オーチャードプラザ

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オーチャードプラザ　外観1

オーチャードプラザ　外観2

物件概要

• 所在地：神奈川県 川崎市 幸区戸手本町２－２４３－１
• 交通：

1. JR南武線「矢向」駅徒歩6分
2. JR東海道本線 「川崎」駅 徒歩16分

• 総戸数：430戸
• 構造、建物階数：RC11階建て地下1階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2005年02月
• 売主：ナイス、日本中央地所、プロバイスコーポレーション
• 施工：長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 2,050 ～ 4,890 万円
• ブライトコートの最上階角部屋で4650万。武蔵小杉プラウドなら西か東棟の低階の価格でしょ。安いねぇ。

交通

• 利便性においては横浜にも東京方面にもでやすくすみやすいといえます。後々賃貸に出すにも割と好条件かなと思ってます。
• 矢向住民です。交通の便は非常によいです。新川崎駅へもバスで行けます。
• 矢向の駅の朝の乗降客は多いですか。川崎に近い分矢向からは乗りにくいのかなっと思って。どの時間帯が一番多いですか？
  • 私は8：30〜45の間に毎日利用してます。川崎方面へ通勤ですが座れることはないけどそんなに乗れないほどではないです。扉によっては混んでる所もありますが、本数が多いので乗りにくいことはないですよ。立川方面は見ている限り結構空いてるようです。
  • 通勤通学のため川崎方面へは7時45分頃〜8時過ぎころまでは特に混むと思います。特に塚越4丁目の4つのマンションができた5年前から込みだしたような。今度は2物件で860世帯ですから、また混むのでしょうね。ちなみに武蔵小杉方面はほとんど混みません。川崎からの東海道線、京浜東北線も横浜方面は混みませんが、東京方面は品川までは地獄です。私は元々矢向で育ち、今は尻手と矢向の間に住んでおります。もし住まわれるのであれば、少し早めに通勤されることをお勧めします。
• 南武線ユーザーにはとても便利でしょ。川崎までこむったって、たかだか５分。チャリで川崎まで行ってもいいしね。

構造・建物

• オーベルグランディオ川崎と並んで立てられているハローシティープロジェクト。
• モデルルームで内壁の厚さが9mm（その外に断熱材、そしてコンクリートの壁）とあったのですが、酔っ払った拍子にぶつかったりとかして穴が開いたりはしないのでしょうか？地方のマンションは12mmだと聞いていたもので・・・
  • ９ｍｍとはどこの厚さですか？オーチャードからもらった資料では、外壁は１００〜１８０ｍｍ、戸境壁１８０〜２５０とあり、その構造は、外壁は磁気質タイル・コンクリート壁、発布ウレタン・プラスターボード・ビニールクロス、戸境壁はビニールクロス・プラスターボード・コンクリート壁・プラスターボード・ビニールクロスとありますが、どの部分が９ｍｍなのでしょうか？
    • 部屋の白い壁全部です。普通9.5mmは天井などに使われます。隣のガーデンガーデンさんのパンフレットにも書いてありましたが、そちらも9.5mmでした。どうやら大手の施工会社さんは内壁は薄いようですね。こういうところでちょっとずつコストダウンしているんでしょうか・・・。補足します。9.5mmは石膏ボードのことです。
    • 石膏ボード（プラスターボード）の厚さですか、遮音性、断熱性に影響されますから、特に遮音性が心配ですね。やはり、見えないところでコストダウンが図られていますね。その分価格が安くなっているのかも知れませんが、でも基本的な性能部分はしっかり作ってほしいものです。　マンションで一番気になるのは遮音性ですが、上階、隣の部屋からの生活音がどれだけ伝わってくるのかが心配です。
    • 石膏ボードは耐火のためにクロスの下にはるもので、遮音とか断熱はコンクリートの厚さとか断熱吸音材が一番のポイントでしょ。石膏ボードは遮音が目的ではないですよ。隣との界壁はコンクリートが構造体だけど、住戸内の間仕切りは軽量鉄骨の骨組に石膏ボードを張ってその上にクロスを張って仕上げしてるのが通常。石膏ボードなんて１２ｍｍだろうが９．５ｍｍだろうが蹴飛ばせば簡単に穴があきますよ。
    • 遮音性に無関係なので安心しました。でも、薄いのは気になります。
• エアリーコートの低階を検討中なのですが、やはり日差しは期待できませんかね？
  • エアリーコートということは東向きの棟ですね。はっきりしたことは言えませんがおそらくお昼過ぎからはあまり期待できないのではと思います。
  • 東向きは10時くらいからそろそろ日差しがあやしくなってきますよ。
• アベニューコート（西向き）低階検討している者です。予算の問題で南向きを諦め、東と西でかなり悩んだので、２日間ほど午前、昼、夕方と日当たりのチェックをしてみました。結果、東向きは本当に午前中しか日はあたりません。逆に、西向きは１２時過ぎには十分なほど日はあたってました。確かに午前中の日差しって気持ちいから捨てがたいですが、自分は日のあたってる時間の長い西を選択しました。ただし、夏の西日はある程度覚悟が必要ですが。。。
• 自分もほぼアベニューに決めてるのですが、西向きというよりアベニューコートのメリット、デメリットは以下の通りだと思ってます。
  • メリット

