プレミストタワーズ札幌苗穂

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4.31

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物件概要

プレミストタワーズ札幌苗穂　完成予想イメージ

• 所在地：北海道札幌市中央区北3条東11丁目338（A街区）、北3条東10丁目121（B街区）（地番）
• 交通：

1. 函館本線 「苗穂」駅 徒歩1分 （南口）
2. 千歳線 「苗穂」駅 徒歩1分 （南口）

• 総戸数：408戸（204戸（A街区）、204戸（B街区）、各棟毎に別途管理事務室1戸、ゲストルーム2戸、ラウンジ1戸、集会室1戸）
• 構造、建物階数：鉄骨鉄筋コンクリート、地上25階 地下1階建（A街区）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年09月下旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：岩田地崎建設他共同体
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

掲示板・口コミ

• プレミストタワーズ札幌苗穂（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

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価格・コスト・販売時状況

• 北口のグランアルトが東区に対し、南口のツインタワーは中央区。まずはこれをどう捉えるか。アリオへの近さはグランアルトが圧倒的。これに対し南口の商業施設には何が入るのか？苗穂駅改札口には南口の方が近い。できれば同じ時期に販売されてじっくり比較検討して購入したい。でもグランアルトの第1期は今月締切なので、2期以降と南口ツインタワーをじっくり見比べてみるかな。
  • 同じく。景気が過熱気味ならともかく、今はじっくり比較検討して厳選すべきでしょう。
• ここの物件検討しています分譲価格はやはり4,000万円～1億3,000万円　ぐらいでしょうか？予算は6,000万＋αくらいです。
  • 最も大きな間取りでも33坪と、やや控えめです。これが最上階のプレミア住戸になったとしても1.3億だと坪400万円弱になります。さすがに1億くらいでは？いや、この物件だとそれくらい行くかな……
• 1番広いとこ1億4千万くらい？もっと高いの？
• 1億を切ってくるでしょう。不当に高い値付けをしてる北口タワーとは違います。
• 南口の方が高いイメージでした
• 北口物件に比べ南口の本物件の方が優れた点は学区ですかね？それ以外は何かありますか？中学校からは学区選択もできる？らしいし、どちらが良いのか素人目にはあまりわからないのですが、詳しい方教えてください
  • 北口より優れている部分としては学区(小学校)の他には、中央区である事や再開発の「うけつぎの軸」の北3条通り沿いという事で将来の発展が北口よりは期待出来る事と資産価値でしょうね。タワーフロンティアよりマンション価格が高いのは仕方ないとしても駐車場代は安いといいんだけど。
• みなさん大抵、タワーズフロンティアの方が、立地を含めて良いと言われます。その点ではこちらは安くなっても良い気もします。が、市況の変動が加わるでしょうから、同じぐらいってならないかなと淡い期待を持ちますね。
  • タワーズフロンティアは札幌駅、大通まで徒歩圏内ですから、苗穂駅前とは比較するべきではありませんね。どちらの方が生活環境が良いかというのは人それぞれでしょうけど。北口物件と南口物件との比較で言うと、ファクトリーまで徒歩圏内ということが南口のプラス要因だと思いますよ。
• 資料届いた方いますか？
