ザ・パークハウス 京都鴨川御所東

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3.73

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物件概要

• 所在地：京都府京都市上京区河原町通荒神口下る上生洲町197番11（地番）
• 交通：京阪鴨東線 「神宮丸太町」駅 徒歩6分 （3番出入口）
• 総戸数：85戸（事業協力者住戸10戸含む）
• 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月中旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社 熊谷組 関西支店
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• ザ・パークハウス 京都鴨川御所東（検討スレ）｜（住民スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 三菱地所の物件は良いものの、強気な価格設定が多いから果たして手が届くような部屋があるだろうか…
• ココは7～80戸位の中規模みたいだから選びやすい利点がありそう。一番大きな部屋が287平米って凄すぎる。
  • 85戸のうち事業協力者住戸が10戸ってどういうことですか。すでに10戸は事前に契約されたということですよね。
    • ここは元法務局の敷地の一部だったと思います。ですので高級官僚様か政治家様分として１０戸確保されているのではないでしょうか
      • 事業協力者住戸が１０戸あるのが気にかかる点です。 これらは賃貸に出されてしまうのでしょうか、それとも転売？ 等価交換された物件なのでしょうから、持ち主は１０戸で１０人いるわけじゃなくって もっとすくない可能性は高くなってくるかと思います。 もともとここにあった建物の方ということなのですか？？？
• 近くに府立医大と京大病院があるから、セカンド以外のターゲットは医師じゃないかな。
• ファミリー向けではなくセカンドやシニア向けぽいね。
• 287.23m2（3LDK）７億円台があるみたいですね
• 新聞では45戸が億ションですか。もう少し下がった場所やったら良かったのに残念。
• MR行ってきたけど正直高級過ぎる…高過ぎて手が出ないなあ、、、涙
• 京都の不動産バブルを象徴する物件ですね。 パークハウスグラン（東京の超一等地用ブランド）の平均坪単価を上回る最高坪単価を付けたここの物件。 すぐに売れるとは思うが、三菱が京都の適正相場を無視し、不動産市場の不安定化を招くと思います。 「何が何でも鴨川沿い」という購入者もおられると思いますが、「何が何だか分からないが鴨川沿い」という京都圏外特にアジア圏の方の購入者が多いと思います。 冷静に考えて東京の一等地を超える価格はおかしいです。
  • ここは「グラン」がついていないのにもかかわらず、南青山、番町、千鳥ケ渕・・・・・等の 東京の一等地より高いのは疑問に思います。 しかも、7億って・・・・・ 鴨川沿いではありますが、ごく普通の場所で、 交通の便もそれほどよくないのに。 完全に東京の人や外国人をターゲットにしていますよね。 冷静に考えなくても、おかしいです。5年後、10年後に、ここの価格はどうなっているのでしょう？
• 価格差が大きいですね。4000万円台から7億円ですから。管理費もそれなり。50平米の北向きはどう考えたものか。
  • 価格の差って、階によってということなのでしょうか。
• どの位の要望が出てるのかな？！
  • そもそも１期で何戸出してくるのでしょう。 要望書次第なのでしょうか。 あまりに重なるとさすがに抽選になってしまいますので、 ある程度、デベ側で重ならないように調整してくれたりもするのかなぁ。
    • 総戸数が少ないので、何期に分けて販売されるのか見えてきません。価格も相当な感じなのですが、即完売とはならない感じがしますがどうでしょう。
• 一期登録が開始されましたね。HPも更新されていて、見る限り凄く良いマンションですね。
  • 一期即日完売みたいですね。凄いなぁ。皆さんお金持ちだなあ。
    • 7億の部屋を筆頭に億ションが即完売って、、、恐れ入りました、、。
      • 7億の部屋が売れたのはすごいけど、その割に26戸しか分譲してないのはなぜ？本当に人気ならもっと第1期で分譲してそうだけど。
        • 今回の26戸中、億物件は13戸だそうで。意外と価格帯が幅広いんだね。さすがに京都でグロス価格が億になるのは厳しいのかな。
• 一期二次も即日完売ってすごすぎる。
  • 1期1次、2次、3次と売れるとわかった部屋だけ少数ずつ出して即日完売させる販売戦略ですね。3次の2戸も当然即日完売で発表されるはず。でも1期が3次まで全て売れても、総戸数の半分もいってないですね。
• かなり割高。
  • 此処を買う層って関東の富裕層だから立地もマンションも高級志向。ブランドだから割高は仕方ないでしょうが、富裕層には人気物件なのがよく解りますよね。
• HPで見るこのマンションデザインはとっても高級感があって素敵ですね。住むにも凄く良い周辺環境なので魅力的な物件ですが、ただ価格も高級ですねえ。
