オープンレジデンシア目白フロントコート

この物件の評価はいかがですか？

4.33

(6 票)

物件概要

オープンレジデンシア目白フロントコート　外観完成予想CG

• 所在地：東京都豊島区目白2丁目1643番3他（地番）
• 交通：山手線 「目白」駅 徒歩3分
• 総戸数：56戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年08月上旬予定
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント、三信住建株式会社
• 施工：多田建設株式会社
• 管理会社：日本ハウズイング株式会社

掲示板・口コミ

• オープンレジデンシア目白フロントコート（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 100m2超えがあるのが驚きです。この立地なら完全億ション、それも数億になりそう。オープンハウス攻めますね～。
• 100平米超えは1.7億くらいと予想というか、それ以上高いと売るのに苦労しそう。それ以下ならすぐに買い手はつくと思います。
  • 100平米越えは財閥系ならプレミア付けて2億いきそうですが、オープンはそういう客を抱えてないと思うので1.5億くらいでしょう。浴室のサイズや洗面台がダブルボウルでないあたりから。
• 坪500、いや600狙いかな？　間取りがぜいたくすぎる。多少おかしい点もあるけど。
• yahooに1階平面図が載ってますがちょっと萎えました。北東向きに30m2がずらっと並んでます。戸数が多いと思ったら単身者向けと混ぜこぜだったんですね。
  • 変形地なのはそうですけど、端っこまで内廊下なのは好感持てますね。 全てファミリータイプにするのは、この立地で土地価格も高かったでしょうから難しいと思ったのでは。 駅近ならシングルや投資対象としての需要も見込めますから。 勿論、安かったらファミリー需要で完売できるでしょうけど、最近のオプレジは立地の優位性で大手の次くらいの坪単価で出してきますから。
    • 億の部屋と投資用がいっしょくたになってるのが問題じゃ？
• エントランスから単身用の玄関までは遠いね。坪400ぐらいか？
  • たしかに遠い。こっち側にサブエントランス作ってくれないかな。池袋方面に向かう動線を考えると非効率すぎる。
• 最寄り駅まで徒歩３分。これは便利です。この立地だとかなり高額になってしまうのでしょうか。1坪あたりの相場ってどれくらいか気になります。
• 山手線駅3分でありながら幹線道路沿いでも商店街でもなく閑静な住宅街。 近くに嫌悪施設もない。 クイーンズ伊勢丹や南国酒家が入る商業施設まで2分もかからない。 ・・・どう考えても目白で最高値がつくでしょう。
  • 目白で最高値つきますかねー。パンフレットの内容が無さすぎて、ああオープンハウスって感じ。
• 南に面した部屋が少なすぎますね。かなり変形の土地で形状が悪過ぎるから仕方ありませんが第一種低層地域に住みたい人にとって東向きと北向きの部屋ばかりの物件は微妙ですね。その分価格が抑えられてればと思ったのですが平均坪単価は地下住戸除くと460万円ぐらいです。駅からの近さと総戸数の少なさでサクッと売れるかもしれませんが現在の史上最高値圏から落ち目にある不動産市況でこの価格でここを掴んでしまうと結構厳しいという印象でした。所詮オプレジ物件なんで賃貸向けかも。
  • 地下を除いて460だと目白御留山より安いのですね。徒歩3分と徒歩10分は相当違いますがやはり住宅地としての格でしょうか。
• ランドプランを見ると1階北東向きの道路寄りに20m2くらいの小さい部屋があります。これは投資向けでしょうか。億を越えるファミリータイプと狭小賃貸だと住民層が違いすぎて揉めそうな気がします。
• 公式サイトに賃貸運用を勧める項目ができました。たしかに高くは貸せるかも知れませんが、ウチは自己居住なので少々引きます。
  • 賃貸住民ってオーナー住民と比べるとモラルが低いといわれていてトラブルリスクが高くなる。業者なら当然知ってるはずなのにね。
• 正式な値段が出てますね。最上階ルーバル付きの部屋が1億8300万円、3LDK70m2台がギリギリ1億切りの9000万円台、2LDK50m2台7000万円台、一番安い31平米1DKが4400万円。駅への距離と周辺環境を考えればとてもお手頃価格。さすがオープン。
• この価格、この戸数で、ディスポーザーも、天井埋め込みのエアコンもないことにびっくりしました。価格表をみると、1DK(31.34m2)～2LDK(55.15m2)で30戸ぐらい。　特に1DK 1LDKが比較的多く、ファミリー向けを狙っていないから、大分割り切った作りになってるのかしら。そういうところはオープンぽいですね。
• ここ地下室マンションだよ。世田谷では条例で禁止された。同じことになったら既存不適格。資産価値などなくなるってリスクがある。
