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シティテラス杉並方南町

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

シティテラス杉並方南町

目次

[編集] 物件概要

  • 所在地:東京都杉並区方南二丁目459番1他(地番)
  • 交通:東京メトロ丸ノ内方南支線 「方南町」駅 徒歩1分 (ノース)、徒歩2分(サウス)
  • 総戸数:298戸 
  • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート、地上6階建(ノース)、鉄筋コンクリート(一部鉄骨造)、地上10階 地下1階建(実質、地上11階建相当)(サウス)
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2017年10月下旬予定(ノース、サウス)
  • 入居時期:2018年03月上旬予定(ノース、サウス)
  • 売主:住友不動産株式会社
  • 施工:三井住友建設株式会社
  • 管理会社:住友不動産建物サービス株式会社
  • 公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/honancho/


[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • 都内で不動産購入を考えている者です。いろいろ見てるのですが、最近まで売っていた王子駅1分の長谷工物件でさえ坪単価270.280くらいでした。上層階は300越えもありました。確かに王子は南北線、京浜東北線、都電荒川線があり、かなり利便性の高い駅ですけど、杉並区の徒歩1分が王子より安いとは到底思えません。しかもスミフですので、、。坪単価は余裕で300オーバーだと予想してます。
  • 価格表

 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/604458/

【プロジェクト説明会】

  • プロジェクト説明会へ行きましたが、価格未定で提示はなかったです。決まるのは来年1月かな。営業さんとのやり取りから導き出した個人的な予想は、中層階70m2で9000万円くらいですね。
    • 価格発表はなかったです。が、ローンの話しなどから70平米で8000万前後と感じました。同じスミフの笹塚が70で7500万前後予定との資料も見せられましたので、それくらいかと。
    • プロジェクト説明会行ってきました。まだモデルルームどころか簡単なミニチュア模型、暫定的な間取り図しかなかったです。我が家の希望している3LDKだと70平米前後で7500万から8000万円の間になるかと思われるとのことでした。北側の塔は2LDKのみ、メインエントランスのある南側の塔は3~4LDKですが、4LDKは10室ほどしかなく抽選になるだろうと。
  • 南側5~7階で8000万台後半の模様。後は様子見て調整でしょう。
    • 南向き(テラスC)の汎用間取りは70m2なので余裕の坪400超えみたいですね。以前の案内会での手応え通りです。
  • 価格表アップしてもらえないでしょうか? 南側低層階がきになってます
    • まだ南側中層階が8000万円台後半としか発表されていませんでしたよ。3月の次に行く機会には価格も出るでしょうとのこと。
  • プロジェクト発表は満席でしたね。 いくらぐらいになるのかは分からない みたいでしたが、 今の事前発表では予定価格分かるのかしら? 3LDKで4500?5000万の可能性ありますか?
    • 今日聞いた感じだとボリューム価格帯で5500万前後だと思います。
  • 初めてマンションの説明会に参加してモデルルームを見学。楽しかったです。その際は週末ということもあってこみ合ってましたが、綺麗で良いですね。ウォークインクローゼットが2つ有るのが特に良いなと思いました。普通のことなのかな? でも皆様がおっしゃる通り値段も重要ですよね。発表されるのが待ち遠しいです。
  • アッパーで坪350万。 それ以上だったら、完全に 長期戦ですな。
    • 中住戸が360らしい

【MR】

  • MR行きました。南側(70平米)の中層階で8500~8800万前後とのこと。平米単価だと400オーバー。正式価格は3月になってから。坪単価320~360は低層階や西側ですかね。 ただ、3階(実質2階)は目の前の戸建てと目線がこんにちはです。
    • 想像以上に高かった
      • 平均坪単価で400くらいなんですかね。港区は無理でも文京区なら余裕で買えそうだな。正式発表と共に諦め組ですわ
        • 高いと予想したが、見学行ってみて再度ビックリ。低層階はどれか位単価下がるかしら。正式価格の来月までは検討しようかな。
  • 申込書の提出初日なので今日はとても混雑していました。部屋によっては私達の想定より安い部屋もあったのでかなりの売れ行きみたいですね。抽選にならないことを祈ります。
  • 見学しましたが、 ホントにわかりにくかったですね。 確かに1億超えは埋まってましたね。
  • 結構苦戦しているような感じはした。今の価格は高すぎるからリセールは期待しない方がいいと思う。駅や街の雰囲気を気にせず、方南町に住みたい、新宿からの距離と駅近を希望する人にはいい物件だと思う。
    • 坪単価400 とか馬鹿げてる。坪単価320ぐらいが平均だったらそこそこ売れただろう。
  • 今日行きました。価格は本当に改訂されてました。かなり目に優しい感じがしました。テーブルもずっと満卓だし、かなり売れてる?ようでした。東の上階はもぉ選べなくなってます。

