アルファステイツおもろまち

この物件の評価はいかがですか？

4.00

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物件概要

アルファステイツおもろまち　外観完成予想図1

アルファステイツおもろまち　外観完成予想図2

• 所在地：沖縄県那覇市おもろまち4丁目15-1（地番）
• 交通：

1. 沖縄都市モノレールゆいレール 「おもろまち」駅 徒歩6分
2. 「新都心公園前」バス停から 徒歩2分

• 総戸数：44戸（管理事務室を除く）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年01月下旬予定
• 売主：穴吹興産株式会社
• 施工：株式会社イチケン　九州支社
• 管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

掲示板・口コミ

• アルファステイツおもろまち（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 第2期2次分譲 物件概要

1. 販売戸数：5戸
2. 販売価格：4,400万円～5,540万円
3. 住居間取り：2LDK、3LDK
4. 住居専有面積：57.80㎡～70.20㎡
5. バルコニー面積：10.08㎡～16.80㎡
6. 管理費：14,600円～17,700円
7. 修繕積立金：4,200円～5,100円
8. 修繕積立基金：318,000円～387,000円
9. 販売時期（スケジュール）：先着順受付中（20191205現在）

• 57.80㎡のB・Cタイプの金額帯わかる方いますか？
• ７階の現在価格予定として、2LDK 4900万円台3LDK 5800万円台～5900万円台とのことです。価格決定は10月初旬頃と案内されました。
  • 高過ぎ…。諦めます。
  • 本土の県庁所在地物件と比べても内容の割にずいぶん割高です！ウチナンチュでこの価格納得できる人いますか？こんなので売り切れるんでしょうか？
    • 確かに少し割高ですね。眺望なしの3LDK70㎡で5000万こえてます。同じ5000万台ならツインタワー(中古)で、80㎡オーバーの3LDKも売り出しているので悩ましいところです。でも立地は確かにとてもいい場所ですよね。売れゆきもいいみたいですし。
    • 確かに相場よりかなり割高ですね。今の金利だからこその強気価格かもしれません。投資目的では正直将来の売却時にきつそう。永住するなら車でもモノレールでもアクセス等、立地はいいですね。境内地というのは多少気になりますが。
• ここの施工は、イチケン 九州支社なんですね。
• 場所は魅力的だけど値段が厳しい・・・新都心で戸建ては土地の価格だけで１億を超えるので、どうしてもこの場所に住みたいからマンションで！という方が買っているのでしょうか。
• 立地が良いので買って損はない気もしましたが、個人的見解で投資で購入は分が悪い気がします。ご近所のマンションは家賃１５万で賃貸していますが、そんな値段でしたらこちらの物件の場合赤字になるし。新築というメッキが剥がれ中古市場に出たときに超近隣のDクラウディアやライオンズマンション、リュークスと同じ土俵に立つことになりますよね。
• 予算が許せば住むには便利そうなので購入したい気持ちがあり、すごく検討しています。単純に気に入ったのなら購入すればいいじゃん、とは思うのですが、お値段がねぇという感じです。自分の中で価格と見合わないと思っていますが、もしかしたらただ知らないだけで素晴らしいスペックが隠されているかもしれません。購入された方が決断した理由が知りたいです。
• 目立つデメリットは駐車場ぐらいなので、管理組合の運営を頑張るなら良いと思います。住みたい所に買うのが一番。低金利のおかげで、住宅ローン控除の戻りの方が利息より多いし。
  • そうですよね。場所に満足して住むのが一番ですね。こちらはマンションの価格としては妥当なのでしょうか。駐車場がデメリットとの客観的ご意見ありがたいです。やはり気がかりなタワーをどう対処するかですか。管理組合を頑張り修繕積立金改定をするかタワー壁面広告（おしゃれなやつ限定）で経費をまかないましょうかね。
• メリットは本当にメリットなのか、マンション建設予定地からモノレール駅まで歩いたり、出勤時間に車を運転してみるなど自分が活動する時間に試してみて決断されるといいかもしれません。ちなみにメインプレイスに徒歩で行く時はわざわざ駐車場出入口側の歩道ではなく、TSUTAYA側を通られたほうがいいかもです
• マンション居住地の選定については、子育て世帯かどうかでかなり異なると思います。特に沖縄は、学区によって家庭、こどもたちのヤンチャ度にかなりの差がありますので。その意味では、教育熱心な子育て世帯にはかなり魅力的だと思います。しかし、地元の人ならわかると思いますが、敢えて朝夕の出退勤の時間帯や、休日の新都心には車では近寄りたくないと思う、新都市の渋滞、混雑ぶりは辟易ものです（徒歩なら別）。それに、あのタワー駐車場。車メインの、子のない我々のような世帯は、真っ先に候補から外しました。首里も然りだと思います。
• 車の生活依存度が低い方がメインターゲットだと思いますよ。ただ駐輪場の記載が無いのが気になりますが。
  • それでしたら駐車率１００％なくてもいいですね。

