オープンレジデンシア千駄木

この物件の評価はいかがですか？

3.21

(14 票)

物件概要

• 所在地：東京都文京区千駄木2丁目170-2他（地番）
• 交通：東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩4分
• 総戸数：51戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年9月上旬
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：株式会社ナカノフドー建設
• 管理会社：日本ハウズイング株式会社

掲示板・口コミ

• オープンレジデンシア千駄木（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• いくらなのか発表が楽しみです。50平米で6000、70平米なら8500くらいには乗せてくるでしょう。
• 駅までの道のりはわかりやすくてその上、徒歩4分程度の近距離という立地条件は魅力的です。駅から近いという条件付きなので価格は高価格になってしまうのかしら。
• ２LDKでも、子ども１人なら十分許容できそうな間取り・面積なので、都心でこの小学校の近さが魅力的な一次取得層にとってはグロス価格抑えられるし、２LDKでも十分選択肢に入ると思います。スーパーも小さいながらとても近いし、ちょっとした買い物はとても楽ですね。
• ますます都心へ通勤し、日中はあまり家に居る事がない共働きファミリーがメインターゲットという感じなのでしょうか。都心勤務なら通勤はとても楽ですし、学校も通わせやすい、買い物も便利、土日でもやってる飲食店が多い（都心だと休日は閑散としている所が多いが、ここは谷根千＝観光地的な場所でもあるので、オフの土日も開店している店がほとんど。）など、共働きにはメリットが多い場所だと思います。
• 今のマーケット的に、価格は正直全く期待できないでしょうね。。。。。
• 千駄木の水準がわからないのですが、坪単価400万円くらいが相場でしょうか？
• 見かけた記事情報だと，１期は10戸，35.58～70.41平米，4,388～9,588万円なんだってね。オプレジもそうだけど，伊藤忠も最近文京区に集中して建ててるね。すごい勢いだわ･････

構造・建物

• 西向きですが、確かに西側が住宅地で制限がかかっているので陽射しは確保できそうですね。半地下と二階は微妙かもしれませんが。
• 駅近で広々とした間取りもあり、良さそうなところだと思いました。内廊下なしという情報があるようですが、どこに書かれていました？ホームページを見る限りではそのような情報を見かけられなかったように思いますが。
  • 間取り図見ると玄関の外の共用廊下部分見てみるとだいたい分かるかなと。 各間取りで共用廊下側に窓があるものもありますよね。 あとはデザインとGタイプの間取り図形状を見ると外廊下である事は明らかかと。 もしこの物件に東側ベランダ住戸があったら陽当たりが悲惨になってしまう同じ高さの建物が隣にありますよ。 だから外廊下で全戸西向き設計は妥当であろうと思います。
    • 外廊下の設計にするのは日当たりなどの関係から作られているんですね。素人的な発想ですが全て内廊下にすべきでは？と思っていましたが、そのような事情があるとは。勉強になりました。
      • 内廊下だったら積極的にＰＲするはずで、ホームページに書いていない時点でお察しなんだよね。 内廊下は必ずしもメリットばかりではないんだけど、高級感は出てくるし今のように寒くなってくると内廊下は暖かくて快適みたい。 ここは共用廊下側に窓をつくらなければならない間取りがある以上、外廊下はやむを得なかったんでしょう。外廊下も換気面ではメリットがあるから。

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共用施設

• 駐車場：4台（小型自動車用2台、来客用1台含む）（月額使用料：25,000円～32,000円）
• バイク置場：6台（月額使用料：2,000円）
• 駐輪場：71台（月額使用料：100円～300円）

設備・仕様

• ディスポーザーが無かったり、内廊下で無かったりと、 都心物件ではよく見られるスペックは無かったりしますが、 OPにしては珍しく、50戸越えと中程度の規模がありますし、 逆に、管理費や修繕積立金もそこまで高いものにはならない事が期待できますね。

