プラウド高田馬場

この物件の評価はいかがですか？

4.21

(57 票)

物件概要

• 所在地：東京都新宿区下落合一丁目69番1（地番）
• 交通：

1. 山手線 「高田馬場」駅 徒歩4分
2. 東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩4分
3. 西武新宿線 「高田馬場」駅 徒歩4分

• 総戸数：135戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年07月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：西武建設株式会社
• 管理会社：野村不動産パートナーズ

掲示板・口コミ

• プラウド高田馬場（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

価格・コスト・販売時状況

• さていよいよ来週着工。販売も間もなく開始かな？
  • いよいよ販売ですか！取り壊してる時から気になってました
• 高いだろうなぁ…
• このところマンション市場が冷えてきてるので野村は現実的な値段で来るでしょう。ファミリータイプで400ちょい、シングル向きは500強という線かと。
• 神田川→匂うが陽当たり良い、栄通り→大学生の溜まり場、外観はカッコイイ、共用部うらやましい、間取り不思議、坪400と予想！
  • 東中野のブリリアですら400近いのだから、こちらは450overでしょう。
• 予定価格いくら？
• 以前、三越マンションのあった場所で、私の友人も借りていました。地権者もいないので、今回ワンルーム購入し、賃貸しに出そうと思いますが、いくら位で売り出されるのでしょうか。ご存知の方がおられましたら教えて下さい。
  • ワンルームなら4500くらいでしょう。
    • 投資用には高すぎだな。
      • １ルームで4500って坪600近いじゃん。それはない。。。あるのか！？
        • ファミリータイプに比べてワンルームや1LDKは単価的に割高になる。4500までいかずとも4000くらいはあり得るのでは？
• 坪単価500万くらい？

構造・建物

プラウド高田馬場　エントランス完成予想CG

• 敷地面積：2,654.35m2
• 基礎が既製杭で、新宿区の高さ制限を考えると以前の三越マンションの11階建を階高を上げるせいか9階建にしたのはやむを得ないところか・・・。南はグランハイツ、東はトキワパレスに若干視界を遮られるかもしれないが西と北側の高層階は抜けるかな？
  • 高さ制限は30ｍだから普通に10階が建つと思うんだが。天井高くて二重床二重天井なのかな。
    • 標識によると高さは27.50mだそうな。余裕を持たせたのかな？
      • それが30メートル規制の残念なところ。ある程度のグレード（天井高、スラブ厚）を確保すると9階が限度。賃貸マンションなら10階もあるけど。
• 外観が「プラウド新宿御苑エンパイア」そっくりですね。浸水対策さえ万全なら住んでみたいです。

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共用施設

• 共有部やサービスが今のトレンドを詰め込んだ感じですね。これらを115邸ほどで維持するとなると結構大変な気がします。（5人しか同時に使えないライブラリーサービスはすぐ止めそう。）シェアサイクルも住民専用なのか、ポートを物件前に設置する程度なのか、部外者も利用となると綺麗に使ってくれるのか不安要素になりかねませんね…また繁華街そばで大学の通学路にもなるので騒音やゴミ問題なども気になります。
• ライブラリーやコワーキングスペースなど、大人向けの共用設備ですね。小さな子供がいる家庭は想定外のようです。
• 共用施設は面白いですね。バーチャルライブラリーとか斬新です。大型ランドリーやクロークサービスも。docomoのシェアサイクルは周辺の学生が散らかしそうで心配ですが、いざとなれば管理組合が契約解除すればいいですよね。

設備・仕様

• 採用予定の「床チャンバー空調システム」二重床を冷暖房と換気の給気チャンバーに利用して住戸全体にエアコンの風を送る住戸セントラル方式の空調システムです。24時間365日、また、リビングや寝室だけではなく廊下やトイレも空調することで、住戸全体を快適に保つだけでなく、ヒートショックや熱中症のリスクも軽減され、健康維持にも寄与します。

間取り

• 間取り：1R ～3LDK
• 専有面積：25.42m2 ～ 81.44m2
• バルコニー：3.84m2 ～ 16.94m2
• 1LDKが独特な間取りですね
• 間取りを見て衝撃を受けた。すさまじいまでのショートスパン
• プラウドらしいプランですね。外廊下の田の字。
• 間取り、32プランから選べるのはいいと思いました。間取りのセレクトはいつまでか期限はありますよね。他、インテリアカラーや洗面、バスルームはユニットなら色違いを選べるくらいなのかな。我が家は子供2人なので、ある程度の広さは欲しくて買うとするなら3LDK。Kタイプだと6.1畳、5.0畳、5.5畳。主寝室が6畳だとベッド置いておしまいな感じ。そして、3LDKはLDK合わせて15.7畳。都心に住むなら多少の狭さは仕方ないのかもしれません。マンションにはワンルームもあるみたいで単身者も住むようですし、他も検討したいのが正直な意見です。