• 昨日建設現場見に行きました。 鴨川側は本当に見晴らし良いでしょうね。しかし、それ以外は景色はありきたりでしょうね。豪華共用設備は羨ましい限りですが、やっぱり、生活するとなると不便さを感じますね。スーパー、コンビニも近くにはないから不便です。何億も出して、別荘として買う人には関係ない話でしょうが、正直、価格ほどの魅力は感じず、帰ってきました。
• 価格帯が掲載されていませんが ２期分ということは、１期分はもう完売したのでしょうか。 間取りを見ると各部屋がとても広々としています。 相当な価格帯なのかなと想像しますが、やはり億する物件もあるのでしょうか。
• ホームページを見る限り、価格相応の魅力は感じられない。コンシェルジュカウンターやラウンジは億もしない物件でもあるし、立地も不便。鴨川の眺望と総戸数の割にそこそこの共用設備があることがウリなんだろうか。
• 高いと言われていますが、ターゲットははっきりしていて良いんじゃないですか？ お値段のぶん、きっちりお金を掛けるところには掛けているのならば それでいいということになってくると思いますよ。 分かりやすくコストを掛けているように感じられますから、いいと思う人も当然いらっしゃると思います。
• 外観や共用空間のデザインが抜群ですね！！ 京都で一番高級感のある本物のマンションですね。 価格がもう少し安ければいいのにねえ。 それだけに残念賞です。
  • 値段が一番高いんだから、それでいいんじゃないですかね。好みはあるでしょうが、京都で一番高級なんだから、もう他の掲示板に現れて荒らさないでくださいね。
• 7億円の鴨川ビューの部屋が話題になっていましたが、普通の庶民でも買える部屋もありました。残っている部屋は、眺望趣味レーションでなんども、ちょっとでも、鴨川が見えないかモデルルームの営業担当者に見せてもらいましたが、家や、屋根、はたまた、幼稚園が見えるのみ。 それなら、逆に1階の方がお買い得でよいかもと思いました。 京都は景観を守る法律があるようですが、こんなに派手にしていいのかというぐらい幼稚園の建物は、カラフルで景観台無しでした。 これが眺望かと思うとかなり南向きは残念。 その分お値段は、7000万円台とリーズナブルでした。
• ここのマンションは、別荘用に東京などの富裕層が半分ぐらい購入しているとネットにのっていたしたが、学区や、環境がよいので、京都の人も購入しているのではと思います。 別館の方は完売済みでしたが、鴨川ビューで、眼前に、五山の送り火が部屋からダイレクトで見れます。 まさに、自宅で、「鴨川の床」ができてしまう絶景。
• モデルルームが完全予約制。第3期3次モデルルームって、どのくらいの売れ行きなんでしょうね。8室が残りのようなので、あとちょっとで完売になりそうです。三菱地所さん、前に他のモデルルームに行ったのですが、その後の勧誘電話もしつこくなくて感じよかったです。 ゆっくり待ってもらえるとありがたいです。100m2超えのプランがあって、すごく広いな、いいなって思っていますが、これらの間取りも残っているでしょうか。2LDKなのに100m2超えとかってLDKが相当広いってことですよね。主寝室もゆったりだし。本当に選ばれた人のためのマンションって気がします。
• 意外に管理費とかが高いと気になってしまいますよね。車がある人とか、ない人にも公平が望ましいでしょうが。
• だいぶ出来上がってきましたね。ただ、モデルルーム見学の時に感じたようなオーラ（？）は感じられなかったです・・・　期待しすぎか・・・　ま、完成して中に入るとまた別だとは思いますが。
• なかなか売れませんね
  • やはり この立地の不便さは隠しようがありません
    • 京都市内なら、ほかにもまだまだ土地はあると思うので 不便な地域にわざわざ住みたいとは思えないかもしれません。 ただ、ほかの物件にないくらい、各部屋が広々としているのはすごく良いです。 ワンランク上の人が選ぶマンションなのかなと思いました。
      • ようやくあと1部屋になったんでしょうか。
        • ホームページのプランを見ると、現時点(1月17日）で、 3期4次の販売で1戸（値段表示有り）の間取り有り。 次期販売対象で３戸(値段表示無し）の間取り案有り。 まだまだ売れ残っているようですね。
          • あと僅か6戸のようです。5戸は最終期販売分。
• マンションが高級だから月々のランニングコストも高いよね。住むには所得が高くないと憧れや見栄だけでは大変そう。
• 単位面積当たりの建築費の高さは京都ナンバーワンかも？ 土地も田の字地区以上に高額で取得しているし。 でも私にとって全然羨ましくないのは、やはり商業施設や交通に不便な立地かな。 周りの雰囲気も暗くて活気がない。 せめて景観だけでもと思っても、本館は鴨川が見えない。 高級でセレブ感はあると思うので庶民には買えないというその満足感を手に入れたいならいい物件でしょうね。 残りの部屋は値下げしたら売れる可能性があると思う。
  • 最後の１戸まで販売は来ているということですので、こちらのコンセプトを良い印象を持った人が多かったということになってくるのではないでしょうか。 あと１戸はB-1タイプ。 バルコニーは広くはないですが、リビングがとても広く取られているのですね。それぞれの居室がある程度の広さがあるというのはいいのかも。
    • 完売だって。高くてもいいマンションは売れるんだなあ。

