ローレルコート桃山台ザ・レジデンス

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4.17

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物件概要

ローレルコート桃山台ザ・レジデンス　外観完成予想図

• 所在地：大阪府吹田市竹見台四丁目5番3、5番12
• 交通：

1. 北大阪急行電鉄「桃山台」駅徒歩5分

• 総戸数：80戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)地上8階地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年2月下旬
• 売主：近鉄不動産株式会社
• 施工：株式会社鍜治田工務店
• 管理会社：近鉄住宅管理株式会社

掲示板・口コミ

• ローレルコート桃山台ザ・レジデンス（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• どうでしょう。ワコーレやジオ、ヴィークコートに囲まれた立地ですよね。
  • ワコーレ、ジオに対するアドバンテージは何なんでしょうか、
    • 北摂初のZEH仕様らしいですよ
• 桃山台が人気の理由は、やっぱり北急と静かな立地なのかな？商業施設が多い千中・南千里のほうが買い物や生活の便利はいいのだが。今は郊外から都心回帰の流れだけど、桃山台はそこまで郊外でもないから丁度いいのかな。やっぱり値段だねえ。いつまで続くか桃山台バブル…
  • 桃山台は既に在庫溢れるレッドオーシャンですよ
    • まだまだ相場上がったりして。。
      • えっ？在庫溢れてますか？桃山台でマンション(中古も含め)探していますが、出物も少ないし値段も高いです。去年～今年はコロナで転勤等が少ないからかと思ったりで。
        • 確かに新築多い割に中古少ないですよねぇ
          • ワコーレ、ブランズ、ジオは完売したんですか？
            • いいえ、まだです。どれも高くて手が出ません。それなら築10年くらいでいいので、少し値ごろ感のあるものをと思ったのですが、なにせ出物が少なく選択肢がなさすぎて、買いに至っていません。
• いずれにせよ、こちらの価格は注目ですね。ここが想定以上の価格だと、ワコーレやジオに割安感が出て、少しは売れ行きも変わるかもしれませんね。桃山台の在庫が更に積み上がる可能性もありますが。
• 去年の今頃、近鉄不動産の人に「新しいマンション出来るんでしょ？｣って聞いたら「知らない｣って言ってたけど、やっぱり出来るんだ。桃山台に三棟もローレルコート…
• 先行して10戸　販売するようです
• ホームページまだ見れないですね。看板も出てないし、販売はいつ頃になるんだろうか。
  • まだ看板もでてない、サイトも見れないのに販売決定！？そんなに早いもんなんですね、、
• 坪300ってところですかねぇ、もっとするか、さすがに。
• 最近出た新築は、桃山台高すぎる。ここの価格次第では、旧ローレルコートかシティーテラスを検討します。早く価格発表してほしい。
  • 少なくとも、ジオより高いか同等。安いのはないと思いますよ。別のローレル契約者より。
    • 5000中半～スタートの可能性でしょうか。この立地だとしょうがないのか。
      • 少なくとも5000後半からと予想します。最上階自由設計、ここのデザイナーさんは他のローレルでも採り入れられています。基本、高級路線かと。ここのホームページもラグジュアリー感強いですし。近鉄さんはメジャー７ではないですが、志向はそっちよりと思ってます。
• 4千万台があれば是非検討したいですが、ちょっと厳しそうですかね。
  • 60平米台の小さい部屋はそれぐらいでは？坪270～290くらいでしょうか。流石に80平米だと7千超える…
