ディアナコート池田山公園

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4.25

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物件概要

ディアナコート池田山公園　外観完成予想CG

• 所在地：東京都品川区上大崎1丁目496,497-1,-2,-3,-4,-7（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩8分 （1番出入口6:00～23:00）、徒歩10分 （2番出入口）
2. 都営三田線 「白金台」駅 徒歩8分 （1番出入口6:00～23:00）、徒歩10分 （2番出入口）
3. 都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩8分
4. 山手線 「目黒」駅 徒歩13分
5. 東急目黒線 「目黒」駅 徒歩13分
6. 都営浅草線 「五反田」駅 徒歩9分 （A7出入口）
7. 山手線 「五反田」駅 徒歩11分
8. 東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分

• 総戸数：81戸（内非分譲住戸12戸、他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年09月中旬予定
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：東亜建設工業株式会社
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

掲示板・口コミ

• ディアナコート池田山公園（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• モリモトさんのホームページあがりましたね。外観デザインがとても素敵ですね！
• いい場所だと思うが、もしかして駐車場なし？小さい部屋が多いのかな。
  • 外観デザインからすると三階まではほぼ小さい部屋となる感じですね。それ以上の階となるとほぼプレミアムプランでしょうか。最上階は1フロア1邸に見えるのでここは特別に高くなりそうです。駐車場の記載は確かにありませんね。となると車所有の方は敷地外で借りるんでしょうけど、近隣に月極駐車場ってあるのだろうか…。
    • 物件概要に、駐車場17台と追加されましたね。
• 非分譲住戸12戸ですが、オーナー住戸でしょうか。81戸中13戸が非分譲で68戸販売です。
• モリモトさんのHPが更新されておりこちらの物件「ディアナコート池田山公園」となったようです！コンパクトルーム多そうでしたのでピアースと勝手に思ってましたがまさかのディアナ。どんなグレードになるか楽しみです！(お値段もすごいことになりそうですが、、)
  • 規模と立地考えたらディアナコートだよなあ、やっぱり。しかし池田山公園ときたか。
    • 白金台でも高輪台でもなく池田山公園。確かに近くにある。力入ってるでしょうね。しかしお得意の地下住戸もありそうだしコンパクトな間取りで戸数増やしてる感あるけど、どうなんだろ期待出来るのか？
• モリモトは以前から定評があるので期待感高まります。やはり素敵ですね。想像したよりも総住戸数が多いので驚きました。ここはどう見積もっても値段は高いでしょうね。駐車場が少ないのがどうなるのか。駅からの距離を加味すると車は確保しておきたい。
• 東急沿線にも、ピアースではなく、このディアナレベルが欲しいが、そうなると、同じように価格がド～ンと跳ね上がってしまうか。
• かなりお安くなるそうよ。瞬間蒸発見られるな。
  • 一般のサラリーマンが購入できる単価になりますという説明でした。早くもライバル蹴落としか？祭りになる予感。
• 坪500ぐらいじゃ無いですかね。
  • そんなに世の中あまくないでしょう
    • この立地で@500程度できたら、即完しちゃうでしょ。ガーデンとはいえ、鷹番で@600超えのモリモトさんですよ？65m2でも1億超えるとみた。グロス価格抑えるために面積の小さくしたとしか思えない。
      • 残念。坪600でしたね。。
        • 坪600ですか。サラリーマンお断りでしたね。
          • 坪600！まあこの立地ならそのぐらいはしますかね。ちょっと前なら坪300ぐらいで買えた気もしますが。
            • ここに坪600なら頑張って白金高輪にします。