【検討者・販売時状況】

  • 相談会で予定価格聞いて、ビックリ!それでも強気な営業の話に、さらにビックリ!
    • さほど高いと感じない値段でした。でもしばらく様子見としたいところ。どこのマンションも初日は強気の値段だそうだ。ここで手をあげたら、住友不動産さんの言い値。じっくり見て欲しい所が無くなりそうならてをあげれば良い。焦りは禁物。
      • いくらだったんでしょうか?
        • 400は普通にこえますよ。日当たりと眺望無しでいいなら300後半出てくるかも。
  • たった9戸しか販売しないし、80平米で、1億超えって、どういうことだ?
    • 9戸って本当?!よっぽど高いのか、想像以上に不人気ですね。
  • うひゃ?!坪単価380~490万!? いくら駅歩1分とはいえ支線っぽい丸の内線の、 なんかあまり聞いた事のないよく分からない地域に? そんだけ出すんだったら駅から何分か歩くとしても文京区にするよ。 地縁のある人や区内での住み替え狙いなのかねぇ。
    • 高過ぎです。徒歩1分とはいえ、あの町並みでこの価格は無いね。撤退かな。売れるんかいなこのマンション。
      • 新宿からタクシーで近いということも売りになってるけど、毎週タクシーで帰るわけではないのと、やっぱり駅と街並みが…。普通に考えて高すぎる
  • 週末に価格発表されてた部屋は30部屋くらいありました。南と東のごく一部だけでした。希望者も結構ついてました。1億超えで出てる部屋がすべて埋まっているのにはびっくりしました。皆様の言う通り、1番良い部屋から売り出すんですね。
    • 最上階とかの一番いい部屋は最後に出してきます。カスタムオーダーができる部屋としてさらに値上げて出してきますよ、すみふは。
      • いっちばんの部屋は最後のほうで、 それでもそれ以外でもものすごく良いお部屋は最初の段階で出してくる、ということですか。 そんなに商談入っているとは驚きました… マンション、今は決して安くない時期なのに。 立地ありきで購入されている方が多いからでしょうか? まだ商談とは言え本決まりという程でもないのかしら。
        • 確かにいっちばん最上階のカスタムオーダーのところはまだ発表されていませんでした。 それ以外のルーフバルコニー付きのお部屋は1億超えでもバラの花マークが。 南側の真ん中あたり6から9階のところや、東側は20部屋ぐらい発表されていたので、これまでのアンケートでは東側の方が人気だったんですかね。
  • 予想云々じゃなく、260-300程度がこの立地とマンションの相場ってことでは・・・。 坪280程度の価値のマンションが400で売られている。だから売れないし、買ったとしてもいずれ相場価値に戻るわけだから、損をすると。まぁバブルってそんなもんだし。バブルのさなかにいる人には、この400がおかしいと思えなくなっちゃうんですよね。はじけるのは一瞬。
  • 南側中層階300~400万円値下げと連絡ありました。
    • 元が高すぎたんですよ。 あの値段で売り出すのならば、駅直結にしたり(その話はあったけどスミフが断ったとか?)、周辺の開発までしてくれないと。 けれど、実際は、すぐ隣のバラック地帯でさえ、そのまま。 この価格帯でとなりがバラック地帯ってありえなくないですか? いくら建物だけ豪華にしてもね・・。やっぱり物件は周囲の環境が大切だと思います。
      • 杉並区内の駅1分ならあのくらいの価格でいけると考えたんだろうけど、方南町の駅力が想定以上に低かったと思われる。300戸もあるのでこの値下げ1期でかなり売っておかないと今後大変そう。
  • これだけの価格なれば売れるのは明白だな。今となっては設備仕様も価格帯としてはかなりの充実感ある。こりやわ割安だわな
  • 南側70m2の6,7階はいくらで提示されてますかね
    • 8380でした。でも9階まで値段一緒らしいですよ。
  • しかし駅徒歩1分、大規模ということを考えれば7000スタートは結構お買い得感はありますよね。稀少性はものすごくあると思います。南阿佐ヶ谷もそうですが、立地が良いところはいいかなっておもいましたよ。
    • 共働きの普通のサラリーマンが払える限界が7000万円というだけだよ。原価を積み上げてるんじゃなくて、払える限界のちょっと上を狙って価格を決めている。高いのか安いのか駅周辺の雰囲気をどう感じているかで意見の別れる所だと思う。

【1期販売概要】

  • 販売スケジュール・・・平成28年4月下旬販売開始予定 
    • 販売戸数・・・9戸 
    • 販売価格・・・6,400万円台~12,100万円台(100万円単位) 
    • 間取り・・・2LD・K~4LD・K 
    • 専有面積・・・54.68m2~85.07m2 
    • バルコニー面積・・・10.26m2~11.81m2 
    • ルーフバルコニー面積・・・28.98m2 
    • アルコーブ面積・・・2.11m2~3.72m2 

[編集] 交通

  • 徒歩一分といっても、ノースだけだし、駅といっても方南町ですからね。しかもバラックや保育園。。。。
    • 徒歩1分に関しても、実際南側まで歩くと3分にはなると営業マンが言ってました。曰く、1分で敷地に入れる安心感らしいです…
  • 方南町に住んでいる主婦の方のお話によると、方南町は割と坂がある為、電動機付アシスト自転車なしでは生活出来ないようで、買い物に行く時は、常に電動機付アシスト自転車に乗っていますとの事です。

【電車】

  • 朝の時間帯は始発に乗っても中野坂上止まりですよ。中野富士見町で池袋行きを待つこともできますが時間的にロスします。
  • 中野富士見町を利用していますが、車庫出のものと、本線から支線に入ってきて車庫の引き込み線でスイッチバックしているものが混ざっていると思います。車庫出のものを一度下りホームに出しそこから方南町に回して始発とするのはリスクが高い(通常の下り線と車庫出が向き合うのは、ダイヤが混み乱れやすい午前では衝突リスクがある)ようにに思われるので、一部が始発になるのだと思います。あと、方南町→富士見始発へ乗換するとタイムロスが発生するという話ですが、確かに4分くらい発生します。ただ、その後の快適さを考えると新宿3丁目より先に行く人は待つと思いますよ。座れなくても、本線に入ってからも混み具合が違いますから。
  • 今でも通勤時間帯は隣の中野富士見町駅から2,3本に1本は始発が出ていて5分も待てば座っていける。
  • 朝は中野新橋の方南町方面の時刻表で中野富士見町止まりになっている電車が方南町まで行って折り返しになる。8時台に2,3本に1本だね。7時台は中野富士見町始発から変更なし。昼間は新宿3丁目駅の荻窪方面の時刻表で、新宿止まりになっている電車が方南町まで行って折り返しになる。利便性に関しては今と大差ないからそれで価格は上がらないだろうね。方南町に住んでいて隣の中野富士見町から確実に始発に乗れることを知らない人はいないよ。
  • 近年、大雪・台風があったと思いますが、最後まで問題なく動いていたのは、銀座線と丸の内線だけでした。乗り入れも無いので乱れも少なかく災害に対しては、かなり強い路線です。しかしながら丸ノ内は線路線規格が古いのか、速度が遅いため距離の割りに乗車時間が長いのがネックで、自転車のほが新宿でも、銀座でも早いです。それでも、富士見町で待てば(最悪次に次の始発を待って10分)座っていけます。
  • HPの電車アクセスで、なんで「全36路線へ乗換可能」という表現しているのか疑問。池袋から東武東上線へ乗換えるのにずっーと丸ノ内線の終点駅まで行く人いないと思うし。笑っちゃうくらいのこじつけで乗換可能な路線を羅列している。

