弱~1億以上。 「マンション内格差」が心配ですね。 管理組合がきちんと運営できるか? 修繕計画で、安く済ませたい1億以下派 VS 高くて高品質希望の1億以上派、に分かれたり。 全面ガラスのコーディングとか、細々費用が発生しそうですし。 コミュニティの人間関係も含め、どうなるかちょっと気になります。
    • 自分の経験で言うと、似たような価格帯のマンションでは、老後資金で買ってる1億以上の部屋の人たちのほうが、費用にうるさかった。 総会で毎回、管理費が高すぎるとか、修繕積立金の値上げに反対したりしてた。 7,000万8,000万あたりは、現役世代が多くて、そんなに費用面では細かく反応しない。逆に将来の売却に備えて、お金がかかっても維持管理をしっかりしたい派が多数だった。
  • 資産価値面ではどうでしょうか?周りの相場と比較してもかなり高めで、さらに地域もメジャーとは言えないところなので不利かな…。でも、都内の高台にこんなリッチな仕様のマンションというのも希少価値面では悪くないと思ったり…。どうでしょう???
    • ここら辺(中落合2丁目)で立地が良いマンションは、ここだけです。 あとは、だいぶ大昔に建った住友不動産の当時、最高級グレードの中落合シティハウスだけです。 資産価値としては、中落合シティハウスがたぶん(売りが中々でない)ので、なんとも言えないですが売値同額で売れると思いますので、まずまずじゃないですか? 他は、大きな道路に面したり、眺望が悪くなったりです。
  • 南向きの3、4階はこの盛況感だと値引きも期待できず、最低1億数百万はかかると思った方が良いです。 南の2階、南東は、8000万から9000万ですが、低層マンションのメリットは、高層階の景色の抜け感だと思うので、個人的にはあまり魅力的には感じませんでした。
  • 周辺環境も含め、全体的にクオリティの高い物件だと思いました。 坪単価は300万円~450万円/坪で、80㎡だと8,000万円台後半から1億円台と結構高いですが、 それなりの価値はあるように思います。 (外観もスタイリッシュなので、もし竣工後にグッドデザイン賞など受賞することがあれば、 なお資産価値は維持できるかも)