              • 坪600万ですか、迷わずパスですね。
                • ここを坪600で買っちゃうと資産価値が保てない。危険すぎる。
                  • モリモトファンの友の会でさえ坪600なら手を出さないだろう。誰が買うんだろう。
                    • どうせ高層階が坪600万なんだろ？低層階は坪500万前半のヲチ
                      • 階層関係なく坪500で買える部屋はないですよ。坪600スタートで、上層階は坪650に迫る値付けです。資産価値、そんなのモリモトには関係ないです。
• 窪地、高輪台駅何もない、白金台はち　少し遠い、南と東側は将来何か建つリスクあるしなぁ
• このデベって、土地の格によって、あからさまにデザインのレベルが変わるよね。土地の格によって力の入れようが違うんだと思うんだけど。流石に池田山に変なもの建てられないからなのか、明らかに自由が丘？奥沢？だかのディアナとは段違いのデザインのように感じる。当然価格も高いんだろうけどね
• 65平米とかでも8000万いくかな。。。。大体の予想価格知りたい。
• 地域柄、全戸100平米超にしても良かったと思いますが、実際は最大でも90平米弱ですからね。それに30平米代まで。
• プランをみると、乾式壁がチラホラ。昨今、売主の本気度が伝わるディアナが減ったような。価格だけはディアナ水準のピアース。でも、新築欲しさの客層は取り込んでいる。
  • 乾式なのか。コンセントとか壁に接する音結構聞こえるんだよね。
• 今週末くらいから案内会始まるんですかね。友の会枠19戸からですか。価格も出るんですかね？
• 価格公開されたんですか！やはり、単価上げるための狭小化か。サラリーマンはお呼びでないようですね…
• 坪600と言う人、まだ決まってないと言う人、どっちが正しいんだろう。でも緊急事態宣言中、ギャラリーまで行って、予定価格さえ言えませんはヒドいですね。
  • 高層階であれ坪600は高い印象。白金ではなく、池田山であることを忘れてはならない。チンケな30平米もあり、グレードが問われる。500台が妥当。
    • 大手の中には契約や重説もリモートでという時代なのに、緊急事態宣言下、価格も間取りも未定だらけのマンションギャラリーに客を往訪させるモリモトという企業の在り方。どうなんだろう。
      • 白金台の相場で見せられたのが、グランドメゾン池田山やシロカネザスカイなので、最低でも坪600万円はくだらないという説明受けたけど。最近出てる新築からしたらまあそんなもんじゃない？グロスが小さいから総額安いから売れるっしょ。
        • 私も行きましたがまだ予定価格は決まってないです。予定価格を決めるためにギャラリーに客を呼びつけて、客の懐具合と本気度を図りたいのがモリモトの本音。時間のムダと緊急事態宣言中なのにという怒りがあります。
• 結局は、山手線内側の自然豊かな低層大規模レジデンスが売りですね。間取りも良い。学区で有名な第三日野小学校が近隣で治安面も良い。多少、夜は気になりますが、住宅地なのでしょうがない。
• 3LDK地下部屋は9000万円台でした。坪単価470万前後。
• この立地でコンパクトの需要あるのか、謎。
  • 極狭間取りあるんですね、物件価値下げる感じしかしない。
• 平均で550ですね。この金額なら即買いです。
  • 営業から聞いた価格は営業個人の予想価格であって確定価格ではなく、これぐらいだと思いますよだけなので、営業によって違いはあると思ってた方が良い。
• ここの地下は本物の地下。白金台5丁目の地下も坪400万前半でした。まあ地下は坪450万未満だと思うよ。そして地下ではないけど日当たりが微妙な地上部屋で坪500万割れの部屋がサラリーマンが狙うとこだな。普通のパワーカップルには坪500万の壁があるから。
• 500くらいでしょう。低地で駅すごく近いわけじゃないから。ただ山手線内だから500とみた。お買い得感出さないと売れないと思う。品川区だし低地だし。
• 結局 平均坪単価520万-540万で調整されるよ。地下で良ければ坪440万 地上は坪500万から最上階は坪640万くらいかな。賃貸で利回りが取れる立地ではないので地下は相当安くして利回りを高めて投資家に売るか？ってとこだろう。
• 当初は欲しかったけど、パークハウスの苦戦を見てトーンダウンしました。ここを坪500で買うと出口が厳しいでしょうね。
  • 出口を気にするなら、今はどこも変えませんね。