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交通

• 交通手段はバスと京阪の神宮丸太町（各停のみ）で、京都駅からタクシーを使ってもちょっと遠い。
• 現地から鴨川までは、北側の道路から、数歩で行ける距離でした。

構造・建物

• 敷地面積 5102.26m2
• 天井高は2.4mと庶民住宅並みらしい。。。
  • 億単位のマンションで天井高2400mmは厳しいですね。空調や配管による下がり天井を考えるとさらに低い部分がありそう。
    • 15m高さ制限ある地区で五階建てなんで天井高240はやむなしですかね。階高はどれ位取れてるんだろう？どなたか確認されましたか？
• 「プラン」を見ると、本館はラーメン構造　別館は壁式構造みたいです。 一般に建築費はラーメン構造＞壁式構造と思っていました。 別館は鴨川に面した高額な部屋がある方と理解していましたが、 こういう事もあるんですね。
  • 本館は内廊下で南北に向いた部屋で構成された、何の風情もない眺望。差が大きいですね。
• デザインが高級旅館風で立地も含め、凄く良いマンションだと思います。四季彩る鴨川沿いや五山の送り火が愉しめるマンションを京都に！っていうセカンド需要なんでしょうね。

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  模型（2016-04-15撮影）

共用施設

• エントランスは高級旅館みたいですね。

間取り

• 間取り 2ＬＤＫ・3ＬＤＫ
• 専有面積 83.24m2～131.32m2(トランクルーム面積1.65m2含む)
• バルコニー面積 6.94m2～27.20m2
• こちらの、広い部屋の間取りを見たら、トイレが３つもあるんですね。庶民からすれば、３つはいらないでしょう、もったいないと思ってしまうけど、家政婦さん用に１ついるのかな？裏玄関もあるんですね。
• モデルルームは、３ＬＤＫをゆったりとした、なんと、１ＬＤＫに設計変更されており、リビングダイニングは、25.3畳でした。 玄関には、縦格子、ＤＥＮ、書斎のスペースがリビングに続いて作られていたりしてました。 ＤＥＮは、モデルルームでは、バーコーナーというコンセプトで作られていたようですね。 今回見せていただいた部屋は、モデルルームでも、本館の方のリーズナブルな方でした。 しかし、それでも十分に豪華でした。

