プレサンス ロジェ 琵琶湖グランドビュー

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プレサンス ロジェ 琵琶湖グランドビュー 外観

物件概要

• 所在地：滋賀県大津市柳が崎字立原51番3、字下杭川1番17（地番）
• 交通：

1. 湖西線 「大津京」駅 徒歩16分
2. 京阪石山坂本線 「近江神宮前」駅 徒歩16分

• 総戸数：59戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建 地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年03月上旬予定
• 入居時期：2016年04月上旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 販売代理：株式会社プレサンス住販
• 施工：西武建設株式会社
• 管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
• 公式URL：http://pl-bgv59.com/

掲示板・口コミ

• プレサンス ロジェ 琵琶湖グランドビュー（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 別荘用？。 駅から遠すぎるし、学校にもイオンにも遠い。 近辺のブリリアやブランズも別荘の人がかなり多い。 （ブリリアやブランズの方が琵琶湖の眺めも良く、花火も見える。）
• 公式ホームページのトップページの絵と、現実は大違いで 古いマンションと葬儀屋に挟まれ、斜め前（琵琶湖側）には 19階建ての大規模マンション。
• 琵琶湖を臨むマンションがよければ、本数の少ない湖西線より 琵琶湖線（大津駅、膳所駅）、もしくは京阪浜大津（地下鉄東西線乗り入れ） あたりの中古で、現物、住んでいる人、管理組合の活動状況（ロビーの掲示板）、 周囲の環境を見てから、じっくり買うのが良いと思う。
• 西大津は大型マンションがたくさんあるので、転売は期待できるかな？
• 西大津ではマンスリーマンションとして広告されている住戸もあるので、そういうマンションに居住用として入居してしまえば、 いろんな人が次々出入りして、最悪。 居住目的だったら、駅から遠い、別荘用が多くて、 景色のよいマンションは避けた方がよいかも。 新築で同じ金額を払うのなら、大津駅か膳所駅を選ぶ。
• 「月々5万円から購入できます」という宣伝文句も、結局は、購入者のレベルが想像できます。 ここを選ぶ理由が全く浮かばないのですが、何がメリットなんでしょう？
• この前話を聞きに行ったけど、3分の1～半分くらいは売れてるみたいな感じだったかな？ まだ売り出されてないところでも、売り出しが始まる時に並んででも買うって言ってる人がいるとも言ってましたが･･･ 実際はどうなんでしょうか？
• 琵琶湖の眺望をとるか、利便性をとるかで購入の分かれ目ですね。 ひとそれぞれの価値観だと思います。
  • ここの問題点は、「びわ湖の眺望はよいが利便性に劣る」のに「びわ湖の眺望がよくて利便性も高い」駅近のマンションより価格が高いことなんですよね。
    • 私は滋賀県に５０年住んでいます。 琵琶湖の水質の線引きや琵琶湖からの距離を考えるとベストポジションだと考えています。 大津京より堅田側は雪のリスク。におの浜側は水質の問題と琵琶湖虫の問題。 ここまで良い状態の琵琶湖に近い場所のマンションは少ないでしょう。 価格も自己判断です。 価値観で決めたらいいのでは。
• 売れ残り在庫戸数減ってませんね。半年間、1戸も売れなかったってことかな。 そりゃプレサンス レジェンド 琵琶湖みたいな琵琶湖のまん前のマンション出されたら 琵琶湖が見るだけのこっちのマンションは売れ行き悪くなるのは当然なのにね。こっちの完売前にレジェンドを販売した営業戦略の失敗でしょうね。