【丸ノ内線直通運転】

  • 直通になるのは、日中の池袋発-新宿どまりの列車を方南町まで引っ張るみたいですよ(12分に1本) 方南町を発車し隣の中野富士見町で車庫に入るみたいです。日中の新宿方面からなる場合にメリットがありますね。
  • 直通になるのは昼間と深夜だけ。通勤時間帯は現状通り
    • 直通運転のダイヤは未定のはずですよ。メトロに問い合わせても何も決まって無いとしか言われませんでした。
    • 方南町直通は2019年の予定
  • 6両化、本線直通とはいっても、今の新宿始発・終着がこっちまで伸びるだけですよね?本数が少ないので結局は坂上乗り換えがメインのまま。利便性には期待できませね。
  • 結局、通勤時間帯は変わらないですね 汗。これも支線の運命かな。
    • 19時以降に中野富士見町止まりになっている電車は車庫に入る車両なので 直通になっても方南町まで行かないからね。帰りに中野坂上や中野富士見町で待たされる時間も変わらないよ。
  • 同じ環七に近い笹塚や東高円寺にくらべると、電車の便は不便だと思います。直通で便利にはなってくれるとは思いますが、やっぱりメインが荻窪行きだというのは変わらないと思うので、劇的には変わらないのだろうと予想しています。もともと中野富士見町で乗り換えれば始発で行けた(結構本数あります)ので、直通になったことで地価が上がるとも思っていません。
  • 今の平日朝8時台の新宿始発の四ツ谷方面行きは10分に一本、更に同じく中野富士見町駅始発の四ツ谷方面行きは10分に一本、それが全部方南町始発になるとすると単純計算で5分に一本となりますね。多少は変わるのでしょうが充分期待できそうかなと思います。
  • メトロが正式に発表した計画内容。まだわからないとか信じないとかいう前に、自分で東京メトロのwebで確認して。

【方南町駅】

  • 方南町駅の西側出口に、せめてエレベーターがあれば、と考えてしまいますよね。 重たい荷物を抱えているときに、今工事中の東側出口までいって乗って、 そこから南側まで戻ってくるのも面倒だし。
    • 逆ですよ! エレベーターできるのは環七沿いの西口改札口。 このマンション最大の”売り”、駅徒歩1分は傾いた階段の東口改札。 ホームが中央にある駅には地上にでるエレベーターは1か所。 高齢になって西口側のエレベータ使用するようになったら、5、6分はかかる。 坂が多いので老後住むには向いていない。
  • 方南町の東口は早朝も空いてないし、エレベーターもエスカレーターも無いんですよね。でも、おろすんジャー が現れるから多少はデメリットも薄れますかね。
  • たぶん駅全体はそのうち綺麗になるだろうね。支線の新橋や富士見町レベルに。ただ、綺麗になるだけでマンション側にエレベーターはつかないだろうね。階段が急で狭いのも変わらないだろうし。
    • 丸の内駅は五輪にむけて全バリアフリーと車椅子も余裕でいけるような段差なしでの改修をするらしいから それの一環でここもきれいになるはず。東京五輪から50年たつし、ちょうど大規模改修の時期にきてんだよ、 東京は駅舎も、高速道路も施設もなんでも。
    • バリアフリーは反対の西側出口にエレベーターつけて対応ですよ。
    • それは東京メトロの定期的改修計画ですよね。五輪特別対応は予算が違うので別枠ですよ。
    • 西口でさえ、完成は平成30年秋だよ。。

 http://www.tokyometro.jp/corporate/profile/plan/pdf/tmp2018.pdf

 http://www.tokyometro.jp/corporate/profile/plan/pdf/tmp2013.pdf#search...'%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%83%A1%E3%83%88%E3%83%AD%E3%83%97%E3%83%A9%E3%83%B3+2016'

  • 近隣のものですが、東口は現在全く工事してませんね。今後工事する予定があるのか、メトロに電話で問い合わせたところ、綺麗に改修する計画はあるが実行時期は未定との事でした。東口にエレベーター、エスカレーターが付くかについては特に現段階では計画無しとの事でした。

【バス】

  • ノース棟の現地の前にバス停があります。新宿駅までのバス便としては、平日で186本で朝の7時~8時までは28本、渋谷駅までのバス便としては7時~8時までが13本です。
  • バスに関しては南台まで行けばめっちゃバスが多いですが、方南町駅あたりは便が少なく、やはり鉄道メインのエリアです。
  • バスも南台だと数分でバスが来る(中野駅や、車庫、永福・校正会発などから)のですが、方南町駅は永福方面からだけなので、ちょっと不便です。

【タクシー】

  • タクシーは多く、タクシーのオッサン曰くドル箱通りです。深夜でも1500円で新宿までいけるので、最終に乗り遅れてて新宿止めでもお小遣いで帰れるのがサラリーマンにはうれしいところです。
  • 深夜タクシーでも新宿2000円、渋谷2500円くらい以内で帰ってこられるのは大きいです。

[編集] 構造・建物

  • 敷地面積:9,180.50㎡(建築確認面積)〔ノース:1,786.81㎡、サウス:7,393.69㎡〕
  • 建築面積:4,401.11㎡(ノース:514.67㎡、サウス:3,886.44㎡) 
  • 建築延床面積:26,403.26㎡(ノース:2,322.84㎡、サウス:24,080.42㎡)
  • 外観がコンクリの打ちっぱなしですかね? デザインがちょっと。。。
  • 地下1階から地上10階建てだそうです。北側一階二階は保育園やクリニックが入るそうです。保育園は区の管轄になるのでマンションの人が優先というわけにはいかないですね。。
  • 東側は眺めも良さそうですよ。現地の道路からでも新宿のツインタワーがはっきりと見えました。ここは高台になっているので、水害も大丈夫そうですし。

