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住適空間 - ご近所マンションの記事
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ウエリス新宿早稲田の森

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

ウエリス新宿早稲田の森

目次

[編集] 物件概要

  1. 東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩3分 (3番出口より)
  2. 都営大江戸線 「東新宿」駅 徒歩6分 (エレベーター1出口より)
  3. 東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩14分 (7番出口より)
  4. 山手線 「高田馬場」駅 徒歩15分 (戸山口より)
  5. 西武新宿線 「高田馬場」駅 徒歩16分 (戸山口/7:00~22:00より)
  • 総戸数:184戸
  • 構造、建物階数:地上13階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2018年06月下旬予定
  • 売主:エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社、安田不動産株式会社、ファーストコーポレーション株式会社
  • 施工:ファーストコーポレーション株式会社



[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • 相当ハイグレードになりそうですがお値段どうなりますか。
  • 156平米の部屋があるマンションってこの辺じゃなかなか見ないですね
  • 坪単どれくらいかなぁ
    • 坪400万ぐらいかな。
  • 価格が分かるのは、いつ頃でしょうか? 大久保アドレスの不人気度からみて、同時期竣工の高田馬場や若松河田の同規模、同程度のマンションよりも高くなるとは思えませんが、 はるかに予算オーバーだったら、早々に検討をやめる予定です。 早く価格が知りたいなー。
    • 3月にわかるらしいですよ。場所はとてもいいですし内装がよければ素晴らしいですね
  • 大通り沿いだし戸数多いし場所も場所だし、いい意味でも悪い意味でもにぎやかなマンションになりそう
  • 坪300~330万円くらいなら検討したいと考えていますがもっと高いんですかね・・・
  • 何戸か価格帯出てましたが、坪単価400~500?万円位になりそうですね~。正直ここまで高いとは想像していませんでした。
    • 坪360~470,平均で400ぐらいってとこでしょ。まあ予想通りでは?でも今の市況だと苦戦しそうだね、戸数多いし。
      • 高いですね。
        • かなり高い気がしますね。立地はいいですが、明治通りのから来る排気ガスどうなんでしょう?
  • 1LDK-2LDKの間取りは梁だらけで、いかにも賃貸向けなダイニングに窓がない1DKの間取りも多数。かつ幹線通り沿い。これでこの値付けは正気の沙汰ではないというか、スミフさんはよっぽど自社物件を売りたいということなのでしょうか。今後の当物件の売り方、売れ方に逆に興味津々です。
  • 先日モデルルームへ行きましたが、焦って売ろうとはしていない印象でした。 まだまだ部屋はありましたが、良い部屋はそろそろ検討者さんも増えているようでした。 最上階のプレミアムはかなり割高!と感じましたが、おそらくあそこを買う方は数千万円は誤差の範囲と考えるような層でしょう。 その他の部屋は立地と今の相場から考えると妥当な値段だと感じました。 騒音、景観があまり気にならないタチなので、我が家は利便性を考えると候補の中でも順位が高いです。


[編集] 交通

  • 公式HPには記載がないけど、JRは高田馬場じゃなくて新大久保のほうが近いんですね。地図で検索すると高田馬場18分、新大久保14分


[編集] 構造・建物

  • スーモに外観でてますね。思ったより横長じゃないかも?
    • 明治通りに近い所に四角い棟、その奥に南向きの板状の棟。そういう構成に見えます。
  • 資料が届きました。凄くかっこいいエントランスで、かなり楽しみです!
  • 1階の造りが、豪華ですね。公用地の跡地に建ったので、土地の形がいいです
  • 周囲の環境面で評価が難しい物件と感じましたが、建物自体はゴージャスな作りのようで高級感がありますね。 明治通りに面した部屋はそれなりに価格が抑えられていてお得感もあります。 むしろ気になったのは、タイプによって天井の下がりと間取りの悪さです。 共有部分よりも専有部分を重視した作りなら、もっとよかったのかな~と。
  • この辺りは中古を含めてセキュリティが良く耐震性の高いマンションが少ないので、良い物件だとは思います。 ただ、モデルルームの天井の大きな梁が気になりました。 モデルルームにあるってことは、全部屋にあるってことでしょうか? 説明では、内廊下なので梁はやむを得ないと、そんな感じでしたが・・・。 それが残念です。