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  モデルルーム室内1（2016-04-15撮影）

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  モデルルーム室内2（2016-04-15撮影）

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  モデルルーム室内（2016-04-15撮影）

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買い物・食事

• 近くに繁華街、商業施設がないのでそこは残念。

育児・教育

• 学区がいいですね。
  • 学区は今は天下の御所南です。 ただ、2018年から全く新しい御所東小学校という学区になります。 新しい学区とはいえ、御池中学校との一貫教育は変わらないので、教育水準は高いと思います。
• 私は、別荘ではなく、小学校、中学校など、学区が抜群によいことから、実需で暮らすために検討しています。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• 高度地区：12m第2種高度地区・15m第2種高度地区
• ザ・京都って立地ですね。憧れます。
  • 鴨川に面しているのは希少価値があって、 御所に近いので、首都圏や海外の富裕層の セカンドには向いていると思う。 けれど、荒神口はごく普通の町並みで、 高級感とか京都らしさは感じられないから、 「ザ・京都」というのとはちょっと違うように思う。
    • ここら辺はあまり高級感を感じない場所です。鴨川側と鴨川の見えない部屋とでは全く価値が違うと思います。
• 近くに京大附属病院があるのはシニア層にとって心強いですね。 あと鴨川沿いや御所の散歩も気持ち良くできそうですね。 五山の送り火は特等席かな？
  • 丁度、山の斜め後ろに建っているから、近いけれど、部屋からきれいに見えるか どうかは不明。5階の北東顔なら見えるのかも。 でも、見えたとしても「大」ではなく「K」かも。 すぐ近くの橋のたもとからはきれいに見えた。
• 近くにあるホテル ザ・リッツ・カールトン京都のような雰囲気のマンションに仕上がるのかなあ？ ここなら繁華街からちょうどいい感じの距離感ですね。 静かで上品な感じがするし、利便性も良さそうな立地ですね。
• この辺りは静かで環境が良く、住むにはオススメできますよ。朝に鴨川沿いを散歩するのはとても気持ちいいですからね。
  • 現地に行ってみたけど、南側に保育園があって、小さい子供の声が すごくうるさかった。保育園は4階建だったと思う。 保育園の西隣はお寺さん。 西側は3階建ての一軒家が多かった。 北側は法務局の建物（多分4階建て）と駐車場。 保育園の子供の声が気にならなければ、又、閉めっぱなしに するなら、東南角の５階がよさそう。 北東角もいいかも。東は鴨川、北は平面駐車場。 しかし、地権者が10戸あるので、すでに売れているかも。
    • 南側に面している保育園は150名以上が通い、夜間部もある規模の大きい園です。音のトラブルはありそう。
• このマンションの問題点は、西側の通りの雰囲気ですね。鴨川側は十分すぎるほど良いですが、西側を見ると！！！
• この地域はごくごく普通の住宅地なので、 西側は3階建ての一軒家が並んでいて 所々2階建てのお宅です。 だから4階でちょうど、これらのお宅の屋根の上に 空が見えるという感じではないでしょうか。 道幅も狭いので、西側の2階とか3階だったら、 別にここでなくてもいいかなと思います。 南側は4階建ての保育園で、朝から晩まで騒がしいです。 そこが残念です。
• 鴨川沿いというのは確かに良いと思うけど、 決して高級な場所ではない。 前の道もすごく狭いし、近隣はごく普通の 一軒家ですよ。敷地が狭いので3階建てが多いし、 庭があるわけでもない。 神宮丸太町より南側だったら、いいけど。
• このあたりってあまり住むイメージがありませんでした。長く住んでいける街なのでしょうか。
