レーベン多摩センターBeaut

この物件の評価はいかがですか？

4.29

(31 票)

物件概要

• 所在地：東京都八王子市松が谷17番地（地番）
• 交通：

1. 京王相模原線 「京王多摩センター」駅 徒歩15分
2. 小田急多摩線 「小田急多摩センター」駅 徒歩16分
3. 多摩モノレール 「松が谷」駅 徒歩8分
4. 多摩モノレール 「多摩センター」駅 徒歩16分

• 総戸数：240戸（非分譲住戸79戸、管理事務室1戸含む）
• 構造、建物階数：地上11階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年08月下旬予定
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 施工：風越建設株式会社
• 公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-matsugaya/

掲示板・口コミ

• レーベン多摩センターBeaut（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 交通アクセス面と総住戸数が多いので、販売価格は抑えられるのではないでしょうか。
• 駅から距離があることと、立地の面が価格帯に反映されればありかなと思います。
• 3LDKで3200位〜3600位でした。 
• 管理費や駐車場料金は安くていいね‼︎
• 2400万円台～5400万円台って値段幅が大きいのが気になりました。間取りが60.73～112.44㎡なので仕方ない気もしますが。5分圏内に公園が3つあると書いてあるので、ファミリー用のマンションなんでしょうね。
  • 2400万の部屋はほぼほぼないですよ！ 最多価格帯は3000万後半です。 

【モデルルーム見学記から】

• レーベン多摩センターの最大の特徴は、何と言っても「建替事業」による新築プロジェクトであるという点です。そもそも建替事業とは、その字の通り古いマンションを建替えて、同じ場所に新しい建物を計画するというもの。ただ、マンションの建替えというのは、言葉で言うほど簡単ではないようです。営業の方のお話によると、そもそもマンションは日本全国に約600万戸存在し、そのうち昭和５６年以前の旧耐震法で建てられたのは100万戸近くあるそうですが、そのうち無事建替えに至ったものはわずか２５０棟ほどだそう。これほどまでに建替えが進まない背景には、そもそもマンションの住民の合意がまとまらないことに始まり、新築するディベロッパー側が新たな販売をするのに立地条件が厳しいと判断する場合や、そもそも建築に関する規制が建築当時から変更になっていて、同規模のマンションが建築不可能という場合もあったりするそうです。そんな中で、このレーベン多摩センタープロジェクトは見事諸々の条件をクリアし、ついに建替えの建築工事が着工するに至っています。では、建替えられた新築マンションに新たに引っ越してくる我々にはどんなメリットがあるのか質問してみました。すると、「土地の取得」が普段の事業と異なるため、購入金額にメリットが出ることを教えてもらいました。通常のマンション事業の場合、その敷地を確保するのに、国や都道府県、地方自治体などの公共機関相手であれば「入札」が行われ、また個人や企業相手では「近隣相場」に応じた価格の合意のもと「売買契約」が結ばれます。つまり、マンションディベロッパーが一度、敷地を丸ごと買い取った上で、さらにそれをマンション購入者に売っているのです。このやり方ですと、やり取りが増えるたびに利益が乗っていきますので価格が割高になります。それに対して、建替え事業の場合は既に入居者が入っており、その敷地は建替え後も（ほぼ）継続して居住する住民のものです。このレーベン多摩センターのもそうなのですが、一般的な建替え事業の場合、旧マンションよりも戸数を倍近くまで増やし、元々住んでいた居住者に加えて新規入居者が増える形となりますので、マンションディベロッパーとしては土地全体を一旦買い取る必要はなく、新たに販売する戸数の割合分だけの仕入れで済むため、リスクが少なく無駄な経費を利益として上乗せせずに割安で販売できるとのことでした。個人的には、建替えられたピカピカの新築マンションにたまたまこうした背景があるだけで割安で住めるのなら、とってもお得に感じました。元々の居住者や組合に気を遣うのではないか、とも思いましたが、全240戸のうち元々の居住者は79戸だということで、新規の入居者の方が圧倒的に多いのでその心配もいらなそうです。 
• 総評 「オススメ度」 
  • アクセス性★★★★ 
  • 生活利便性★★★ 
  • 子育て環境★★★★★ 
  • 住戸間取り★★★★ 
  • 将来の価値★★★★ 
  • 価格魅力度☆☆☆☆☆ 
• この物件の最大の魅力は、条件に対する価格だと想像できるのですが、残念ながら価格は現在調整中につき未定とのこと。ただし、周辺の同様な条件の新築物件と比較して、200万～300万円は割安になるだろうとのお話を信じれば、魅力度は星５つでいいのではないかと思います。周囲の緑豊かな遊歩道は他にはない希少な価値ですので、子育て環境も抜群な上、将来にわたった価値も損ないにくい大きな特徴ではないかと思います。