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構造・建物

アルファステイツおもろまち　エントランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1,187.88㎡
• 建築面積：416.00㎡
• 建築延床面積：2,840.60㎡
• 法定建ぺい率：60％
• 法定容積率：200％
• ここの駐車場はホームページ等では詳しくわかりませんが、タワー型ということでしょうか…あまり出したくないのかな？このタイプ、沖縄であまり見かけないのですがどうでしょうか？使ってるよという方がいらっしゃったら教えください。
  • まず44戸でタワー型駐車場だとすると、維持費がとんでもない事になります。詳細を確認されるのが先決かと。
  • 県外でタワー使っていましたが朝夕出退勤時間はやはり並びます。よく見る昇降式の機械式駐車場と違って一つの装置に全て格納される為余計に混みます。又、那覇の銀行で故障したまま改修費が莫大な為、デッドスペースになっている実例もあります。
  • 那覇のプレミストがタワーだったと思います。このマンションのタワー型駐車場の修繕費はどのくらいかかるか聞いた方はいらっしゃいますか？この駐車場に加えてゴミ置き場の設計が壁無し屋根無しなのも気になります。
• タワー型駐車場は修繕費もそうですが、25~30年後の建て替え費用が長期修繕計画に入っているか要注意です。入っていれば積立金が大幅アップ、入っていなければ将来揉める事が確定です。
  • 大手デベロッパーでしたら修繕計画が長期スパンでグラフ化された資料が用意されています。こちらは、どの時期にどれくらいの規模での修繕が必要で経費がいくらかかるか計画されている資料はありますでしょうか？
• 物件概要には、修繕積立金(月額)4200-5100円と明示されています。その金額では、あまりにも少ないです。タワー駐車場の長期修繕費などは賄えないのでは。
  • 積立金の金額がネックです。大手デベの方が修繕積立金が一万円切っているところは大変とおっしゃっていました。また積立金の基準は満たしていても世帯数もある一定数以上ないと後々の世帯当たりの負担額は大きくなります。
• 駐車料金の設定次第では、その修繕積立金でも保守できます。ただし管理費に組み込まれてない事が前提です。管理費を安く見せかけるために、どちらもやってないと思いますが。
  • その駐車場の月額ですが、2,500-30,000円（にせんごひゃく - さんまんえん）です。タワー駐車場で、何故に 一律でなく こんなにも 金額にハバ があるのかが 不思議です。
    • 平置き区画もありますので、そちらの駐車料金が万単位になっています。タワーの駐車料が2,500円です。他のマンションは機械式駐車場は平置きにくらべて安く、千円単位の設定になっています。こちらもタワーの方は待ち時間も発生しますし、その分価格差があるかと思われます。
      • タワー駐車場が全て2,500円だと点検費だけでカツカツです。保守代金も別で掛かるのに。修繕積立金も問題があるレベルの安さなので、5年毎の上がり幅が凄いのでは。
        • 上がり幅、凄まじそうですね…。いくらずつ上昇するかご存知の方いらっしゃいますか。
• 各物件で規模や設備やグレードが異なるので、一律に月額１万円が妥当とも言えない。それでも不十分なケースも多々ある。そして、デベは自分にとって都合のいい説明や意見しか言わない。なので、高額の積立金を弁解したり、積立金を上げたい時には、高めの金額を事例にあげるので要注意です。そもそも、人件費や資材費の高騰をどの程度で見積もっての修繕計画なのかを、ちゃんと理路整然と説明出来る管理会社は非常に少ない。
  • 規模によっては一万を軽く超えているところもありますね。築年数次第で二万円近かったりします。積み立てした額は入居者の修繕に役立つので、ある程度の額があると安心です。いざその時が来て余剰分があまりに多ければその時点で修繕積立金額を調整すれば良いかと。当方は販売時点で修繕積立金が低いと、後の事は知らないけどただ売りたいだけの会社との印象を持ってしまいます。マンションの仕組みをよく知らないと 一見、月々の費用があまりかからないように見えてしまいますから。
