オーキッドコート

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オーキッドコート外観

オーキッドコート外観2

物件概要

• 所在地：

1. (渓西館)兵庫県神戸市東灘区西岡本2-7-1
2. (湖南館)兵庫県神戸市東灘区西岡本2-7-4
3. (左峯館)兵庫県神戸市東灘区西岡本2-7-2
4. (右峯館)兵庫県神戸市東灘区西岡本2-7-3

• 交通：JR神戸線「住吉」駅　徒歩6分
• 総戸数：

1. (渓西館)57戸
2. (湖南館)43戸
3. (左峯館)47戸
4. (右峯館)50 戸

• 構造、建物階数：

1. (渓西館)鉄骨鉄筋コンクリート造・地下１階地上９階建
2. (湖南館)鉄骨鉄筋コンクリート造・地下１階地上８階建 塔屋１階建
3. (左峯館)鉄骨鉄筋コンクリート造・地下１階地上12階建塔屋１階建
4. (右峯館)鉄骨鉄筋コンクリート造・地下１階地上12階建 塔屋１階建

• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：

1. (渓西館)1991年3月
2. (湖南館)1996年3月
3. (左峯館)1992年2月
4. (右峯館)1992年2月

• 売主：三井不動産（株）　他３社
• 施工：三井建設(現：三井住友建設)・長谷工コーポレーション ・三井不動産建設(現：みらい建設グループ)工事共同企業体

価格・コスト・販売時状況

• 新築物件でなくて恐縮ですが、岡本～住吉地区で物件を探しており、 オーキッドコートの佇まいに魅了されました。 億はするだろうと思いきや、４０００万円台からという低価格。 確かに、管理費は異常＝１２万円以上と目にしたことがない金額ではありますが、 かつては、２億円以上した物件であることも幾つかのブログで知りました。 そこで、疑問を抱いたのは、ここまで下落した要因は、管理費以外にあるのか？ということです。 現在は、京都に暮らしておりますが、震災時には遠方におりました為、 この地帯がどのような被災状況だったのか存じ上げません。 ＪＲ住吉近辺は、日常的な買い物に便利で、小・中学も評判のいい校区だと聞いておりますが、オーキッドコートが建つ場所は、何かしら不都合な点があるのでしょうか？ 宜しければ、ご意見賜れますようお願い申し上げます。
• ここは阪神間を代表するマンションでしょ。他にも良いマンションはあるけど、あの存在感は他にないのでは？？
  • 物件事態に不都合はありませんよ。一番のネックは管理費・修繕積立金・固定資産税でしょう。もし仮に現金で購入したとしても、毎月２０万円近く。普通の人は払えません。ローンで買う人も多いですから、１０００万円頭金入れても月々合計３０万以上とか・・・月３０万以上払えば１億ちかいローン組むのと一緒ですよ？言いかえれば２０万円の管理費＝６０００万円のローンに相当します。ローンは繰り上げ返済をすれば支払いがなくなりますが管理費は消えません。そう考えたら４０００万円でも決して安すぎないかと。完成して２０年近くは経ってる訳ですしね。また別で固定資産税がおそらく１００㎡で５０万円前後はくることが想定されますから、４０００万円のオーキッドでは年収１０００万円そこそこでは厳しいかと。昔ココがらみで裁判がありましたが、資産価値を下げるような内容ではありませんでした。地震のときはほとんど影響はなかったように思います。マンションで管理費が高いのは致命傷です。
  • ここに限らず、バブル期のマンション等で管理費修繕費が異様に高くなってる物件は、買っても次に処分するのが相当厳しいよ。管理組合が、管理会社替えるなり、努力してないと確実に陥る。ここは商船三井興産かな。三井系だから変わることはないだろうな。古い住民は良くも悪くも意固地だろうし。一時フィットネスの利用でモメたね。いざ売りたいとなって、売れなくて費用負担だけ続くのは、その辺のサラリーマンじゃ耐えられないだろ。
  • ここのよさは、逆に管理費の高さゆえんに一般人が住めないのでセキュリティー、プライバシーが確保されるということでは。有名人（イチローも住んでいた）や社長とか、差別化した飛行機のファーストクラスや新幹線のグリーン車のようなものかと。それを必要とする人には有効でしょうが、別に必要のない人はいらないのでは。少なくとも一般人の俺は必要ないが。金もだせんし。
    • 出張前に質問を掲げていたもので、遅くなり申し訳ございません。レスを下さった４名の方には感謝いたします。わたくしたち夫婦は４０代後半ですが、職務上、互いの勤務地を転々と致しまして、社宅住まい（内、１５年は別居＝異なる勤務地）でしたので、初めて、マイホームを持てるかなといった状況です。幸い、その間の貯蓄が夫婦合わせてマンションの販売価格に手が届くかも？と勇み足でしたが、どうやら、そう甘くないようですね。資産価値もそれ程見込めない＝転売しにくい物件かと思わされました。固定資産税がおそらく１００㎡で５０万円前後はくることが想定されるとありましたが、これもまた、私どものリサーチが足りず、仰け反る金額でした。
• ４０００万とかの流通価格は入居権利金やゴルフの会員権みたいなもので、オーキッドは事実上は分譲マンションではなく、高額賃貸マンションに属する物件だと思いますよ。
• 購入してローン＋管理費を払うよりも賃貸の方が安価になる場合もあります。(30万ぐらいで借りられるところも）分譲を高額賃貸に出すマンションです。よく芸能人が1カ月公演とかでホテルでなくてキッチン付きがいいとかいう人が借りるマンションです。外車でケリーを持つママがランチをしながら子供を待っているフレンチレストランや寿司やあり、ある程度のジムがあるのでホテルライクな生活がこの中でできます。セキュリティーも高いし、、。学区もよいですがここに住む人は公立にはいかないと思います。（隣の有名私立ですね、、。）

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設備・仕様

• 空調だったか、給湯だったかなんだかの設備が、もう売り止めになってて、メンテするにメンテできないらしく入れ替えるのも構造上難しいとかで、その管理のための費用が莫大になっているとききましたよ。

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