1. 南向きより断然価格が安い
2. エントランスに近い（ということは矢向駅に近い）　
3. 東向きと比べると日のあたる時間が長い　
4. 冬の西日はポカポカ。床暖のないオーチャードにはもってこい。

• • デメリット　

1. 川崎駅を基準に考えると一番遠い　
2. 夏の西日　
3. 午前に日があたらない（しかし、東は午後あたりません）　
4. 正面が一軒家群ではなく〜工業とかその寮？がある

• • 自分が気にしてるのは、オーチャードの建物そのものが、どれくらい評価できるものなのかって事なんですよねぇ。資産価値という意味ではなく、ようは後で問題になってくるような手抜きっぽいことをしていなければそれでいいんですが。だれか、そのあたり評価してくれる方いません？隣のガーデンｘ２と比較してくれてもいいので。
• 工法はお隣と同じなのですし、何よりも、環境アセスメントの取得は、お隣さんとの共同で取得したものなのですから、同じ施工主で片方だけ手抜きという事はありえないでしょう。…と、若干、楽観視してます(^-^;一つだけ不安なのは「アフターサービス規準」です。お隣さんの内容を知らないのですが、保障期間はお隣さんと同じなのでしょうか？
  • 私はオーベルの性能評価のパンフレットをもとに比較表を作って営業の方に、オーチャードのパンフに載っていないところを聞きました。多少の違いはあれど本質はほぼ同じという印象です。
    • 構造面、施工面とも両者目立った差がない事を前提とした場合、どうやらポイントは「住宅性能評価」と「NAiS」みたいですね。この二点、うちの部屋だけ後から付けるって無理ですもんね。
• 性能評価はきになるところですがついてるのは現在1割くらいのマンションらしいです。性能評価がついてるからといって性能等級が高いのとは別問題ですよね。たしかに第三者からの評価があるという点では安心ですね。まぁオーチャードも公庫の基準はクリアしてますよね。品確法も2000年の導入ですしまだ新しい法律なので今後どうなっていくのでしょうか？？？ガーデンと比較しての決め手は外壁の色でした(^^;;川崎という土地柄白い建物ではすぐに汚れが目立つのではないかとおもいまして。オーチャードのほうは茶色であまり目だたないかな。
• エアリーは東だから、日があたるのは午前中のみ。立体駐車場の上に位置する屋上庭園より上の階か下の階でずいぶん違うように思います。だって、エアリーのウリは”隣の敷地の建物まで、約145mに渡って開放感が広がります。”だからね！でも、確か営業の人はエアリーの一階でも日当たり（東向きとしての）は確保できるって言ってたような・・・確認したほうがいいと思います。あと、日当たりは絶対自分で朝昼夕と確認しに行ったほうがいいよ。
• 外観はオーチャードの方が重厚感あっていいですね。
• 南向き4階から上を購入された方はみなとみらいの花火大会が遠くに見えるかと思います。私の現在の住まいは南向き6階でして一昨日の横浜開港祭の花火が見えました、すごく大きくはありませんが綺麗でしたよ。昼間はランドマークが遠くにみえますし夜はベイブリッジの青い光も見えるかと思います。
• オーチャードの購入を考えてますが、構造面で詳しい人教えてください！！二重天井、二重床ではないんですか？やっぱり音の事は気になります。
  • 詳しい人ではないですが、二重床ではありません(^^ゞ確かに防音でも役立つと思いますが、二重床（天井）って、リフォームのしやすさの為の構造だと思いますよ。ちなみに、アンボンド工法を採用しているので、小梁も少なく、遮音性も若干高いようです。※と言っても、使い方によっては、遮音性が低くなるという情報もどっかで見ました…(´ヘ｀；)
• Ｄ棟でも３階以上なら公園より上に出ますので、景色もそれなりによいのでは？
• 先日前を通りかかりましたが、エントランスがとってもかっこよかったですよ。

