プレミスト東久留米

この物件の評価はいかがですか？

3.00

(4 票)

物件概要

• 所在地：東京都東久留米市新川町1丁目3-4（地番）
• 交通：西武池袋線 「東久留米」駅 徒歩1分
• 総戸数：85戸（別途管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年03月上旬
• 売主：大和ハウス工業株式会社　株式会社コスモスイニシア
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

掲示板・口コミ

• プレミスト東久留米（検討スレ）｜（レビュー）

価格・コスト・販売時状況

• ＵＲひばりが丘団地の跡地に建った物件を訪ねた時にここへ次の分譲が始まる見込みだと知りました。欲しいけれどもこんなに駅の近くでは相当な高額になるでしょう。
• 近隣の物です。図面によるとＡＢＣの３棟建てる。南向きはＢのみ。ＡＣは東向きでＡＭのみの日照、Ｂのみ９階。Ｂはかなり高額でしょうね。
  • 情報修正です。Ａ西向、Ｂ南向、Ｃ東向でした。Ｃの下の方の階は、Ｂが邪魔で冬至近辺は日差しは期待できないかと。
• 将来性もありそうだし、資産価値としても便利という条件は高いと思います。
• 共働き子育て世帯が購入できる価格帯だと良いですね。 これだけの立地の物件は池袋線近隣駅でも、もうでないでしょうね。 それだけに、今回の設計は残念すぎる。「利便性良いから、あとは妥協して買ってくれるでしょ」って感じ？。長谷工式の特命受注方式でなければ、もっと資産価値の高い物件になっていただろうに・・。
• 来年は駅近の販売開始が多いですね。1月中旬に大泉学園野村プラウド、2月中旬に清瀬タカラレーベン、3月中旬にここ。駅近重視の方は比較検討されている事と思いますが、販売戸数が一番多いのがここプレミスト。最後の砦？、それが狙い？。 比較検討中の方は、先の2件に抽選当選される事を心よりお祈り致します。
• 詳しい間取りなどがまだオープンになっていないのですが、最寄り駅が徒歩1分という距離は便利そうでかなり注目しています。どれくらいの価格帯になるのか、プランは何タイプくらいなのか情報がオープンになるのが楽しみです。
• MR訪問しました。価格発表は2月だそうでわからなかったのですが、MRの設備仕様は高いように感じました。ディスポーザー、食器棚もオプションでなく付いていて、トイレも手洗いカウンター有りでした。価格によっては購入を検討したいと思います。
• 価格がまだ未定ということですが、モデルルームや間取りまで出しても価格って公表されないのって普通なんですか？間取り見ても価格がそぐわないと困るので、検討しようがなくて困りますね。
• 本体価格だけでなく、管理費・修繕積立がいくらになるかも気になります。全て買い手がついて、駐車場も全部うまった条件で試算するから積算があまい事が多く、後から修繕一時金の徴収や増額があるのは良くある話。特に今回の配置はメンテ維持管理の難易度が高いので、ちゃんと業者に見積とって決めてるか確認が必要ですね。
• 9階建マンションとありますが、実質9階はB棟の2部屋のみ。8階もB棟に3部屋のみなので、高層階希望の場合は基本抽選になると思ってくださいと営業さんが言ってました。
• 想像より高かったです。東久留米とはいえやはり徒歩1分ですもんね。
  • 自分も想像より価格が高い印象でした。すでにアンケート?で第三希望まで聞いて、囲っているようですね。
    • 価格そんなに高いですか？
      • 一番多い価格帯で4800万?位でした。 4LDKは6000万、7000万位。 C棟は前述のとおり日当たりは全くなさそう。 皆さんB棟を希望されているのが多いと聞きました。 A棟が一番線路の音うるさくなりますかね。 マンションのモデルルーム見たのがはじめてでよく分かっていないのですが、このマンションオススメ出来るところ、出来ないところってどんなところですか？ 駅近以外にオススメってありますか？
        • B棟が一番眺望は良いと思いますが、線路沿いの葬儀屋が視界に入るのもB棟なのでB棟の高層階を検討していましたが、買うならA棟の高層階かなと思いました。あくまで葬儀屋が気になる派なので。ただ高層階はAもBも平均5000万超えなので見送りかも。MR2回行きましたが、設備仕様は良いと思います。無償で選べるオプションも詳しくは聞いてませんが良さそうでした。イマイチだなと思うのは、土地の形、駐車場に入るチェーンゲートが面倒そう、あと模型を見てB棟の玄関側はC棟がすぐ面しているので圧迫感あるかつ暗いと思いました。来場者には高齢の方も多くいる印象です。
          • Ａ棟は夏の西日がかなりきついと思いますよ。遮る建物が駅の向こう側のりそな銀行ビルしかないので、夕方かなり遅い時間帯まで西日がさすのでは？、特に高層階。夏の強烈な日差しで熱せられたコンクリートは夜に熱を吐き出すので、朝までエアコン切れないかも。 高齢者や小さなお子さんは室内での熱中症が心配です。 長谷工とダイワハウスは今回の配置を本当に反省して欲しい。
            • モデルルームの納戸のL字配置やキッチンに吊り棚がなく今の住まいよりもキッチン周りは収納が少ないと思ったこととか気になっていました。 収納が多いと力説されていましたが使い勝手がイマイチ良いと思えなくて。 A棟の西日まで考えていなかったです。 そこまで日が入るとなると確かに暑そうですね。 私も葬儀場気になる派なので悩んでいたのですが、来場者の方はほとんど気にしていないと言ってましたが実際そうなんでしょうかね。 あと、年配の方は2割ほど、ほとんど若いファミリー層だと聞きました。
• Ｂ棟以外はおススメできませんね。
• 私は葬儀場は気にならない派ですが気になる方は住んでからの売却は大損ですから避けた方が無難でしょう。ＵＲひばりが丘団地跡地の一部物件は中層階以上は一面の見下ろす展望が（浅草）本願寺の墓地ばかりでしたが竣工から１年程度で完売しました。このマンコミでも議論になりましたが気にならない方も多くいらっしゃる様です。
• 毎回満席だし、予約も待たせてるような状況だからまあ売れるんだろうね。要望もすごいついてたから買えるかわかんないし。他の物件とは違う売れ行きになるんだろうなあ。まあ、駅1分住居系地域だから配棟はむずいけどねえ
  • 要望もすごいついてるとはどういう意味ですか？
• 効率とローコストを追求することにおいては長谷工は他社に負けないと聞きました。それ自体悪い事ではないと思いますが、レオパレスの例もあるので不安はあります。ダイワハウスは設計通りに施工されているか、書類だけでなく緻密な調査をして欲しい。特に出来上がってしまえば見えない部分の品質確認をどのような方法で調査するのか。購入希望の皆さま、ダイワハウスに説明求めていきましょう。