【投資】

• 中国人向けってマジだった（笑 。一瞬、文字化けかと思ったがよく気付いたね。中国人が、居住するのか家賃収入投資マンション向けに売るのか知らないけど 老後年金生活者にしろ別荘用にしろ普通の日本人にはリスク高いかもね。
• この辺りに実家があってというのなら、地元でマンションをというニーズがあるんじゃないかとは思いますが… 中国向けということは、基本的には投資用のマンションになると考えてもよろしいのでしょうか。投資向けだと賃貸で住まわれる方が多くなるから、管理組合などの構成人数はすごく少なくなってしまいますか？
• プレサンス自体がもともと投資マンションの会社だから、海外の購入者も やはり投資目的が多いのでは。 管理規約、重要事項説明書、総会の決議や委任状、様々な注意書きやお知らせ、 管理費滞納の督促・・・・・もし、これらが日本語のままだったら、正しく理解されず ルール違反が多くなるだろうし、決議がまとまらないといった心配もある。 これら全てを外国語に翻訳するとなると、その費用は管理費から？ あるいは個人負担？ 書類の郵送費も同様。管理費から？ 管理組合の理事は居住者のみだから、いくらがんばっても、多数決で数で負ける可能性もある。居住者と非居住者の割合なんて、完売するまでわからない。 心配なのは管理費と修繕積立金の滞納。 日本に住んでいる滞納者への連絡さえも、電話が通じなかったり、 内容証明送ったりと大変で、費用もかかるのに、海外居住者への連絡は 前例があまりないだろうから、もっと大変なのは予想できる。
• ここは管理会社が2社かんでるから 投資マンションみたいにオーナーが居住してない場合は白紙委任状出して代行で管理会社がやるサービスもあるんじゃないの？ 普通のマンションでも 理事に最低賃金くらいの時給がでたり 費用払って役員免除して貰う制度もあるらしいね
  • 管理規約次第ですが、一般的には居住している人しか理事会の役員になれません。 だから、セカンドの人は役員にはなれません。 役員免除の代わりに、管理費が2500円ぐらい上乗せになったりしますが、 こういう制度も総会の多数決で決めます。

【賃貸】

• 投資マンションで購入された方、賃貸に出されてますね。一括購入する資金があるなら、老後の季節移住用マンションとして5月から10月まで住むのは良いかもね 。ここは現役会社員が賃貸で借りるとはちょっと考えられないから、 悠々自適の富裕層が老後に1年とか2年毎に、琵琶湖、浜名湖、沖縄、札幌とか賃貸で住み替えて行ったりするのかな。

1. 13階　3LDK　12.8万円　15,000円　2ヶ月　1ヶ月　3LDK 78.65m2　東
2. 10階　3LDK　13.9万円　0円　1ヶ月　-　3LDK　78.65m2　東
3. 9階　3LDK　15万円　0円　1ヶ月　2ヶ月　3LDK　78.65m2　東

• • 賃貸募集だが9階と10階はまだ決まってないね。10階は17,000円下げたけどまだ高い。9階は論外の家賃 。

【中古】

• 中古で売りに出てます。新築の完成在庫もあるからそれより30％くらい値引きしないと成約しないかも？
  • 価格　3,150万円　階建/階　地上15階地下1階建 / 12階
  • 専有面積　74.85m²　間取り　３ＬＤＫ

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交通

• 駅から遠すぎます。国道161号の信号はなかなか変わらないので、普通歩きだと20分以上かかります。
• 湖西線は本数が少なくて、風や雨ですぐに止まります。
• 滋賀県は車社会なので、流しのタクシーはまず見つからない。 呼んでも時間がかかる。

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  路線図

構造・建物

• 全邸琵琶湖ビュー
• ここのエントランスアプローチが好きなんです。 カッコイイですね。 すぐにマンションじゃないのがプライベート感がありいいです。

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  構造(1)

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  構造(2)

共用施設

• 駐車場 : 61台（屋外機械式60台、屋外平面式福祉対応1台）　
• 駐輪場 : 118台（屋外スライドラック式82台・屋外上部2段ラック式36台）　
• バイク置場 : 2台（屋外平面式）　
• ミニバイク置場 : 4台（屋外平面式）　

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  エントランスアプローチ

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  ロビー・集会室

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  敷地配置図

• 駐車場が１００％完備なのは当然の立地だと思います。駅まですごく遠いと思います。

設備・仕様

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  キッチン

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  バスルーム

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  洗面室

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  バルコニー

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  トイレ

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  玄関

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  マルチメディア

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  セキュリティ

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  セキュリティ(2)