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構造・建物

ディアナコート池田山公園　エントランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：60％（法第53条3項2号により80％）
• 容積率：200%
• 敷地面積：2,101.52m2（実測面積）、2,101.52m2（確認申請上有効面積）
• 建築面積：1,290.66m2
• 建築延べ床面積：6,578.08m2（容積対象外面積737.72m2含む）
• モリモトさんの物件は低層でも乾式壁採用が結構見受けられますが、その辺はどうなんですかね？
  • 乾式壁は気になりますね。ＤＣ大森山王を見に行きましたが、一部戸境壁に乾式壁ありましたね。殆どが湿式壁でしたが…

共用施設

• 駐車場：17台（機械式11台、平置3台、身障者用平置1台、地権者用駐車場2台）
  • 駐車場あってよかったですよね！電車利用する人は車なしでもいいかもしれませんが、駐車場がゼロだと敷地外になってしまうので、よかったと思いました。
• バイク置場：9台
• 自転車置場：81台（2段ラック式27台、スライド式54台）
• この物件もモリモトさんお得意の空調無なんちゃって内廊下みたいですね。コロナの影響でだたででさえ空気のこもる内廊下は敬遠されつつあるのに、どうするつもりだろう。
  • 低層なのに乾式壁採用といい、デザインは頑張るのに肝心なところでコストダウンしちゃうモリモトクオリティですね。
    • 内廊下で空調なしはいただけませんね。感染リスクだけでなく、梅雨時などは湿気がこもってカビが発生します。億超えなのに、がっかりさせられる事ばかり。
      • モリモトさん、立地とデザインは良いと思うんですが、住んだ後のことをあんまり考えていないところが残念です。空調なしの内廊下ですから、オートロックもいつも通りシングルなんでしょうね…。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 住居専有面積：33.46m2～85.93m2
• バルコニー面積：3.76m2～18.72m2
• HP更新されて間取り公開されましたね
  • ワイドスパンがいいね。高くなりそう
    • 公式サイトからみて。モデルルームは造らない感じですかね。プランでは、ＷＱタイプ。６０m2で３ＬＤＫというのは、いかにもモリモトらしいけど、ＷＩＣ、ＳＩＣのほかに、トランクルームも目をひきますね。内廊下ということもあるし、狙い目？
      • トランクルームはあるタイプとないタイプがあるんですね。できれば全戸に完備されているとよかったかな入り口付近にあると、家の中になるべく入れたくないものを外においておけるので、使い勝手は良いと思います。
• HPのプランには80までの3LDKしか載っていませんが、概要には85平米までとありますが案内会いったら見せてもらえるのでしょうか？80のルーフバルコニー付きいいなと思ってるのですが争奪戦なのかなぁ。
  • 全戸じゃないのかもですが、図面はもらえました。最上階に91m2があるようです。