[編集] 交通

  • 西武新宿線、大江戸線、西武池袋線が使える。 また、高田馬場までも歩いても15分強
  • 新宿まで一本で行ける
    • 西武新宿駅とJR新宿駅は離れすぎてて、使い物にならない。高田馬場でJRに乗り換えた方が新宿行くの楽。
    • 西武新宿線、便利ですよ。空いてるし。高田馬場乗り換えの方が不便です。乗り換え高架を渡る混雑考えて無いですね。
  • 下落合駅から新目白通りを渡ってこの物件所在地まで歩いてみたけど、坂が結構きついね。老人にはちょっと酷で、足腰弱くなったら外出るのが億劫になりそうな立地かな。
    • ウチの婆さん90だけど毎朝駅前の「山ゆり」へコーヒー飲みに行って、帰りにぱぱすかマルエツプチで自分のおやつ買ってくるよ。
  • 目白利用の人が結構います。バスかチャリンコ乗りますが。
  • 下落合は新宿線、駅前何もないのでビビります。池袋線のようにダイレクトに乗り入れしてないですし。
    • 何も無いけど便利だよ。のんびりしてるし。住民もマッタリのんびりって感じ。あくせくしてない。
  • 通勤やお出かけは基本的に高田馬場に行かないとどこにも行けない
  • 下落合は平日昼間、土日は電車が10分に1本
  • 駅がネックなんですよね。目白には20分以上かかるから自転車かバスでないと不便。 下落合駅はあまり使えない。
  • 西武線、そんなに混まないんですね! 新宿乗り換えなので大江戸線を利用しようかと思ってたのですが(歌舞伎町の近くを通りたくないため)、大江戸線の混み具合はどうなんでしょうか?
    • ラッシュ上り 前のほうの車両はそんなに混まないです。後ろはかなり混みます。 大江戸線は全体的に混んでいる。
      • 上りは普通に混んでます。 ぎゅうぎゅう詰めですよ。
        • ぎゅうぎゅうなんて、東海道や東横の比ではありませんよ。 また、歌舞伎町も通らず、新宿駅へ行けますよ。 私は馬場の乗り換え高架の方が酷く混み嫌でした。 昔はあそこに改札まであり、酷い有様でした。
  • 大江戸線はホームは深いし狭いから混むけど、震災の日も動いていたのには感動しましたよ。
  • 都営大江戸線中井駅へは徒歩12分くらいでしょうか。 西武池袋線椎名町駅へも徒歩12分くらい、 東京メトロ落合駅へも徒歩15分くらいなので、 遠いといえば遠いですが、十分利用可能ですね。
  • バスも都営、西武、関東と結構充実してますよね。 池袋西武や中野なんかにバスで行けるのもいいなと思いました。 超便利ではないけど、意外と便利?って感じですかね(笑)。
  • 西武新宿線は各駅停車が少ないから高田馬場の乗り換えは自分にはけっこうなストレスです。 駅のホームも狭いし。
  • 駅は徒歩なら下落合か中井が現実的。西武新宿各駅停車か大江戸線。 自転車なら目白、馬場まで5分ほど、池袋まで10分ほど、新宿まで15分ほど。 南に行くと坂があるが、北はフラットなので、新宿よりも池袋が使いやすい。
  • 中井までバスはありますよ。西武バス。一時間に一本しか走りませんけど・・・。 たまに池袋から帰るときとか便利ですよ。
  • マンションから椎名町駅までは、徒歩11分。 山手通り沿いは排気ガスは酷いですが、 広くて歩きやすいです。 自転車専用レーンもあり。 途中に目白5丁目バス停。マンションから徒歩5分。 池袋まで11分、目白までは4分、中野までは28分。 なお、中落合2丁目、3丁目バス停のほうが徒歩3分と近いですが、通る本数は少ないようです。 ちなみに新宿西口方面に出るなら聖母病院バス停が便利か。 徒歩5分、新宿まで18分。
  • 西武中井駅までは徒歩8分、都営中井駅なら9分。 途中坂もありますし、椎名町のほうが身体感覚としては近いです。しかも、大江戸線の常として、改札からホームまでが遠い遠い。
  • 東中野までは、最短ルートをとれば、徒歩20分。 アップダウンがあるぶん大変ですが、 かかる時間は実は、目白までとあまり変わりません。 あまり歩く人もいないと思いますが、ご参考まで。
  • 周囲の道路の幅が狭い


[編集] 構造・建物

  • 敷地面積:2,728.42m2
  • 敷地が横長ですし、南向き住戸を増やすためのナロースパン連発の残念間取りマンションになりそうですね。ワイドスパンだったら気持ちよかったでしょうに勿体無いですね。吹き抜けなんかで多少の対策はしてるようですが。
  • 廊下になるんでしょうか? 外観はかなり高級路線のようなのですが、もしかしたら東側が外廊下なのかなと思いました。
  • 将来起こるであろう大地震を考えると、これくらいの低層マンションが理想ですね。
    • 低層のマンションは価格にもかかわらず人気があるという話を確かニュースで耳にしました。高層のマンションと比べても 修繕費はそこまではかからないとか。でも戸数が少なくなってしまう傾向にあるので、1戸あたりの負担は高いですが。
  • HPによると敷地の地上10mからの眺めと書いてあります。 最上階のバルコニーではなく、屋上で腹ばいになった高さに近いでしょう。 現実には最上階でも都心方向(南東向き)は眺望が抜けないと思います。 武田住宅側(南南西向き)は敷地に高低差があるので、最上階の抜け感はあると思います。
  • 物件の一階は半地下です。東向きは太陽はあまり入らないでしょう。この時期湿気は溜まるのではないでしょうか。ちょっと薄暗いと考えられます。南向きはテラスが大きいので半地下でも光は入ると思います。南斜面の南側なので言わずもがな、最適です。
  • 第一種低層地域で、10mの高さ規制があるから 戸数を増やす為に、半地下構造なのでしょう。
  • 価格が高いと言われていますが、個人的には外観の格好良さは最近のマンションでは群を抜いているように思います。 内装も写真で見る限り天然石がふんだんに使われていて、何気にグレードが高いなと思っていました。
  • スラブ厚ってわかりますか?
    • クオリティブックによると、2階以上は床スラブ厚200mm以上、1階は180mm以上となっており、 財閥系同価格帯マンションと同水準かと。 なお、スラブのコンクリートも水セメント比は50%以下で、これも財閥系と同程度です。 (当然のごとく、二重床・二重天井ですので、上階からの騒音レベルは低いと思われます)
      • 構造面にご興味がおありのようですので、以下蛇足ですが、 戸境壁については、コンクリート厚180mm以上+プラスターボードにクロスを貼りの仕様です。 仕様の比較として住不のインペリアルガーデンを挙げると、戸境壁はコンクリート厚180mm以上にクロス直貼りです。一長一短あり、どちらが良いというものではありませんが、ご参考まで。