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交通

• 日中のFライナーは東久留米通過ですが、毎時03、33発が新木場行きでひばりヶ丘で待ち合わせ接続します。新宿三丁目まで29分です。池袋まで日中の準急で24～27分、ひばりヶ丘での急行乗り換えで20分なので、新宿三丁目まで足を伸ばすことが多くなりました。
• ここ数年の西武池袋線の利便性向上は目まぐるしく、駅近の強みは以前とは比べものにならない価値があると思いますよ。（その分、価格も強気？） 最大の利点はそこです。 有楽町線、副都心線、東横線、みなとみらい線と、乗り入れ路線が徐々に増えていき、速達列車Fライナーや座席指定列車Sトレインの直通運転が始まりましたから。 都内への通勤、新宿・原宿・渋谷へ買い物、横浜中華街やみなとみらい、お台場方面、キッザニア、ディズニーランドといった休日のレジャーも便利です。 平日の有楽町線豊洲～西武池袋線所沢間を走るSトレインは東久留米の2駅手前の保谷に停まります。帰宅時間帯は18時～22時まで毎時運転、19～21時までの3本は保谷で各駅停車に接続しますから、湾岸エリアや銀座などの都内からの帰りによく利用しています。 毎時豊洲00発、有楽町07発、飯田橋16発で、保谷乗り換え東久留米52着です。夕方の過密ダイヤでも豊洲から52分、有楽町から45分、飯田橋から36分、510円の指定券が必要ですが、車内はほぼお勤め帰りの方ばかりで騒がしくなく、地下鉄の世話しない乗降もなく、混雑とは無縁な快適な時間が過ごせます。