  • 「札幌都心の地図が変わる。」ってでっかく書かれてる資料が来ましたよ。 まあ都心じゃないですけどね、ここ。
    • ですから変わるんですよ～。都心部が東に東にへと伸びて変わるんです。ﾖ
      • そうだね～中央区北3条東10－11丁目も変わるね。新幹線も東に来るしね。
        • 新幹線が来るのは東1丁目でしょうが。変わるか変わらないかは誰にも断定できませんが（さして変わらないとは思う）、どう変わろうと都心になりゃしませんよ。
• 施工業者はタワーの実績あるのかな？
  • スーパーゼネコンと言わないまでも、準大手が施工業者トップに出て欲しかった。建物は施工業者だし、ツインタワーとなればなおさら。高級感は無さそうだけれど、良い立地とコスパに期待して、引き続き検討します。
    • ダイワさんですから、高級感はまあ期待する方がご無体かと。まだ面積しかわかってませんが、たぶん最高値がつく住戸でも34坪ですし、プレミアムな間取りとかは作らないのでしょう。ですから価格次第で魅力が大きく変わる物件だと思います。
• 来週末は東京で説明会があるようですね。なんか高層階はかなり高くなりそうな予感がする。駐車場、複数台借りられると良いのになぁ。
  • なぜ東京で？ここは投資に向いている？まさか
    • 東京の人なら安く感じるんじゃない？
      • 高層階は1億近いでしょうしセカンドハウスとかの人も狙うんでしょうね。さすがに投資に向いてる物件とは思えてませんが。
        • 札幌駅から近い物件は、道外の人を対象にしてるよ。特にダイワハウスは
• 説明会行ってきました。ちょっと残念なくらい 準備が整っていなかった。行ったのが早すぎたのかもしれません。モデルルームは今の説明会（タワーズフロンティアのモデルルームの跡地）とは別にで、北3条通りに10月末に完成予定らしいです。東西 どちらも同じ間取り。最上階は1.6億の表示で驚きました。同程度の平米数 階層で、北口グランアルトと比較すると＋500万円程（個人的感想）東側西向き部屋と西側東向きの部屋（向かい合っている部屋）は少し安くするそう（北口もそうでしたが、説明会参加者などの意見から少し値段は下がるかも？）駐車場はどちらも立体駐車場 3機。模型では平置きは若干数な印象。総戸数の約6割の駐車戸数と聞きました。東側は2階で苗穂駅と直結。西側は空中歩廊から一度1階に降りて、1階からマンションへ。西側の北西には13階程のサービス付き高齢者住宅予定。中央区であることをとても売りにしてました。北口と比べ ゲストルームがそれぞれ2部屋 どの部屋にも窓がありそう（北口は窓無しもありますからね）下層に入るクリニック（何が入るかは 聞いてません） は魅力的と思いました。
  • ＋500万となると、坪あたり＋20万円ぐらいってことですかね。西側は１階へ降りて入るとのことですが、外に出るのでしょうか？もしそうなら、少し残念ですね。
    • 屋根はありそうですが、外と言っていたような…。昇降はエレベーターか階段です。
• いい値段しますね・・・
  • 高層階は1億近いどころか1.6億ですか。北口より高いとは思ってましたが想像以上ですね。中低層階は北口より＋500万という事なら想定くらいですが今度は間取りが気になりますね。
    • やはり南は北に比べてかなり高いのですね。北の営業マンが「比べるなら南へどうぞ」、と対応したのが分かります。
      • 南が高いというより、北が安いと思います。ＪＲの土地ですから、皆さんの血税だったものと考えると、最大利益をもっと考えるべきだったかと。それに、JR北海道はお金がないんですから・・・。
        • 北が安い？苗穂ですよここ
          • 北が安いとはまったく思いませんね。
• 中央区にこだわりがあってその差の金額に価値を見出せる方ならいいのではないでしょうか。私にはその価値を見出せませんが。。この場所なら北も南も変わらないような。