【眺望・採光】

  • 間取りを見ていると、北側の部屋の窓は廊下に面しているようですが、光とか、風通しってどうなんでしょうか? どうやらガラス張りの半中廊下らしいですが、 詳しい方いらしたら教えて下さい。
  • 建設現場周辺は、高そうなマンションや、メガバンクの寮があり、落ち着いた雰囲気。 道幅が狭いので、敷地に目一杯建てるとやや開放感には欠けるかも。 南側の製薬会社の寮は、北側壁が非常に殺風景で、南向きは2階だとほぼこの壁しか見えず、3階でようやく遠くの新宿の景色が見える感じか。4階は完全に抜け感ありそう。1階はモデルルームの感じからするとほぼ地下。 南東は4階まで隣の銀行寮がほぼ同じ高さのため、目の前に見える感じ。
  • 本物件南側は第一種低層地域かつ坂下のため、将来に亘っても日照を確保できる (南側建物があるところは傾斜の下側のため、本物件の南向き3階以上は永久眺望も得られる。 なお、低層階でも、隣の建物とは10メートル程度距離があるので、十分な日照は得られる)

【エントランス】

  • 高台なので水は貯まりにくい立地かと思いますが、エントランスが一段低くなってるのでそこに水が集まる可能性はありますね。デベも想定して設計してるでしょうけど、排水能力超えればエントランスは水没します。うちの近くでも傾斜地のマンションがエントランスだけ水浸しになりました。他の周辺は大丈夫でしたけど。
    • エントランスの不安については当然だと思うよ。ただ、それだけでやっぱやめたという程重要な問題ではないと思う。

[編集] 共用施設

  • 55戸ある割に、エレベーターの台数が少ない(実質1機) (南棟の人は、エレベーターを使うには一旦南東棟の北端まで歩く必要がある。 坪単価500万以上くらいの低層マンションでは、各階2戸ないし1戸に1機ついているケースが多いように思います。管理費は高くなりますが)


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[編集] 設備・仕様

  • 洗面所・キッチンの扉が艶消しのため、傷が目立ちにくい (見た目の華やかさからメラニン板の物件が多いように思いますが、よく開け閉めする扉は艶があるとすぐに細かい傷がつきます。私の実家で実証済です・・・)
  • リビングの窓はLow-Eの複層ガラスを設置。(ガラスは個人で交換できないはず(間違ってたらすみません)なので、質の良いものがついていると良い)

【モデルルーム訪問者】

  • モデルルーム見てきました。有料オプション付けまくり(リビング床のタイルなど)のため、実際はもっと質素な感じになるのでしょうが、中から高価格帯のマンションとしては、今までに見たモデルルームのなかでも1、2を争う内装のグレード感でした。特に風呂、洗面所、調理台、玄関、廊下。
  • モデルルームに行きました。財閥系の同価格帯(坪単価400万円程)の物件もいくつか見ましたが、それらと比べても、以下の点(いずれも標準仕様)でグレードが高いと感じました。
    • 玄関
  1. シューズボックスの中段に花瓶などを置ける棚(御影石)をつけている