【構造】

  • ノース棟(北側の敷地で30戸) 6階建 テラスA サウス棟(南側の敷地で268戸) 11階建て テラスB・テラスC・テラスDがあります。

【エントランスが豪華】

  • 物件ホームページに外観デザインアップされましたね。 エントランスは2層吹き抜けで豪華に見えますね。 高級感があります。
    • スミフ物件はエントランス豪華さにかけては随一でしょう!中身が削られてるのが心配ですね
      • エントランスは豪華で、居室は工夫の無い田の字、バルコニーはペラボー、価格は高いという住友仕様です。
        • 確かに。よく見たら3層吹き抜けですね。かなりカッコよさそう。 でもベランダ側の戸境はペラボー? 8000万円出してこの作りなら悩むなあ。何で最近のマンションはペラボー多いんでしょう? ここ2~3年 都内城西、城南で70平米6000万円から8000万円くらいの新築物件見ましたが順梁のほとんどがペラボー戸境でした。
          • 専有部分、ベランダ、廊下、部屋の設備や建材に関してはスミフは期待しちゃダメだと思ってます。 スミフの他物件もそうなんですが、エントランス、共用設備だけなんですよん、スミフが力を入れるのって。 確かにマンションのエントランスと共用部は顔になりますしリセールでも大事な要素になるわけですから ある意味理にはかなっているんでしょうけど。中身も含めてバランスよく、っていうのであれば他のデベ の方が良いと思います。スミフ物件は'顔'で選ぶものと理解しています

[編集] 共用施設

  • 駐車場:80台(うち、身障者用1台)、他に来客用1台 (月額)23,000円~29,000円 
  • 自転車置場:448台 (月額)200円~500円 
  • バイク置場:29台 (月額)6,000円~6,500円
  • コンシェルジュさんありで、子どもが遊べるような部屋は1つ共用施設になるそうですが、ゲストルームやスカイラウンジ等はないと。
  • 共用部分のデザインは良さそうです。

【サウス棟】

  • サウス棟には、共用施設があり、エントランスホールやコンシェルジュカウンター、集会室もあります。ちなみに、集会室はキッズルームとして使用が出来るみたいですね。
  • 駐車場 サウス棟に80台分の立体式駐車場があります。

【ノース棟】

  • ノース棟の1Fには、認可保育園が誘致され、2Fの一部にクリニックが出来るそうです。
  • 駐輪場 ノース棟・サウス棟と合わせて455台が駐輪可能で、1世帯につき、1台~2台まで駐輪出来るようです。
  • ノースの2LDKが気になってるんだけど、保育園が入ったらどのくらいうるさいんだろう?
    • 認可保育園だと屋外遊技場もあるはずだから、日中は普通に子どもたちがはしゃいで遊ぶ声は聞こえるのでは?
    • 保育園って土曜日もあるしね。
    • 保育園自体ができることは地域にとって良いことだけど 自宅の前だと悩むな。声もそうだが、送りお迎えの自転車は、きっとすごいよな。環七近いし車を使う親もいるだろうな。
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[編集] 設備・仕様

【最低限の設備が揃ってる】

  • 設備仕様見ましたが、さすがに70m2で8000万~と言われてるだけあって、最低限の物は揃ってる感じですね。とは言え、田の字・外廊下ですし、リビングカセットエアコンも無さそうですね。Sマルチコアで普通の外廊下よりはイケてますけど、8000万と思うとちょっとなあ。
  • 設備はまあまあでしたよ。8,000万円出すなら最低限の設備が揃ってるというところでしょうか。 でも、随所にコストダウンゆえの仕様が見受けられたので設備、仕様面から考えるとコスパ良くは無いよなあと言うのが率直な感想でした。
    • コストダウンの仕様は、例えばどのあたりでしょうか?
      • スロップシンクじゃ無くてミニシンクが付いてるとことか、天カセエアコンじゃなかったりとか、 ペラボーの戸境とか、風呂の床もカラリ床とか その他も幾つか。 生活する上で問題がある訳じゃないけど、仕様が豪華では無いと感じました。 最近のマンションはほとんどこんな仕様なんですけどね。 価格から考えると、立地がそこまででは無い分、 仕様面で頑張って豪華だったら、納得感ももう少しあっただろうなと少し残念に思いました。

【sマルチコア】

  • sマルチコアの採用が良いなと思ってるんですけど、エアコンの取り付け工事費ってベランダ室外機より高くなるんでしょうか?
    • 配管が長くなりそうだから、その分、高くなりそうですよね。 ただ、やたらと高い配管カバーをつけなくてよさそうだから、 その分、相殺されるんですかね?
      • 先行配管でしょ。カバー台はかからないけど結構工事費が上乗せされるよ。もちろん室内カバーとベランダおきの分の室外カバーはいる。

[編集] 間取り

  • 間取り:2LDK~4LDK
  • 専有面積:54.68m2~85.07m2
  • バルコニー面積 : 10.26m2~11.91m2
  • ここは基本的にかなり狭いんですよね。一人暮らしや2人暮らしならいいけど、家族向けではないのかな?
  • なんだか全体的に狭小プラン傾向で、かつ洗面所がリビングインなど高級感はあまりないですね。

【HP】

  • HPに4パターンの間取りが載っていたけど、酷い。 どれもリビングからパウダールームへ行ききするようになっている。 ドアを開けておけば、キッチンから洗濯機の様子が見え便利だと言い訳していたけど それはキッチンの奥からパウダールームへ回れる間取りのこと。 フロから出たらいきなりリビング。リビングにシャンプー・リンスの匂いが漂うなんて、、、
    • バスとパウダールームを入れ替えればリビングインは回避できたようにも思うのですが、 そうするとリビングが狭くなるのですね。70平米をやっと超える実質3LDKだからだと思います。 72?3平米なら良かったんですけどね。 4Lプランも85平米でバスは1418だし、なんだか全体的にちょっと狭小な感じです。 価格帯とちぐはぐな印象がありますねェ
  • ホームページの2LDKと3LDKの 間取りが、 他と違って面白い。 さすが、住友さん! でも、やっぱり価格が異常に高過ぎる。。。
  • 間取りをみたがこれはちょっとね。 LDの面積表示を広く見せるために本来の廊下部分をLDに入れてしまい、そのためパウダールーム・浴室へはLDから入るということになっている。他はただの田の字なので、「劣化田の字型」という感じか。 あとはこの価格帯なら、きちんとしたアルコーブを設けたり、共用廊下に面した窓はなんとかしてもらいたかったね(以前、共用廊下の窓部分前を吹き抜けにしているマンションをみたことがある)。
    • 方南町で浴室リビングインって普通に考えて残念ですね。
  • 価格と間取りがあってない。 廊下部分を減らして居室を広くとったというけど狭い廊下に扉だらけ。 下足入れ、トイレ、洋室、物入、玄関正面にリビングと四方ドア。 それも各ドア統一感がない。 80m2以上あってもリビングイン。 キッチンにはバックカウンターない。
  • 間取りイマイチですよね。 板状マンションだからある程度仕方ないのかな。 リビングインの洗面、風呂。あれはどうしてもダメですね。