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買い物・食事

• 駅距離と周囲にスーパーやコンビニが見当たらないのが懸念です

育児・教育

• ここは学区は三日野？三日野もかなり優秀ですよ。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第１種中高層住居専用地域、第2種高度地区、準防火地域
• なかなか、よい場所ですね。
• 池田山公園ビューかなと思って地図見たら全然池田山公園関係ない場所じゃん。。
• ＰＲ動画をみると、最寄り駅から狭い道をグネグネ、現地まで近いような遠いような。地縁のある方の評価をもっと知らいたいですね。
  • 白金台駅からのルートは戸建の間を抜ける細道です。広告上は五反田駅より近いですが、不動産広告のマジックです。普段使いなら五反田駅が良いかと。ただ、五反田駅は遠いです。そこをモリモトがどう紹介するか？
• ここは池田山ではないよね。池田山は東五反田5の高台限定。ここのネーミングは、「池田山公園」という公園に近いから名称として許されるだけであって、池田山と名乗っているわけではない。
  • 確かに、本当の由緒正しい池田山は池田山公園より南側の東五反田5丁目に該当する、整然とされた住宅地のことを指しますよね。まぁ、あの辺だったらこんなに纏まった土地は滅多に出てこないでしょうから、亜流かもしれませんがここを仕入れられただけでモリモトさん頑張ったなぁという印象ではある。
    • 住民の感覚だと、そんなに違わないよ。池田山にブランド感じてるのはお爺ちゃん世代だけ。
• ここは日中ではなくて、夜道を歩いて行って現地見てみることをオススメします。
  • やっぱりちょっと夜道は暗そうでしょうか？この物件素敵なのですが、帰りが夜になったときは駅からの道が暗そうでちょっと心配です。
    • 物凄く暗いです。人の気配もほぼないです。実際見に行かれては？
      • 案内会に参加し、日中あのあたりは営業さんと歩いたのですが、駅から街灯のようなものは何もなかったので、夜の帰宅の際はちょっと危ないかなぁと思っていました。
        • 広告では白金台駅が最寄りと書かれてますが、モリモト社員はこの道歩いた？毎日使う事を想定してる？と首を傾げるような細くて暗い道です。この辺の書き方がモリモト流ですね。生活者目線ではなく、あくまで売り主目線。「白金台」を強調したいんでしょう。暗いのが苦手なら、距離はありますが、五反田駅を使うことを想定された方が良いです。それでもあまり人通りある道ではありませんが。
• JR五反田駅から歩いたら16分位かかりました。皆さん白金台駅からのルートを利用する前提でお考えでしょうか？スーパーやドラッグストアが近くに無いのは正直ビックリしました。
  • 駅距離は毎日の事なので軽視できませんね。パークハウス池田山公園が売却に苦労するのも五反田駅からの距離だと地元の仲介営業マンから聞きました。白金台は距離は短いものの坂道で細くなります。坂道なので広告の時間では歩けないと思います。
    • 私も付近に何もないのと駅距離が気になり検討を見送ってしまいました。この物件で生活するとなると、いちいちお買い物するのに白金台までの坂を登らねばなりません。閑静なことは魅力でしたが、日常生活における利便性や価格的にももう少し現実的な物件が私にはいいのかなと考えました。最終的には池田山付近のエリアに強い思い入れのある方が購入されるのかなと想像しています。
• 池田山公園の隣の坂なかなかきついね。目黒駅13分とあるけどあの坂で更に13分は日常使いには無理があるし、白金や高輪台も坂。今の時代、駅5分程度でない物件は相当苦戦しているという記事をどこかで見たのを思い出したよ。パークハウスで実証されちゃってるのが痛いね。
• 近所ですが、今月に入ってから下見に来ている人お昼前後が多いけれど新航路で15時過ぎると風向きによって飛行機の着陸音がかなり感じますよ。ちなみにコロナ前（ちょうど1年前くらいは1,2分に1機のペースだったので日曜に昼寝してても目が覚める事がありました）サッシとかでどの程度防げるのかわからないですが、そのくらいの時間も気にしてみると良いかと思いますよ、今日も飛んでるけど少ないみたい
• 現地を何回か見に行ったのですが、すぐ隣にタバコ屋があってそこでタバコを吸えるように大きな灰皿が置かれているんですよ。実際にタバコを吸っている人が複数いて、タバコが嫌いな私はやや気になっておりますね。
  • 確かにそうですね。匂いもあれですが、雰囲気も良くないですね。他人の土地で撤去できないので、南東側の住戸は影響不可避ですね。
• 池田山在住ですが、ここから白金台駅は全然近くないですよ。少なくとも毎日歩く事は想定しない方が良いです。ただ、五反田駅もなかなかの距離です。お気をつけください。
• 白金台駅に近いのはいいですね。目の前は食品工場、隣は休憩場所を狙ったタバコ飲料自販機がある休憩所は気になります。年季の入ったアパートと高級マンション、普通のマンション、大きめの戸建てが乱立してることもあり、ここが池田山だというイメージは湧きませんし、地区が違うはず。白金台までの坂がきついけど、そこは高級な住宅街あるあるなので我慢か。元はマンションや戸建てが並んでたから大きなマンションが建つとは思わなかった

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