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交通

• 松が谷駅の駐輪場は無料です。購入検討されるなら一度、松が谷駅から物件までの遊歩道を夜通ってみたほうがいいと思います。地元民は怖くて歩きませんが、自転車なら許容できるって思う人もいるかもしれません。
• 現場に行った際、遊歩道を歩いて松が谷駅前の駐輪場まで行ってきました。八王子市管理の駐車場で無料でした。平日でしたが、あと20台くらい置けそうでした。現場から、松が谷駅までの遊歩道は、気持ちよかったです。桜は、満開すぎていましたが、鳥の鳴き声聞きながら歩きました。松が谷は、歩行者と車道は分離されてますので、小さい子供たちも自転車で遊歩道走ってました。
• 松が谷に住んでると、多摩センターに行くとき、モノレールの駅まで歩くくらいなら、多摩センターまで歩くか、バスに乗るか、、、っ感じでモノレールって使わないですよね。立川方面へ行く時は使うけど、、、機会があまりなかも。商店街にスーパーが出来ても、車の無い年寄りは嬉しいかも知れないけど、車のある人は、千歳屋とか。

【通勤】

• ここだと毎日の通勤は現実的にはモノレールを使うのが一番なのかな。このご近所の方はどうやって通勤されているのでしょうか。自転車で京王多摩センター駅まで行くと言うのもありなのかなと思いつつ、雨の日などは困ってしまうしなぁと思ったりもしまして。路線バスなどは合ったりするのでしょうか。
  • 自転車なら松が谷駅までの遊歩道を通り多摩センター駅に向かう方が楽だと思いますよ‼︎
  • 普通にバスで通勤してます。モノレールなんてこの付近の人は殆ど使わないですよ。高いし立川なんて行かないですからね。
  • 私は近くのマンションですが、多摩センター駅まで歩いてますよ。
  • 多摩モノレールは基本高いですが、隣の駅までなら\100ですね。終バス後に徒歩距離を減らすために時々使います。

【モノレール・電車】

• 3駅3路線利用。都心直結。多摩都市モノレールも活用でき多彩かつスピーディーなアクセス環境。
• モノレールの駅まで歩いたところ徒歩８分でした。比較的平坦な道でした。信号待ちもないからいいですね。
• 最寄り駅がモノレールというのがどうなのでしょう。モノレールの本数にもよると思うのですが、そこが気になりますね。
• モノレールだと使い勝手があまりよくなさそうですから、普段利用する路線は京王相模原線になりそうですね。だとしたら、駅から遠いのはデメリットかなと思います。
  • 多摩モノレールは都内にいくのに不便なんですよね。多摩センターいくか高幡不動いくか立川いくかしないと新宿に出れないし。
• モノレール駅から素敵な遊歩道5分ほどで現地に着きました。モノレールは10分間隔で走っていて、多摩センターから1駅で100円でした。
  • モノレール駅だとなんとなく普通の鉄道駅よりは魅力はないのかなーなんて思っていましたが、でも本数もあって料金も安いのであれば生活する上ではとてもありがたいものなんじゃないかと思います。
• 多摩センターは、モノレール駅が離れているので、乗り換えは微妙ですね。多摩センターなら、バスの方がマシかも。。
  • 多摩センター駅から現地までは登り坂が続くので歩いて通勤は大変です。駅から徒歩１８分くらいでした。