• 車を持たなくても生活できる場所なので、ある程度歳を重ねても暮らしやすいかと思いました。ただ一番安い部屋でも販売価格に初期費用と加えると四千万後半するので価格に見合うのか・・・。修繕の時期が来て積立金だけで事足りるのかも不安です。ゴミ捨てが24時間ではないためセカンドには向かないので居住用の方が多いのでしょうか。こちらを現時点で購入している方は数年ですぐ手放すつもりで購入されていますか？終の住処として買われた方はいらっしゃいますか？立地以外のこのマンションの強みを知りたいです。
  • 立地がマンションで一番大事なので、その点は安心かと思います。ただしタワー型の機械式駐車場という大きなデメリットがあるため、住民が無関心だと後で苦労します。管理の収支予定と長期修繕計画の中身が分かれば、もっと詳しい意見を述べれるのですが。
  • 長期修繕計画がどうなっているか知りたいです。積立金は少しずつ上がっていくようですが何年おきにいくらかは不明です。どのような収支計画を元に現在の修繕積立金が算段されたのか。管理費は一万超えていたのですが管理人は常駐ではなく通いです。ゴミ捨てが24時間ではないことから管理人の拘束時間はそれほど長くないと思われ、植栽や施設の維持費に費やされるのでしょう。購入に踏み込むにはタワーがネックになりそうですね。一般的にタワーの維持費、修繕金額はいくらかかりますか？ちなみに規模は40台くらいで、内5台くらいは大きめの車体にも対応していたはず。
    • 4段パズル式なら分かります。タワー駐車場はこれより高いのは間違いないです。点検費は製造業者の点検で1パレット3,000~4,000円ほど。(沖縄の料金)保守は1パレット辺り約14,000円貯めておけと国土交通省がガイドライン出しています。これだけでも販売時の修繕積立金が少な過ぎなのが伝わると思います。
      • 点検は月１で保守は半年に一回のものでしょうか。タワーではどの単位になるか不明ですが、１台を載せる台当たりだと毎月赤字になってしまいますね。
        • 点検は年6回です。保守はモーターやチェーン交換等の積立金ですね。数百万円の出費になりますので。ロープ交換も50万円ほどします。費用は事前に分かっていれば対策できますが、人任せだとアレな事になります。
          • 重要なのは交換の時期に数百万の積み立てができているか、ですね。
• 確か国交省の指針として、１戸あたりの修繕積立金の月額の目安は【専有面積 ㎡ × 200円】です。この指標を此処にあてはめると、【 面積：57.80平米～82.50平米 】なので【 適正な修繕積立金（月額）：11,560～16,500円 】となるのだが、投稿にもあったとおり【 物件概要では積立金(月額)：4,200～5,100円 】と明示されています。お解りかと思いますが、省庁指針の三分の一です。指針に対して７掛け～最悪で半額程度の物件は実際には沢山あります。いずれ値上げでしょうが。駐車場使用料で発生する余剰金（差益）を、修繕金に振り返る管理組合もあるが、多分ここはムリ。
  • 修繕積立金、今から修正とかは無いですよね？一期完売で先に契約した方々はこの条件でしているので。修繕積立金額がこのままだと、かなりのネックだということがわかりました。
    • 先ずは、管理会社からの概要説明とその合理性の検証が必要です。引き渡し時には計画策定時の与件に変化も発生している筈ですからね。・修繕計画策定の前提要件(高騰トレンドの見たてを含む)・具体的な修繕内容・直近の類似物件での実績・最近の実績を踏まえて当物件での修正の可否検証など。管理組合設立後に総会議案となれば、修繕計画を精査して総会で審議する事になる。計画を修正変更するならば積立金の増額や修繕内容の見直しも必要かも。管理会社と一期の組合役員の対応にもよります。