【モデルルーム】

  • 間取り図は見せて貰えたものの、ぶっちゃけ間取りのお部屋も見せて貰えず、一枚も間取り図を頂けませんでした・・・。その為、D2タイプの3LD+K+N+2WIC 専有面積 67.08㎡ の間取りを見せて頂いたので、簡単にスケッチしてみました。
  1. 玄関から向かって右側には、5畳の洋室があり、その中にウォークインクロゼットがあります。左側には6畳の洋室があり、0.5畳の納戸とウォークインクロゼットがあります。
  2. 台所は、ディスポーザーは標準として付くそうですが、浄水器や食洗機については、どうなるか分からないという微妙な受け答えをされました。
  3. キッチンの手前には、10.5畳のリビングダイニングがあり、隣は、洋室がありクロゼットがあります。
  4. バルコニーは、奥行が約1.8m×6.2mの広さです。
    • 間取りも見せてくれない、資料としても貰えないくらいですから、正直、どこかもったいぶって、欲しがらせるのが今回のプロジェクト発表会の目的なのかな?って思ってしまいました。(笑)
    • 後、ノースの方は、2LDKで約54㎡がメインの間取りで、サウスの方は、3LDKの67㎡がメインの間取りだそうです。

[編集] 買い物・食事

  • 方南町については、おしゃれ感や高級感はまったくないですけど、住みやすい場所だと思います!店も島忠、ドンキ、ハナマサなど安くて便利なお店も多いし、新宿が近いのはやっぱり便利です。

【スーパー・商店街】

  • 方南町は八百屋がやたら多いのに魚屋が一軒もないのは不便です。
    • 魚屋が一軒もないのは衝撃です。てっきり商店街にあると思ってました。魚がサミット一択になるのは痛いな。
  • 島忠ホームズ中野本店(約230m・徒歩3分(ノース)、約280m・徒歩4分(サウス))
  • サミットストア和泉店(約280m・徒歩4分(ノース)、約300m・徒歩4分(サウス))
  • サミットストア中野南台店(約230m・徒歩3分(ノース)、約290m・徒歩4分(サウス))
  • 肉のハナマサ方南町店(約390m・徒歩5分(ノース)、約270m・徒歩4分(サウス))
  • まいばすけっと方南町店(約330m・徒歩5分(ノース)、約350m・徒歩5分(サウス))

【コンビニ】

  • スリーエフが、現地の側にありますので、とっても便利です!
  • スリーエフ杉並方南町店(約70m・徒歩1分(ノース)、約190m・徒歩3分(サウス))

【飲食店】

  • 「オスロンジャーの家」の隣には、「Akiccio(アキッショ)」というリーズナブルなイタリアンのお店があります。営業担当の方も、こちらのお店を しょっちゅう利用されているそうで、ランチ代は¥800代と結構安いそうです!
  • cafe・・・47Cafe
  • イタリアン・・アキッチョ(ファミリー向け・お手ごろ・駅周辺に複数店舗あり)・葡萄房(ワインとかも充実)
  • 焼肉・・・レンガハウス
  • パン・・・・シーズマンベーカー(坂を南に下ったところ、少し距離がある)
  • ケーキ・・パティスリー・ウー (安い、ここらではかなりメジャー ただし西口側)

【その他】

  • 「Bear(ベアー)」という素敵なお花屋さんも近くにあります。
  • 現地から少し歩いたところには、「オスロンジャーの家」という幼児用の古着屋さんのようなお店があります。
  • 島忠 ドンキ ハナマサ マツキヨ TSUTAYA ブックオフがあるので便利ですよ。でも高級感は全くない街です。環七渡った和泉地区のほうがお金持ちが住んでる雰囲気があります。
  • ドン・キホーテ環七方南町店(約740m・徒歩10分(ノース)、約620m・徒歩8分(サウス))

[編集] 育児・教育

  • 方南町って子育て支援は大丈夫でしょうか? あまり充実していないと聞きましたけど。

【幼稚園・保育園】

  • みやしろ幼稚園(約640m・徒歩8分(ノース)、約520m・徒歩7分(サウス))
  • 方南児童館(約660m・徒歩9分(ノース)、約540m・徒歩7分(サウス))
  • 保育所について知りたいのですが。 南台・弥生側はマンションが建ち、新設が合っても全然まかなえない厳しい倍率と聞きました。 杉並区全体は別として、この方南地域は保育園自体が少ないと聞いていますがどうなんでしょうか? できれば認可に入れたいと思っているので教えてください。 (ただ駅から離れ駅近物件の魅力が半減してしまうのが気になっています。) マンションの保育園に入れると、そもそも金額ってどのくらいなのでしょうか?また、あと0歳クラスはあるのでしょうか? 保育園の詳細ご存知の方、ぜひ教えてください。
    • このエリアは超激戦区です。最低でも満点プラス1の点数が必須です。
      • 保育園は激戦です。 1歳児なんかは、両方正社員のフルタイムでもは入れなかった友達もいました。 マンションの場所だと、 方南隣保館、むさしの保育園、佼成育子園が通える範囲だと思うのですが。。
  1. 方南隣保館-水道道路のところなので、保育園に送った後、自転車で笹塚や代田橋まで行って通勤する人が多そうです。駅まで徒歩だと結構かかります。新しく建て直したので、キレイですが、同和を気にする人は、「隣保館」で検索してから決めたほうがいいと思います。倍率はここが一番高そうな気がします。
  2. むさしの保育園-富士見町の駅から歩くと10分くらいかな。ちょっと遠いです。0歳児から2歳児まで限定の、方南分園が方南図書館の上にあります。マンションからはここが一番近いと思いますが、3歳にあがるときにはむさしの保育園に自動的には入れす、再度、他の園への入園選考を受けなければなりません。
  3. 佼成育子園ー宗教団体が運営している保育園です。保育園内に仏像があったり、宗教色はすこしありますが、認可園なので、信者の方以外も多く通っています。 あとは堀の内にこども園もありますね。ただ、こども園は、保育園枠でも毎日お弁当をつくらなければならないので、結構大変です。
  • 駅から一番近いのは育子園です。送った後、保育園に自転車をおいていけて、富士見町まで5分かからないくらいです。