【バス】

• 京王バスは、聖蹟桜ヶ丘行き路線は縮小（４０分に１本）で、やや不便になりました。多摩センター行きは１０分に１本程度で変わらずです。

【モデルルーム見学記から】

• レーベン多摩センターの主要な最寄駅は、京王線・小田急線・多摩都市モノレールの３路線が乗り入れる「多摩センター駅」です。都心からは少し離れており、都内の主要駅として真っ先に名前が挙がるわけでは決してないこの「多摩センター」ですが、３社３路線が乗り入れる都内でも有数の乗り換えターミナル駅であり、駅前の都市計画も大規模なコンコース等非常に統一感を持って整備された西の主要都市の一つなのです。３社３路線が乗り入れる交通は非常に多彩。まず新宿へのアクセスは素晴らしく、京王相模原線利用なら「調布駅」乗り換え（タイミング良ければ直通）で約２９分、小田急線利用でも「新百合ヶ丘駅」乗り換えで約３５分で到着します。ここで特筆すべきは、巨大ターミナル駅「新宿駅」まで、最寄りの駅から２路線の直通電車が利用できる安心感です。現代の東京都内では、特に都心へのアクセスに関して多くの比重で電車を利用しており、事故や機械トラブルなどによる遅延や運転見合わせで影響を受けるケースも後を絶ちません。どんなに便利な路線の駅直結に住んだとしても、最寄り駅の路線が運転を見合わせてしまってはどこにも行けなくなってしまいます。そんな中、新宿駅まで最寄りの「多摩センター」から２路線が直結しているというのは、いざという時のリスク回避としてこれ以上ない条件なのではないでしょうか。また、多摩都市モノレールは東京都内では貴重な、南北に走る路線です。多摩センターが始発なので朝でも座ることもできますし、最近発展が著しい一大商業都市「立川駅」にも１本でつながります。また、物件まで多摩センター駅からは徒歩16分ほどありますが、それから１駅北に進んだ「松が谷駅」からはフラットで徒歩８分。多摩センター駅からはバスも利用できるので、いろんな生活シーンや条件に合わせて、最適な手段を選択することができます。

• 

  多摩センター駅（2017-03-26）

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構造・建物

• 敷地面積：9235.57平米（実測）
• 非分譲住戸が79戸って多いですね。
  • 建て替え事業です。だから非分譲が多いのです。建て替え事業は旧住民との軋轢が多いと聞きます。
• この物件は、マンションの構造にも独自のアイデアが豊富でこだわりを感じました。まず、基礎となる構造の部分では、モデルルームには珍しく床や天井、壁の内部構造がわかる断面模型を展示しており、丁寧に説明をしてくれました。特徴は、まずコンクリートと床材を直接施工せずに空間を空けておく「二重床」。これは主に音の伝わりを防ぐのに効果的で、よく集合住宅で気になる上階の足音などを大幅に軽減してくれます。細かいこだわりは、床を浮かせて施工するために「束」という小さな柱をたくさん立てるのですが、その束からも音が伝わらないよう、束の根元に全てゴムの緩衝材を挟むところまで徹底。また、使用するコンクリートはその成分や中に使う鉄筋の種類等を洗練させ、９０年の寿命を持ったものを使用しているんだとか。これで、２度目の建替えは当分考えなくてよさそうです。 
  • 共用部サービスは、旧マンションの組合と最終調整中らしいのですが、入居者利用のキッズルームは用意される予定。また、管理人がエントランスに待機してくれますが、コンシェルジュサービスがどこまで完備されるかはこれから決まるようです。 
  • 駐車場については、新規入居者160世帯に対して100％の160台を用意。機械式立体駐車場で場所は抽選となるようですが、最低１台は保証されているのが嬉しいですね。 

共用施設

• 新マンションに平置き駐車場は、わずか３区画。残りの２３６世帯分は、機械式四段駐車場だけです。おまけに敷地内駐車場には坂があります。
• 駐車場料金500円〜3000円とかなり魅力。駐車場料金この金額なら我が家でも車持てそうです。
• これくらいの世帯数でエレベーター3基普通ではないでしょうか？
  • エレベーターは100世帯あたり1台あると良いみたいですね。 