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共用施設

• 駐車場　432台
• 託児ルーム、キッズルーム、パーティールーム、屋上庭園、自動販売機など
• うちは駐車場4000円狙いです。
  • 車のサイズの問題もありますが、なるべく安いところが希望してます。
• ご承知かもしれませんが、幸区は月火水金がゴミ回収日です。燃える燃えないの区別はありません。（木は、資源ごみ：ペットボトル、缶等）ですので、ゴミ置き場が一杯になる可能性があるのは、正月くらいですかね。

設備・仕様

• ディスポーザー、門扉付き玄関ポーチ、トランクルーム、ワイドスパンなど
• お風呂場に段差があるのがどうかと思うけど、 小さいながらも４LDKは使い勝手がいいんじゃないかと・・・.
• オプションプラン契約の際、当日追加で室内LAN配線も出来ますとの説明を受けましたが、ＫＤＤIの光フャィバーはKDDI室から各住戸にはVDSLの電話線〔モジュラージャックタイプ〕でくるようですが室内LAN配線してもあまりメリット無いですよね？速度も速くなさそうだし。KDDI以外の有線ブロードバンドとかも直接光ファィバー取り込めるのかな？皆さんインターネットシステムについて、ご意見お聞かせ下さい。
  • 同時に２つ以上のパソコンが使えないとのことですか？あまりパソコンに詳しくないので教えてください。それから、費用はいくらほどかかるのですか？
    • 無線LANを使えば2台以上でも接続可能です。価格は3万円前後で購入できるはずです
• 宅内ＬＡＮ、オプションでつけるとしたら、いくらなのでしょうか。
  • 金額は105,000円と出ていました。
  • LANについて予想を含めて一言書き込みにあるようにVDSLですのでモジュラージャック（電話線）でくるようです。宅内の様子はADSLを引いているような感じでしょうかモデムには３つのLANポートがあるようなのでここにケーブルを挿すのもよいですが、モデムにルータ機能があれば宅内LANを引いておいてここに挿せば快適でしょう。（宅内でネットワークを組まない場合、ルーターやスイッチングハブが無くても６ユーザーまでは接続可能のようです）VDSLで最高70Mでると書いてあります。無線でつなぐのはもったいないです。現在の11aまたは11gを使っても理論値では54Mでますが、制御用の信号も流さないといけないので、実行速度は20M程度です。VDSLで20M以上でるのことは予想できますので、宅内配線＆VDSLがお勧めです。
    • 10万円支払ってLAN配線しといても損はないということですね？新規PCの購入も検討したいところです。
• 台所のディスポーザーの部品が３年交換って本当ですか？
  • 個人差はありますが十数年だそうです＾＾
• オーチャードのメリットは、オプションなどを「標準」としない事で、コストを下げていることだと思います。
  • 個人でどうにでもなる「床暖房」や「宅内配線」はオプションでいいとしても、個人ではどうにもならない「住宅性能評価」や「セキュリティ設備（NAiSなど）」は、やっぱりあった方がよいですね〜。過剰設備ととらえるかどうかは、人それぞれだと思いますけど。
    • 過剰設備というか現状では標準設備ですが。。。
• 個人でどうしょうもない部分として、「住宅性能評価」「NAiS」の他に「活水システム」や「ecoジョーズ」「24時間の有人管理」「ネットでの回覧版、共有施設の予約」などがあります。
• みなさんオプションなにつけましたか？我が家は浄水器・食洗器です。
  • ウチも浄水器はつけました。自分であとから付ける方法も考えましたホームセンターのリフォームでも多少安く頼めるようですね。
• インターネット棟内ＬＡＮ配線では無いのが実に残念ですね！　現在の住まいはＹＯＵ−ＴＶさんのＣＡＴＶを利用しています　　オーチャードと同じで光ケーブルなのでＡＤＳＬが使えませんとは言っても、６回線ほどメタル回線が有り共用関係他に使われていて　たまたま余っていた回線を利用できた２，３軒の方はＡＤＳＬを使ってますなぜ光を利用しないかって言うと２〜３年前は利用料高かったし　速度的にはＣＡＴＶでもストレス無いしってとこですかね　　とりあえずＫＤＤＩ電話コミ契約したけど　いま　迷ってますＹＯＵ−ＴＶも捨てがたい仕事で郵政省はじめ光ケーブルやカテゴリーケーブルを用いてＬＡＮ配線する事有りますが　ここも管路はあるはずだから組合で決まれば希望家庭だけでも通線出来れば良いですね　　めちゃ高速かもしれませんね　でも　相手が遅かったら（ブー）ですか？　どうなんだろう？

