ロイヤルシーズン西麻布

提供: 住適空間(すてきくうかん)
2018年1月15日 (月) 13:43時点におけるShwork22 (トーク | 投稿記録)による版

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    物件概要

    • 所在地:東京都港区西麻布3丁目19番22、22番5(地番)
    • 交通:
    1. 東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 徒歩8分 (1C出口6:00~24:30、6:00~24:20[土休日])・徒歩10分(1a出口)
    2. 東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
    3. 都営大江戸線 「六本木」駅 徒歩12分 (3番出口4:50~24:40)・徒歩13分(5番出口)
    • 総戸数:42戸(他に管理事務室1戸)
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造、地上8階建て(建築基準法上は地上5階、地下3階建て)
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2018年09月下旬予定
    • 売主:株式会社末長組、株式会社末長企画
    • 施工:株式会社末長組
    • 管理:東洋グリーン建物株式会社


    価格・コスト・販売時状況

    • まだコンセプトぐらいしか発表されていないですが、 ものすごくゴージャスな物件として作っていこうという風に考えているのでしょうか。 末永組が手がけたマンションを見ていくと、 高級住宅地に建てている高級物件がメインなのだなと思いまして。 そこから察するに、なんとなく使われる設備や仕様などは想像できるなぁと思いました。 ここだと広尾も六本木も至近距離ではないにしても普通に歩いていけるし、 賃貸需要も大きそう。
    • 6月に公式サイトがオープンしていますが、ずっと資料請求のみの状態が続いています。物件概要では、10月下旬に販売開始予定ということになっていました。もうその時期に入っていますがモデルルームも特に案内がないという状態なので、もう少し先に伸びてしまう状態になってしまうのでしょうか。まだまだ建物の竣工自体は先ですので急ぐこともないのでしょうけれど、どういうことなのかなと思いました。
    • 入居時期が平成30年10月下旬。 あと1年弱ということなんですが、あまり販売は急いでいないのか。売り時をはかっている可能性もあるのか…?なかなかに読めないです。 わかりやすく投資用にも良さそうな立地なのですが。 詳細も全くわからない。
    • もう少しで販売開始でしょうか。公式サイト物件概要を見ると12月中旬販売開始という言葉がありました。モデルルームがあるのは知らなかったです…。来場予約のボタンがホームページ上になかったものですから。実際に行かれた方は、資料請求して、そのときに案内があったりしたのかしら。場所柄、誰にでも売れるというカンジのお値段じゃないでしょうし。
      • 資料請求している人向けにまずは声をかけているような状態になっているのかもしれないですね。パッと見た感じなんですが、駐車場の台数が少なめなのかなぁという感じがしましたここだと車を持つ人もそこそこおられるのではないか、と思うのです
    • 意外だったのは1DKの部屋が有ったこと。賃貸用にするにしても、この西麻布という立地でだと安くは貸し出せないですがどれくらいの利回りを見込んでいるのでしょう。
    • どの駅にも行きやすい距離なので賃貸だと家賃はそれなりに高くなるのですかね。 相場だといくら位なのでしょう? しかしプランがなかなか出ませんね。今この状態だと詳細が出るのは年明けかなあ。 マンション外観からすると151.43平米は最上階で1フロア1邸といったところでしょうか。 贅沢で良いですね。価格帯も参考までに知りたいです。



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    交通

    構造・建物

    共用施設

    設備・仕様

    間取り

    • 間取り 1DK~3LDK
    • 住戸専有面積 34.87m2~151.43m2
    • なんというか…結構極端な感じ?それともバリエーションが多いという感じ? 物件概要から引っ張ってきたんですが、 メインはどちらかというちコンパクトなタイプが メインになってくるのかなと思いました。 1DKなんて特に賃貸にするには良さそうな感じ。 お高いのだろうか。
    • こちらもいろんな角度からの窓があり採光を考えているなと感じます

    買い物・食事

    育児・教育

    周辺環境・治安

    • 幹線道路からも少しあるのでうるさくもなさそうですがどうでしょうか


    周辺施設

    その他

    掲示板

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    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
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    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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