• 5000万半ばなら割高中古よりも新築を選びたいですが、6000万を超えるとパスしようと思います。ブランズの苦戦ぶりを考慮して5000万円台だといいが、価格差がないならブランズがいいな。今の時代にあった、高級シンプルかつ、無駄を省いた設備で価格を抑えたマンションになることを期待しています。
• 関西の新築マンション平均４０００万、実感わかないですね。首都圏平均６０００万、こちらの方が北摂やブランドマンションの価格帯に近い気がしませんか？私も購入サイドなので、安い方が有難いですが、どうでしょう…低層階の小さい部屋なら、バンダ部屋価額かもしれませんが。
• 周囲のマンションの販売価格等を踏まえますと、80m2超は6000万円後半から7000万円以上の値段をつけてくるでしょうね。
  • 80m2は軽く7000超えでは？
    • 土地の仕入れ価格を想定すると、80m2オーバーは、確実に7000万円越えスタートでしょうね。
      • あの囲まれ感でそんなアホな値段つけるかな…値付けでワコーレもジオもブランズも失敗して苦戦してるのに。
• この新築物件に拘る理由ってありますかね。現地行けばわかりますが、無理してこの360度囲まれてプライバシーに懸念あるのに、相場より高いと言われるこの物件を選ぶ理由がわかりません…将来の売却にも苦労すると思います。例えば、築浅中古でも良いところありますよ。
  • 最上階は先行販売してましたし、ターゲットはミドル以上でしょう。値下げは後でもできるし。いまのデベで寄り添い価額出すとしたら、エスコンとかしか思い付かない。その代わり仕様が…とか言われるでしょうが。
    • 事実として、隣のワコーレは4桁近い値引きしても2年近く売れ残ってましたからね。ローレルはワコーレと比べてブランド価値はどうなんでしょうか？
      • 東急不動産のブランズが土地仕入れ値が1部屋あたり約4,250万円、ここは約2,800万円。建築費はそんなに変わらないだろうから、部屋が同じ広さとしたらブランズより1部屋あたり1,500万円ぐらい安くなるのかな。
        • なるほど。ここはブランズが買えない方が選ぶようなマンションになりそうですね。
• モデルルーム行ったかた！大体どの位の価格帯でしたか？角部屋狙ってます！
  • モデルルームに行きました。70平米6500万円前後だそうです。
• 70平米代で5000万円半ばくらいを予想
  • あと500～1000万足りてないのでは？
• 北摂の駅近新築マンションはどこも軽く5000万から6000万円は超えてるね。桃山台にローレルあるけど、こっちの方が高級感ある感じする。
• 売れ行き渋い立地なのに強気価格設定なんですね。竣工後もさすがにオーダーメイド対応ってわけではないでしょうから売れ残りの処理がジオやワコーレよりも（値下げしないと）さらに難航しそう。
  • ってよく見ると自由設計は最上階だけなんですね。ジオレジも散々特徴無いって言われましたがここはそれ以上ですね。。。あ、「価格が高い」って特徴があるか。
    • そうなんですか？？それなら、どこで価格上乗せ分を差別化するつもりなんだろうか…
• 高級志向で、設備のグレードも高くZEHも魅力的です。ここ最近の桃山台近隣の中では一番良いかも。検討したいが、やっぱり高い。もう少し安ければいいのだけれど、新築はこんなものかなあ。同じ築浅のローレルをリフォームするのが現実的かな。
  • 仕様が仮にいいとしても、あの立地だからな…プライバシーに配慮した設計も必要と思います。どの方向からも覗かれるリスクありますよね
• 88平米9000万円超ありとのこと。本当か！？強き過ぎる。
  • 値段と周囲のお見合い環境が壁となり、販売もお見合いしながらゆっくり進みそう、、電鉄系は本業が苦しいから、頑張ってほしいけど。
• 坪単価300万超えですか。坪単価400万超えの芦屋に迫ってきてますね。