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買い物・食事

• 買い物はどうなんでしょうか。オーケーは若干距離ありますよね。
• ゲーセンのミカドが近いのは強み。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 高田馬場駅に近いのはいいですね。西友やオオゼキなどスーパーも近いです。どれくらいのお値段で出てくるでしょうか。
• 高田馬場エリアでプラウドって初めてだね
• 駅から近くて便利だけど、川沿い低地ゆえ周辺高台に比べて地盤が緩い、窓を開けると神田川の臭いが漂ってくる、駅との間にあるさかえ通りにいかがわしい店があり夜になると客引き＆酔っ払いがうざい＆汚い、神田川の鉄橋を渡る山手線、埼京線、湘南新宿ラインの音が意外と聞こえてくる、北側の高層階だと新目白通り沿いに走る西武新宿線の音も…などが難点か。南側のグランハイツや東側のトキワパレスに視界が遮られるとの書き込みもあるが、すぐ隣にある訳ではないから、眺望重視でなければさほど気にはならないかと思う。とは言え、価格が高騰しているご時勢だし、利便性の高い駅の駅近で、買い物などにも便利な立地、デべが野村といった要素を考えれば、お安くという訳にはいかないだろう。
  • 同感です。さかえ通りは本当にうざいですよね。毎晩仕事帰りに通りますが、疲れてるのに通るのは個人的には辛いです。
    • 自宅へのファイナルアプローチが飲み屋街というのはキツいですよね。あの賑わい方、都内では異常なほどです。なのでこのマンションはファミリー向けというよりシングル・DINKS向けがメインになるのでは？延べ床面積と総戸数から計算しても、1戸あたり50m2未満になりそうです。
• ここの住所は新宿区下落合。落合の地名の由来は、神田川と妙正寺川が落ち合う合流点だったから。過去にはこの地域一帯に度々洪水を引き起こしてきた。治水などで以前のような大水害は減ったが、数十年に一度と言われる今回の台風19号の襲来で、この辺りは一体どうなることやら…。
  • 何も起きなかったので完璧に安全だと証明されました。
    • 今回の台風で持ち堪えたからといって、今後も完璧と決め付けられる根拠なんてないでしょう。豪雨がある度にヒヤヒヤしなくてはならない立地のマンションを買うのか？という問題を改めて突き付けられたと思います。
      • 河川改修で親目白通り地下に高田馬場分水路ができたことによって神田川と妙正寺川の合流地点は本物件より1kmくらい下流の明治通り交差点付近になっている(加えて神田川が増水した際は本物件より上流から一方的に高田馬場分水路へ流入できる構造になっている)
        • 今回の19号で10年ぶりくらいに神田川のサイレンが鳴ったけど、昔に比べて上流に調整池がいくつも整備されているので安全性はかなり向上しているかと。特に下記の工事が完成すれば国土交通省が自治体へすすめている100mm/hゲリラ豪雨対策にも対応可能
• 浸水水没エリアですね。
• 同じ街の一丁目と二丁目でここまで落差のある街も珍しいね。高田馬場は汚くてごちゃごちゃした街だからここ買うならDINKSまで。子育てするなら二丁目のパークナードだな。しかし独身男には最高の物件なのは間違いない！
  • いやいやパークナードは値段が違いすぎる。ココと比較するなら同じ二丁目でも御留山下のバウスだろう。
    • 価格の概念から確かにおっしゃる通りです！子育てなら一丁目より二丁目という意味合いでした。理想は坂上ですね。高田馬場はごちゃごちゃ汚なすぎて子育てには不向きという意味です。DINKSまでには良いと思います。坪400から420ぐらいかな？
• さかえ通りを通って川っぺりのマンションですか。。。一度現地見て見てください。夜もね。やはり戸山公園や夏目坂のほうがいいよね、住宅地としては。
  • でも公式サイトでは「さかえ通り」の項目をわざわざ作ってアピールしてますね。「「高田馬場」駅前と計画地までの道中を結ぶ「さかえ通り商店街」。飲食店を中心に個性的な店舗が数多く連なっており、日々賑わっています。どこか懐かしく、ちょっと寄り道したくなるアプローチです。」なるほどそういう見方もあるのと目からウロコの思いです。
    • 私はさかえ通りのイメージは風俗キャバクラゲームセンターです。中高大とWだったので新宿図書館に行く時に何度も通りました。今は違うのでしょうか？
      • さかえ通りよく通りますけど、風俗というよりはガールズバーと八百屋さんの印象かな。。六本木あたりのガールズバー呼び込みより素朴感強くて、募金活動みたいに見える。
        • さかえ通りなど用もなければ通りたくない場所。毎日通るのは嫌だな。いくら山手線＆東西線の駅近で便利な立地でも。
          • 利便性を重視するなら栄通りや、外国人の往来が多くても我慢できる。そも思える人が購入するのだろうなぁ。逆を言うとファミリー世帯だと子供を大事にしない人て事にもなりそうだけどｗｗｗｗ