  • 北口の方が安くて当たり前でしょう。中央区にこだわりは無いし札幌駅北口(北区)らへんも立地は素晴らしいと思うけど東区は無理…。
    • 南口と北口の価格差が物語るように市場や世間の評価は同じようでは無いようです。自分は南口で予算が合わなくても北口を選ぶ事はないですね。低層階か他の場所を探します。
      • 中央区であることと杭基礎代 の違いですかね。
• ここ売れるのかな？
• 先日、話を聞いてきました。基本、南の方が高いと思いましたが、北と同じぐらいの設定もある。今の値付けで行くと、これから北は苦戦するような。。。。ここで絶対南でしょうという方々は、金額的にも北に魅力を感じないと思います。というか、南はあの価格で良かったのだろうか？検討する側からすると安いほうがありがたいですが。
• よほど安ければ北口というのも一度考えましたが、南口からでもアリオは行けるし北口はそれ程安くないので今はほぼ南口狙いですね。それこそ西11丁目や北12条らへんも候補ですが個人的に北口は無いですね。
• 北口と南口合わせて700戸オーバーで、南口の方が戸数も少し多めですよね。どちらもそこそこいいお値段すると思うのですが、高級なマンションを買いたいと思う人が札幌の中でも苗穂にこんなに集まるのでしょうか。
• 金額が高い。ここから車で10分くらいの土地で戸建てできますね。
  • 苗穂駅から車で10分でもOKなら、戸建なら超安そうですね。私はせめて徒歩10分が範囲です。でも、戸建は除雪がわずらわしいのであまり検討してないです。
• 金額って実際どれくらいなのでしょうか、情報ある方教えて下さい。自分も坪210位と思ってましたがそれ以上なのでしょうかそうだとすれば道民には無理なレベルですね。高すぎる。
• このマンションが将来的に資産価値が維持されるか、不安もあります。同じように空中歩廊などがあるフロンティアのように先々の維持費が高ければ、苗穂が人気地区にならない限り、売却または賃貸するにしても大通りや札駅徒歩圏のマンションに負ける可能性もあるかなと思っています。
  • 勝ち負けで言えば、ここがタワマンといっても大通や札駅徒歩圏の普通のマンションに負けるという事は充分はあるでしょうね。ここは投資向けなるような地域でも無いでしょうし更なる中心部との勝ち負けを不安視するよりここの資産価値自体が大きく下がらなければ良いだけなのかも知れません。ただ駅直結といえど所詮ＪＲですから再開発があるとはいえ資産価値が大きく上がるというのは無いような気がします。
• 坪単価220万だと、3ldkで7000万くらいでしょうか？人生で一番高い買い物かと思いますので、しっかり説明を聞いて検討したいですね。
  • 3LDKなら80平米くらいで5000万円台後半で考えてましたが、どうなんでしょう？正直、中層階の3LDKで7000万なら見送りますね。管理費や修繕費にもよりますが。
    • 80m2で5000万台なら、かなりお得かと思いますね。管理費と修繕費は3～5万くらい？駐車場と合わせると7～8万程考えておけばいいのかな？
• このエリア、再開発や整備事業が行われて暮らしやすくなっていますから、期待してしまいます。完成したら話題になりそう。駅前ですし規模も大きい。他の物件よりもバイク置き場が大きい印象を受けました。駐車場は駅前ですし100％じゃないんですね。
  • マンションなど共同住宅の駐車場設置については、都市計画法に基づき各市町村が駐車施設の設置率を定めることになっています。この設置率は最低限を示すもので、それ以下であってはならないというものです。札幌市の場合苗穂駅南口周辺の地域を近接商業地域としていますので、駐車施設の設置率は４０％となっていますので、４０％未満だと建築計画が通りません。駐車施設設置率を１００％として計画しても勿論悪くはないのですが、空きだらけとなると維持管理や大規模修繕の際に大きな負担になることからあまり大きな数値が計画されない傾向にあります。

