パーク レ・ジェイド白金レジデンス

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4.53

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物件概要

パーク レ・ジェイド白金レジデンス　外観完成予想図

パーク レ・ジェイド白金レジデンス　外観完成予想図（眺望合成）

• 所在地：東京都港区白金4丁目464番1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩6分 （2番出口より）
2. 東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩11分 （1番出口より）

• 総戸数：55戸（募集対象外住戸19戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階 地下2階建（実質、地上6階 地下1階建相当）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年01月
• 売主：株式会社日本エスコン、三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：大豊建設株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• パーク レ・ジェイド白金レジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 珍しい組み合わせのJVですね。立地は良さそうだけど、坪800コースですかね…
  • アストラ800,スカイ750, ここ850-900?
• 『60平米台（2LDK・北向き）/ 12,200万円台～』、『80平米台（3LDK・北向き）/ 15,800万円台～』、『110平米台（3LDK・北向き）/ 22,500万円台～』、『130平米台（3LDK・南向き）/ 34,900万円台～』だって。安くない？パンダだろうけど。立地はかなりいい。
  • パンダ部屋で坪670(60A)、南向良部屋で坪865(130B)、プレミア最上階は坪1000、全戸平均で坪750-800、こんなとこだね。価格が早々と出たので潔いね。ここの立地を良しとするかは、もはや価値観なんだろうと。駅近タワマンか、奥まった低層(高低差あり)。このクラスに住む人はタクシーだろうけどね。
• ナカグロが入る名前がイマイチ。これもエスンコのセンスなのか。
  • 空白がいただけない。パークレ・ジェイドと勘違いされそう。
• 聖心女学院は、皇族、政治家、上場企業社長や財閥の子女常連校。美智子上皇后の母校でもある。募集対象外住戸は、このような高貴な方々に振り当てられていそう。ここに住むなら、そういう方々と住まいを共にすると考えておかないと、酷く肩身の狭い思いをするだろう。住替え投資だ、海外駐在だで小銭稼いだ小成金族は、住み心地悪いでしょう、見栄はって暮すならタワマン行くはず。つまり、そういう人たちの投資金は入ってくるのが難しい物件かもしれない。逆に落ち着いた清楚な暮らしを求めるなら、とても良い物件。
• 簡単なアンケートにご協力をお願いいたします。というメール来たよ。紙あわせると、もう3回目なんですけど。で、2回目に比べて　ご予算　の選択肢が3割上がってるやん。なんやこれ、アンケートとってる段階から3割値上げかいな。それなら予定価格出すなよな。あくまで　予定　価格とでも言うんだろうが。パンダ部屋以外は、坪900超えるじゃん、凄い値付けやな。引き合い多いのかもしれんけど。これは、全く手が出なくなった。
  • こういう時は、ばか正直に予算出すと声すら掛からなくなるから、多めにポチしとかないとね。50,000万円超が良いんじゃない、勇気があれば(苦笑)。前回30,000万円超が最高だったのにね。購入者を既に絞りに来てるね。投資用目的だと、金額に拘らず外されそう。
• 凄く素敵なマンションだと感じております。品格を感じない方々を寄せ付けないような、百年に一度出るかどうかの、最高峰立地だと思っております。子供を持つ親としては、60-70平米の狭小住戸は避け、少なくとも80平米以上で要望出す予定です。狭小に住うと、他の住戸にお住まいになられるご両親やご子息に蔑まれるか、そうでなくとも、私の子供が自分で格差を感じて成長・教育に悪影響が出かねませんので。皆様は現金でご購入なされるご予定でしょうか？
• 服部邸再開発は間違いなく坪1000超えだろうからなあ。最近どうなってるのか聴こえて来ないけど。ここ逃すとこの辺りは手が出なくなるな。
  • 服部ハウスは建物保存みたいね。でもそうしたら残りの土地で採算が取れるマンションてすごい値段にせざるを得ない。移築する手もあるが。港区が買い取って前田邸みたいに公園にしてほしい。