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間取り

• 3LDK～4LDK　61.08㎡～90.38㎡
• オーチャードの方は、部屋数は多いようですが、５畳以下の広さのものが多く、逆に使い勝手が悪いように思いますよ。あと収納も少ないようだし。
• たしかに狭い部屋で無理やり４LDK作ってますけど、４畳でも窓が２面あると広く錯覚してしまいますよね。リビングもキッチンをフルオープンにしたら結構広く感じますね。後は収納ですよね。あまり物を買わないのがコツでしょうか？
• オーチャードは、プラン的には狭くても4LDK欲しい人にはいいんじゃない。最初は３LDKとかにもできるみたいだし。融通がきくプランは多いでしょ。オーベルは3LDK買ったら絶対に４LDKには変えられないけど。
• 間取り変更申込時、オープンキッチンを希望したところインターフォン位置の設計がとんでもない位置に。その場で設計の見直しをお願いしましたが、その連絡も未だにありません。
  • インターフォンの件はどこかに書いてありましたね。移転先は決められているようですよ（しかも使いにくいところとか・・・）
• 狭いなりにも4LDKである間取りが多いのは、ナイス物件ならではのメリットですよね。時々、間取り図を見返しては「良く考えるなぁ…」と関心してます。無理やり…とも言うんでしょうけどね(^-^;多少ベランダや収納が狭くても、居住空間が広い方が、私はありがたいです。
• オーチャード東向き、価格帯から言っても買いたい方多いんではないでしょうか。単身者でも買える価格が魅力、都内からこんなに近くでありえませんよね！働いてる方は昼間不在でしょうし日当たり関係ないですものね。もちろん結婚してからもゼンゼンＯＫな間取り、きっと人気ありますよ〜。
• おふろは、1317でも、鏡が標準でついてるから広く感じませんでしたか？
  • たしかに狭くは感じなかったですが、実際に擬似入浴したときに少し足を折らないと入れなかったもので。。。それでも窓がついている間取りなのでかなり満足です