  • このマンションを買える経済力があれば住むには良い住環境だと思います。
• 確かに風光明媚だと思いますが、近年の豪雨が気になります。 昨年、一昨年と２年連続して豪雨が降り、嵐山が氾濫したニュースは御存知の通りです。 鴨川も三条あたりのお店の川床が被害にあいましたが、今出川の鴨川の橋のすぐ下、手を伸ばせば触れるのでは、 と思うくらいのところまで、増水していて、近所の方々もこんなことはかつてなかったと言っていました。 川のそばのベンチなどもみんな水没していました。 このマンションは鴨川と高野川が合流してしばらくのところ、住所も荒神口です。
  • 水害に関しては行政側の治水対策も期待したいですね。
• 環境は住んで暮らすにはとても良い場所だと思います。 徒歩30分ほど歩けば南禅寺、銀閣寺辺りまで行けるのと 特に隣接してる鴨川と京都御苑は散策、ジョギングにうってつけ！ 河原町通りの北は府立病院、鴨川東には京大病院や音楽ホールがあり 定年（老）後の終の住居には最高の場所だと思います。 （地元では若い方に住んでほしいのでしょうけど）
• 鴨川沿いというのは良いと思いますが、この周辺は決して高級な場所ではないですよ。 前の道はとても狭いし、3階建ての一軒家が密集しているし、 保育園は一日中うるさいし、公衆トイレがすぐ近くにあるし。。。。。。 関東のお金持ちにとっては、鴨川と御所の近くというのは、魅力的なのでしょうね。 鴨川向きでない部屋は、割高な割には、さほどメリットを感じないのですが。
  • 別荘として欲しいというふうに考えている方向け、ということなのでしょうか。ご近所さんだと恐らく１２７さんのような感想を持たれると思います。他所の地域からみると鴨川って京都らしいゆったりとした時間が流れている、という観光的イメージがとても強いです。敢えてここを選択する人は、別荘とか賃貸投資とかそういう感じになってきてしまうのかなぁと感じました。
• ちかくには鴨川や御所。 ご近所にはザ・リッツ カールトン。 豪華で上品なエントランスや共用空間。 京都の町並みに合わない見苦しい建築物やマンションが多い中、このマンションは本物だと思いますよ。
• マンションからの景観に期待しすぎ。もともと京都に住んでいる人なら部屋から眺めずに歩いて散策すればいい。
  • それもそうなんですよね。 京都も高いところ、建物とか山の方まで行けばもっといい景色見れますよね。 ドラマみたいに自宅で素晴らしい夜景とか見たいなというのも判らなくはないですが、 外でいろいろと素敵な景色を探す楽しみもありますもの。
• ここは鴨川沿いという希少価値はありますが、東向きの別館のみでしょう。 デベも承知の上で値付けしていますね。 ただ、目の前の鴨川公園の騒音と埃は凄いですよ。 特に、ダンスとサッカー・・・。半端じゃないですよ。 若者が謳歌しています。 隣の保育園の子供達の声とは違いますね。 また、荒神口からマンションまでの周辺環境はちょっと戸惑いましたね。
  • 確かに鴨川沿いを散歩した時にうるさそうだと感じました。規制もできないでしょうし我慢するより仕方ないですかね。
    • 癒される風景の中のマンションで、素敵だなと思いました。 でも、現実は。。。 公式サイトではわかりにくかったのですけど、川の見える部屋は別館だけなのですか？ だとしても周辺に高い建物が無くて、日当たりや風通しが良いのでは？
• 鴨川って虫が多いです。 しかも、京都は、寒い。
• 現地は、工事中でしたが、京都でも本当にいい場所で、同じ鴨川沿いには、ホテルが建っていたりしています。
• エントランスがどっち側で、という説明も受けたのですが。 裏側は、幼稚園なので、南向きの部屋を買われる人は、園児の声など、神経質な人は検討をやめたほうがいいかもしれません。 北側や、東側の鴨川ビューの方でも、幼稚園から遠い方は比較的静かではないでしょうか。

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  現地から望む満開の鴨川沿いの桜（2016-04-15撮影）

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