 #床に大判かつ艶消しのタイルを使用し、高級感がある

    • 洗面所
  1. 三面鏡の下の壁面にタイルでなく御影石を使用し、高級感がある
  2. 床に磁器タイルを使用し、質感が良い
    • 浴室
  1. 浴槽が人造大理石で、質感と保温性に優れている
  2. 鏡が埋込式のため、周囲のタイルとの一体感があり、掃除も容易
  3. 床に磁器タイルを使用し、質感が良い(洗面所と同じ)、
  4. 南向き住戸は1418でなく1618の広さを確保している
    • リビング・ダイニング
  1. エアコンが埋込式
    • キッチン
  1. 天板に加え、側面、壁面(天井まで)にも御影石を使用し、重厚感がある
    • その他
  1. モデルルームとは異なるが、田の字住戸プランの部屋にも、吹抜やアルコーブを設けるなど、プライバシー面の配慮がなされている
  2. 旧来から地盤が強固な地域に、直接基礎が採用されており、地震に強い
  3. 外壁に吹付タイルの部分がほとんどない(最近は財閥系マンションでも、バルコニー側の外壁が吹付タイルだったりする)
  4. キッチンや洗面所のほぼすべての扉にソフトクローズ機能がある
  5. 開き扉はほぼすべてドアキャッチャー付
  6. 全体的に、有名ブランドの素材を採用しており、デザイン性が高い 一方で、財閥系の同価格帯(坪単価400万円程)の物件と比べ、やや劣後していると感じるところとして、以下の点がありました。
  7. 構造柱がアウトフレームされていない(ただし低層物件のため柱は太くなく、出っ張りはさほど気にならない)
  8. 内廊下でない(とはいえ、開放部分はほぼガラスで覆われるので、半内廊下のような感じか。 吹抜もあるので、内廊下よりも電気代なしで明るさを保てるという点では良いかも)
  9. キッチン合わせの収納が標準装備でない(キッチン本体がジーマティック製で高価だから?)
  10. トランクルームがない
  11. 駐車場はほぼ機械式で、平置きが少ない
      • と、偉そうに書きましたが、全体的には好印象でした。販売員曰く、プラウド六本木など一部物件に採用しているものと同水準の高仕様としているとのことで、高級感が非常に高いと感じました。(プラウドは目白地域での販売実績に乏しく、本件をフラッグシップマンションとしたい思惑があるとのこと)


[編集] 間取り

  • 間取り:2LDK~3LDK
  • 専有面積:66.40m2~138.17m2
  • パンフレット頂いたのですが、現地の写真見ると四方を建物に囲まれているように見えるんですが、まさか窓からの景色が隣のビルなんでことはないですよね?
  • 物件の一階は半地下です。東向きは太陽はあまり入らないでしょう。この時期湿気は溜まるのではないでしょうか。ちょっと薄暗いと考えられます。南向きはテラスが大きいので半地下でも光は入ると思います。南斜面の南側なので言わずもがな、最適です。 価格は、1番条件の悪い西向き一階の角部屋でも6900万/66m3のようです。 二階になれば隣の家の一階部分と同じ高さになります。 買うのであれば、南向きか西向きでも上層階がいいと思います。 ちなみに南向き最安は、一階の8900/82m3になります。
    • 構造・規模:鉄筋コンクリート 4階 (建築基準法上は地上3階地下1階建て) というふうになっています。 これって現地が坂の途中にあるから、というのが関係有るのでしょうか。 若干1Fは掘り下げるようなタイプになるのでしょうか? 湿気が…という書き込みがありましたが、完全地下じゃないですけれどこのあたりは気を使ったほうがいいのかな。 24時間換気が付いていると乾燥しがちだと聞いたことがあるので、それで相殺できたりしないのでしょうか。
      • 坂の途中というか、 第一種低層地域で、10mの高さ規制があるから 戸数を増やす為に、半地下構造なのでしょう。
  • リビングの下がり天井が目立つのが残念です。
  • バルコニー面積が少ない(2階以上)(眺望・日照確保のためか、デザイン性のためか、バルコニーのないFIX窓を設けている)
  • リビングの下がり天井の面積がやや広い(これは埋込エアコンが標準仕様なので仕方ない気もします)
  • 高級マンションとしては俗に言う田の字間取りが多いようですが、これについてはどう思われますか?
    • 個人的見解ですが、70~80㎡の広さで各洋室窓付き3LDKにするには、田の字が最もスペースを有効活用できるということだと思いますので、特別感には欠けるかもしれませんが、田の字だからイマイチというものではないと思います。本物件の多くの住戸は、アルコーブや吹抜を付けるなど、田の字のデメリットのプライバシー面にも配慮されていると思います。もう少し高価格帯のマンションになれば、廊下を曲げてニッチを作ったりして高級感を出すケースが見られますが、廊下が長くなるなどのデメリットもあるので、最低90㎡程度のスペースの余裕がないと、無理が出てくるように思います。