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買い物・食事

• コンビニ：セブンイレブン(162m)　サークルＫサンクス(239m)　ａｍｐｍ(409m)　ファミリーマート(433m)　スリーエフ(459m)　ミニストップ(491m)　ローソン(543m)　ミニストップ(567m)　セブンイレブン(582m)
• スーパー：まいばすけっと(258m)西友(298m)ハナマサ(390m)ワールド(485m)ローゼン(667m)いなげや(671m)
• 物価も矢向のスーパーは安いです。
• ニトリが近くにあるから重宝しそうですね。
  • ニトリのほか島忠もありますし電化製品なんかも川崎行けばヨドバシもビッグカメラもあるから楽しみですね♪
• 主婦の方は入居されてから矢向駅前で毎日のお買い物される方も多いと思います、ちょっとＢ級でもかなり安いので嬉しいのですがもっと安いのは尻手駅前のマルキで〜す。
• 買い物は西友しか抑えてませんでした(^-^;近場で一番大きなスーパーはどこなんでしょうか？
• 私の知ってる範囲でお答えしますね。お買い物は矢向駅前ですとスーパーが駅西東に一軒ずつ、ユアーズ、ワールドがあります。矢向郵便局近くのホーミーはお菓子や調味料も一番安いかな。お魚屋さんのうおしちもスーパーに負けず劣らず安いし新鮮です、隣のお肉屋さんのコロッケも美味しいですよ。ケーキ屋さんはこの辺で一軒だけのオランジェがあります。駅前での価格競争もあってか、西友川崎神明店も値段を下げずには生き残れないようですね。わりと安いし24時間だし。川崎ハッピーロード系ですと、いなげや、相鉄ローゼンもかな、文化堂なんかもありますがそっちからわざわざ矢向まで買い物に来る主婦の方多し、です。ドンキのハナマサは量が多すぎるし精肉等あまり美味でないのでわりと不評かな近くにある市場でもお肉キロ買いしてる方もいますね。余談ですが、小学校で履くうわばきはこの辺ではドンキが一番安くて598円！
• 川崎小田中のエスパ（ヨーカドー系）に買い物に行きましたが←家族で車でのお買い物によく利用する方多し！
• 私の知ってる範囲でお答えしますね。お買い物は矢向駅前ですとスーパーが駅西東に一軒ずつ、ユアーズ、ワールドがあります。矢向郵便局近くのホーミーはお菓子や調味料も一番安いかな。お魚屋さんのうおしちもスーパーに負けず劣らず安いし新鮮です、隣のお肉屋さんのコロッケも美味しいですよ。ケーキ屋さんはこの辺で一軒だけのオランジェがあります。駅前での価格競争もあってか、西友川崎神明店も値段を下げずには生き残れないようですね。わりと安いし24時間だし。川崎ハッピーロード系ですと、いなげや、相鉄ローゼンもかな、文化堂なんかもありますがそっちからわざわざ矢向まで買い物に来る主婦の方多し、です。ドンキのハナマサは量が多すぎるし精肉等あまり美味でないのでわりと不評かな近くにある市場でもお肉キロ買いしてる方もいますね。余談ですが、小学校で履くうわばきはこの辺ではドンキが一番安くて598円！
• ドンキーがあるのがうれしいですね。
• となりの南部市場って素人でも買い物できるのですかねー？築地の場外みたいになってたらよいですよねー。
• 市場のことは私も気になってます。よく分からないんですが、たとえば土曜の朝とかに買い物できたら楽しそうと思ってます。どなたかご存知の方はおられませんか？
  • 南部市場も近所ですが１度も行った事ないです(^▽^;)今度偵察してきますねー中にある食堂は一般の人向けにも看板出てますね。朝早いけど・・・
  • 南部市場のHPありますよ。一般もOKみたいですね。新鮮な魚が食べられそうで楽しみです！！ http://www.nanbuichiba.com/top.html
• 矢向って意外に嬉しい店が揃っていてくれるんで来年が楽しみです。個人的にはＴＵＴＡＹＡとマックとドトールがあったんで感激でした（笑）川崎までいけばあるのはわかっていても近所にあるといいですね。
• 川崎駅の再開発でラゾーナや、ビックカメラ、赤ちゃん本舗ができました。
• ラーメン屋について情報があれば教えて下さい。当方、仕事で終電で矢向駅から帰宅する事が多くなっており、その時間に矢向駅からオーチャードまでの間であまり寄り道をせずに食べれる美味しいお店があれば教えて下さい。一応、矢向駅前の屋台と踏み切りの所のラーメン屋は行ったのですが、それ以外に見当たりません。ドンキーのラーメン屋は、美味しいのですが、オーチャードを通り越してしまうので、寄り道をあまりしない所がいいです。少し反対方向になりますが、矢向駅付近を歩いて見たのですが、見つける事か出来ませんでした。
  • セブンイレブンの通り、「美山飯店」なら遅くまでやっていたと思います。ラーメン屋というより、中華料理屋です。中華定食美味しいです。ボリューム万点ですよ。川崎駅ビル「BE」地下のラーメン、６店舗できたみたいですね。数店制覇しました。まだ、さほど行列はできていないようなので、早めに行っておきたいところです。
  • 「BE」地下のラーメンへ行ってきました。木曜の21時ごろでしたが、殆どの店で並んではいましたが、品川(しな達)みたいに、1時間以上待つ行列はありませんでした。私は5人程度並んでいた食べた事のない大山へ入り、えび塩をたのみました。えびの風味がスゴイ塩ラーメンなのにえびが入っていない不思議なラーメンでしたが、すごく美味しかったです。