【認可保育園】

  • ノース部分は、もともと夏の子供相撲大会などにも使われたりする公園があった場所で、方南町住民たちにとっては思い出の場所でしたね。そこを潰してマンションになるのだけれど、代わりに認可保育園と診療所を作ることが落札の条件だったと聞いています。 診療所についてはまだ決まってない様子でした。
  • ここは保育所が誘致されるそうですが、居住者は優先的に入れるんでしょうか? ただでさえ方南町は激戦区らしいので、優先権がなかったらキツイです。
    • 認可保育園に優先権は存在しない
  • 杉並区で人気のある認可保育園は全て駅前園です。なのでこのマンション内の保育園もかなりの加点が必要になり激戦になると予想します。ですのでこの物件のケースはウリにはなりません。区外からきた入居者は2歳児まではまず入れないと思います。あと、たしかに保育園が必要な期間は数年間でしょうから仮に入れたとしても、長期間トータルでみたらマイナスでしょうね。

【小学校・中学校】

  • 方南小学校(通学区)(約680m・徒歩9分(ノース)、約560m・徒歩7分(サウス))
    • 和泉小学校が半数くらい中学受験するのに対して、方南小学校は1割程度らしいです。
  • 泉南中学校(通学区)(約350m・徒歩5分(ノース)、約370m・徒歩5分(サウス))
  • 教育水準が低いのが気になるますね。私学一本の人はいいんでしょうけど
    • 低くはないでしょ。杉並区内では中央線沿線が突出していて、西武・丸ノ内・井の頭は似たような感じでは?
      • 方南小と和泉小では、私立中に行く割合は全然違うらしいです。和泉も学力高くはないけど、方南小はもっとなのでは?
        • 方南小は学童保育組が多いのもあって全体的にレベルが低いと聞いています。
  • このあたりの教育環境ってどうなんでしょうか?

[編集] 周辺環境・治安

  • 用途地域 : 第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域
  • 国家公務員宿舎の跡地ですね。105億で住不が落札。土地代だけで3,300万ですからね。

【周辺環境】

  • 予定地周辺を歩いてみたけどなんか汚らしい感じですね。駅周辺もそうだし。こういうエリア?
    • もともとはそういうエリアです。環七渡って永福のほうにいくと雰囲気がかわってきますね。
      • そうなんだ。ちょっちがっかりだなぁ。 下町情緒を期待してたんだが新宿歌舞伎町のような 汚さだった。結局は支線で安いってだけか
  • モデルルームはよい感じでしたが、マンション周辺の雰囲気は何度か足を運んでも慣れない。違和感があってモヤモヤ どうするかなぁ。
    • わかります。周辺の雰囲気はかなり微妙ですよね。検討してるけどまだ行ったことない人は絶対に早く行った方がいいと思います。
      • 私も始めて方南町を訪れたときは、なんて寂しい街なんだ、と思いましたが、遅々としてではありますが、あの時と比べれば今ではかなり発展してきました。島忠の対面にある公団住宅(?)も、ついに取り壊しが始まりましたし、あそこにも大型マンションが建設されるならば、この物件と合わせて、方南町の更なる発展が望めるかもですね。
        • 私もそれを願っています。そろそろ方南町も生まれ変わる時期に来ているのかなと。 別に何でも新しい建物が建つ必要はないのですが、密集しすぎなところや道路が狭いところは 改善していってゆとりある区画にしていってもらいたいですね。どうせ人も減ってきているようですし。

【川に囲まれている】

  • 神田川と善福寺川に囲まれているので水害が気になりそうな立地ですね。
    • 高台に向かって水が流れるならそうなんでしょう。
    • ハザードマップ見てもやはり色ついてるね。
      • 水害の記載がありますが、一度見に行かれてはどうでしょう。。おそらく全く検討違いだと気づくはずです。方南町駅付近は、盛り上がった丘のようになっており、水没することはまずありえません。神田川なら、サミットや島忠泉福寺なら、それこそ校○会の建物のほうがここよりはるかに低く、ここと比較すると高さとしては3階分くらいは違うと思います。余談ですが、集中豪雨やゲリラでも問題は起きてないです。意識されているエリアのため、逆に工事とかもされていますから。山手通りの初台南あたりが冠水したときでも大丈夫でしたよ。

【利便性】

  • うちは共働きで方南町住んでますけど何かと便利ですよ。結局丸ノ内線に乗ってしまえば都内はどこにでも行きやすいですし。
  • 方南町にそれなりの間住んでいますが、買い物環境は抜群ですよ。皆さん週末になると車で島忠やサミットの駐車場に列作ってるのを横目にいつも実感します。
  • 現地見るまでは、直通になるし、新宿からの距離も近いし、 高そうだけどいいかなって思ったんですけど、 実際にあのバラックみちゃうと引きますよね。
    • ほとんど直通にならない予定。昼の池袋→新宿が池袋→方南町になるだけの予定では。調べたほうが良いです。
      • やはり所詮支線ではそんなもんですよね~。ちょっと残念
        • 支線だけど、本数は多いから十分便利ですよ。しかも、中野坂上の乗り換えは同じホームの反対側なので、とても楽です。
  • 腐っても駅近。やはり便利!!これぐらい駅近で大規模だと、売るときや賃貸でも付加価値がある。あとは駅にエレベーターがついてくれれば尚更いいのだが。
    • エレベーター付きますよ。環七渡った徒歩約5分の出入口に。 2019年だったかな。

【駅から現地まで】

  1. 現地までは、方南町の2番出口を出て、徒歩1分のところにあります。
  2. 駅を出たところには、向かって右側に「ツタヤ」があります。方南町の駅周辺は、下町情緒溢れる界隈で賑わっています。方南町駅周辺にいる客層は、変に気取ったところがなく、庶民的なムードでしたね。
  3. 駅から歩くと、方南町中央通りという商店街があります。方南町は、新宿総合マンションギャラリーよりタクシーで10分のところでしたが、新宿にかなり近い杉並区の物件という事になります。とはいえ、方南町は割と下町の風情溢れる街並みです。