　https://journal.anabuki-style.com/mansion-elevator

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設備・仕様

• オール電化マンション
• IHクッキングヒーター・・・「光火力センサー」搭載＆ラクラク天面操作。光・揚げ物温度調節機能で揚げ物もカラっと。安定した高火力で鍋フリも可能。こげつきお知らせ機能も搭載。両面焼きグリルは庫内もひろびろ。スタイリッシュなトッププレートデザイン。
• 家庭内で使用するすべての水を浄活水化する「たからの水」
• たからのマイクロバブルトルネードO2・・・温浴効果、洗浄効果、バリア効果、リラクゼーション効果。
• たからのミックスセーバー・・・シャワー元栓に取り付けるだけで、洗浄力の高い節水型空気混合水を作ります。
• ここの場合は何と言っても設備仕様でかなり評価割れそうなところでしょうか。オール電化、そしてたからの水。トイレの水、浄水した水使うの〜？と思ったり、いやいや、その水だと汚れにくいんですよと言われるとあらそうなのと思ったり。オール電化だと、ガス併用と比べたときにどれくらいお得になるんだろうとかあります。
• ディスポーザーねあったらもっと良かったね
• たからの水はグッドデザイン賞取ってるみたいよ

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：60.73m2～112.44m2
• バルコニー面積 : 9.27m2～16.78m2
• 地図を見ると学校と学校の間なんですね。建物の角部屋部分がそれぞれ学校側なので中部屋に人気が集まるんでしょうか。
• 間取りに関しては、よくある分譲マンションっていうかんじのプランが多めなのかなという印象。
• ＷＡタイプはキッチンがＬ字型で利用しやすそうですし、吊戸棚がついているのが魅力的。他の間取りタイプも拝見しましたが細かい収納ができそうなクローゼットがリビングにあるのがいいですね。掃除機やその他備品を収納できそう。平米数から予想すると家族世帯が大多数になってきそうなので、子供がいらっしゃる世帯にとっては同じような世帯がたくさんいることで住みやすい環境になりそうですね。 

【モデルルーム見学記から】

• 住戸の最大の特徴は、タカラレーベン独自の技術で実現した「たからの水」が、使う水道全てで利用できる驚きの設備です。通常、浄水器を住宅設備に採用する場合はキッチンの水栓に浄水カートリッジを内蔵させ、手元のスイッチでオンにするとキッチン水栓からのみ浄水が利用できると思いますが、タカラレーベンの場合、その浄水カートリッジが住戸に引き込まれた水道管の入り口すぐにセットされており、そこから家の中の洗面所、トイレ、風呂のシャワーまで、全てが何と「浄水」になってしまうのです。この特別に浄化された水を「たからの水」と呼ぶそうですが、肌の表面やお茶の葉からミネラルを奪ってしまう「塩素」を極限まで取り除いた水だそうで、料理だけでなく入浴や洗面など、肌に触れる全ての場面で非常に効果を発揮すると説明を受けました。実際、たからの水の成分を調べる粉を使った実験を見せてもらいましたが、確かに塩素の成分はほとんど反応がなく、健康にとても良さそうな感じがしました。そんな素敵な水が使える住戸は、間取りも使いやすい作りになっています。モデルルームは91㎡（４ＬＤＫ）のプランを見せていただきました。玄関には天井高まである収納に傘ホルダーまで完備、洋室には１住戸につき１箇所以上たっぷりWICが付きます。まっすぐ伸びた廊下を抜けた先がＬＤＫになっており、隣接した洋室のパーテーションを取り除いた広々空間には、十分な日当たりが入りそうでした。バルコニーも広々の奥行1,8ｍですので、小さめのテーブルと椅子を並べてくつろぐこともできそうです。ただ、キッチンのディスポーザーや浴室のミスとサウナは選択不可だそうで、この辺りが必須条件になっている方は注意した方がいいかもしれません。 

• 

  リビング（2017-03-26）

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買い物・食事

• 成城石井（約1,260m・徒歩16分）
• 丘の上パティオ（約1,480m・徒歩19分）
• 周辺に買物施設などはあるのでしょうか？なんか生活施設などがあまり充実していないような感じがしますけど。。。
  • 商店、スーパーともに営業不振で、廃業してしまいました。日頃の食べ物調達には、多摩センター駅のスーパーまで歩くか、自転車しか手段はありません。市の道路には「除雪」も来ませんし、「陸の孤島」と言われている地域です。
  • 商店街が近くにありますが、全く活気はありません。買い物は多摩センターまで行くしかありません。
• コンビニ・大きいスーパーが徒歩圏にないのが、唯一にして最大の弱点。大塚のOKストア、東寺方のサミット、多摩センター駅、京王堀之内駅までいかないと食料がないのですね。
• ホームページを見ると歩いて5分の所に売店と歩いて9分の所にセブンイレブンがあるみたいですよ。