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育児・教育

• 泉幼稚園(145m)　横浜市矢向保育園(278m)　戸手保育園(375m)　梅園幼稚園(496m)　塚越保育園(524m)　矢向幼稚園(629m)　古川保育園(681m)
• 戸手小学校(473m)　南河原小学校(543m)
• 川崎駅西口ミューザ並びの何棟か並んでる高層マンションの１階角に認可のＹＭＣＡ保育園ができるそうですね。オーベルさんの託児施設も共働きの方には嬉しいですよね。ワイルドブルー跡地の大規模マンションにも認可保育園がありますしね〜。
  • ＹＭＣＡ川崎保育園、すでに開園してました。
• トデ小行ってる子の親に聞いたところ来年はどの学年も1クラスずつ増やす予定ですって。教室は足りるって聞いたけど、増築の話もチラホラ。同時にたくさん転校生いると子も親もあまり心配しなくてもよさそう。公立中学校は御幸かぁ・・・昔の悪いイメージが先行してしまうぅ〜。矢向駅周辺には中学受験塾多いし、南武線沿線で私立多いし、ローンもあるしぃ〜〜泣。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 南側にお墓があるのですが、基本的には見えないですし、お墓があれば前にマンションが立たないかとは思うのですが。ホテルケ○ンはもうしょうがないですね。
• 戸手にすんでます。幸区ですが川崎駅の西口側は東に比べて治安は悪くないです。決していいとはいえないまでも（空気とかイメージとか）
• 幸区であまり美しい住宅街は考えられないんで周りの町並みはあんなもんでしょ。
• 交通の便も環境も悪くはないようですね。安心しました。お墓も階数が高くならないと見えないみたいですしね。
• 土壌汚染のことですが・・・建築前に土壌調査を行っているそうですが、基準値以上の物質は検出されていず、油分の洗浄処理も行っているとのことですので、大きな心配はないんじゃないでしょうか。この辺りのことは重要事項説明書にも盛り込まれていますし、調査結果は管理組合に渡されるとのことですよ。
• 私も土壌汚染はなく、する必要なまったくなかったのだけれど、善意で油の洗浄をしたと担当者から聞きました。もしそんなに心配だったら、詳しいデータを見せてもらったらいいと思いますよ。それより液状化現象のほうが私は心配です。将来大きい地震が来るかもしれないでしょ。
• 液状化現象かぁー。どうなんでしょうねぇー。このへん川崎に建ち並びはじめたマンションって工場跡地だったところが多いですよね。。。土壌汚染も液状化現象の問題もここに限らず多そうだなぁーと思うのは私だけでしょうか(汗)
• オプションで浄水器を見て、今使っているもので充分だと思い付けなかったのですが・・蛇口がシャワー型なために後付けできないことが判明しました；まだ買って１年なのに・・（ガッカリ）とりあえず取り付けは諦めるとして、土壌の汚染のせいでお水が悪くなるという心配はやはりあるのでしょうか？我が家はオプション無しですが、お水だけはつけた方が良かったかな？と後悔中です（＾-＾；）