  • またまた適当なことを。世田谷区で禁止されたのは「傾斜地マンションの地下部屋」。平坦な土地だと問題ないですよ。現に販売中のシティハウス自由が丘は公称8階だけど建築基準法上は地上7階地下1階。地下にずらっと部屋が並んでます。
    • 地下部屋は、容積をできる限り消化したい売主側のエゴでしかないからね。駐輪場スペースは当たり前だが、地上につくるべきだが、そこも駐輪場にすると、部屋がとれなくなるから、こちらの物件はありえない地下に設計されてる。部屋が数戸とれなくなると売値がとてもうれない金額になる為やむを得ないんだろう。そういうあたりがオープンレジデンシア的な割りきりである。かといって、ディスポーザー、天井埋込エアコンはこの価格戸数なら、あってもおかしくないが、決して仕様がいいわけでもなく、安くもない。立地は良いが、土地の形がわるく、建物のプランもいまいち。そして住居エリアの弱点である容積限度が厳しい。それでも駅近派は関係ないんだろうな笑
      • 地下ってかっこいい響きですが、メゾネットでもない限り、日当たりが悪そうな感じです・・・夜に帰宅していつも照明つけているならいいかもしれませんが、週末の仕事休みの時に日の光を浴びないのは不健康な気がしてしまいます。オープンハウスはテレビ取材で狭小住宅専門の会社と紹介されていて、売り方は上手なんだろうけれど住むにはどうなのかと思っています。
• ホームページを拝見すると、待ちに待った待望の地に誕生しました感が強いけど、第1期13戸って順調なの？
• 第1期即日完売だって！登録締切したばかりで、契約は6月なのにねキャンセル住居は一戸も出せないね「即日完売」と「登録申込即日完売」の違いあと、ちょっと紛らわしいのが、「登録申込即日完売」。「即日完売」と似ているようだが、微妙に違う。「登録申込即日完売」とは、登録申込みの受付を開始して、すぐに販売対象のすべての住戸に申し込みがあった状況を意味している。登録申込みの後、あるいは抽選の後、たとえキャンセル住戸が発生しても、「登録申込即日完売」であることには変わらないから、胸を張って「第1期＜〇〇戸＞登録申込即日完売」などと謳うことができる。ところが、「即日完売」となると、登録申込みの後、あるいは抽選の後、キャンセル住戸が発生した場合、「第1期＜〇〇戸＞即日完売」と謳うには、大手のデベロッパーとしては後ろめたさが残るから避けたいところだ。
  • まあ総戸数に比べて1期の発売が控えめだったので、即日完売は当然でしょうね。ここはファミリー向けはすぐ売れるでしょうが、小さいタイプの完売には時間がかかるでしょう。
    • の割に第1期、第1期2次、第1期3次ともに3LDKの販売が少ないね
• 1期6次の「4,898万円　1DK　31.34平米」って、いくらなんでも高すぎだと思う。買って住むなら31平米は狭すぎだし、かといって投資用だと利回りが低すぎる。お金持ちのセカンドハウス需要くらい？
• いくら駅近とはいえこの価格で、プラン、設備仕様が全然伴ってないね。駐輪、ゴミ置場が地下。天井2400。。70から80m2代のプランはとくにやばい。窓無し部屋あるし笑これで億超。3LDKはおとめやまの目白同様苦戦するのが目に見える。今後目白で出るパナか積水に期待したいところ。
• なかなか素敵なマンションですね。目白の駅近は希少だと思います。
  • 駅まではとても近いですよね。信号は１つありますが、早くつくかどうかは、その信号次第なところも。マンションの周りの道は、あまり広くはない印象です。ところどころ一方通行のところも。
• 3つのメリットというところを見たのですが、賃貸に出しやすいとか、節税し易いなどということが書かれていました。そういうふうに資産運用としての方が多いのでしょうか。ここだと実需の人って多くなってくるんじゃないかなと思っておりましたものですから、少し気になりました。低層で、階段だけでも生活できるくらいだと、もしものときにも安心だなと思っておりますので。
  • 小さいタイプ、たとえば31m2の1DKなどは資産運用もアリかも知れません。駅に近いので高い賃料を取れるでしょう。買って住む間取りではありませんが。そういう賃貸住戸と実需の部屋が混在するのはデメリットかも知れませんね。
• 1LDKを即購入しました。目白駅近で信号が1個ありますが、地下道があるので実質的に待ち時間は発生しません。池袋駅も徒歩10分程度なので良いと思います。1LDKであれば貸して良し、住んで良しの物件です。
  • 1LDKでもいいお値段ですが即決とはうらやましい。たしかに住むにも貸すにも間違いない立地ですね。
    • ここは絶対資産価値ありますよね、たしかに。
      • 資産価値がある立地でも、オープンハウス って時点で資産価値下がる気が…。新築でもどうかなと思うのに、中古でなら買いたくないなぁ。正直、出来てから浅いし、強引な売り方って聞いてるから、まだ信用できないや。
        • まあ考え方は人それぞれですが、「目白アドレス」「山手線内側」「駅3分」「新築」「幹線道路に面しない住宅地」という好条件は10年に一度出るかどうか。超希少だと思います。