[編集] 買い物・食事

  • 買い物で困ることは無いですよ。 逆にコンビニが少なく坂があるので、単身者の便利至上主義者には辛い。
  1. 南長崎の二又商店街
  2. 椎名町の商店街
  3. 落合南長崎の駅前に出来たデカイスーパー ほぼ西落合(近所はデカイ戸建ばかり)
  4. 中井の商店街とcoop
  5. 目白の方にスーパー2件にピーコック
  6. 下落合に出来た小さいスーパー
  7. 新宿まで出て、小田急ハルクの地下など、デパ地下
  8. 目白の伊勢丹クイーンズ
  9. 金物関連ならオリンピックか商店街
  • お買い物で困ることはなさそうですね。 コンビニが少ないって確かに! 主婦だとあまり行く機会もないのですが、 独身の方だとご飯を買ったりしますから必要ですよね。 スーパーでも最近はお弁当が多いですので そちらを利用する形になっていくのかしら。
  • 下落合交差点にマルエツが出来たので、便利になりました。
  • ママズプレート高いかなぁ?安くはないけど、品物がわりと良くて品ぞろえもあるから、ピーコックよりは使いやすい感じ。
  • とにかくスーバーがない。駅前のマルエツプチはコンビニに毛が生えた程度、目白方面のママズプレートは高い。ウチは週1の生協と週末のライフ(落合南長崎に直結)でまとめ買い
  • 飲食店がほぼない
  • 買い物で困ることは無いですよ。 逆にコンビニが少なく坂があるので、単身者の便利至上主義者には辛い。
  1. 南長崎の二又商店街
  2. 椎名町の商店街
  3. 少し遠いが、落合南長崎の駅前に出来たデカイスーパー
  4. 中井の商店街とcoop (今あるのか知らない)
  5. 目白の方にスーパー2件にピーコック
  6. 下落合駅前に出来た小さいスーパー
  7. 新宿まで出て、小田急ハルクの地下など、デパ地下
  8. 目白の伊勢丹クイーンズ
  9. 金物関連ならオリンピックか商店街
  • 他県から住んで2年だとご存知無いでしょうね。 目白通のスーパーが近いですよ。 あと南長崎の商店街。 デパ地下も使えるが。 椎名町やら中井、西落合は自転車かな?
  • あまり、下落合駅を中心に考え無い方が良いですよ。 昔からここらの高台住み人は目白駅利用(バス便があるし)で住んでた人が多い。 中落合3.4丁目あたりでも同様。 流石に中井2の高台住みは中井駅中心に食材購入しますが。
  • 一番近いのは新目白通りの歩道橋を渡った先のマルエツプチですかね。まあ住宅地なので商業施設が少ないのはしょうがないと思います。ドライブがてら目白のクイーンズ伊勢丹行くのもいいし、ネットスーパーもありますし。
  • スーパーは歩くとちょっと遠いいけど落合南長崎駅ビルにでっかいのがあります。
  • 周辺スーパーには駐車場なく、若干不便。
  • 下落合駅は西武新宿線各停しか止まらないことや、駅前の土地に空きがないため、開発は期待できない。
  • 目白通りに出れば、大きめのスーパーや美容院、スーツショップ、小料理屋など楽しめるが、目白通りまでは徒歩10分程度かかるので、自転車生活に慣れているなら良いかも。
  • 目白駅からマンションまでは、歩いて19分。 平坦なので、そこまで遠い感じはしません。 ほぼ中間にママズプレート。 無料配達サービスもやっている、便利なスーパー。 ただしお値段高めです。
  • 中井駅そばのスーパー、みらべるまでは徒歩12分。 やや遠いですが、安く、品質も悪くないです。深夜まで営業。
  • 大型スーパーがやや遠い(目白通りまで出る必要あり、徒歩5分以上かかる)