  • 飲み水は水道局から来るので土壌汚染は関係ないと思いますよ〜地方ですと、井戸水を使っているので問題なんですけどね。
• 今も川崎市内に住んでいますが、正直お水がイマイチな感じがして；；（地方出身なので、都会のお水は最初慣れなくて飲めませんでした。＾＾；）
• 土壌汚染については池貝鉄鋼跡地ということであればあまり心配なさそうですよ。（ゼッタイ、ではありませんが）知り合いが同業の仕事をしてまして、だいたいの察しがつきましたので全く不安もなくウチもここに決めました。わからないとスゴク心配になるの、わかります。液状化は、でもやっぱり地震は怖いですね〜(--;
  • 土壌汚染については心配ないと思います。確かディーゼルエンジンの作っていたと思います。特に深刻な土壌汚染はないはずです。
    • エンジンを作っていたということはかなりの量の油を使っていたことが予想されます。（ネガティブに考えると漏れていたりとかは可能性あり）しかし、一度きれいにしているみたいだし、井戸水を汲むこともないので心配ないのでは？
• はっきりいえば、幸区は床下、床上浸水はよくあります。台風が重なったり、大雨の時などです。（とはいっても、すべての区域ではないですし、ごく一部です。）いずれにしても、新潟のような大雨になれば、どの地域でも、地域毎の相当被害があったのではと思われます。わたしの記憶が正しければ、多摩川はさんで、大田区と幸区では、幸区の方が土地は低かったと思います。
  • 幸区内の床下、床上浸水の詳細を紹介しているサイトはありますか？実際に堤防が決壊した場合、マンションへの被害がどの程度か気になります。
• 矢向駅のそばに超高層大規模マンションが建つといううわさを聞きました。日陰にならないか心配です。
  • 塚越４丁目 古河鋳造工場跡地に２０階建てで建設予定みたいですよ。直線距離で300Ｍ位ですかね。たぶん問題ないでしょう。
  • 直線距離で300メートルなら日照は問題なさそうですね。西向のタイプの部屋からは視界に入る程度でしょうか・・・
• ここ歩いているとわからないけど、高い塀の向こうはお墓。バスに乗ると見えます。バルコニーからも見えますよ。
  • ま、お寺さんのお墓ですし、成仏されてるとは思いますけど。怖い人は買ってないのでは？
• 正直立地はそれほど良いとは思っていません（汗）ただ立地なんてものは人それぞれの感覚なので車で仕事に向かう人間には国道にすぐ出れる立地は結構ありがたいです。ただ警察署が近く取り締まりにビクビクしないといけないのが・・・（汗）まぁ安全運転を心がければいいだけの話なんですが（＾＾；ちょっとだけ大通りから中に入っているので静かな場所がいい！という方でも妥協できる範囲の音だと思いますし。