          • 人それぞれですよね！たしかに。別にオープンハウスでもいいっていう人もいればそれは需要だし。
• 目白でこの立地はすごいですね。もう小さい部屋は無くなってるのかな。。。
• 地下住戸に詳しい方がいらしたら教えてください。ここは地下にも住戸があるようですが、地下って人が住めるものですか？多少の採光はあるようですが、各居室に除湿機の設置もあるようです。それほど湿気も多いと理解しましたが、やはり地下はそれなりのデメリットがあるのでしょうか。近年の異常気象で下水道が溢れたりしたら浸水は免れないですよね？リセールにしても、いくら目白で駅3分とは言え、地下物件は厳しいように思いますが、どうでしょうか。
  • 住めるから建築基準法で認められてるんじゃない？快適か不快かは各個人の感じ方によるでしょう。
    • 確かに地下についてはリセールで厳しいのはあると思います。また、一階でも例えば庭に出て日当たりが無いような囲まれてる住戸はリセールが厳しいと聞きます。私は都心近くに住んでますが現に地下住戸は某財閥系デベだろうとずっと売れてないですね。リセールだけを考えるならデベ気にせず環境の良い住戸を選んだ方が良いです。
      • ここの南東向きの地下部屋は窓先のテラス幅があるし、午前～昼にかけて1、2時間くらい日が当たりそう。それでも地上階に比べれば湿気や閉塞感は免れない。浸水については、この土地は周りと比べて低いわけではないので水が集まってくることはないものの、昨今増えた「1時間に100ミリ」クラスの大雨が降ったらどうなるか、誰にもわからない。分譲価格が安いから買う人は現れるだろうけど、リセールは厳しくなる。ただしこの立地なので値段を下げれば買い手は現れます。地下部屋は静かなので、いくつかの短所を承知の上で割り切って暮らしたい人ならいいと思います。
        • 南東側の地下でもその状態でしたら、北西？西側の地下なんて日照はほぼないのと同じかもしれませんね。またドライエリアも小さかったですから、風も抜けないかもしれませんね。そうなると、もっとリセールも厳しそうだし…。生活空間を我慢して目白という立地、交通至便な場所で住むのか、都心から離れるけどどこかの駅近で二階以上に住むか、しがないサラリーマンには苦渋の決断です(泣)
          • そう言えば北向きにも地下がありましたね。ドライエリアの幅が狭くて明るさと通風が絶望的。でも値段次第で投資用に買うのはアリかも。居心地が良すぎる賃貸は賃借人の新陳代謝が進まず苦労するので。
            • そうですよね。やっぱり住むにはキツイですかね。8000くらいだそうですが、これが目白価格なんでしょうか。目白には住みたいけど、一般人にはこれでもめいっぱい。だけど、地下…。束の間の夢をみたと思って諦めですかね。
              • 地下部屋も今の時期に見ると涼しげで悪くないのですが、厳寒の頃を想像すると…。昼間が短くて寒い時期、寒風が吹き抜ける冷え切ったテラスと日照ゼロの室内。快適に過ごすには電気代がおそろしいことになりそうです。それでも山手線目白駅3分ですから、ほしい人は必ず現れるでしょうけど。
• 山手線沿線は人気がありますからね。駅から近い点は評価されると思います。公式サイトによれば、駅から3分以内の物件は26年間販売されていないみたいなので、希少性があるということ？目白駅エリアではこの物件だけのようですしね。今のところ。
  • そうですね。物件としては希少価値はあると思います。いかんせん、地下物件というマイナスですね。ほんの少しの採光はあるだろうけど、薄暗い地下に何年も過ごしてたら、気が狂いそうですが…地下を好む方もいるのか。それに、いくら山手線でもリセールは厳しそうかと思うのですが。それを考えるとなかなか購入まで踏み切れないです。
• 低層なのがここの場合はいいのかなと思いました。自分の足で昇り降りできる程度なのが良いです。希少性についてはそこまでではなかったのですね。ただ、駅まで近いのは普通に良いなぁと思います。徒歩3分だと真夏の暑い時期でも汗だくになる前に駅までたどり着けるくらいでしょうから。
• 先着順3戸というのは、残り3戸という意味でしょうか？
• 順調に売れてる様子ですね。年内に完売しそうな勢いです。
• デベが財閥系なら最高でしたね。最上階なら視界も抜けて良さそうですね。価格はこのご時世なので超割高はしょうがないですね。
• すでに残り２戸。ここまでは順調ですね。採光条件が厳しいEtタイプが売れるのかわかりませんが。
  • 残り2部屋とハイペース販売だね。独立性を高めたと書かれている離れ部屋だけが最後に残った理由は？
    • 残るは1DKの1戸！年内完売かな？オープンの販売力ってすごいね。
• ファミリー向け低層を購入しました。決定した後にここを拝見し、皆さまの意見をもっと調べておけば良かったなと拝見しつつ、割高感やオプレジの懸念はあれど、まずい買い物ではなさそうでややホッとしています。
• やはり駅近って強いのかな。しかも山手線。