[編集] 育児・教育

  • 公園、支援センターが近い。周辺に保育園や幼稚園もそこそこある。
  • 子育ての必要がある人には、近くに保育園が2つほど、小学校も徒歩1分、出産や万一の時には聖母病院も近く、利便性は高い。
  • 保育園事情とかどうなんでしょうか?新宿区の認可、認証を見たところそんなに近くにはなさそうですね。
    • 認可保育園は区立私立とそれなりにありますよ。新宿区は都内では保育園に入るのは比較的簡単な方だと思いますけどね。
      • ここが竣工したら中落合第二保育園はすぐにいっぱいになっちゃいそうですね。入るのは難しそうですねー。
  • 特に若いファミリー世帯に利便性が高い(小学校、保育所、公園が徒歩1、2分のところにあるほか、「聖母病院」は 小児科、出産などでは有名な病院とのこと)
  • 学区内の公立小学校、中学校の評判はいかがでしょうか?
    • 小学校は問題ないですが、中学は私立、国立を勧めます。それは、落合中、二中ともに坂下のご家庭が通うからです。
  • この物件から、歩いて1分位に小学校、歩いて2分位に保育園。 さらに、区立幼稚園が通える範囲にあります。東京でも区立幼稚園が無い区が有り、そのような区に住むと、高いお金を出して私立に通わせなければなりません。ちなみに、うちの娘はここの区立幼稚園に通っていました。
  • 公園は、近くに2個も有ります。子供はそこでよく遊んでます。お気に入りの公園。カバ公園と西坂公園。
  • 近くに小学校がありますし、小児科もあるようです。子供さんがいらっしゃるご家庭にも良い立地なのかなぁなんて思いました。
  • うちは下落合なので駅から遠くなりますが、 環境とグレードでこちらを考えています。 小学校学区が落四から落一に変わるのがネックです。 落一も悪くないですが落四がとても落ち着いているので。
    • 私なら落4のほうが良いと思いますけど。転校してまで住み替えはしませんね。


[編集] 周辺環境・治安

  • 用途地域 : 第一種低層住居専用地域
  • 下落合は落ち着いた街で住みやすそうですね。
  • 静かとは言えないけど南斜面で一種低層だから希少価値ありますね。
  • ここは、家族で住むには良い街です。
  • 関東大震災で被害が少なく馬鹿売れした分譲地です。地震嫌いで有名な本田宗一郎さんは、地震リスクについて調べた結果、居を構えたそうです。(元下落合4)また、霞ヶ関ビルの建設に携わった東大教授も自宅を構えていました。(西落合3ですが)なので、地震についても心配無用だと思いますよ。まあ、今の時代建築技術や資材レベルも向上してますから、何処でも関係ないかも知れませんが。
  • 静かとは言えないけど南斜面で一種低層だから希少価値ありますね。
  • 下落合という駅力が最大のネック
  • 中落合2丁目は、第1種住居専用地域なので、50m2以上のお店や高い建物は建てられないです。一番厳しい地域です。その為、静かで環境は良いと思いますよ。高台なので、洪水の心配は無いです。ご安心ください。ここは昔の目白文化村に属しており、お住まいは?と聞かれたら、目白です。と答えて良い場所です。なので、言わずと知れた都内屈指の隠れた高級住宅地です
  • この地域に住んでいる人に、ガラの悪い人は見かけません。ご安心ください。そのような人は、金額が高すぎて買えないですよね。
  • 新目白通りには直接面していないという感じではないので静か、ということになってくるのかな?
  • とにかく生活導線が悪すぎる。 ちょいとコンビニ行くにも、坂の登り降りが辛い。 目白は遠すぎるし。
    • ここは車通勤の人が買う物件だと思う。 下落合使うには毎日の坂の上り下り。 目白駅までは自転車使わないといけないし。 武田住宅側は大通りの車の音が結構響いてきます。空気もきれいじゃない。 生活圏が寸断されるので諦めました。
      • 全くその通りですね。 眺望も3F以上でないと隣りの壁ビューで、 階ごとの価格差に驚きました。
  • 南側は崖のような立地だからね。
    • 「ヒルトップ」っていうのは表現の仕方で、逆からみれば目白駅から広がるフラットアプローチ(坂上)の一番隅っこにあるだけの話。 眺望も昼間はただのビル群が見えるだけです。 夜は綺麗な夜景で見えるのでしょうか?
      • 南傾斜で緑地なんかがあると最高なんですが、ビル群だとなんだか味気ないですね。
  • 低層マンションを希望されている方にとっては立地もいいですし、魅力的なマンションでしょう。坂が多そうですが、移動などは大変そうなのかな?坂の上り下りがあるとなると毎日歩く場合少し大変になるかもしれません。車があったほうがいいという意見もありましたが、駐車場の台数からすると抽選になってしまいそうですね
  • 場所がいまひとつかも。最寄り駅からの坂道がけっこうきつい。
  • 建設現場のすぐ近くに住んでいます。 他県から来てこちらに住んで2年ですが、治安、環境が良く子育て家族にオススメです。
  • 大通りから一本入っているため静か 見通しの良い一通なので、物騒ということもない
  • 周辺の住んでいる人が穏やか(な気がする。少なくともヤンキーやホームレスはいない)
  • 子育てと、永住する人にはいい環境かと。
  • このあたり、車が入ってきにくいエリアです。 住民以外の車はあまり入ってこないのではないでしょうか。 しかしそれは、むしろいいことのような気がします。
  • ハザードマップ見ましたが、洪水の恐れは僅少、武蔵野台地にしっかり乗って傾きや流動化の恐れも低く、主要ターミナルから徒歩で帰れる距離と、災害を考えると非常に良い立地ですよね。
  • 大通り(新目白通り、山手通り、目白通り)から距離があり閑静な住宅地という印象(昼間でもかなり静かでした。周辺は低層マンションやメガバンク、大手製薬会社の社宅、女子学生向けドーミーなどがあり、変な人は少なそう、とも思いました)
  • 新宿区なので、そこらの車は練馬ナンバーばかり(品川ナンバーにこだわりがある人にとってはマイナス) 