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周辺施設

• 総合病院：川崎幸病院(464m)
• 小児科医：さくら診療所(191m)　植村医院(407m)　おんだクリニック(569m)　川崎幸クリニック(598m)　菅野医院(693m)
• 近くにスーパー銭湯お風呂の国があります。
• 近くの南河原公園、犬のお散歩してるヒト多いですね。南河原公園、桜満開の時期にはＢＢＱじゃんじゃんやってますよね〜。東芝の社員さん達らしきお花見グループも見かけました、プロの演歌歌手呼んで舞台作って歌ってたし・・・笑たま〜にフリマもやってたりしますよね。業者さんも出店ほど小さ〜く。あとドンキ屋上のフリマも若い年齢層も多いね。引越しで出る不要なモノ、全部売ってしまいたいデス。

その他

• オーチャートとオーベルの比較です。

1. 外観はオーチャードの方が上だと思います。部屋の中はいくらでも自　分で変えられますが、こればっかりは。。。特に古くなってきた時に随　分違って見えるのでは？
2. 間取りは結局自分達が気に入ればよいのですが・・・　収納は全般にオーベルの方が充実していると思いますし、オーチャー　ドは無理やりの４Lも確かにあるようですが・・・工夫された間取りが多　いのも事実ですね。４Lは３Lにできるけど、逆はできないっていうナイス　の哲学にもうなづける部分があります。っというわけで、私達も４Lを３L　に変更してもらう予定です。簡単なリフォームで後々どうにでもなるかな　と・・
3. 建具等は単にモデルルームを見た時の第一印象なんですが、どちらも　シンプルはシンプルなんですが、オーベルよりオーチャードの方がちゃ　んとしてるように見えてしまった訳で・・・　特に、オーベル、細かいところ　をよく見ると・・・
4. 南向きにこだわると、前に何もない南向きのお部屋はオーチャードに　しかない！オーベルの南向きの部屋のベランダ側の窓が網入りガラ　スなのは、どうしても納得できず・・・
5. はっきり言って、オーベルの方が商売はうまいですね。でも、高　倍率を自慢しているオーベルより、なるべく倍率がつかないように、　また高倍率にするべく、必要以上のコストをかけないようにするオ　ーチャードの売り方に私は共感しました。営業の方のタイプも全く　正反対で、人それぞれだと思いますが、私はナイスの方の方がよ　い印象を受けました。話題のエアリーは私は検討してませんでしたが、やはり価格が魅力的なので、残ることはないと思いますよ。現在も残っているのではなく、まだ売り出し対象にしていないだけ。営業さんの話によれば、出せばすぐ売れちゃうので急いでいないようでしたよ。どちらかと言うと、強い希望があったものだけ少しずつ出しているようです。

• • 私もオーチャードとオーベルは悩みました。価格と外壁は断然オーチャード！でも過ごすのは部屋の中なので収納の多いオーベルに決めちゃいました。
  • 私はオーチャード！3ＬＤＫから2ＬＤＫへの間取り変更+ＷＫ増設しまして収納の問題はクリアしました。インテリアを楽しむ住み方を希望していましたし買ったまま住むのではつまらないので内装等のリフォーム金額を含めたオーチャードの購入を考えました。
• ペットは室内犬のような小さなサイズのものであればオッケーです。
• 内覧会行って参りました。私の場合は、業者なしで３時間以上チェックしましたが、素人が見ても分かるような傷・汚れ・シミ・塗装はげ・ノリのムラは１００箇所以上ありました。ここまでは皆さんとかわりません。他には・・・

1. カーテンレール取り付け器具が真っ直ぐ向いていない。
2. 和室のふさま扉の３つに一つ動きが重い。他、端までつけた時　　　ゆがみ？上から下までの幅間が違う。
3. 押入れ下床がミシミシと下にしずみながら動く。
4. 洗面台ヒビ。
5. 風呂場の鏡ガラスが押すと動く。風呂場床の作りに手抜きあり
6. 洋室ドアの取り付け器具無理矢理斜めにズレても設置していた。
7. ハウスクリーニング済みなのに、清掃した感じが素人っぽい。　　　　もうする予定ないらしいです。正直ショック！

• ちょっと遅くなりましたが、内覧会の報告です。皆さんの報告を読み、かなりドキドキしながら内覧開始したのですが・・・。結果は「良好」でした。同行業者さんからも「丁寧に作られてます」とのこと。床や天井、壁の水平も全て取れており、一安心といったところでした。指摘事項は全部で４０個程度です。その８割がクロスや床の傷・汚れでした。クロスの継ぎ目については・・・やっぱりちょっとありましたね。ただ、我が家は継ぎ目については、ものすごく気になるもの（一目見て「ココ！」と分かるもの）以外は特に指摘しませんでした。クロスをしょちゅう見つめて生活するわけではないしと思ったので。あと、補修したことによってさらに目立つことにもなりかねないので。ま、性格的に大雑把だというのも大きな要因だと思いますが(笑)
• 私は業者依頼組です。壁・床ともに全体的に良くて出来ていたそうです。一番悪いところで、床下から天井までが、5mm程度のずれでした。3/1000以下なら誤差としているようなので、誤差範囲でした。床、壁などのキズは、あまり近くでじっと見ないようにしていたので（実際に生活した場合、そんなこともないだろうと思って）、指摘箇所は40前後でした。

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掲示板

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• オーチャードプラザについての口コミ掲示板
• オーチャードプラザ川崎ってどうですか？その９