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  エコロジー

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：74.85m2～91.24m2
• バルコニー面積 : 12.54m2～24.63m2
• アルコーブ面積：3.11m2～4.41m2
• サービスバルコニー面積：2.73m2
• テラス面積：13.11m2
• 専用庭面積：15.09m2
• それにしてもDタイプ。リビング脇の和室の畳の並びが…細長部屋なんであんな感じになったのかな。
  • Dの和室は畳スペースって感じですね。小さい子が昼寝するのに良さそう。 小学生になったら勉強スペースとか。 納戸として利用するのは日当たり良いしちょっともったいないですよね。
• 部屋数など間取りを見るとファミリー向け物件なのですが 肝心な学校がとても遠いので、子育て中の家庭が住むには考えます。
• ９０㎡を超えるお部屋は、リビングの横に和室があり、感じが良いと思いました。 くつろげそうなお部屋です。

• 

  Ｃｇタイプ

• 

  Ｄタイプ

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買い物・食事

• TSUTAYA 皇子山店（徒歩2分・約130m）
• フレンドマート 大津京店（徒歩5分・約380m）
• ドラッグユタカ 西大津店（徒歩5分・約380m）
• やまま 西大津店（徒歩6分・約450m）
• キリン堂 大津京店（徒歩6分・約470m）
• イオン 西大津店（徒歩11分・約860m）
• 生活環境としてはどうでしょうか。 イオンがあるので大抵のものが揃ってしまいそうなので 生活のしにくさ的なものは少ないんじゃないのかって思いました。
  • 確かにイオンがあるので、ある程度はイオンで揃えられるのはいいですよね。 ただ、徒歩11分かかるので自転車で行くことになるかな 日常の買い物はフレンドマートというスーパーを利用することになりそうですね。 ここはどのくらいの規模なんでしょうか？
• 駅から遠すぎるし、学校にもイオンにも遠い。
• セカンドとして、夏場など休暇の時にホッとする場所としての購入なら良いのですが 校区の評判も良いとは良い難そうで、子育て環境には向いていない感じです。
• 買い物はそこそこの距離にスーパーがあるけど、そこに行くまでに渡らないといけない道が湖西側の主要道路なので交通量も多いしなかなか信号が青にならないから渡りにくい。
• 大津館のとなり？にどこかの宗教団体の地鎮祭　、近くにドン・キホーテ建設中