• 建物配置図を見ると、最上階や角部屋の好条件のトコを非分譲の19戸が占めてるけどもしかして、全て、前面私道を使用させて貰う交渉による聖心関係者への割り当て分？確かココ、元は東大の女子学生寮なので、地権者割り当ては無いハズなので。
  • 地権者じゃなくても超金持ち向けの非分譲住戸とかも他物件であったりするんで、いろいろ考えられるね。
• んー、出せても坪200だな。たしかに白金は高級住宅街だけどそれなら戸建てがいいね。道路の問題考えると即決はできないわ
  • そうなんだがこの辺りにはこの値段で戸建が建てられる土地は滅多に出ない。。白金台4丁目なら医科研の反対側に住宅街あるけど窪地だから今ひとつ。東五反田ならたまに出るけど高いところは手が出ない。
• ココ、お子さんが聖心に通ってるとか何らかのリスペクトが無いと買えないね
• さて、坪1000越えを出してくるか。台5のプラウドが中央値905らしい。この記事少し前だから今はもう少し上か。どちらを選ぶかと聞かれたら個人的にはこっちが立地的には趣味だな。自然教育園の借景も捨てがたいが。
  • 坪400超えたら厳しそうだね。宗教の施設ネガを考えたらなおさら
    • さすがに坪400は安いですよ。。。同じ港区のワールドシティタワーが坪400くらいなので坪500ぐらいでしょ
      • 700以下なら即決。
        • 坂の下で700超えてるからな。本当に坪660で出して来るなら買いだな。しかしタワマンに群がる人は立地は関係無さそうだな。恐るべしタワマン族。隣町だからいいけど。
• もうモデルルーム行った人いますか？品質どうでした。ここも含めて三菱はチョイ価格安めの気がするんだよね
  • 個人的には良いなと思いました。確か130平米3LDKの部屋を2LDKに変更した仕様で、概ねホームページの画像の通りという印象を受けました。
    • なるほど。屋上からの眺望出ていたと思いますが、抜け感はあるのでしょうか
      • モデルルームは入口の上の南向きの部屋を想定していたので，あまり抜け感は感じませんでしたが，代わりに並木道のCG？がバルコニー先にはめこまれていたので，緑を感じられてそれはそれでいいなと思いました。
• これは部屋によっては倍率高そうですね。予約はまだ先ですが概ね把握しました。動画で分かる範囲ですが内廊下やエントランスの色合いがいいですね。
• モデルルーム行って来ました。環境は白金の高級住宅街で良いと思います。眺望、抜け感は北側は幼稚園の校庭と戸建てなので良し、南は大き目の戸建てが道を挟んであり4階以上なら抜けるかなぁ、て感じです。西は聖心女子があるためガラスが乳白色、窓の開閉に制限ありでマイナス要因。価格は平均坪770万、5、6階のいい部屋で1千万強、品質は中の上といった感じです。しっかり今時価格を付けているようですね。白金に価値を感じる方には悪くないかもしれない。
  • 北向きは眺望が抜けるとのことでしたが、google mapで確認しますと北側の物件の高さは6?10mほどあり、3階以下は眺望は北側でも抜けないかと思うのですが、そのような話はありましたでしょうか？
    • 北側には高い物件はなく右側に同じ位の中層階マンションが建っていますが、マンションの東端だし離れており綺麗な建物なので気にならないと思います。東京タワーも見えていましたよ。眺望が気になるなら上階北向きの西角に近付くほどいいですね。北側正面は手前が幼稚園校庭、周辺も戸建てだから3階でも抜けると思いますけど。
      • モデルルームで各部屋の眺望イメージも見ましたが，確かに北向きは中層階以上は抜けている感じでした。案内いただいた方の話でも，北向きの眺望良い物件，特にルーフバルコニーのある部屋は人気が出るのでは，とのことでした。
• 南向きは100平米越えで予算上手が届かないのですが、眺望は多少あるにせよ北向（ほぼ真北！）はやはり夏以外寂しい感じになりますかね。最近のマンションは何か工夫とかされてるものなんでしょうか。。。
  • ここの北側は暗いと思う。南よりも窓幅が狭く奥行きがあるので光は入らなそう。天井、窓が高くワイドスパンなら違ったかも、その分北側は110平米超えて坪600万代もあるから暗くてOKならお買い得になりそう。
    • 北向きの方が景観がいいということですが、北向きは冬場は寒く日照条件が悪くなるのは気になるかな。景観をとるか、日当たりをとるかどちらかになりそうですね。南向きよりも北向きの方が売却するときに値が下がってしまうので、売却する場合は渋ってしまう可能性があることは懸念されます。南側というだけで検索数もぐっと上がりますし、顧客が見つかりやすいので、売却を考えているなら北向きはお勧めできないかな。
      • モデルルームに行くと，各住戸からの眺望（予想）の画像も見れました。南向きも４階以上はだいぶ眺望が抜けており，その分値段を高く設定するのも理解できました。