構造・建物

• 3棟建てですか。航空写真と照らし合わせると南向きが一番良さそうですかね？戸建て方面で眺望や日当たりが将来的に確保出来るでしょうし。
• 公式にランドプランが追加になってたけど、Ａ棟は階段もエレベーターもない。これって普通の事なのかな？。渡り廊下壊れたら、（まあ壊れないんだろうけど）避難できなくて閉じ込められるの？。ちょっと怖いかな。
  • 同じダイワのシーズンビューも無い棟がありますね。狭い敷地で無理くり詰め込んだ感がありありです
    • ほんとですね。あっちも設計長谷工・・そういう事ですか・・。
      • 立地が良いだけに、こんな規制ギリギリ詰め込みプランにしなくても、もっと工夫できたはず。まともな住環境はＢ棟だけじゃないの？。
• 今期一番の寒さで、夜に氷点下に下がる事が分かってるのに、夕方から生コン打込むとか・・、大丈夫なのかね。構造的に重要なベース部分だけど、養生に工夫してるようでもなかったけど。
• ３棟あり角住戸率高く日当たりやマンション周りの開放的な感じがいいと思います。
• Ｂ棟以外はホント日当たり悪いね、所有者違えば日影規制クリアできてないレベル。
• 公式ＨＰのランドプランでは分かりにくいけど、駐車場に向かう車路の上にも建物立つんだね。これじゃＣ棟は朝日しかあたらなくない？。 それに高さ制限のある車路でも消防車とかはしご車とか入って来れるのかな？。もし非常階段にたどり着けないような火災があったら逃げられない？。駐車場で車両火災とかあったら消せるのかな？。 マンションギャラリーに行く予定の方、ダイワハウスに聞いてみてもらえないでしょうか。
  • 車路の上にも建物が建つとはどういうことでしようか？モデルルーム訪問しましたが、模型？をでは車路の上は何も無かったと思います。
    • モデルルームの模型でも車路の上にB棟ありましたよ。L字に曲がったところです。地震で崩れそうで耐震とか気になりました。
      • 奥まで大型車両が入れないのは、大規模修繕や機械式駐車場の改廃を考えるとコストアップ要因ですね。中庭にも車両アクセスできないようなので、植樹のメンテも割高になりそう。
• Ａ，Ｂ，Ｃ棟と棟が分かれていて、中庭があり、Ｃ棟とＢ棟側に駐車場と自転車置き場、バイク置き場と敷地としては結構広いのかな？駐車場は奥の方にあることから、騒音対策としては良いと思います。歩行者側と分かれているので安全面もＯＫ。中庭があるので、ただ棟が建っているだけではない所が良いです。
  • 近隣の者ですが、駐車場が奥になって騒音・排気ガスが迷惑なんですが・・。笑 まぁ乗用車の騒音が気になる人は、こんな線路脇は選ばないと思いますけど。 ３棟に分かれたのは、様々規制のある中で戸数を最大にする為にこれしかなかっただけの事。３棟に分けた事、駐車場を奥にした事、車両の入れない中庭にした事、で有事の際に、 本当に家族の生命・身体・財産を守れるのか？、色々想像して良く考えて見て下さい。 長谷工が自身とダイワハウスの為に建てるマンションである事をお忘れなく。
• C棟、そんなに陽当たり悪そう？
  • 航空写真やランドプランなどは真北を向いていない場合があるのでご注意を。 ダイワハウスから時刻日影図を入手する事をお勧めします。 冬至の太陽の角度は３１．６度です。Ｂ棟よりのＣ棟１Ｆは冬至近辺では全く太陽は拝めないと思われます。コンクリートが暖まらないので、Ｃ棟は結露との戦いを覚悟すべきかも。
• モデルルームで模型みた方にお聞きしたいのですが、エントランス入ってＢ棟のエレベーターまで、風雨が強めの時でも濡れないでたどり着けそうですか？。ランドプランの図では中庭から雨風が通路にあたりそうに感じるのですが。
  • モデルルーム見ました。やはりエントランス入っても通路が中庭に面していて、壁などなさそうなので吹き込んでくるのではと思います。傘閉じてエントランス入って、通路で傘さすという面倒な事になりそう。エレベーターも真ん中に一つしかなく、時間帯により混雑が予想されますね。しかもA棟は階段が無いので、非常事態の場合B棟の階段に押し問答になりそうですよね。何かと不便な作りかなーと…検討したいのですが、これって部屋がイマイチ決まらず。間取りも高層階になる程、下り天井になっていて圧迫感がありそう。 決めたいのに決まらず惜しいです。。。
    • やはり濡れそうですか・・。 なぜＡ棟に階段造らなかったんですかね、あればＡ棟低層階なら階段の方が便利そうだし、 エレベーターの混雑緩和にもなったと思いますね。 非常事態といえば、大地震で連結廊下が破損したらＡ棟は孤立しますよね？。 前に横浜の方で地震じゃないけど杭の耐震不足で、建物が沈下して連結廊下に段差できたニュースを見たけど、あの映像を見ると怖いなと思います。 消防法上はベランダの垂直はしごがあればＯＫなんだろうけど、子供や高齢者はキツイですよね。自分も下の子は背負うとして、一度降りたら全員降りないと上の子を迎えに行けないのは不安だし可愛そう。体力的にも自信ないなぁ。