[編集] 共用施設

  • 機械式駐車場の将来の維持費が心配です。駐車場よりも、もっと駐輪場が欲しいところです。
    • 車が必要ないのが都心に住む最大のメリットだと思っています。ただ、ここはスーパーやJR駅が少し離れているのと、ファミリーであれば子供も自転車を持つので、駐輪場がたくさん欲しいです。
  • 裏に図書館があるのに、図書室?いらないです。 徒歩圏内にサンルートやアパがあるのに、ゲストルーム?民泊に使われるだけです。 隣のコズミックや地域センターで会議室が使えるのに会議室? 一階部分は住戸にできなかったのでしょうか。 値段を上げるためでしょうが、余計な施設が多くて残念です。


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[編集] 設備・仕様

  • 戸境壁が乾式壁だね タワーじゃないんだから湿式壁にしてくれればいいのに。ここは内も外も音が不安要素かな
  • 内装は150点。とても高級感ありました。
  • 仕様はグレード高目だけど構造は貧弱であべこべな印象を受ける。 全戸境にコンクリ打つより見えるとこだけに金掛けるほうが販売側にしたら遥かに安上がりだから昨今の状況下仕方が無いといえば仕方が無いか。 物件名も構造仕様面も表面だけ盛って実の無い印象。


[編集] 間取り

  • 間取りを見たけど梁が多いのね
    • 普通くらいじゃない?・・・と思いましたが、P-100Arタイプはリビングがギロ天になるのでしょうかね。洋室3も。工法が不明なので断定はできませんが。
      • 梁が多いのは100平米ではなく80平米のプランの事でした
  • 手書きの間取りはなんとかならないの…
    • こういう簡易的な図面だと戸境壁が湿式か乾式かよくわからないんだよね。75と100のタイプが乾式のように見える。棟によって違うのかな?
      • 寝室は静かなほうがいいので湿式壁がいいんですが、75と100タイプはおそらく乾式ですよね。45と65の寝室の戸境壁はどちらでしょうか?
        • 45は寝室側が乾式、65は寝室側の両方が湿式ですね。あくまで図面から見た予想ですが。
          • 棟の境目は湿式(当たり前か)、棟内の戸境壁はすべて乾式って感じですかね まあ戸境壁すべてに湿式を望むのは現状難しいかな しかし初めから堂々と明瞭な図面を載せればいいのにね。 ハッキリさせたくないのかなーって勘繰ってしまう
  • 余裕があるんだか無いんだかわかんない間取り(笑) 柱の食い込みが残念。そして廊下長っ!!ホールから廊下へ繋ぐ経路にドアが2枚ある理由ってなんなんでしょう?どちらか1枚で十分な気がしますが、、、
  • 北向きの3ldk、間取りよいけどコズミックセンターの壁と間近で向き合いはキツイ…



[編集] 買い物・食事

  • 早稲田の理工の近くか。タリーズあっていいね。ドンキにマック、オリンピック、便利だわ。
  • オシャレなレストランはあまり無いエリアなので、その点が寂しいところ(早稲田通り沿いのB級グルメは楽しそう)。
    • オシャレなレストランは、新宿三丁目に出ればいくらでも♪

[編集] 育児・教育

  • 学区の小学校は外国人が多いものの、とても教育熱心です。夏休みには、近くの海城、戸山、保善と協力して、小学生向けに音楽会や実験講座などを開催してくれます。(参加できるのは、この学区の生徒のみです。) 四ツ谷大塚も連携していて、校長をはじめ、先生方が一生懸命に力を注いでいます。 中学校も、内申は厳しいそうですが、将来的には、戸山や早稲田に行く生徒が多いそうです。 高田馬場へ行けば教育機関は山ほどあります。もともと、公務員住宅など、教育熱心な層が多いエリアですので、教育環境としては良いと思います。 ファミリー世帯で検討されている方は、ぜひ学校見学もされることをおすすめします。