      • やはり、価格改訂は引渡し後に管理組合で、になってしまうのですね。販売会社の見立てと計画を立てた時期で修繕計画の内容は変動するでしょうから、引渡し後正確に検証しなくてはいけませんね。ネットで情報を見ると近隣ではプレミストがタワーです。そちらが参考物件にあたるでしょうか。
• タワー駐車場は25-30年で大規模修繕が必要なのでは？
• やはりタワー型のパーキングは、数百世帯入るタワマン位ではないと維持できなさそうですね。パーキング建設代がマンション価格に上乗せされているので近隣物件よりもかなり高い、納得しました。
• 全国的に子供の事故なども発生していますし、メンテナンスはケチれない。これをあの世帯数で維持していくと考えれば、月数万円の積み立て金がプラス。いくら金利が安くても将来月々の返済が行き詰まりそう…。
  • 営業担当に維持費や建て替え費用の事を聞いてみると良いですよ。誠実な回答なら検討する、誤魔化すようなら今後も信用ならないのでナシです。
• 管理会社の責任在る立場の担当者と直接会って、見解を聞くのが手っ取り早い。契約前に管理会社が「それこそ」誠実な信頼出来る会社かを判断出来る。一石二鳥です。契約前の検討段階では、通常は販売代理会社の営業が窓口になる。言うまでも無く、管理会社（穴吹）と販売代理（Ｔフィールド）とでは、保有情報が違う。将来、管理委託変更や倒産が無い限り、永いお付き合いをする事になるのは「管理会社」です。販売代理会社は信頼出来ても、管理会社がダメ企業だと苦労します。私は「Ｔフィールド」の非常に優秀な販売員との出逢いを機に物件購入しました。立地・設備等は申し分無いのですが、管理会社があまりにも杜撰で困っています。
  • 住み始めて管理会社がどうしようも無ければ、リプレースするしかないですね。いずれにせよ管理会社に丸投げしてはいけない物件です。
    • 管理会社を変更する手もありますよ。
      • だから「リプレースするしかない」とおっしゃってますが。
        • 失礼しました。リプレース＝交換　ですね。
• 他物件の概要を見て頂ければ、《 修繕積立月額 ? ㎡ｘ200円 》に満たない物件が多い事が解ります。つまり、多くの物件が大規模修繕着手前に、手遅れにならないタイミングで、「積立金の価格改定」若しくは「修繕のスケールダウンや分散化」を余儀なくされる状況なのです。人件費や資材費の高騰傾向は当面は続く、と思われるので不可避です。
• タワーパーキングにはメリットもあるようです。　https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/1490859564/　　こちらのヤフー不動産情報には盗難や車の劣化を防ぐ、夏の もあ～っとした感じがなくなるなどいい面があることがわかりました。ただメンテナンスや修繕にはいくらかかるのかタワーパーキングの情報は見つけられませんでした。耐用年数は１５～２０年と記載されている情報は見つけることができました。
• こちらのサイトにはタワーパーキングの価格査定法が掲載されています。　http://kobeblog.net/u/25720a/3lwauQNbqiOKtvXADYMU　32台で再建費用が80，000，000円。世帯数４４で割ると1，818，182円が1世帯当たりの負担額。耐用年数15年と仮定して15年後にリニューアルするとしたら1年あたり121，213円。月あたり10，101円積み立てれば15年後リニューアルできる？でもその間に定期メンテナンスも必要でしょうし、故障することもあるかもしれません。タワーパーキングのメンテナンス費用はいくらかかるか分からないので販売者に確認するのが確実ですね。エレベーターは25年で部分リニューアルか全交換費用が500万円～1，500万円。あとは外壁塗装のメンテナンスや塗り直しがいくらかかるかですね。
  • その1万円を修繕積立金に上乗せする必要があるので、駐車場料金が全額修繕積立金に入る事が最低条件ですね。
• タワーパーキングの画像はありました。