【西坂】

  • 目立つ欠点は他にあるとすれば坂くらいかな。
    • 坂があるのは丘の上好立地であることと表裏一体ではありますし、西坂はそこまで厳しい坂ではないのでは。人によって感じ方は違うでしょうけれど。
      • 近隣住民ですが西坂があまりにもきつく、冬は凍結して歩いても登れないようなこともあります!
  • 狭い路地が多く、夜はかなり暗いので女性は不安かも。
  • 当該物件の最寄り駅は下落合、西坂を使わない場合はかなり遠回りすることになります。ちなみに正面道路は一方通行で車両も西坂から上がる道しかありません。

【飛行ルート】

  • 飛行ルートの問題はこのマンションの重要事項説明書にも記載があるみたいですよ
  • 飛行ルートは真上ですね。
    • 増便を抑制すれば、いままでどおり海上ルートだけになります。
      • 今のところ、南風時15~19時だけの予定だからまあ許容できるでしょう。さらに将来、なし崩し的に時間延長や夜間飛行などしようとしたら反対運動を検討すれば良いのでは?
  • 全く気にならないレベルですよ。渋谷区や港区、目黒区は455メートルなんでかなり煩いと思いますが、ここは、ルートから少しずれているし、1000メートル以上の上空で、クラウンに乗っているより静寂な感じだそうです。
    • ほぼ真上。決して無縁ではない。
      • 飛行ルートは中野区との区境のほうなので、真上ではないですが、視覚的にはほぼ真上に見えるかもしれませんね。60デシベルを超えてくるなら、まあまあ騒々しいことでしょう。騒音に無縁とは言いすぎと思いますが、南風時の夕方限定であるかぎりは、許容範囲であるとは思いますよ。ないほうがいいことも確かですけど。
  • このルートを通るのはいつからなのでしょう?オリンピック前辺り?
  • 修正案だと、物件上空で水平飛行することになりますから、エンジンの出力は着陸直前と同程度。
  • すでに想定されている63~70デシベルよりうるさくなりそうなら問題はあるのかもしれません。ただ、読む限り理屈としてはそういう話ではないような。また、経路がランダムということは、真上を飛ぶのもあれば、ちょっと遠くを飛ぶものもある、という解釈でよいですね?どのみちそこまでの誤差はないとは思うのですが。ま、なんにせよ気になるレベルではないとは思いますが、ないほうがいいこともまた確かなので。
    • 私個人の意見としては、本物件上空の騒音は気にならないレベルだと考えます。窓を開けていれば飛行機が通過するたびに気がつくでしょうが、T2サッシ以上であれば閉めていれば気がつかないでしょう。
  • 物件上空通過の運用は、南風時(夏季が中心)かつ15~19時の間だけですよ、念のため。
  • 3000~4000ftですから上空1000メートル以上です。あまり、影響ないですよ。それを言ったら、目黒区や渋谷区あたりは、600~900メートル位ですから、煩いでしょうね。
  • 南風時(年間の約4割)の好天時のみ、15ー19時のみ、マンションの上空に近いところを通るようですね。瞬間最大63-70デシベル 60デジベルで静かな乗用車の通る音や普通の大きさの声での会話程度 70デジベルでステレオの音や騒々しい事務所、街頭の喧騒、掃除機の音
    • 屋内にいると25デシベル程度の遮音効果、まあ気にならないです