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構造・建物

パーク レ・ジェイド白金レジデンス　エントランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：2450.58m2(売買対象面積)
• 建ぺい率：70%
• 容積率：300%
• 天井高ご存じの方いらっしゃいますか？
  • 最上階は3mで窓も高い、その他は2.55mか2.6mと普通でした。最上階の3mはなかなかの高さでしたが一部屋しか売りに出ていません。モデルルームは一般の部屋しかありませんが、商談用部屋にプレミアム仕様があるから感じ分かりますよ。

共用施設

• 駐車場：（総戸数に対して）44台（機械式：33台、内身障者対応1台、EV対応1台、平置：11台、内4台は6階住戸の専用使用権付駐車場となります)　※分譲対象外住戸用の駐車場を含みます。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：（住戸）60.23m2～133.88m2、（トランクルーム）1.19m2～3.74m2
• バルコニー面積：4.5m2～20.41m2、ルーフバルコニー面積：8.26m2～43.60m2、ルーフテラス面積：19.35m2
• 面積的に130Bを検討していたが、唯一の眺望が期待できる西側の窓が、聖心との取決めで、生徒のプライバシー保護の為に、ガラスは乳白色で見えない及び開口部も極力小さくされてた。聖心の私道を使わせて貰う為に色々制限あるんだね。
  • 本当に西の窓は残念です。こうなると北の抜けもいいが、この土地特有の良さという意味ではどちらかと言うと中低層の南で緑か。

買い物・食事

• ショッピング

1. ココカラファイン白金台店　　徒歩6分／約410m
2. シェラトン都ホテル東京　　徒歩7分／約490m
3. マルエツ プチ白金台店　　徒歩8分／約620m
4. ローソン白金三光店　　徒歩9分／約670m
5. セブン-イレブン白金台駅前店　　徒歩9分／約680m
6. プラチナ ドン・キホーテ　　徒歩10分／約790m
7. クイーンズ伊勢丹高輪白金店　　徒歩11分／約810m
8. ツルハドラッグ白金台店　　徒歩11分／約820m
9. 雨晴（あまはれ）　　徒歩11分／約850m
10. ショコラティエ・エリカ　　徒歩11分／約850m
11. ジョンティ アッシュ　　徒歩11分／約880m
12. いなげや白金台店　　徒歩12分／約920m
13. ラファリーヌ　　徒歩12分／約920m
14. ミーリーコレクション　　徒歩12分／約940m
15. カフェ ラ・ボエム 白金　　徒歩13分／約1,040m
16. BIFFI TEATRO　　徒歩14分／約1,100m
17. ピーコックストア高輪魚籃坂店　　徒歩14分／約1,110m
18. ROZESTプラチナ通り店　　徒歩15分／約1,170m

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育児・教育

• 教育施設

1. 白金の丘学園 白金の丘小学校【通学校】　　徒歩8分／約630m
2. 白金の丘学園 白金の丘中学校【通学校】　　徒歩8分／約630m
3. 聖心女子学院 初等科・中等科・高等科　　徒歩1分／約30m
4. みつばち保育園　　徒歩5分／約400m
5. サンタ・セシリア幼稚園　　徒歩6分／約410m
6. さわやか保育園白金高輪　　徒歩7分／約560m
7. 区立三光幼稚園　　徒歩8分／約640m
8. ポピンズナーサリースクール白金台　　徒歩10分／約780m
9. コンビプラザ白金台保育園　　徒歩11分／約840m
10. 区立白金台幼稚園　　徒歩11分／約880m
11. 渋谷同胞幼稚園　　徒歩16分／約1,220m
12. 区立高輪幼稚園　　徒歩17分／約1,330m
13. 慶應義塾幼稚舎　　徒歩18分／約1,410m
14. 白金幼稚園　　徒歩18分／約1,420m