[編集] 周辺環境・治安

  • アドレスの好き嫌いを除けば、ピンポイントで良い場所ですね。早稲田の森というネーミングはさておき、大久保通りの匂いがしない所。
  • 明治通り沿いなんですね。窓は開けられないなー。
    • スーモのサイトで建物外観が見られます。東西に長い敷地なので、東向き(明治通り向き)と南向きがあるようで。南向きの奥のほうなら割と静かなのではないでしょうか。
  • 西早稲田は近いが馬場にはちと遠いな。
  • 明治通り沿いの東向きと奥まった南向きがありますが、もし購入した場合洗濯物はベランダに干しますか?自分は明治通り沿いなら干さない、南向きで奥まったところなら干すかなー、微妙。南向きのほうは排ガスちょっとは少ないでしょうか、それともほとんど変わらない?
    • 奥まったほうなら問題ないんじゃない?>洗濯物。実際に住んでみないとわからないけど。意外と風向きにも影響されるかも。
      • そうですね、東とか南東からの風だと通り沿いでも奥でも同じかも知れないですね。
        • 明治通りに面したマンションでも普通に洗濯物やシーツを干してますね。今は排ガス規制も厳しくなったので、さほど汚れないのでしょう。
  • 明治通りの騒音が酷いですよね。 現地で西南の角に行ってみましたが、騒音が酷くてガッカリしました。 特に警察と消防、現場に近づくまで、もう少し静かにしてくれたらいいのに~と思います。 防音窓にしてもらえたら改善しますかね。
    • 西南の角? 明治通り沿いではなく道を入った奥のことですか?
      • はい、西南の角です。少しは静かかなと期待していたので、残念です。特に夜間、近所の戸塚消防署と(少し離れていますが)戸塚警察が明治通りを歌舞伎町に向かうサイレンの音が奥の方までひどいです。この物件で静かなのは、建物で音が遮断される北西の角。100m2超の部屋の寝室が北西の角なのはその点も考慮しているのかな?・・・と勝手に思っています。インプラスも良いのですが、2度窓を開閉しないといけないので手間が面倒です。
  • 今日散歩がてら現地を下見したけど、やっぱり幹線道路沿いは忙しなくて、落ち着かない場所でした。交通量も人通りも多い。南側も東側も音は減るんだろうけど、毎朝、明治通りのあのごちゃごちゃした感じを通って通勤は嫌だな。駅までの数分とはいえ、なんか爽やかさは得られない場所だね。
    • 新宿からずーっと続く沿道ビルが途絶えて、空が見えるいい場所だと思う。ガススタンド、マック、ドンキ、ビッグボーイって並んでるのは郊外ロードサイドっぽいとは思うけど。
      • ルートがごちゃごちゃしてるのではなく、雰囲気がごちゃごちゃしてる感じです。車のせいでもあり、周りの建物の統一感の無さが原因かも。あと、街の温かみが感じられない場所でした。知らない人がごちゃごちゃ行き交う場所だから、仕方ないのかも知れませんが。
        • この辺の明治通りは新宿渋谷方面と、池袋や都北部を結ぶメインの通りなので、わりと一日中車は途絶えないですよ。通り沿いに住んだことはないですが、音と排ガスはそれなりに割り切りが必要なエリアかと思います。上の方で「郊外のロードサイドっぽい」とありましたがまさにそのとおりで、環七とか環八に雰囲気は近いですね。通り自体はかなり力を入れて整備されている(歩道もやたら広い)のにごちゃごちゃと感じるのは、ちょうどこのエリアが大久保、戸山、馬場、早稲田の境界線でありながらも、そのどこにも属さない感じがあるからではないでしょうか。マンションに関しては西新宿方面の眺望(とくに夜景)が綺麗そうですね。
          • 明治通りは「道路の山手線」とも言うべき大動脈ですからね。車も多いし沿道が賑やかなのは致し方ない、というかそれが特徴だと思います
  • 確かに通りはゴミゴミしてるけど、コズミック通りは静かだし戸山公園近いから子供が遊べる場所もたくさんあるだろうね。
  • 近所に住んでますが昼と夜で全然エリアの雰囲気が変わりますので検討する方は是非確認することをオススメします。