[編集] 周辺施設

  • 家族で住むなら良い街です。公園も沢山ありますし。
  1. おとめ山
  2. 西坂公園
  3. 哲学堂公園(少し遠い)
  4. 下水処理場の上にある公園
  5. 薬王院の下の薄気味悪い公園 などなど。
  • 小児科どころか、聖母病院があります。 ここの産婦人科と小児科は定評がありますね。 看護師さんの人数がかなり多く手厚いです。 小学校は普通です。新宿区はどこも大きな違いはないです。


[編集] その他

  • 政財界有名な方の大邸宅跡地です。見晴らしも良い土地です。目の前のマンションは、社宅地では無いですが、おとめ山存続を訴えた元運輸大臣宅です。戦争前から住んでいるような古い方はきちっとした職業の方が多い街ですよ。
    • 同じ町内には元徳川侍従長宅や元南原繁邸、星野元満州国総裁邸があります。ここは、元武者小路実篤邸跡地では?と思います。
  • ここの良い点
  1. 便利(よく知らない人は揶揄しますが)
  2. 静か。非常に静かです。
  3. 公園も多い。自然が豊か。
  4. 住民が落ちついている。流石、大正12年の分譲地
  5. 地盤が最高という昔から評判
  6. 水害はありえない。
  • ここの悪い点
  1. 永住向きで、投資に向かない。(地価の大幅アップは無い。世間並)
  2. 羽田空港新ルートの修正案(当初案ではない)では当物件への影響が大きい (参照:リンク先の資料3 http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/news/2016041901.html)
  3. 非常にマイナー。
  4. 坂下の住民は質が悪い。昔から。
  • 建設現場のすぐ近くに住んでいます。他県から来てこちらに住んで2年ですが、治安、環境が良く子育て家族にオススメです。
    • メリット
  1. 西武新宿線、大江戸線、西武池袋線が使える。また、高田馬場までも歩いても15分強
  2. 大通りから一本入っているため静か。見通しの良い一通なので、物騒ということもない
  3. 公園、支援センターが近い。周辺に保育園や幼稚園もそこそこある。
  4. 周辺の住んでいる人が穏やか(な気がする。少なくともヤンキーやホームレスはいない)
    • デメリット
  1. 通勤やお出かけは基本的に高田馬場に行かないとどこにも行けない
  2. 下落合は平日昼間、土日は電車が10分に1本
  3. とにかくスーバーがない。駅前のマルエツプチはコンビニに毛が生えた程度、目白方面のママズプレートは高い。ウチは週1の生協と週末のライフ(落合南長崎に直結)でまとめ買い
  4. 飲食店がほぼない
      • 思いつくままに書くとこんな感じです。あとは西坂と一生暮らす覚悟も必要かも(笑)とにかく使えるスーパーがないことがネック。それ以外は満足の条件なので、あとは価格次第だな~
      • 目白通のスーパーが近いですよ。 あと南長崎の商店街。 デパ地下も使えるが。 椎名町やら中井、西落合は自転車かな?


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