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 防火地域：準防火地域
• 元東大寮跡地で緑の深い好立地。某デベ創業者邸が佇む高級住宅地なので、好きな人はごまんといるだろうね
• 高さ規制で白金台にはタワーはもう建たないしね。周辺で借景付きのこの規模は教育園周辺とこのあたりしかない。アドレスカースト的にも問題ないので地元住民で直ぐ埋まるのでは。
• ここは素直に羨ましい立地
• 北側は何階くらいから抜けてくるんだろうか
  • 白金高輪の再開発で東京タワーも見えなくなるだろうし、北側抜けても屋根しか見えないかもね。個人的には西側の聖心の林の借景を狙いたい。林の向こうはテニスコートで軽井沢みたい。
• 「現地前の道路は他の所有者様の私道となりますので、事前の許可なく立ち入ることはご遠慮くださいますようお願い申し上げます。」とありますが、自分のマンションに帰るのに私道通らないといけないということ？将来、意地悪されない？
  • 確かに、このマンションの接道ってどこなん？
    • 囲繞地通行権でググれば？登記見てないけど聖心の土地なんじゃない？
      • 前面の私道について下記点を確認出来ました。
        • 聖心が持分100%を所有してる完全な私有地で、主に生徒の登下校等に利用
        • 売主と聖心で確認書(通行権(入居者,車,工事車両),掘削権ほか)を締結済
        • 将来的に聖心の建替え意向他で突然の通行禁止措置等の可能性あり
        • 重説に上記3点等を記載する予定
          • ⇒持分1%でも売主が取得出来てれば良かったが、リスクが大きすぎないか？
            • 通行禁止されたらどうすればいいの？重説で了承済みでしょ、と冷たくあしらわれて終了？
              • 聖心としても、3代目本館(1956年築)他の将来の建替え時の工事車両用通路が今の通学路しか無いので、数年前の事前通告での「通行禁止」は有り得るかもね。このリスクと覚悟を、購入者が背負うに見合う価格になるのか？・・・
                • あそこはただの通路だから校舎の建て替え時は工事車両が通るだけでしょう。もちろん敷地全部売却みたいな時は改めて協定を結ぶのでしょうが可能性は限りなく低いですよね。。それより狭い道なので朝の通学時間帯に車の出し入れが大変そう。
                  • 一般的には、囲繞地通行権は、人のみが通行できる権利で幅2m程度と制限されますが、通行地役権は、金銭授受を前提とした利便性を高める目的の通行できる権利なので、人に限らず車両も制限なく通行できます。聖心との確認書がどちらの内容なのかにより、購入者のリスクは大きく違いますが、いずれにしても、接道条件が一般的な公道では無いので、土地の仕入れ値は相場より相応の安値だったハズです。
• 三光坂の周辺はタモリの坂道美学入門にも紹介されているし、東京を代表する坂道のひとつで、別に何があるわけではないんだけど周辺とは少し空気が違う。地元では坂上は特別だと感じている人が多い。でも住んでないと分からないかもね。これを感じられる地元民が高値で買うんだろう。

• 

  周辺環境（坂の下から）（2021年8月14日撮影）

• 

  現地状況（2021年8月14日撮影）

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周辺施設

• 病院

1. グランティース白金台歯科　　徒歩5分／約380m
2. あきよし皮フ科クリニック　　徒歩5分／約380m
3. 東京大学医科学研究所附属病院　　徒歩7分／約530m
4. エムズクリニック白金　　徒歩9分／約720m
5. 宮本歯科クリニック　　徒歩10分／約730m
6. 都ホテル東京メディカルクリニック　　徒歩10分／約730m
7. 加藤プラチナクリニック　　徒歩10分／約770m
8. 北里大学北里研究所病院　　徒歩11分／約810m
9. 白金タワークリニック　　徒歩11分／約810m
10. 白金眼科クリニック　　徒歩11分／約810m
11. カピバラあかちゃんこどもクリニック　　徒歩11分／約830m
12. クリニックばんびいに　　徒歩11分／約870m
13. 白金台診療所　　徒歩11分／約870m
14. 都立広尾病院　　徒歩17分／約1,360m

• 金融機関

1. 芝信用金庫白金支店　　徒歩9分／約660m
2. みずほ銀行港区役所高輪支所出張所　　徒歩11分／約840m
3. さわやか信用金庫本店　　徒歩14分／約1,110m

• 公共・レジャー施設

1. 白金台児童館　　徒歩9分／約670m
2. 高輪消防署　　徒歩9分／約670m
3. 高輪地区総合支所　　徒歩11分／約840m
4. 高輪区民センター　　徒歩11分／約840m
5. 高輪図書館　　徒歩11分／約840m
6. 白金三光町交番　　徒歩11分／約850m
7. 松岡美術館　　徒歩13分／約1,000m
8. 東京都庭園美術館　　徒歩14分／約1,110m
9. 港白金台郵便局　　徒歩7分／約540m
10. 白金台四丁目児童遊園　　徒歩6分／約450m
11. 白台児童遊園　　徒歩8分／約610m
12. スパ白金　　徒歩8分／約610m
13. 四の橋通児童遊園　　徒歩8分／約630m
14. 区立高松中学校屋内プール　　徒歩11分／約840m
15. 雷神山児童遊園　　徒歩12分／約930m
16. 国立科学博物館附属自然教育園　　徒歩14分／約1,110m

その他

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掲示板

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