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構造・建物

• 間取りがA街区もB街区と全く同じと聞いたんですが、どっちの塔が良いのですかねー？
  • どちらの塔よりも、どこを向いているかが重要に見えます。線路側はうるさいでしょうし、お互い向かい合っている側はやめた方がいいのかなと立体模型図を見て思いました。
    • どの塔のどっち向きがいいですか？履歴見るとB街区は駅直結じゃないらしいし高齢者住宅のある塔と管理費も平等じゃないっぽいし。。
      • 公式見ると、Bは空中回廊ではつながってないって書いてますね。屋根はあるから雨は凌げるけど、風とか雪は凌げないのか。。。A街区は空中歩廊を利用した場合徒歩1分、B街区は1階サブエントランスより空中歩廊下の屋根のある通路を利用した場合徒歩1分。でもBとAの間は170メートル。徒歩3分弱。毎日だとするとけっこうな差に感じる。
        • Bは車寄せがあったり、パーキングのところまで屋根があったような気がします。あと、住居の開始階数が違いましたね。そういえば、セキュリティの面からどう見るかでしょうか。歩廊って夜もずっと通れるんでしょうか？
• 1階あるいは2階の商業スペースは、地権者さんが管理する場所になるのでしょうか？こういったマンションと商業施設が一体になっている場合の、建物の維持管理などについての意思疎通ってどのようになるのか全くわからないので、ご存知の方おられませんか。
  • 西棟の商業施設と医療施設は、地権者のアインズが管理します。このスレッドの前の方でサツドラではないかという書き込みがありましたが、アインズのようです。
    • アインファーマシーズさんはメディカルモールの実績をたくさん持ってます。ただ、北口に実績の高い整形外科が移転してきますし、厚生病院もほど近い場所にありますから、ここに入るのは小規模な個人医院でしょう。また歯科とか眼科とか婦人科になるのではないでしょうか。

共用施設

• 駐車場空台数：256台［Ａ街区］128台［B街区］128台
  • 完成模型によると平置き駐車場が有るみたいで？GOODですね。
    • 立体駐車場は自走式ではなく、やはり機械式でしょうか？
      • 機械式のようです
• 駐輪場空台数：414台［Ａ街区］208台（平面14台、機械式194台）［Ｂ街区］206台（平面15台、機械式191台）
• バイク置き場空台数：26台［Ａ街区］13台（バイク6台、ミニバイク7台）［Ｂ街区］13台（バイク6台、ミニバイク7台）

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設備・仕様

• こちらは24時間ゴミ出し可能でしょうか？また、コンシェルジュで宅配便出してくれるかしら？

間取り

• 間取：1LDK～4LDK
• 面積：49.29平米～112.01平米
• 資料請求したら、間取りが届きました。北口より広めの間取りで、良い感じです。
• そういえば、送られてきた間取りにトランクルームの表記がなかった。無しってことは無いですよね？
  • 普通は地下にあるよね？最近自宅玄関の外にあるタイプもあるけれど
    • 最近のマンションでは、玄関外の方が多い気がします。記載されていないということは、ないのかもしれませんね。
      • タワーマンションの地下って機械室なイメージなので、トランクルームにはならない気がしますが、どうなんでしょうかね？
        • トランクルームはもちろんあります。地下設置ではなく、エントランスと同階に作られます。東棟は3階かな？西棟はどうだったかな。

買い物・食事

• 2018年時点での話ですが、西側の棟に入る商業施設はサッポロドラッグと聞きました。面積的にもさほど大きくはないでしょうから、基本ドラッグストアで飲食品や日用消耗品も扱うサツドラはコンビニやまいばすより良い選択だと思いますが。ただ、たぶん生鮮は扱わないでしょうね。
  • 南口ツインタワーの両方の低層階に商業施設を予定しているそうなのでサツドラにプラス何かが入るかも知れないですね。サツドラにまいばすけっとの両方とかだと便利かも。
• ここだと、普段はアリオに買い物、たまにビール園、ファクトリー・公園も歩いて行ける。想像しただけで最高ですね。

育児・教育

• 札幌での私立中学は北嶺と立命館SPが圧倒的に学力が高く人気ですが、中高一貫校なので南や北に進学する生徒はいません。付属中(付属小からの進学が多い)含め他の私立中(殆どが中高一貫校)は中央区の中学と学力に差が無いので、南や北を目指す中学生は中央区であれば通学時間の少ない地元に通い、塾などで補填するのが圧倒的です。現実に中央区在住で一貫校ではない私立中学に通っている子供は存在しないか特定出来るくらいレアケース。