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共用施設

• 駐車場空台数／43台（平置駐車場：12台、機械式駐車場：30台、 身障者用駐車場：1台）
• 駐輪場空台数／170台（平置式：17台、二段ラック式：153台）
• バイク置き場空台数／7台（ミニバイク置場：3台、バイク置場：4台）
• 予算がないのか、最上階９階のある南棟にＥＶ１基のみだから、登ってから部屋まで戻ってくる感じ。駅から部屋までなら、既存の徒歩３分マンションの方が早いんじゃないかな。この立地なら、ロータリーに面した入り口から入って、すぐエントランスにＥＶを期待するよね。もったいない。
• 駅まで徒歩1分というですが家族で住むとなると、自家用車は必要な気がします。駐車場が総戸数の半数の台数分しか確保されていませんがこういう場合、もし希望者が多い場合はどのようになるのでしょうか。
  • 条例で最低でも戸数の半分は駐車場を確保しないといけないのでギリギリですね。 抽選もれた方は、近辺で月極め探すのは厳しそう、通勤用に借りている人も多いので、現状空きがかなり少ないと思います。世間的にはマンション駐車場は空きが多く、メンテ費のかかる機械式をつぶしたり、平置きは貸し出したりしてますよね。 でも、この配置だとあまっても貸し出せないし、機械式が３０台分もあると、将来的に維持管理費が高額になりそう・・。 設計会社が法令ギリギリでいかに利益を出すか、しか考えてないんでしょうね。
    • １階は出来れば避けたい人が多いだろうから、道路に面した１階は駐車場にすればよかったのにね。多めに台数確保して余ったら貸し出しすれば、この立地だったらすぐ契約者つくんじゃない。駐車場で利益でれば、その分修繕積立とか安くできそうだし。

設備・仕様

• この立地でディスポーザーと食洗機とウォールドア、さらには食器棚ですか…なんでこんなに仕様が入ってるんですかね。

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：62.98平米～91.80平米

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買い物・食事

• イトーヨーカドーが有っても駅反対側の西口徒歩５分。イオンも同じく反対側でバス利用は必須。同じ東口で買い物は不便です。ちなみに池袋線郊外利用者は池袋で買い物を済ませて帰宅する方が多いです
• ヤマザキ、ヨーカドー、マルエツの他、北口には庶民的なスーパーがありますよ。大きな買い物は池袋の西武、東武の他、最近は副都心線との直通で新宿三丁目の伊勢丹にも出やすくなったので、そっちによく行きます。
• 日用品の購入はヨーカドーメインですが、都心から帰って来る場合は難点でしょうね。21時閉店ですし。
• 駅から徒歩１分という好立地であり周辺にも飲食店やコンビニがありますが唯一スーパーが遠いのが残念。これだけいい立地なのに買い物できるスーパーは遠いというのは最大のデメリットかな。ということでファミリー世帯には住みにくいのかもしれません。この立地なら単身者、DINKSなど料理をあまりされない方は問題ないでしょうね
  • 普通の食品スーパーは、ロータリーの向かい側、ジョナサンのビルの１Ｆにあります。 スーパーヤマザキの東久留米東口店、たしか０時まで開いてたと思います。 物件の公式ＷＥＢは、ヤマザキの西口店が15分とありますが、おそらく５分の間違いですし、東口店があるのに載せてない理由が分からない・・・。 衣料品などもある総合スーパーだと、西口の市役所前のイトーヨーカドーかな。

育児・教育

• 保育園が周辺に何件かありますから共働き世帯には住みやすい条件になっているのかな
• このマンションの学区は、第２小＆大門中です。公式ＨＰのアクセスに乗ってる斜めからの航空写真で、「プレミスト東久留米」の表示の上に見える校舎が第２小。近いし大通りを通らないので、低学年でも通学に不安はないかな。ちなみに、そこから左上のグランドと校舎が写ってるのが大門中。
• 電車の広告で、保育園、小学校などの教育施設が充実、とありました。駅近なので、庭のない保育園はそれなりにあります。が、園庭があり、歴史もある近くの公立保育園が閉園にされようとしています。駅東側に園庭のある保育園は、激戦です。よく下調べして下さいね！