【丘の上の売店】

• 5分ほどの高台に、レストランもあり、新鮮野菜やおいしいパンの販売もしています。商店街がさびしいのが残念ですが。。。
• 現場から歩いて数分の「丘の上の売店」の焼きたてパンは、絶品です。現場に行く度　寄りますが、いつも売り切れで、なかなか買うことができませんが・・・。お野菜も新鮮で、格安で、おいしいです。 
  • 丘の上の売店って何？と調べてみました。これですね。産直野菜やパンを売っているみたいです。もうちょっと大型店ができてもいいかなーとか思いますが、このあたりの魅力といえばそうだしなあと感じています。楽天市場の楽天マートを使ったり、ロハコを使ったりして食材も宅配してもらっています。値段は高くなりますが、スープ、肉、うなぎもインターネットで注文すれば配送してもらえますし。

　http://www.tgs.co.jp/service/tama_shop.html 

育児・教育

• 小学校・中学校近いし、学童保育にも余裕あるし、良い環境です。幼稚園もバス登園なら選び放題。松が谷高校も選択肢として悪くない。 

【幼稚園・保育園】

• 武蔵野幼稚園（約440m・徒歩6分）

【小学校・中学校】

• 松が谷小学校（約80m・徒歩1分）
• 松が谷中学校（約350m・徒歩5分）

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周辺環境・治安

【周辺環境】

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 近くに、保育園、幼稚園、小学校（学童保育）、中学校、高校と、揃っています。近くに大きな公園もあります。子育て環境は良いです。
• 特定郵便局だけの存在で、銀行は皆無。もちろんコンビニやスーパー共にありません。
• 夜間は騒音もなく静かです。その反面不審者が多く、公園が多い割には子供たちの遊ぶ姿も見受けられません。夜間は、大人も一人で歩くのを躊躇するくらいです。
• 駅からは離れているかなという印象。徒歩15分毎朝歩くのはきつい。
  • 駅からも距離があり、立地的に高低差があるので、車がないと買い物も不便だと思います。
• 周辺の建物は全般的に古くこれから建替え工事があると住み替え後に騒音や振動に悩まされそうです。
• 地元民からすると、近くの交番は夜間は無人だし、モノレールへの遊歩道はチカンが多くて夜間は危険なので、あまり良い印象はありません。

周辺施設

• サンリオピューロランドにも意外と近く「徒歩20分」。歩いて行けるものなんだと感じました。

【公園】

• 大塚西公園（約190m・徒歩3分）
• 多摩中央公園（約1,540m・徒歩20分）
• 「レーベン多摩センター」の位置する松が谷エリアは、100ヘクタールを超える広大な敷地内に整然と配置された住宅・広大な公園・小中学校・散策路等が一体となった街づくりがしっかり整ったエリアです。中でも、この物件は松が谷遊歩道と大塚西公園に隣接し、タウン内でもより緑豊かな区画に誕生します。これも建替え事業のメリットになると思いますが、このエリアに関しては本当に緑が豊富に計画され、それが造成されてから約半世紀の時間が経っているため、豊富な木々が見事に生長し、閑静で潤いに満ちた「杜の街」が非常に円熟味を漂わせています。多摩センター駅周辺の便利な商業エリアも魅力ですが、自宅マンションの周りは緑に溢れた遊歩道で囲まれている・・・自然が好きな私にとってはこの上ない贅沢な条件に感じました。 

• 

  緑に溢れた遊歩道（2017-03-26）

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その他

• 小田急線が便利になりますね‼︎ 多摩センターから小田急→千代田線直通が廃止され、同経路利用では代々木上原乗り換えが必須になりますが、標準での所要時間に殆どロスは無さそうです。一方、新宿直通の急行増便、特に通勤時間帯の増便と多摩センター始発の設定によって、だいぶ利便性が増すように思われます。多摩センター乗降客の増加に伴い、今後益々、交通利便性が向上してゆくだろうと期待し ています。

掲示板

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