            • 「さかえ通り」を避けるルートもあるので（いきなりステーキ先の路地－山手卓球－階段下る－神田川）子どもにはそちらを使わせるかも。
• 神田川の氾濫は大丈夫なんでしょうかね！？
• 神田川が南面か。夏は匂いが南風に乗って気になるだろうね。エアコン不要の気持ちいい季節も窓を閉める必要があるかもしれない。洗濯物にも匂いがうつる。神田川の湿気で湿度も割増
• 若者が多くて活気がある街だし、庶民的な飲食店が多くて暮らしやすいとは思う。でもそれもきっと、自分が馬場に愛着を持っているから。地元民や早稲田大出身者が「懐かしいね」「便利な場所だね」という動機で買うなら分かるけど、場所に思い入れのない人が買うような場所ではないでしょうね。
• 現地は冬でも南面の日当たりが良い場所ですが、北側が専門学校・道路挟んで大学もあるとなると人通りの多さは気になります。日曜でも試験会場などに使われるので日中はそこそこ人が通ります。高田馬場駅からも川を超えるまで飲食店などが多く落ち着かない環境なので繁華街に住むのが気にならない人向けでしょうか。
  • そうだと思います。高田馬場駅の乗降数を考えても徒歩５分以内で閑静はあり得ないでしょう。私はそれ以上に利便性に目が行きます。大久保など歩道が動けない程の駅では考えてしまいますが。
    • ですよね。1日の乗降客90万人以上の駅から徒歩4分ですから。日当たりがいいだけでも特筆すべきだと思います。水のリスクさえ取れるならここは魅力的です。
• 神田川沿いですので水害ハザードマップにはばっちり入っていますね。新宿区内で一番被害が大きくなると想定されている地域です。でも近くにスピーカーや水位計などあるので、災害時にはすぐに警報が来て良いかもしれませんね。繁華街が近いと様々なリスクもありますし、純粋な住環境としては最低ランクなので見送ります。
  • ハザードマップみると不安だな。。。
    • 神田川は溢れないのかしら？
      • あふれてもここは大丈夫でしょう。少し高くなってますから
• HPがすごいですね。最初のスキップをせずに見入ってしまいました。高田馬場はイメージとしては学生の町という印象。安い飲食店が沢山あったり、学生がたくさん歩いていてにぎやかな街というイメージですね。このあたりだと、単身世帯やDINKS世帯が住みやすいんじゃないでしょうか。駅から近いというのはメリットですが、環境としては子供を育てる環境なのかと言われると、疑問に思います。
  • そうですよね。もう少し緑のある環境がいいですね、、
    • 立地は文句なしですよね
• 駅へ4分大手町へ14分しかも山手線西側。新宿4分渋谷10分。これ以上のポジションはありませんよ。単身者や子なしカップルなら最高では？
• 駅から近いのは魅力ですけどね。こちらのマンションは駅までの道に利便施設が並んでいるので便利。確かに川が気になる人は、ここは検討しないでしょうね。自分が住むよりも投資目的で考えるならいいかも。共用施設が充実しているんですね。
• 下落合2丁目に住んでいます。高田馬場駅からみて、下落合は新目白通りの手前か奥かで喧噪が全然かわってきてしまう地域なので、住環境に何を求めるか、で選択肢はかわりそうですね･･･高田馬場駅から帰るときにさかえ通りを通過しますが、いわゆる飲み屋・牛丼や・ガールズバー系のお店が所狭しとぎゅうぎゅうに収まっている通り。歌舞伎町ではないので怖さはありませんが、夜間のごちゃごちゃ加減は、あまり子ども向けではない印象なのが本音かと。川沿いも、時期や気候によってはいわゆる鼻呼吸をとめて通らざるをえない事もあります。検討される方は、日中だけでなく夜間だったり、暖かい季節に川沿いを通ってみたりをして、ある程度実情をみてから検討した方がいいような気がします。一方で高田馬場の方が目白駅に比べて食事・買い物・生活全般が圧倒的に便利なので、高田馬場近辺の生活が羨ましい部分もあります。ので、利便性を最重要視される場合は、山手線駅4分はすごく魅力的な物件だと思います。
  • 神田川、そんなに臭いかね？鼻呼吸止めるなんて大げさなw下落合2丁目だと錦松梅の工場からの匂いは気にならないの？
    • 錦松梅の工場、確かに鰹節の香りが結構します！ただ昼間しか稼働してないので、働いていると滅多に匂う時間にぶつからないのと、家はおとめ山公園の向こうなので、残念ながら自宅には匂いは到達しません…
• 新大久保駅から高田馬場駅を女性2人で歩きましたが、夜は1人では歩くのは躊躇します。学生が盛り上がっていたり、居酒屋が営業していたり、治安は悪くはないものの若い女性の一人歩きは気になる人もいるかもしれないです。駅前は東側を歩いただけなので神田川のニオイはわからないですね……西には西友、オオゼキがあるんですね。思ったより庶民的なスーパーがあってファミリーにも住みやすい地域と思いました。ネットスーパーもあるんでしょうか。

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