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周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域
• 駅から近いというだけで好条件になると思います。
• 便利なだけにそれなりに不便はあると思いますが、利便性を重視するという方にとっては条件としては良いですね。
• 駅徒歩一分のマンションが20年ぶりとのことですが、マンション側の方には建て替わりそうな場所がいっぱいありますね。一分に拘らなければまだ色々続きそうでもありますがどうなのでしょうね。
  • 確かに1分に拘らなければ、西口には駅近で建ちそうな土地がたくさんありますね。この物件も駅側の棟にはエレベーターも階段もないようなので、２階以上に上がるには南側の棟まで行かないとダメ？。
• 敷地南側の駐輪場も民間なので、将来的には何か建つかもね。第一種中高層エリア、建蔽率60％、容積率200%なので、細長いマンションなら６～７階建てまで可能性はありそう。狙いは南向きの高層階だけど、果たしてどのくらいの価格になるのか・・。
• 駅から近い点はとてもいいですね。 徒歩1分。これは魅力。 広さのある間取りもあるので値段がどれくらいになるのか。 間取りや室内設備も気になるところですね。 意外なのは商業施設が少ない点。 買物は駅近なので近隣まで電車で行くこともありでしょうか
• 東久留米も清瀬も駅的にはビミューだけど、住むならあまり賑やかでない両駅、買い物なら所沢駅って感じで、割り切ればいい生活環境かも。
• 東久留米は地味な街ですが、少し歩くと落合川の湧水や竹林公園など、自然を感じられる場所がたくさんあります。
• 駅近なのは間違いないが・・・。ＨＰで徒歩１分を強調しすぎ。確かに駅から入り口はすぐだけど、入り口からＥＶまでは、その２倍くらい、しかも外通路で雨に濡れる？。階段は更に奥。
  • まあおそらくこの新川町は住居系の地域ですからね。駅徒歩1分なのに規制は多そう。故に敷地も高さも厳しいですね。まあ立地は間違いなく一番ですね。
• 駅から1分の立地、イトーヨーカドー近く、市役所もある、小学校も近くて周辺にはある程度の施設が整っているイメージです。公園も多くて緑のある地域で共働きしていて、駅から近い場所のマンションが欲しい人はいいんじゃないかと思います。
• マンション周りは便利ですし、買い物や飲食店には不便なさそうです。駅から離れると住宅地や畑が残る穏やかでのどかな場所。今後の区画整理で街が活性化されていくのではと期待します。
• 南西角の向かいに葬儀場が有りますね！毎日エントランス入り口で、葬儀案内看板を見ながらマンションを出入りする気分は如何でしょうか？
  • はは、たしかに。チラシ見たらOpenViewを売りにしてるよね。毎日、悲しみに打ちひしがれてる方々を眺望しながらじゃ、公式のコンセプトは感じられないかもね。
    • 出棺時の警笛は鳴らすんでしょうか？大和ハウスにはせめて交渉してもらいたいですね！
• いい物件って・・。立地以外にいいとこある？。徒歩1分を強調してるけど1分を享受できるのは1階だけじゃない？。それを差し置いてもＢ棟なら良いとは思うけど。配置プランが悪すぎて、ネックだらけだと思うけどな。立地が良いから、あとはどんなでも妥協して買ってくれるでしょっていうスタンスが透けてみえるから批判されてるんじゃないの。
• 物件近くの踏切の音はうるさいでしょうか？気になります。
  • 昔、踏み切り渡ったとこのマンションに住んでました。低層階だったので、窓開けてるとやはりうるさかったですね。踏み切りの音もそうですが、通過電車がスピード速い分うるさいですね。集中して見たいテレビの時は窓閉めてました。この物件の方が葬儀屋で遮られてるから、少しはましかもしれないですね。
• 斎場が向かいに有るけど皆気にしないの？葬儀の悲しみの雰囲気が常に漂うんだよ？東久留米は古い団地と高齢の方も多いからな。
  • 斎場が見た感じ小さな建物に見えたのですが、そこで葬儀も行われてるんですよね？
    • 葬儀場気になりますよね。日曜日は黒服来た人がＡ棟前をウロウロしてました。駅前とはいえ、気になります。
      • 現地と周辺もじっくり歩いて確かめて来ました。葬儀場は気にならん。それよりも配棟が気に食わんから見送り。
        • 私も全体的な造りが気になりました。綺麗な整形だったらよかったのに。
• 徒歩１分で商業地域ではなく住居系地域はすごく貴重な土地。どうせ高額ならもっと良いマンションにして欲しかった。

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