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構造・建物

• 建ペイ率：60％(70％(法53条第3項第2号(角地緩和)適用))
• 容積率：200％(千里ニュータウンまちづくり指針により150％)
• 敷地面積 建築確認対象面積：4,049.40m2(5番3)
• 共有私道負担(規約敷地)面積：1,818.66m2(5番12)は共有となり100分の29が持分割合となります。
• 建築面積：1,434.09m2
• 建築延床面積：7,420.54m2
• ここも東向きバルコニーか…ジオは西向きそうだし、ワコーレは南向きだけど完売したみたいですね…
  • 東向きは別にいいですが、団地ビューですからね…ワコーレも目の前マンションなのでこの辺りは仕方ないのかもしれないですね。
    • 東向きか?西向きよりはマシ？
      • 見た感じ、普通のマンションですよね。エントランスに高さがあるので、私は団地とは思いませんでした。ただ、一般的なマンションのイメージです。個性的じゃない方が、長く住むにはいいのかもしれないですけどね。
        • いや、このマンションの事ではなくて、このマンションのバルコニーから見えるのが団地ということです
          • 東向きは洗濯物が乾きにくい。意外と知られていない事実。

共用施設

• 駐車場：82台(機械式63台・平面19台(内、専用駐車場5台、来客用駐車場2台)
• 駐輪場：120台
• バイク置場：16台

設備・仕様

• マンションのアニメーションが、梅田、新大阪と来て桃山台なのが少し違和感ありましたけど…北摂初の「ZEH-M Oriented」、よさそうに思いました。
  • 北摂初、「ZEH-M Oriented認定」だそうです。ZEHはよく聞くのですが、「ZEH-M Oriented認定」はよくわからなくて…。すごいことなんですよね？ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス・マンションだそうです。太陽光発電などで電力を作る＝管理費が安くなったりしないんでしょうか。
  • 逆だと思いますよ。それらの維持管理、更新費が将来高くつきます。国からの補助などプラス要因もあるかもしれませんが、慎重に計算してみるとよいと思います。
    • もしかすると、故障したら、修理費用を住民で割った金額を管理費にプラスするなんてこともありえるでしょうか。よく考えてみようと思います。太陽光発電システムは、売電するとお金になると聞いたことがあります。システムでできた電気はどうするんでしょう？共用の電気にするにしても、管理費が安くなるイメージですけど、それ以上に故障修理がかかるのかもしれないですね。
• 設備のグレードはそんなに高いんですか？二重床、天井高260超え、キッチン天板天然石とかですか？
  • 直床、天井高245、トーヨーキッチンステンレス天板でしたよ。7月からの販売なので5階以上じゃないと面材等のセレクトもできないかもみたいです。
    • あれ…どこがグレード高いんでしょうか？むしろ普通以下の低仕様のような…ZEH以外、一昔前の仕様の印象を受けます。
      • 天井高は高くはないですが、ZEH仕様でサッシはアルミ樹脂複合、ガラスはLow-e複層等で全体として仕様は低くはないと思いますが。

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間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 住居専有面積：60.06m2～88.55m2
• バルコニー面積：11.69m2～29.09m2
• 角部屋は良いですが、なんかどの間取りもリビング狭いですね。無理矢理もう一部屋作ったような感じ
  • 最近のよくある縦長間取りよりはワイドスパンで良いと思いました。
    • ひとつひとつの部屋が狭かったらワイドスパンの意味なくないですか？
      • 全部の間取りはわかってませんし、これからですね。最上階は二戸一設計可とありました。茨木より高いんでしょうね。きっと。
• いずれも各部屋に窓があり、とても通気性が良さそうですね。窓のない部屋が1室あることが多いのですが、窓もありエアコンも各部屋につけることが出来そうです。最近、コンパクトマンションが増えていますが、こちらはどのプランも広く設計されているので使いやすく、住みやすい感じだと思いました。どれくらいの価格帯になるのか気になますね。

買い物・食事

• 竹見台マーケット、私も最初寂れてると思って敬遠していましたが車の出入りも多いし賑わってますよ。お野菜なんかとってもいいです！住んでみないとわからないと思いますが

育児・教育

• 竹見小も桃山小もここ数年は児童数が増えてます。1年>6年生の順に生徒数が多いので、新築マンションも増え、より今後は児童数が増えていきます。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種中高層住居専用地域、第3種高度地区(25ｍ)、千里ニュータウン地区地区計画、景観計画地区
• 竹見台は新築マンション大渋滞ゾーンですね。
• 現地行きましたけど、囲まれ感がすごいです…
• 東側の道路公団の社宅が建て替えてもう少し高層になったら、完全にほぼ四方とも囲まれますよね。ただし駅徒歩5分圏内ぐらいはここに限らず高層建築物が多いからしょうがないです。
  • 昨今、公団社宅なら建て替えずに売却でしょう。最近一つの建物全部が、同じ会社や公団の人ばかりは、若い人には人気がありません。よって、将来、民間業者がマンションとして分譲する可能性が高いでしょう。つまり、敷地面積によりますが、ここと同じ程度の高さの建物が建つと予想できますね
    • 確かに囲まれ感は強いですね。静かさや周囲の開放感を求めて徒歩5～10分程度のマンションでいいのがあれば検討しても良いですが。あるいは、多少の環境は妥協して徒歩5分圏内を検討するか。迷うところですね。
• 桃山台の雰囲気はいいですが、周りに何も無いのが気になります。駅近しかメリット無い気がします。もうちょっと食べるとこや買い物施設が充実してほしいとこでしょうか。
  • そういった施設が多くないからこそ落ち着いた雰囲気があるように思えます。
    • 周りに何も無いことが不満な人は、そもそも桃山台を選びません
      • 桃山台は棲み良い場所ですよ、程よい店の数(この程度がいいです)散歩には最高(緑や公園が多い)千里中央にはひと駅(100円)新大阪へは15分～もう最高です。
• 再開発の敷地は丘の頂上部で、面積も少ない。このマンションの住民が坂を登って丘の上へ買い物に行くほど魅力的な施設ができれば良いが、あまり期待しない方が無難では・・・
• もう、30年以上この辺りに住んでるけど、全く変わらない。それが桃山台。あのマーケットもとうぶん変わらないんだろうなあ。。

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その他

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