間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：35.58平米～70.41平米
• 小学校も近いので、ファミリーには安心できそうですが、住める間取りタイプはAタイプに絞られてしまいますね。ファミリーだけというわけではなさそう。その他のタイプは２LDKと１LDKなので、単身者や夫婦二人暮らし用でしょう
• 1戸1戸プランを見ていくと、けっこう細長?い感じなんですね。 建物の形からするとそんなものなのかもしれないですけれど。 柱の凸凹が全くないわけではないですが、 開口部に面している方は一応、最小限にはしてあります。 リビングは細長いので、キッチンセットとソファとの配置はしやすそうではありました。
  • リビング細長いとテレビ小さいのしか置けないのがなぁ…
    • 言われてみると、テレビのサイズに関しては、大きいのは難しいですね。 しかも配置も難しそうです。 動線との兼ね合いもあるし…^^; スクリーン作って、プロジェクターで映画を見るみたいな感じだとできなくはないけれど、毎回は面倒でしょうし。

育児・教育

• 小学校も中学校も本当にすぐ近くなので、子どもがいる世帯には特に良い立地。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 閑静なところで駅も近いし立地はよいですね。
• 通勤も大手町や霞ヶ関なら地下鉄１本、ドアtoドアでもあっという間で楽だし、この辺りは山の手的な閑静さと下町的な利便性を兼ね備えている住みやすくて良いエリアだから、プライシングさえ間違えなければ、サクっとすぐ売れるだろうね。
• 千駄木住民だけどここの物件、陽当たりは期待できないよ。道路は南と東にはマンション隣接してるし。そういった意味で、どこまで安くなるか。
• 現地見ましたが確かに日当たり・眺望はあまり期待できないですね。閑静ではありましたけど。このマンション、６階と言っても高さ規制的に５階・半地下ということになるでしょうから、一番上の６階でも眺望は期待薄でしょうね。日当たりは隣地との空地をどれだけとるかによると思いますが、あのOPですから、空地は法律上の最低限しか確保しないでしょうね。これはデメリットです。
  • 日当たりが期待できないという程のことはないと思うけどねえ...住戸によっては半地下もあると思うので注意が必要だけど、その分安くなるなら買う人はいるでしょうね。パンダ部屋になるかも
    • 千駄木の辺りで、日当たりが抜群に良いマンションっていうのが逆に難しいように思います。 同じような高さの建物が本当にひしめき合っているというかんじ。 道を歩いていても、 結構密集しているなぁっていうのは感じますから。 だから、そもそもが日照にプライオリティを置いている人はそこまでここはいないんじゃないか、と思いました。
      • 外観等のデザインが出ましたね。 やはり、１階は一部半地下のようですね。 さて、どのくらいの価格で出してくるか。 たしかに、日当たりは期待できないは言い過ぎましたね。 ただ、向きや階数によっては前建ての関係で、多少のダメージはあると思います。
• この辺りは、不忍通り沿いにずらっとマンションが建ち並んでいますが、ベランダや窓が不忍通りと反対側なら、意外と眺望は抜けてて日当たりは良いんですよ。何故かというと、不忍通りから30ｍを境に、高さ規制・用途地域が変わるからです。
• 駅から近い割には大通りから一歩入った奥まった立地で落ち着いた場所ですし、小学校もすぐなので、共働きファミリーに特にお勧めできる物件だと思いますね。
• 不忍通りから入っているので、通常の車の音は聞こえなそう(現地も見てみて実際聞こえていない)ですが、近くの病院の救急車の音はどうでしょうねぇ。サイレン響きそうだし、少し離れた裏手側が病院なので、、、
  • さすがに救急車のサイレンの音は避けられないです。まぁでもそれが我慢できないほど煩わしいかどうかは個人差ありますよね。
    • 確かに救急車はたまに不忍通りを通りますが、 このマンションは大通りから奥まった立地ですし、 そもそも病院近くに来るとサイレン止めてますよ。 人にもよると思いますが、そこまで気にならないかと。
• 一本入ってるけど、周囲も高い建物があるので、囲まれ感あり。外廊下も隣の建物の壁で暗いかもしれない。
  • 抜け感に難はあれど、都心近接、谷根千、 駅からまあまあ近い割に環境が良い立地で、 戸数も50戸そこそこあり、 マンションとしては良い部類に入ると思います。 ディスポーザー＆内廊下無しは残念ですが。

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