育児・教育

• 子供たちの通うであろう学校が遠いので、ファミリーで住むには考えてしまいます。
• ここの学区は、皇子山中学ですか。
• 皇子山中学の評判はかなり前から悪く、2006年からのブリリアのスレでも 話題になっていました。子供がいるファミリーはまず敬遠するでしょう。 私学に行かせるにも駅が遠すぎます。
• 小学校や中学校は徒歩２０弱の距離です。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域
• 地域地区 : 法22条区域、駐車場整備地区、第7種高度地区、市街地水辺景観区、眺望景観保全地域、屋外広告物第3種地域
• 湖が目の前なので、眺めが良さそうなところだなって思います。
• 本当物件前が湖なんて素敵ですよね。湖は川と違って氾濫などの心配は ないのでしょうか？最近自然災害が多くて怖いんですよね。自然災害には 人間の力でも勝てないものも多くありますから。 駅からは歩くと２０分はかかってしまうかな。自転車が無難でしょうかね。 大津京駅には駐輪場がある様です。空き状況などはどうなのでしょうか。
• 現地の近くに葬儀法要会館があったと思うが・・・。
  • 地図で見ると葬儀会館がありますね。 隣の大きな建物はブリリアさんですね。 HPや広告では白線で書いてあり、パッと見わかりづらいですが。
• たまにしかこの前の道路を通りませんが、自転車に乗っている方を見た記憶はほとんどありません。交通量も多かった記憶があるので、みなさん車なんだろうと思います。
• 駅からは遠くてもマンション周辺の生活利便施設は充実していますね。 ショッピング施設が比較的、近い。 教育施設は、遠いですね。 マンションから湖が見える立地は、癒されるかも。 共用施設も無駄がなくて良いと思います。
• 生活利便性は確かに良いとしても、 駅までとても遠いですね。 駐車場が全戸分確保されているのは当然ですが 機械式ではなく、平面が良かったかなと思いますね。
• 位置づけとしてはリゾートマンションみたいな感じなんでしょうか。 周りに店もあって普通に生活ができるという感じもしますので、普段の足がマイカーの人向けのマンションという事なのかなぁ。 どちらも、という感じはしてきますが。
  • 確かにリゾートマンションといった感じですね。 別荘目的で購入される方もいらっしゃいそう。もしくはリタイアされた方がこういった場所に住みたいという方がいそうですね。 移動手段は車になるでしょうね。
• 外観完成予想図だと建物がかなり目立ちますね。 周りを見ると空きスペースも多いですが将来的にマンション等が建つことも 考えられるんでしょうか。
• 琵琶湖沿いは魅力的ですが、ＧＯＯＧＬＥ地図で調べたところ、 隣に大きなマンションが建っていますし、葬儀場もありました。 パンフレットの絵と違いますね。これってウソ？！ とにかく現地を確認してから検討したいと思います。
  • マンションのチラシやHPの絵図には正確に載せたくない物が省かれている場合が多いです。勿論、法律に則ってのことでしょうが・・・。この物件の場合は近くの大きなマンションや葬祭ホールが該当しますね。
    • HPのCG画像は、余分なものは掲載しないようになっています。 そのほうが売りやすいですからね。 実際に現地に行き確認すれば済むことですけど。 ここは、交通アクセスの面が徒歩16分なのでどうなのかと思いますね。 湖が近いのは、魅了を感じますが。
• 大津の花火大会は、柳が崎湖畔公園に、出ると見えますよ。 　隣に１９階のマンションが、建っているので、 　ベランダからは、見えないかもしれません。 　 　現地確認された方が、いいと思います。
  • 花火は見えません。花火会場の方角の眺望は隣のブリリアにより完全に塞がれています。
• 買い物不便、病気やケガした時の個人医院や入院できる病院が遠いとなると 老後を過ごすには問題あり。 駅から遠いと、子供や孫、友人も寄り付かなくなる。 来客用駐車場はどの程度確保されているかが問題。
  • 老後のセカンドハウスにはいいかもしれないけれど、 老後の本宅には向いていないと思うな。
• 国道線が近いのはデメリットになってしまうと思います。安全面から見ても不安がありますし、騒音の問題も出てきそうなのは残念。 駅までも距離があるので永住目的でないとリセールは難しくなってきそうですね。
• 国道が近い点と海が近いと津波などもなくはないのでは。ちょっと、生活するにはどうなんでしょう。
  • 正しくは「湖」です。琵琶湖の周辺にはたくさんの断層があるようです。琵琶湖の西側から比叡山にかけては多く、有名な「花折断層」はこの一帯に含まれます。湖底の断層が動いた場合の津波考察は以下の通りです。

　http://www.pref.shiga.lg.jp/bousai/files/tsunamikousatu.pdf

【ユリスカ（俗にいう琵琶湖虫）】

• 立地的に、琵琶湖虫に悩まされそうでしょうか。
  • ユリスカ（俗にいう琵琶湖虫）は、すごいです！ 特に、暖かなる春先や夏はベランダには大量の琵琶湖虫が・・・ 洗濯物を取り込み際も、パタパタ掃わないといけない位、ついてきます。 時に害はないようですが、部屋の中にも入ってきて、虫除けは効きません。 覚悟した方が良いと思います。
    • 害虫はユスリカなんですね。 蚊と違って直接の害はありませんが、家の中に入り込んだり 洗濯物につくのは大変そうです。。。 周辺にお住まいの皆さんはどのような対策を取られているのでしょう？
• びわ湖虫は国道161より山側ならそれ程来ません。この点は眺望とのトレードオフになるでしょうね。

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  周辺環境

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  立地概念図

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周辺施設

• 柳が崎湖畔公園（約460m・徒歩6分）
• 郵便局もすごく遠いし、銀行もすべて遠い。

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  周辺施設

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  周辺施設(2)

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