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  パーキングタワー画像

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共用施設

• 駐車場：50台
• バイク置き場：4台

間取り

• 間取：2LDK、3LDK
• 面積：57.80平米～82.50平米
• 資料もらったけど狭かった
  • 82平米の部屋は高そうですし悩ましい所です。
  • 狭いとありますが、どの位の広さだったんですか？
    • 82平米の部屋は最上階の12階の二部屋です。それ以外は角部屋A・Dの3LDK70.20平米とB・Cの57.80平米。角部屋の間取りに全く魅力が無い。ガッカリ
      • 確かに。角部屋魅力なしです。水まわりの位置がネックで部屋自体を広くする間取り変更も出来ないし、リビングを広くするにしてもL字になって全体を見通せるわけじゃない。角部屋二ヶ所が左右対称なのでどちらを選んでも残念な間取りでした。立地はいいけど・・・。
• 間取り情報はありますか？

買い物・食事

• 食料品の買い物も近いから歩いていける！とメリットを感じましたが、よくよく考えると「すぐに」という距離ではないかも。建物が見えてもショッピングセンター出入口は反対側なので地味に遠いです。

育児・教育

• 子育て環境としてはいかがでしょうか。小学校も沖縄県内では学力が高いと聞きましたが。中学は私立への進学も多いと。塾もおもろまち駅から12分かけて儀保駅まで行くとたくさんあるので大学受験の際は良いかと思いました。
  • 那覇国際や興南は徒歩圏内ですし、薬科大付属のスクールバスも新都心から出ているので良いと思います。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 私も隣町に暮らしてましたが、この辺りは便利だし綺麗に整備されている街区です。毎週、買い物や飲食や散歩などしていました。
• 立地は本当に最高です。映画館も近いし、外食やショッピング等娯楽には困らなさそうです。普段の生活もサンエーが近いので便利ですし、モノレール駅が徒歩圏内なのでこの場所の価値は高いと思います。
• ひっきりなしに車が続くメインプレイス駐車場出入口を歩行者として横断するのは怖い。最近、歩行者よりも車優先？という運転が増えて歩行者がいても止まらない車が多いです。モラルの問題ではありますが休日はメインプレイス側の車線が詰まるので急いで運転してしまうのでしょう。歩道とは思えないくらい車がバンバン突っ込んでくるので気をつけないといけません。

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その他

• 昔この近辺（建設予定地から100mちょいくらい？の場所）に住んでいたので参考になればと思いコメントです。その当時は車なしでしたが、徒歩圏内にモノレールとメインプレイスがあるので、車なしでもなんとか生活できてました。モノレールは便利ですが朝の通勤はかなり混んでた記憶です（昔の話なので延長した今はもっと混んでるかも。）このマンションから一本通り挟むと飲み屋（居酒屋やスナック）が並んでいるので、夜はちょっとうるさいです。あと、付近に飲食店が多いので夜はゴキブリを沢山見かけました。当時は3階でしたが超デカいゴキブリに侵入された経験者ありです。。ちなみに地元の人なら知ってると思いますが土日はメインプレイス周辺はかなり混みますよ。いろいろメリットデメリットありますが、住んでいた経験から立地は便利なことは間違いないです。
  • 少なくとも彦が開いている間はうるさいだろうとは思ってましたが、飲み屋があるとだいぶ遅くまで騒がしいでしょうね。ゴキブリ、、は 引きました。お財布事情を考えると一階でもギリギリかと検討してましたが侵入の危険は高そうです。購入意欲が少し萎えました(笑)
• こちらから少し離れたところ住んでいた頃、渋滞も混みで出勤時間でした。朝夕は混むのが普通だと思って過ごしていました。次に引っ越したところ周辺は家を出てすぐ車が並んでいる訳ではないので日々の買い物はだいぶ楽です。引っ越して改めてとても混んでいたことを自覚しました。時間が有効活用できます。小さい頃から渋滞が当たり前の場所に住んでいたら、こんなもんだと受け入れられると思います。混まないにこしたことはありませんが、住むなら承知の上でということです。逆に朝夕に渋滞情報に上がらない地域から移住するとすごくストレスかもしれません。買ってよかったと大金(←沖縄県民にとっては)を喜んで払えるのか、家族や自分が日々幸せに過ごせるか。ローンで圧迫されて楽しい思い出を作るのに必要な程度のお金も捻出できにくくなるなら背伸びせず見送る決断もありだし、教育環境は整っているようなので子供のための環境を買うと考えるのも選択肢の一つだと思います。どう決断するかはその世帯の数だけバラエティーに富んでいると思うので、自分(家族)を知ってどう過ごしていくか先を見通すことが大事だと思います。

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掲示板

• 福岡県・九州沖縄のマンション口コミ提示板一覧
• アルファステイツおもろまちについての口コミ掲示板
• アルファステイツおもろまちってどうですか？

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