[PR] スポンサードリンク

交通

• 池袋へ10分？　そんなに近いか？と思ってたら 『西武池袋線「池袋」駅南口への所要時間。ＪＲ線「池袋」駅東口までは徒歩12分となります。』ひどくね？あんな西武の各停しか乗れない出口、使えないじゃん！
  • 池袋までは歩けば距離があるかもしれませんが、目白駅から電車に乗ってしまえば隣の駅だから池袋基準で考えなくてもいいかもしれませんね。逆にゴミゴミしている池袋に住むよりは住宅街になっているしずかな隣駅に住んだ方が住みやすいと思います。

構造・建物

オープンレジデンシア目白フロントコート　エントランス完成予想CG

• 建ぺい率：60%
• 容積率：181.60%
• 敷地面積：1441.59m2
• 建築面積：836.51m2
• 延床面積：4087.42m2
• 5階建てとのことなので上の階は山手線埼京線の音が聞こえるかも知れません。戸建てだとほぼ影響がないのですが。
• 土地の形状が変わってますね。囲まれ感があるんでしょうか。
  • 南東側には3階戸建が並んでますね。低層階は厳しいかも。間取図を見ると比較的抜け感のある北東向きがあるのも頷けます。
• このおっさんくさい残念なデザインどうにかならんかね。。
  • 最近のオープンってこういうダークな外観が多い。高級感を狙っているんだろうが少々空回りしてる感も。なんとなくアパホテルのイメージに似てる。
• マンションの敷地がかなり変形しているなと思いました。一応、３面道路に面していることになっていますから、出入りは比較的しやすいかもしれません。

共用施設

• 駐車場：平置き1台
• 駐輪場：84台
• オープンレジデンシアってどこも駐車場がないんですか？
  • この立地のオープンレジデンシアを買う層は車を持ちません。悪口ではなく、山手線沿線や内側でマンション＋自家用車はかなり贅沢なので、そういう余裕がある層は財閥系とかメジャー7のマンションを選びます。
    • 駐車場自体無いか、来客用で1台分とか、そう言うのが多くなってるんじゃないですかね。 ちょっと前のマンションだと、付けるのが当たり前って事で付けようとするとそれなりに場所も取るので必要以上に設置しないとならないので運用始めると駐車場が余ったままになるってのが多くなってますね。 そうなると管理費収入が少なくなるという問題になります。 デベ自身、自分たちの立ち位置を分かって割り切ってるという事で良いんじゃないですかね。