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周辺環境・治安

• 用途地域：［Ａ街区］近隣商業地域,［Ｂ街区］近隣商業地域、準工業地域
• 率直に言って、この物件が出来ても南口の周辺地域が活性化して新しいお店がどんどんできるという状況はあまり期待できない（それは北口も同じ）ので、建物内に入る商業施設は大事だと思います。クリニックも複数入るということですが、歯医者さんとかなんでしょうかね。大型病院としては厚生病院がすぐそこですし、北口に我汝会も新しくできますので、個人医院の規模だとあまり需要がないような気もしますが。
  • アリオがあり周辺は裏道という北口とは違って周辺の開発は期待出来ると思いますよ。将来性に関しては北口は比較の対象にならないでしょう。建物内に入る商業施設が大事とは思います。
• このマンションからアリオまで外に出ずに行くことはできるのでしょうか。北口のマンションは駅北口までとアリオまでは外に出ずに行けますが、このマンションは駅南口までは外に出ずに行けるようですが、駅南口からアリオまで改札を通らずに行けるのでしょうか。その辺の造りがわかる方がいれば教えてください
  • 苗穂駅の南口と北口の間の跨線橋は誰でも通れる自由通路です。
• 北三条通りの話が出ていますが、実現可能性はともかく、市電延伸案（札幌駅前通り～北三条通り～苗穂駅前）の一つという意味でも面白いと思います。
• ここはJR駅直結物件でタワーフロンティアは中心部には近いが地下鉄もJRも遠いので、 お宝物件と思うかは人それぞれでしょうね。 タワーフロンティアも駐車場が相場より相当高かったですし、資産価値があるかも不透明のような気がします。 立地の良さや資産価値ならタワーフロンティアよりパークホームズ札幌大通東の方が上でしょうし。
  • 資産価値でいうなら、こじんまりした物件より周辺再開発やマンション周りの植樹が豊かなスケール感のある物件が優位ですよね。その意味ではここは期待感があります。
    • そうそう、全体的に植樹あるとこって素敵よね
• ここは都心の部類でしょう？
• 再開発を推してますが札幌駅近辺の再開発とは種類が違うのではないかと思うのですが。新幹線も来ませんし。ここのエリアならアリオ直結の方が良い気がします。皆様はどう思いますか？
• 北口の周りを車で走りましたが、道路状況、無いですね。 南口は中央区であり、北3条通り沿い(交通の便)、JR改札までの近さ、アリオまでギリギリ徒歩圏内(食品売り場までは北口からでもかなりの距離があります。南口はさらに遠い)。 車を使う世帯なら、南口のほうがはっきりとわかるくらい価値があると思います。北口より坪単価は高いでしょうね。当たり前だと思います。
• ＪＲの改札までの距離って、北と南でどれくらい違うんですか？
  • 北　９０ｍ　南５０ｍ　＝４０ｍの差がある。 南が近い。
    • 南の方がよさげ
      • 40ｍということは約30秒も違うということですね。南側のほうがずっと好条件ですね。
• 北３条 通りは「うけつぎの軸です」夜は街灯が両脇について明るくあんしんに札幌駅まで歩けます。
• 苗穂駅大混雑が見える
  • 確かに、南北合わせて700世帯以上が増えるわけですから、現在よりも混むことは間違いないでしょう。しかし新苗穂駅はもともと周辺再開発を前提として移転新設された駅です。キャパシティには余裕を見ているのではないでしょうか。過去の例として、琴似駅が88年にリニューアルされた後、2002年に170戸、2006年に220戸、2013年に260戸の直結タワーマンションができています。また直結はしていないものの隣接する大規模物件として、97～98年に東急の4棟360戸、2005年に大和の2棟220戸ができています。もちろん琴似ですからこれ以外にも近接するマンションは目白押しです。これだけ新規にマンションが建っても、琴似駅は混雑で麻痺状態にはなっておりませんので、もともとの住宅密度自体が薄い苗穂駅が700や800戸周りに増えても、そう問題はないのでは？

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