【夜間の雰囲気】

  • この時間帯(23:00)の町の雰囲気を確認に来てみたのですが、どの道を通っても「怖くて帰れない」と妻が拒絶。購入断念と言うかやむなく検討ストップ。 暗がりに座っている人がちらほらいたのが大きな敗因。
    • 住むところが無さそうな方々ですか?ヤンキー的な若者ではないですよね?20時位に現地を見に行った時に、どこも暗くて、特にバラック前が足が震えるほど怖かったのを覚えてます。実際に日が落ちてから周辺歩くと印象違う。女子に不評と言われても否定しずらい雰囲気出てる。暗がりから人が飛び出してくるかもしれないと女子が感じるならなおさら厳しい立地ですね。
  • 私は通勤に都合が良い立地なので真剣に検討していますが、毎晩帰り道を我慢できるかどうか、悩み中です。

【バラック】

  • 近くで用事があったので、個人的に現地を見てきたんですけど、 小屋が想像以上に嫌ですね。 本当にマンションのすぐとなりだし、小屋っていうから一軒だけかと思ったら、 数件あってその一帯が当時のままという雰囲気。 マンションと小屋地帯の間の小道を通ってみたらコバエがすごかったし。 ここで話題にのぼってたから、どういう場所だったか調べてたから、よけいに納得でした。 本当に現地へは早めに行ったほうがいいと思いましたよ。
    • そりゃそうだよ。よく知られてることでだから普通の人は住まない。単身者の賃貸マンションだと安いしそもそもそこに根付くつもり無いから需要あるけどファミリーで新規には住まない。残ってるのは昔からいる地元民だけでしょ。旗建てられたりとか正直怖いですわ。 ネガとかじゃなくて現実だからね。逆にだからこそあれがあり続けられれたわけで。同じ杉並でも善福寺や浜田山みたいな普通の住宅街に来たら大騒動になるよ。ならない理由はそういう土地では無かったから。
  • 本気で考えていたので、夜現地を歩いてみました。 やはり夜のバラックは不気味で、毎日通るのは…ちょっと。商店街から入る角にはタバコ屋の灰皿が置いてあり、喫煙者がたむろしてプカプカ。
  • 確かにマンションの場所はバラックがさすがに近すぎると思います。 本当に一度見てみてください。なんとも言えない雰囲気です。 一億近いお金をだすなら、和泉の戸建のほうが子育てにはいいと思いますけど。
  • マンション横のバラック沿い小道は真っ暗です。光量の問題だけではない、何とも言えない不気味さがあります。一般的な住宅街の夜とは違うので、本当に夜に見学に行った方がいいですよ。皆さんがこれだけ言うのは、決して叩いているのではなく、夜を知らないのに問題ないと断言する人にわかって欲しいからだと思います。
    • 他人の家を不気味というのはさすがに失礼では?どんなボロい家に住もうが個人の自由です。常識的に後から住もうという人が先に住んでる方に言う言葉ではないですね。
  • バラックは本当にあの一角だけだね。他はふつーの住宅街。
  • バラックについては、正直、少し離れていたところで住んでいる分には、まったく気になりません。気にしたことはありませんでした。ただ、このマンションは本当に隣なので気になるんじゃないでしょうか。駅に行く導線にありますし。駅に行くとき、ノースのほうから方南通りに出るとサウスの人はかなり遠回りになると思うので、結局は、バラックの前を通ることになると思います。長年住んでいたけど通ったことのなかったバラック横とマンションの間の小道を通ってみた感想としては、バラックってこんなに奥行きがあったんだ、人が住んでるんだと正直ビックリしました。昼間でも怖かったので、夜はもっと怖いという意見には納得です。このマンションを選ぶかどうか、ネックになるのは、値段の次はこのバラックじゃないでしょうかね。

【方南通りからの小道】

  • あの小道は整備されないんですか。マンション建設で整備されると期待してたんですけど。方南銀座は安心できますが、正直、マンション側に繋がる道はほとんど通ったこともないですね。
    • あの小道の整備・廃車の撤去等をかなり早い段階で住友が持ち主と交渉したらしいんですが、決裂。景観が悪いので小道に沿って塀を立てて目隠し。住民用の通りを作るそうです。私はそこを通って駅まで行くつもりでしたが、手前の真っ暗な小道に人が潜んでいるかもと思うと怖いです。
    • 敷地内に通路が出来るということですかね。交渉決裂では仕方ないですが。
    • どんな交渉・条件かはわかりませんが、あくまでも私有地なので強制は出来ない、という言い方でした。相当粘ったんだと思います。景観が悪いと売れないですし、わざわざ塀を立てて敷地内に住民用通路を作るくらいなので。本屋の横は公道ですから、本来なら警察が本屋に指導すべきでしょうね。マンションの隣でもないし、入居2年後なので、住友は関わらないでしょう。

【島忠前の団地跡地】

  • 島忠前の団地はそこそこ大きな公園になるはずです。中野区のHPにあります。
    • 公園なんですか。何か大型店舗入らないかなと思っていたので、ちょっとがっかり
      • 公園はいいですね! 普段のゆとりある生活には必要ですし緊急時の避難場所にもなりますね
        • 島忠前の団地跡は清掃車両の車庫ですよ。それだけだと住民が怒るので公園がおまけで付きます。

【方南町】

  • 方南町は、自慢できるような店はひとつもないのだが、生活に必要なものはすべて揃うという点で、住むには非常にい町だと思う。さらにこのマンションは駅近にも関わらず、方南通りから一本奥まっているので静かで、さらには神田川が近くにありながら高台に立地し、文句のつけようがない。
  • いま方南町に住んで検討中です。 再開発はないと思いますが、生活しやすい町ですよ。 スーパーや島忠等普段使いの店が使いやすいですが おしゃれさは皆無なので合わない方もいそうです。
  • 方南町にはファミリーは普通にいますよ。 高級感は全くないけれど、住みやすいです。 交通の便はいいし、ドンキと島忠が近いし。
  • 方南町に住んで10年以上たつ。環七の東西ではやはり雰囲気が違う。東は中野的、西は杉並のそれ。生活は方南町に依存することなくほぼ新宿や都心で済ませている。よって方南町云々という思いはあまりなく利便性だけを享受している。住友の予想価格を聞くと随分と高くなったなと思う。
  • 一応高台で視界は抜け(甲州街道まで)、日当たりもかなりいいと思います。
  • 方南町って杉並区の中でもかなりマイナーな地域。環七や方南通りを使う人は知ってるけど。杉並区民でも車乗らない人の中での知名度は2割切ると思う。東京都民に方南町住んでるって言ってもおそらく1%も知らない。ゆかりがあって検討するならいいけど、東京だから、新宿近いからってだけで購入すると、あとになって後悔することになる。
  • 以前方南町に住んでいましたが、とても住みやすかったです。確かに高級感が溢れるようなところではないですが、庶民的で暮らしやすいといった感じです。買い物もとても便利でした。駅も乗り換えがなくなるのなら、もっと便利になりますね。羨ましいです。年に一度の三色旗ですが、その日のみです。とくに暮らしている上で、宗教が絡んでくるようなことはありませんでした。あくまで私の場合ですが。