[PR] スポンサードリンク

間取り

• 間取り：1DK～3LDK
• 専有面積：31.34m2～102.81m2
• 洗面室がリビングインでない点はポイント高いですね。1LDKでも玄関とお風呂が広いのも魅力です。ただ…これほど丁寧に作り込まれていると高額になりそうで心配です。
• １ＬＤＫで浴室が１４１８は珍しい。目白御留山のほうは１億出しても洗面リビングインだがこっちは全タイプしっかり廊下側に配置してる。同じデベでここまで違うのは値段が違うから？
• 1階北東・道路側の小さいお部屋は、メゾネットタイプです。間取りは1LDK？(だったかと)。約20m2の上下階として、トータルで40m2。ファミリータイプとしては狭いでしょうから、単身世帯向けですかね。(これも住民層の違いになっちゃうようでしたらすみません）いずれにしてもこの物件に1Rの間取りは無かったですよ。
• 間取りはUrタイプだと広くて102.81m2。なので、戸建と違って広い間取りもあるみたいです。収納も広く、LDKで25.4畳なのでゆったりした最上階住戸。狭くはなさそう。F2の55.15平米2LDKやMタイプ42.95平米1LDKも、思ったより部屋の広さが取ってありました。アウトフレームではない点が残念ですが、収納にして柱がわからないようにしてありますね。

買い物・食事

• 以前は買い物がネックでしたがクイーンズができて便利になりました。
• この位置だと西武本社ビルのダイヤゲート経由で池袋へも行きやすいね。クイーンズや西武が使えて雑司ヶ谷の庶民的スーパーもあるから使い分けできそう。
• 外食はむしろ困らない系なような…ただ、好みの店があるかどうかはわかりませんけれど、比較的ジャンルも多岐にわたっているように感じます。結構そういう意味でも暮らしやすい街なんじゃないかな?って思いました。駅に近い割にはうるさすぎないのも良いです。

育児・教育

• 保育園は都内だと、入れれば御の字で、希望のところに入れるかどうか、というのはまた別のお話になってきてしまいます。本当に近くのところに入ることができると、相当親御さんも便利だろうなぁと思います。送迎、毎日のことなので。天気が悪い日もあるから近いのが一番。

[PR] スポンサードリンク

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• クイーンズ伊勢丹が入居する「トラッド目白」の横を池袋方向へ2分ほど入った閑静な場所です。
• 道路から奥まった古いお屋敷の土地がメインになります。
  • 良いところですね
• 目白界隈もオープンだらけだな。
  • 良い場所ですねー。目白って現在も１つやってますよね。なんでオープンばっかりこんなに良い土地でやれるんでしょうね。小規模で言えばモリモトも候補に挙がりますけど最近は土地取得でオープンに負けてますね。ここでモリモトなら確実にディアナでしょうけど。
    • この土地の形じゃオプレジ以外手を出さないでしょ。
• 同じ目白でも山手線の内側なので副都心線雑司ヶ谷駅も楽に歩けるのがメリットだと思います。
• 山手線駅4～5分で閑静な住宅地で保育園が斜め前。仕事を持つ親にとっちゃ夢のような立地。買えればの話だけど。
• 目白という立地だけあって周辺が静かでとても住みやすそうなイメージがあります。外観デザインはどんな感じになるでしょう。プラン内容も豊富ですが、価格がどれくらいか気になります。
• 目白駅は栄えているというよりはこじんまりとした雰囲気なので、学校もありますし、雰囲気が良いです。
• 地下住戸は集中豪雨などで浸水の危険ありですね。地盤は強そうですね。山手線3分は便利ですね。
• 確かに駅近で便利だけれども、このマンションのある目白2丁目は、目白というよりは南池袋や雑司ヶ谷に近い雰囲気ではあるね。道が狭く細かい建物が建て込んでいて。。線路沿いではないけど、線路に近いから電車の音も気になる。山手線の内側にこだわる書き込みも見られるが、こと目白に関して言えば、内側が良好な住環境だとは言い難い。

その他

• パークコート小石川とどちらが良いですか？
  • 比べるまでもありません。こちらです。

掲示板

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• オープンレジデンシア目白フロントコートについての口コミ掲示板
• オープンレジデンシア目白フロントコート（旧仮称：オープンレジデンシア目白2丁目はどうですか)

23ku/639813/50-126

23ku/639813/49