  • エリア的に、アジア系外国人が苦手な方には、難しいでしょうね。 一般的には、外国人が増えると、管理費や修繕費の滞納が心配されます。スカイフォレストも、その点が心配です。 ただ、滞納は外国人に限ったことではありませんし、百人町の西戸山タワーも外国人が増えているものの、管理はきちんとされていると聞きました。
  • 元官舎跡地だけあって、立地は抜群!早稲田大学や学習院、戸山高校などが近い文教地域、広大な戸山公園も近く都心でこんなにも緑に恵まれた環境は希少価値だと思います。物件価格が高くて自分には購入できませんが、このような素敵なマンションができることで周辺の環境やイメージも良い方向へ変わっていくと期待しています。がんばって欲しいです。
    • 「緑に恵まれた環境」は語弊がありますね。 あくまでも公園に近いだけで緑に囲まれてはいません。 明治通りが真横にあり交通量が非常に多いです。 マンション名に騙されず実際に現地に行ってみる事をお勧めします。
      • エリアとしては緑が多いけどね。北、東、西方向には。ここの南側には緑地がない。
  • 現地を見て来ましたが、 新宿三丁目まで歩けるのは良いですね。 電車に乗っちゃうとは思いますが。 それに、名門校や公園も周りにたくさんあって 雰囲気も良かったです。 今まで色々書かれているような大久保ネックみたいなのは全く感じませんでしたよ。
  • 副都心線が開通して、まさにこれからのエリアだと思います。街が発展する余地はかなり残されているかなと感じます。利便性や生活環境はピンで見るとデベが言うとおりかなり良い場所ですよ。
  • ここは環境が売りですが、周辺の猥雑さから完全に遮断されている訳ではないですね。ちょっと歩けば、アジアの空気。。。そこをどう感じるか。眺望も隣の施設がもろに被るし、明治通り側の面もあまり良くない印象でした
    • まあ、そこは都心ですからね。むしろ私は新宿の近さと戸山公園、教育環境に惹かれてます。将来再開発が進む余地もたくさん残されてそうですし。
      • 再度、周辺を良く見てきました。 確かに、この一角は文教エリアと呼べるかもしれませんが、本当にこの一角だけ、奇跡的な感じもします。 少し歩けば外国人の姿を多く目にしました。レストランなどもエスニック系が多く、大久保の雰囲気を感じます。 明治通りを挟んで、低層のファミレス群に将来再開発の可能性があるとすると、多少開けている眺望も無くなるかもしれません。 大久保の先には新宿の歌舞伎町なども近く、この立地の評価は正直難しいと感じました。
  • なんだかんだ言ってもここは明治通り沿いでうるさい。それに尽きる。 四六時中交通量が多いし夜中も救急車、爆音のバイクが頻繁に通る。 マンションの真横に信号があるけど、青になったときのエンジン音が物凄いよ。 自分もそうだけど幹線道路沿いの信号横に住んだ事がある人は再度こういう物件は選ばないと思う。 この立地は利便性を求める単身・DINKS向きであって家族向けではないよね。 どうしてもこの場所がいいって家族は少しでも静かな奥側だろうね。



[編集] 周辺施設

  • 新宿区の中央図書館が隣にあるんですね。また新宿スポーツセンターもすぐ近く。また、戸山公園の明治通りから西側に初めて行ってみましたが、ここも東側同様、緑あふれて良いですね(戸山のアパート群がないだけ、西側の方が感じ良いかも)。そんなわけで、住環境としては、申し分ないくらい恵まれたロケーションだと思います。


[編集] その他

  • 副都心線って最近資産価値ものすごく上がってきましたよね。ここもまだ安いですが10年後はすごい高そう
    • 副都心線が優良交通機関なのは同意。新宿・池袋・渋谷・東横線が繋がってるのはもう少し評価されてもいいと思うんですよね~電車も空いてるし・・・。新しい線だから認知度が低いんでしょうかね?
      • 去年~今年あたり価格高騰してて今が高値掴みの真っ只中。今より10年後のほうが価格高くなる可能性なんてほぼゼロですよ
        • どこの物件にしても、10年後に値上がりするとは想像できません。


[編集] 掲示板

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