【地域色】

  • 杉並区は地域によって色んなカラーがあるし、強度も強烈なのでしっかりと眺めた方が良いでしょうね。ちなみにこの方南町エリアは、方南町駅を中心に、環七によって分断される東西と、方南町路線によって分断される南北の合計4つの全然違いますよね
    • それぞれどんな特徴があるんでしょうか?
    • 北西部は総本山、南西は三色公明、北東は右翼共産、南東は自民
    • 総本山は北東の中野富士見町にかけての地域ですよ。ちなみに総本山って自民ですよね?
    • 総本山は民進。元は自民だが三色旗が自民と組んだので変えた。
  • 確かに地域色が微妙にありますね。環七通りの東西、方南通りというより善福寺川あたりを境目にした南北、という感じです。
  1. 北西部…堀ノ内妙法寺を中心にした門前町
  2. 北東部…大聖堂、ブラバン甲子園で有名な普門館などRKの中心地
  3. 南西部…大宮八幡から永福町への住宅街
  4. 南東部…当マンションを中心にした商店街
    • 南東部はバラックとかはプロ市民が多いですよね。そこが判断の分かれ目かな

【普段は宗教色は感じない】

  • 宗教色が強い土地柄のようですけど。。。
    • この地に何年間か住んでますが、あの建物以外に宗教色は感じません。生活してる上で気になったことはありません。
    • 校○会ですよね。確かにありますが本拠地でありながら宗教色は町には漂っていません。会自体の方針とかも関係しているのでしょう。どちらかというと創○学会が強くなりつつあります。
    • 方南通りより南なので、この辺は総本山の宗教のほうは、宗教色ないですよ。あの団体は富士見町のほうがその色強いです。施設がいっぱいあります。ただ、信濃町のほうの団体の何かの日に、方南町の商店街がその団体の旗を飾るのが不気味です。それ以外は何もないんですけど。勧誘とかはどちらもこないです。エ○バと天○の人がたまにきますけど、気になるほどではないです。
    • 普段は宗教色は感じないです。宗教の話なんて日常ではしないですしね。けれど、やっぱり三色旗があがる日は異様で気持ち悪いです。旗をあげてても入信してない人もいるんだろうけど、商店街やこの辺には信者が多いんだろうなーとは思ってます。商店街の普段からかかってる垂れ幕も三色ですしねー。
  • 宗教については、1年に1回、某学会の旗が方南町中を埋め尽くすときは、本気で怖いです!!!かなり怖いです!!!!異様です!!この街ってそういう場所だったの?商店街の人ってみんなそうだったの?と、三色旗の意味を知ったときはかなりショックでした。けれど、普段は特に勧誘がしつこくて困ったと言う経験はありません。総本山のある宗教も、勧誘されたことはありません。
  • 年に一度でも町が宗教に染まるなら「ない」。バラックというより、町全体がどんよりしてたし商店街も駅も微妙だった。
  • 宗教問題なのだが、街が一応宗教にかぶれてるほうが、いわゆるsealsみたいなへんなやつに踊らされることがないっていうメリットはある。
  • 宗教は、マンションあたりは総本山じゃなくて、学会だよ

[編集] 周辺施設

【金融機関】

  • みずほ銀行方南支店(約90m・徒歩2分(ノース)、約110m・徒歩2分(サウス))
  • 中野南台郵便局(約530m・徒歩7分(ノース)、約570m・徒歩8分(サウス))
  • 三菱東京UFJ銀行方南町出張所(約190m・徒歩3分(ノース)、約210m・徒歩3分(サウス))

【病院】

  • 山田クリニック(内・胃腸・外)(約10m・徒歩1分(ノース)、約30m・徒歩1分(サウス))
  • 金重歯科クリニック(約40m・徒歩1分(ノース)、約90m・徒歩2分(サウス))
  • 方南町さくらクリニック(内・眼)(約80m・徒歩1分(ノース)、約100m・徒歩2分(サウス))
  • 山中動物病院 徒歩3~4分
  • 白い鳥医院(耳鼻咽喉)徒歩4~5分

【公共施設・公園】

  • 方南町二丁目公園(約330m・徒歩5分(ノース)、約210m・徒歩3分(サウス))
  • 方南公園(約430m・徒歩6分(ノース)、約450m・徒歩6分(サウス))
  • 方南図書館(約650m・徒歩9分(ノース)、約530m・徒歩7分(サウス))
  • このマンションから10分歩かない所の済美山運動場はかなりお勧め出来ますけどね。都内では珍しい何時でも誰でも使用可能な陸上競技場もあります。緑も多くて子供連れ方もいてゆっくりできる所です。近くと言えるかどうかはそれぞれの判断ですが、徒歩で行けるなら利用範囲内だと思います

[編集] その他

  • この物件に住むメリットは、
  1. 駅に近い(階段しかない)
  2. 商店街に近い(とりあえず日用品は揃う)
  3. サミット・島忠・ドンキが近い(徒歩圏内)
  4. 新宿に近い(夜タクシー使っても安い)
  5. バス停に近い(新宿・永福町・渋谷・阿佐ヶ谷行き)
  6. 神田川に近い(この時期だったら、ある程度歩けば桜が綺麗)
  7. 大型病院に近い(佼成病院・救世軍病院など)

といったところであり、あとは皆さん仰るとおり、

  1. バラックが近い(マンションという閉鎖空間以外の現実も知れる)

ってところでしょうか。


[編集] 掲示板


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